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拆解「隱形債」 鐵路內房最狼死

2014-05-08 NM
 
 

 

一間公司是否值得投資,負債高低是重要指標之一。作為上市公司,負債原是公開資料,但投資者眼見的數字,卻未必是全部。在內地調控及收水的大環境下,企業債台高築,一發不可收拾,「冚唔住」,惟有扭盡六壬遮醜,「㩒」低負債比率。本刊找來基金經理及會計專家,拆解金魚缸中最熱門的三招「隱形術」。是龍是蟲,通通現形。第一招改名換姓應付賬

股價沉寂多年的鐵路股,近日終於炒起。上週五內地傳媒報導,今年鐵路投資目標上調至逾八千億元(人民幣,下同),為今年內第三次調整。消息一出,中國中鐵(390)單日急升逾百分之九,中國鐵建(1186)升逾百分之七,一眾財演出力唱好,連炒唔上的中交建(1800),都被吹捧為可追落後。不過,熟悉資本市場的基金經理Martin就踢爆,部分鐵路股的負債率比年報、大行報告顯示的更高,他解釋:「喺財務學上,要俾利息嘅欠款,好似銀行貸款、債券,先會計入負債。而有鐵路股嘅應付賬,雖多到離譜,但因為唔使俾利息,就唔計入負債比率,變相隱藏咗啲債。」在計算負債比率時,普遍用兩種方法,即財務學計法及會計學計法。前者不包括應付賬等不計息欠款,後者就計算。以中交建為例,因用財務學計法,年報上顯示的負債率僅為百分之五十,但若用後者,加上逾二千億元應付賬,負債率便急升至百分之八十。有會計師指出:「如果想顯得負債少啲,梗係用財務學的計法啦,所以見到負債率要睇清楚計法。」

鐵道部拖數

基金經理Martin指,除了鐵路股外,基建股的應付賬都特別龐大,「因為佢哋都係幫政府做嘢,政府一年先找一次數,佢哋收唔到錢咪唯有拖數囉,佢哋應收賬都特別大o架。」他指,用財務學計法,對於應付賬龐大的企業,便不能完全反映負債的嚴重。有會計師指,以會計學的計算方法,負債率超過六成已算高,但還要看營運現金流是否正數。營運現金流意即「賺咗嘅錢,有幾多真係落袋」,如果公司有盈利,但營運現金流為負數,代表公司該年沒有真正現金進賬。「如果負債率高又加上負營運現金流,間公司就好危險。」根據一三年年報,中鐵建負債率高達八成五,同時出現九十三億的負營運現金流。

第二招乾坤大挪移永續債券

「永續債券(perpetual bond)即是我問你借一百蚊,但一世唔還錢,只要每年俾九蚊息你。」基金經理Martin表示。由於不用還本金,又不用贖回,所以永續債券在財務報表上,不會列入債務,反而一個乾坤大挪移,放入股本權益內;公司持續有人還息,不叫「利息支出」而叫「分紅」,成功轉移視線。即使公司大發永續債券,仍令人有債務回落的錯覺。

內房「救星」

這種避債方法,被債台高築的內房股視為「救星」。Martin解釋:「因為內房本身嘅借款槓桿已好大,再發債嘅利息會好高,仲會再推高負債比率。所以,雖然永續債券嘅利息都唔低,要九至十釐,但唔使還本,無到期壓力。」當中最進取一定是恆大地產(3333)。去年已發行十五億美元債的恆大,同年再為旗下二十四個項目,發行二百五十億元永續債券。以財務學方法計算,去年恆大負債率約為百分之七十,按年大跌近十五個百分點,乍看以為減債成功。但若計及永續債券,負債率即激增至近百分之一百五十,創上市後新高。同樣情況亦在雅居樂(3383)及瑞房(272)等內房股出現。其中雅居樂去年發行四十四億元永續債券,成功將負債率由實際的百分之九十六,「美化」至百分之七十二。而去年備受上海釘子戶困擾的瑞房,一二年發行三十一億永續債券,利率高達十釐,但遮一遮醜後,負債率減少至百分之六十。

