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集資買房 獲利一○○% 「大師兄投資團隊」的獵屋告白

2011-2-28  TWm




前,我們第一次集資去淡水買套房就訂了二十幾間,總金額要一億餘元,訂金與簽約金大約要一千五百萬元,當時我手頭也只有一百萬元現金,他們「有一塊錢敢玩十塊錢」的投資模式,讓我這個小師弟嚇得「皮皮剉」。

三個月後,這件淡水套房案就找到幾組買家,以平均單價十八萬元換手,我們每坪只賺一萬多元,因為量大,加上自備款低,我們集資繳付的訂金是一千五百萬元,最後獲利率達到一○○%,立刻賺了一千五百萬元,並按比率分配了獲利。

這個套房案讓我們嘗到甜頭,於是開始挑戰淡水高總價豪宅案,其中有一個知名案子,一戶總價高達五、六千萬元,因為我知道負責興建的營造商總裁有買,對獲利空間吃了一顆定心丸,我們仍以繳付訂金模式買進二戶,因為拿到還算漂亮的總價,至今帳面應該獲利有五成了。

隨著投資範圍擴大,為了做足功課,每個人都分配到台北市、新北市不同的「責任區」,扛起自己的責任區風險與機會,蒐集各區域最新預售案情報,在每周召開的會議中,分析市場最新動態,我們甚至建立激勵制度,開發到便宜的建案,還可領獎金。

做功課蒐集情報 下工夫注意細節因為大家平時都有正職工作,所以都是利用晚上、下班時間,到接待中心看案子,開會到深夜是很平常的事,有時候周末都在各大案場度過,像今年農曆春節,我們也沒有休息,去林口看了一整天的房子。

我 們並非什麼案子都買,「賣超過一半以上的預售案不碰。」我歸納案子一定要第一時間進場才會便宜,像我負責新北市最熱的重劃區,只要有案子我就去市調,問清 楚位置、坪數、戶數、開價,一個都不能漏掉。交手過那麼多建商、代銷,我最認同甲山林廣告「開低走高」的銷售模式,他們會讓案子剛開案最早期進來買的客戶 拿到較低價,隨著銷售率增加,價格也一路拉升,常常案子還沒有賣完,價差都跑出來了。

基本上,我們「只買第一名」,建商知名度愈高、基地愈大,我們愈喜歡,大師兄常說,「大案才會令人印象深刻,追捧的人才會多。」所以我們很重視建築外觀漂不漂亮,像大師兄他們對於建築師李天鐸、燈光照明師袁宗南的名號都琅琅上口,如果是這幾位名師設計的,品質都不會太差。

我們一開始也都老老實實地向代銷公司買,後來發現代銷經手後,立刻被賺走五%利潤,這還不包括被賺「超價」的部分,現在我們都不透過代銷,直接透過關係找建商買房子。

因 為我打聽能力很強,對中古屋行情又熟,我把房地產分為中古、預售與都更三種,通常中古屋行情是預售屋除以二,但都更屋因為有隱含價值,通常是中古屋的一. 三倍。例如,某行政區預售屋成交價已到每坪七十萬元,中古屋合理價應該是預售屋二分之一價,每坪三十五萬元,但現在每坪沒有四十萬元,根本買不到中古屋, 顯示中古屋已有追高疑慮,這時候就應該去買預售屋。

因為我常常一出手就是「刀口價」,殺得建設公司沒有什麼利潤,讓我們已被建商視為「眼中釘」,但建商還是會賣給我們,因為我們有辦法在建商潛銷階段就一下子吃下那麼多戶,讓建案銷售率至少衝高一成,有跟我們交手過的,都知道我們的實力在哪裡,不敢糊弄我們。

我 們目前「搏最大」的地方是南港經貿園區,在其中兩個預售建案插旗,因為我是負責去打聽成交價的,我會打給所有我認識的房仲業務員,請他們再去問客戶是否已 有人買?買多少錢?這個方法雖然是土法煉鋼,但常常會有意外的收穫,當時我就因此得知某預售案低樓層某戶成交價,到現場我就跟跑單小姐說,「你們哪個樓層 是不是賣多少錢?」跑單小姐看我是「巷仔內」內行人,嚇得不敢亂賣;也因為我們很專業,跑單小姐也與我們成為好朋友,甚至成為我們培養的線民,常會在案子 即將公開前就通知我們,讓我們可以先挑較好的戶別。

不貪心雨露均霑 要誠實繳納稅款但我們不會大剌剌透過一般房仲公司賣房子,因為我們成員裡面有人本身就是仲介業務員,去外面找他認識的朋友接手,而且「開價不會太離譜,會 留一點空間給朋友賺。」例如,行情單價約五十五萬元,我們只會賣五十三萬元,比預售案場便宜,自然有人願意跟我們交易,但也有遇過不讓我們換約的建設公 司,只好再透過關係去講。其實我們並不貪,頂多三成利潤就跑了。

一開始我們也是一邊買一邊「皮皮剉」,但心愈玩愈大。前陣子,「大師兄」又跑去看台北市大直附近的別墅案,一戶開價五億元,看有沒有投資機會,但沒想到,隔天報紙記者就寫本案已完銷,因此作罷。

另 外還有一件失之交臂的個案。去年底,原本看上大安區某個預售豪宅,每戶超過八十坪,它的地段、戶數、產品規畫都非常好,當時可以每坪一百二十幾萬元拿下, 原本票都開好了,要去繳款當天,因為有朋友跟我們說基地以前鬧鬼,當下又縮回去不敢買。如果不是「鬼屋事件」,現在每坪可以賣一百五十萬元,一戶至少賺兩 千多萬元。

我們大家對房市投資都很有企圖心,幾件大案操作下來,還是集資力量最大,以前單打獨鬥時,怎麼敢買一戶五千萬元的豪宅。現在用股份制分攤資金壓力,儼然已經有私募基金的概念,也有想過對外募資。現階段,因為預售屋沒有房貸壓力,所以目前我們只做預售屋。

為了節稅,前陣子我們已經利用公司名義買賣,所有獲利都透過公司匯到個人戶頭,近幾個月來,雖然面臨財政部打房措施不斷,一度讓一般投資客承受不少壓力,但對於真正有實力的投資人來說,依舊持續在尋找好的投資機會,由於向來秉持著誠實納稅的原則,就算真的被盯上也不怕。

大師兄投資團隊

主要成員:5位

年齡:38至48歲

現職:股市大戶、房地產業務員

投資規模:5億元

擅長交易物件:預售屋

給薪水族的

幸福買屋建議

交通

台北市房價愈來愈高,很多年輕人轉往新北市購屋,但交通問題是首要關鍵,距離捷運若超過2公里,理論上就不算位於捷運附近,要多考慮。

戶數

戶數太多的社區要多考慮(註:500戶以上),大型社區交屋後,易造成籌碼混亂、價格陷入惡性競爭的困境

房價

不要太相信「比價效應」, 同一區段內,豪宅房價不見得可以複製到「造鎮案」的房價,應回歸基本面(地段、房子的規畫、戶數等)反推合理房價

打敗高房價的

達人不敗心法

只買第一名,戶數少、基地大、建商知名度高的建案。

不買需要靠接駁車往返捷運站的建案。

盡量想辦法找人脈關係殺價。

單價高沒有關係,只要取得成本低就好。

未來房市看法

今年房地產「329檔期」推案量大,可能成交率不會太好,尤其每年5月繳稅季節來臨,都是房市淡季,因會有一波資金排擠效應,價格可能有一波修正,想買屋者可趁回檔進場。

梁任瑋


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