第三招隱惡揚善聯營公司

聯營公司,通常是指上市公司持股五成以下的投資項目,由於被視為沒有控制權的投資,在年報上,以權益法入賬,即將資產減去負債,再列入母公司的「應佔聯營公司權益」。這樣入賬的好處是自動將負債隱藏,母公司可以利用聯營公司不斷發債,只要負債總額不超過資產總額,列入母公司的「應佔聯營公司權益」都會是正數,所有債務都是「你睇我唔到」。將此招玩得出神入化的表表者,非長實(1)莫屬。由於長實只持有和黃(13)百分之四十九點九股權,僅零點一個百分點之差,長實就不用將和黃的負債記入資產負債表內。須知道長實去年計息負債只有四百二十億港元,但和黃的負債卻高達二千三百多億元。若以會計學計法,按比例計入和黃的負債,長實的負債率將由百分之十三,急升至百分之二十七。睇來「隱惡揚善」不單適用於賣樓,投資者無論買樓買股,都要打醒十二分精神。

優先股實為債

永續債叫「債」,但在財務報表上被當作「股權」;相反,優先股叫「股」,但其實被列為負債。去年一月,手機遊戲股網龍(777)的全資附屬公司,發行可贖回優先股,集資超過一億元人民幣。有會計師指,有些優先股可以贖回,又要定期派息,性質同債券一樣,只係「個名唔同」,是一種過氣的掩飾債務工具,「香港公司依家唔興啦,呢十年、八年發債息率低,只有五至六釐,發債容易好多。」由於優先股索償權次於債權人,又沒有投票權,要吸引買家,息率就要高達九至十釐,以網龍為例,其優先股的年利率竟高達百分十七。會計師解釋:「其實都正常,因為佢用附屬公司發行,風險好高;再加上佢做遊戲,無資產,一隻game死就可能無錢還,連銀行都未必敢借。」

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綜藝王:Gary狼死擒粉絲

1 : GS(14)@2014-10-02 11:05:44



韓國綜藝節目《Running Man》主持Gary,前晚單拖在九龍灣Star Hall開騷,吸引不少粉絲捧場,當中更有身懷六甲的粉絲現身!演唱會於晚上8時55分開場,遲到25分鐘的Gary以全黑造型加黑超現身時,全場粉絲即舉起白色螢光棒歡迎。Gary除了連環唱出《不能分手的女人不能離開的男人》等大熱歌外,更不停派禮物及與粉絲玩遊戲,又大方與粉絲合照及送抱。Gary與其中一位粉絲擁抱時,更突然舉起右腿擒粉絲,非常大膽。Gary在台上又不時學講廣東話「做咩呀」、「恭喜晒」等,與粉絲合照時又擺出螳螂甫士及反白眼,非常鬼馬,與粉絲盡興玩足個半鐘。未知Gary是否太想念「周一情侶」拍檔宋智孝,在台上指着一名黑色長髮的女粉絲說:「你好似宋智孝。」Gary的好友鄭仁前晚擔任嘉賓,當主持人小儀問Gary與鄭仁會否組成「周二情侶」時,Gary回答:「我們只有『周一情侶』。」全場立即大喊「宋智孝!」。Gary事後表示自己多次訪港,最喜歡香港的夜景,希望下次可以與宋智孝一同前來。
Gary在訪問中透露,明年初會推出新專輯,亦計劃來港開騷,他也希望挑戰拍劇,一嚐當主角的滋味。當記者問及Gary對「佔中」的看法時,大會立即擋駕回答:「唔清楚。」採訪:梁婉霞攝影:陳志嵐


■Gary擺出螳螂甫士,十分鬼馬。

■Gary與鄭仁(右)老友鬼鬼,但無意組成「周二情侶」。



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20141002/18886025
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上海街AVA 62 呎價2萬狼死等同九龍站價 173呎賣365萬

1 : GS(14)@2015-10-14 02:51:18

■AVA62單位面積細,其浴室內的企缸花灑對正洗手盆。 李潤芳攝



【本報訊】樓市承接力備受考驗,新盤繼續狼開價。全港私樓面積最細的尖沙嘴AVA62單幢樓花,發展商公佈首批32伙定價,實用面積173方呎「超迷你」開放式戶,折盡最平賣365萬元,呎價2.1萬元,等同九龍站豪宅價。有街坊指間隔衰過公屋。記者:程俊華 陳家雄


因應「上車」訴求,市場一窩蜂炮製「超袖珍」單位出售,炒賣商舖出身的資深投資者盧華發展的AVA系列,由去年開售西環AVA128後,昨公佈推售九龍AVA62。物業位於上海街62號,首批32伙定價由397.8萬至580.2萬元,呎價20,202至25,156元,以樓價400萬元作分水嶺,低於400萬元選用即供付款,獲樓價折扣8.25%,400萬元或以上買家,最高折扣9%。首批折實後,14伙售價低於400萬元,即佔首批44%,標榜銀碼細,易上車作招徠。



■圖為上海街AVA62的8樓A室示範單位。





最細151呎未開價

最平為5樓C室,面積僅173方呎,開放式戶,折實365萬元,呎價21,097元。最低呎價為5樓A室,253方呎,折實後528萬元,呎價20,870元。項目3樓為住宅首層,設有細至僅151方呎單位,乃現時一手市場最細面積私樓,未公佈定價。對於AVA62首批折實平均呎價20,457元,項目策劃總監盧文德形容開價較同區新盤有兩成折讓。若與宏基資本(2288)今年8月開賣同區匯萃比較,附送全屋家具,首批折實呎價24,179元比較,AVA62呎價雖較匯萃平,惟已媲美同區港景峯二手造價。近期九龍站的擎天半島,一個5座高層單位,實用847方呎,賣1,500萬元,呎價1.77萬元。
AVA62乃盧華透過舊樓併購,去年8月斥1.48億元強拍得來,以首批32伙定價計,若全數售清,強拍金額已回本,全幢88伙,扣除首批尚有56伙可賣。






■吳先生

【市民意見】

吳先生:「AVA62定價貴,格局似公屋,係公屋都仲好啲!起碼有獨立廚房,同埋呢區比較複雜,有娛樂場所、好多劏房,唯一優點係方便。」


■周先生


周先生:「400萬買開放式單位唔係好值,有能力會考慮買有間隔單位,而家樓價偏高,同外國比較,香港樓價太貴,要調整少少先合理。」





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上海街 上海 AVA 62 呎價 萬狼 狼死 等同 九龍 站價 173 呎賣 365
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卡數5萬要還22億邊間銀行咁狼死?

1 : GS(14)@2015-10-14 02:53:06

不少人都有積欠卡數,福建莆田市一名鍾女士因逾期沒有還款,最近收到一封律師信,上面寫明她因透支信用卡,須歸還21億多元人民幣(下同.約25億港元)。鍾女士收信後大吃一驚。因自己於3月時,僅欠銀行5萬元,半年時間內利息如何加至21億元?這張催款通知單十分嚇人,2、1兩個數字後面是8個9,換言之,截至上月7日,鍾女士共欠銀行21.99999999億元,差1元就到22億。她表示:「你怎麼翻利息也翻不了這麼多是不是......這是故意敗壞我的名聲。鄉村裏的親戚朋友都在指摘我,嘲笑我,誤解我,是不是。都說鍾女士在外面欠了20多億啊。」鍾女士今年3月因生意欠佳,沒還卡數,幾次催款後,9月時再收信,連本帶息加至7萬元,但其後卻寄信至村委會追數,而這封追數信更指她欠款21.99999999億。結果原來是律師樓擺烏龍。律師所工作人員回應說:「這就是我們的一個後勤人員工作失誤,把欠款金額搞錯了,把卡號寫進去了,變成21億。」新華網





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卡數 萬要 要還 22 億邊 邊間 銀行 咁狼 狼死
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周秀娜狼死自薦做女狼

1 : GS(14)@2016-05-21 17:49:44

周秀娜及關楚耀前晚在旺角出席荷李活電影《變種特攻:天啟滅世戰》(X-Men: Apocalypse)的首映禮,娜姐指近排看了很多超級英雄電影,她覺得港片可以開拍這類題材,她又笑言希望有機會演女狼人,因為香港女仔夠狼死:「狼死喺做嘢方面,定義係乜嘢自己都搞掂晒。」娜姐又指剛剛跟欣宜到巴黎拍攝電影《29+1》時病倒:「喺鐵塔下拍戲,吹足一日風,兩個人都病。」另外,關楚耀透露之前跟娜姐曾合作拍戲,見到對方練拳真的很狼死,他又表示很喜歡《變》片中磁力王的角色,因為有陰暗面可以發揮。關楚耀更透露近日在內地拍真人騷:「可以試好多嘢,好似潛水,又試過喺高樓大廈外面抹窗。」採訪:曹家誠攝影:沈健程





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周秀 秀娜 娜狼 狼死 自薦 做女 女狼
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狼死業主叫價逾二百萬

1 : GS(14)@2016-07-09 06:32:36

【本報訊】新地(016)元朗Yoho Town車位越炒越貴,因當初開售時僅售少量車位,餘下的車位新地只租不賣,車位街貨量嚴重不足。Yoho Town車位當年開售時才賣大約30萬元至40萬元,二手價升幅驚人。



Yoho車位貨源短缺

記者周二直擊叫價220萬元的天價車位,經紀表示現時只有四個二手車位放賣,極度短缺,最平叫價也要125萬元。業主叫價220萬,比同區巿價高出一大截,以同等車位2,700元月租計算,租金回報只有約1.47厘,經紀直說:「會買嘅都係睇個買賣價,唔係睇租金!」天價車位為單號單邊,位置上不俗,但車場保安不算嚴密,記者在停車場到處走動拍照,即使沒有經紀的陪同下,保安員都沒有加以理會。但因為現時住戶若希望向新地租用車位,根本沒有可能成功,因輪候名單已差不多達100人,經紀更幽默地說:「層樓賣咗兩次都仲未租到車位」。記者嘗試在屋苑外尋找其它停車場,發現Yoho Town鄰近可租用的只有露天停車場,最近的有蓋停車場必須要到交通廣場才有,須步行約10分鐘。另停車場內不乏名車,不難發現如林寶堅尼、法拉利等的超級跑車。土地註冊處資料顯示,其中兩個停泊名車的車位都是由新地持有,估計是名車車主向新地租用。若車主不想愛驅日曬雨淋以及可以停泊在屋苑停車場,就只能買或租Yoho Town車位。





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狼死 業主 叫價 逾二 二百 百萬
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元朗新盤單位兩周貴147萬Grand Yoho 狼死加價20%

1 : GS(14)@2016-09-06 04:35:40

■元朗Grand Yoho昨加推113伙,售樓處日前人頭湧湧。



【本報訊】美國加息預期降溫,令近期轉熱樓市「火上加油」,過去周末日,一手樓展現驚人購買力,3個新盤賣出逾千伙單位,涉資約90億元,發展商隨即加推加價。新地元朗Grand Yoho昨加推113伙,部份單位狼加價逾20%;華懋集團將軍澳海翩滙同樣加推155伙應市,部份單位加幅約7%。記者:陳家雄 湯家明



新地上月中開始兩度開賣Grand Yoho,副董事總經理雷霆表示,過去周末推售228伙全數沽清,連同首輪沽308伙共套現45億元,累售536伙已佔項目1,128伙的47.5%。因應市況,昨加推113伙分佈1座、2座及9座單位,折實呎價13,888元,發展商指原價加推。若以定價計算,最低呎價14,287元,銀碼最平是1座6樓B室,實用502方呎,定價717.2萬元。按價單顯示,加推的2座10樓E室實用520方呎,定價868.41萬元,呎價16,700元。相比兩周前,即上月17日首批公佈的2座10樓D室,實用521方呎,定價721.59萬元,呎價13,850元,2伙相鄰單位樓層、座向一樣,同為向東並設露台,面積只相差1呎,但兩周加價146.8萬元,每呎貴逾2,800元,加幅達20.6%。是批新貨包括4伙特色戶,當中兩伙連天台,呎價達2.41萬元。對於有新推單位定價貴達兩成,雷霆指定價有根據,因項目已近現樓,就算相同座向,不同單位的景觀有分別,睇圖未必能反映實況。另一邊廂,同於過去周六開賣的將軍澳海翩滙,截至昨午3時,華懋集團表示共沽481伙,佔首批可供發售單位535伙近九成,套現超過30億元。買家當中4成來自將軍澳區,主要為換樓客。



■Grand Yoho


海翩滙賣貴5.8%

海翩滙昨加推155伙,實用面積由444至883方呎,優惠維持6%,另加印花稅回贈,折實售價由537.14萬元至1,124.69萬元,折實平均呎價11,847元,較首批11,196元,貴5.8%。個別單位賣得更貴,如昨加推的1座10樓D室,實用面積484方呎,定價682.6萬元,呎價14,103元,比較上一批同座同層毗連、518方呎的E室,雖然實用面積相差34方呎,但同屬兩房間隔,座向景觀樓層一樣,定價684.8萬元,呎價僅13,220元,今次加推賣貴6.7%。華懋集團銷售部總監吳崇武表示,今次加推單位景觀及座向不同,部份單位價錢或不變,另一部份單位因間隔與座向不同或稍提高,主要為兩房單位。至於港人港地啟德1號,中國海外過去周六沽清300伙,最快今天加推。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160905/19760471
元朗 新盤 單位 兩周 周貴 147 Grand Yoho 狼死 加價 20%
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