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應否轉租為買? Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5021

Hi lumyeung bro
Just discovered your blog very recently and found it very meaningful!  If I could have your knowledge before, I would not be that confused now.  Take it short, my question/scenario is below:
Married couple with 2 kids (3 and 1 years old)
Total monthly salaries of my wife and me: HK$95K
Cash: HK$900k
Investments (including stocks and funds): HK$1,200K – want to take it as educational funds for the kids
We sold our 2-room flat in 2009 when our first kid was born and rented a 3-room flat in Tsuen Wan.  We “planned” to rent for short term only and “waited” for the correction of the property market to buy a large 3-room flat.  The story after that is clear and proved to be a wrong investment decision.
Our monthly rental now is about HK$16K.  We want to buy a large 3-room for medium/long term, what is your suggestion to me?
Many thanks for your time and answer in advance!

 

 

雖然係2009年做錯決定沽左樓,但因家庭收入不俗,每月可達九萬五,固建議你買入三房減少租金。如認為現時收入在市況逆轉時仍可維持七成,可買入三房。七折後的人工為$95000*70%=66500。

 

為何有此建議? 因假設你購入荃灣區三房市值3.50mil至4.0mil樓宇,分廿五年供只需約$15000一個月。有人會同你講供平過租,叫你即刻買。諗樣認為唔應該只為供平過租而買樓,最緊要係自己可否輕鬆負擔。而係荃灣區供一間三房只佔你收入少於25%,萬一樓市大跌,你手上cash可作價差填補。另一方面市跌你仲有借貸能力再買一間。咁做可令兩間樓一高一低買,最尾都可以打和。亦有機會係旺市再次獲利(自住樓打平手而低位買既樓大賺,更詳細描述見「樓市投資必勝法」)

 

有讀者可能諗樣會建議「先買一半」或「租住先」,而你收入上稍高得出買入之建議,更準確說是你今日買左樓只係用左你借貸能力三成或更少。買入後務必謹慎理財,下一個樓市低潮再出山尋寶。

 

三至四百萬沒有大三房選擇,只有八百呎以下既海濱花園、麗城、樂悠居、愉景新城可入手,全部唔係市中心。

 

另外你既股票,建議把握呢一兩個星期既股市升浪好好部署。資金流入已持續兩個星期,派對應沒那麼快完。偏門股票好應賣出,就算換入現時七倍市盈率既內銀股都算唔錯選擇,整合股票現仍屬時機。美匯指數在80關爭持不定,如確認下穿80,個市仲有得行。


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應否轉租為買?(答) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5478

雖然係2009年做錯決定沽左樓,但因家庭收入不俗,每月可達九萬五,固建議你買入三房減少租金。如認為現時收入在市況逆轉時仍可維持七成,可買入三房。七折後的人工為$95000*70%=66500。

 

為何有此建議? 因假設你購入荃灣區三房市值3.50mil至4.0mil樓宇,分廿五年供只需約$15000一個月。有人會同你講供平過租,叫你即刻買。諗樣認為唔應該只為供平過租而買樓,最緊要係自己可否輕鬆負擔。而係荃灣區供一間三房只佔你收入少於25%,萬一樓市大跌,你手上cash可作價差填補。另一方面市跌你仲有借貸能力再買一間。咁做可令兩間樓一高一低買,最尾都可以打和。亦有機會係旺市再次獲利(自住樓打平手而低位買既樓大賺,更詳細描述見「樓市投資必勝法」)

 

有讀者可能諗樣會建議「先買一半」或「租住先」,而你收入上稍高得出買入之建議,更準確說是你今日買左樓只係用左你借貸能力三成或更少。買入後務必謹慎理財,下一個樓市低潮再出山尋寶。

 

三至四百萬沒有大三房選擇,只有八百呎以下既海濱花園、麗城、樂悠居、愉景新城可入手,全部唔係市中心。

 

另外你既股票,建議把握呢一兩個星期既股市升浪好好部署。資金流入已持續兩個星期,派對應沒那麼快完。偏門股票好應賣出,就算換入現時七倍市盈率既內銀股都算唔錯選擇,整合股票現仍屬時機。美匯指數在80關爭持不定,如確認下穿80,個市仲有得行。

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1990年3月14日: 中信發行認股權融為買香港電訊融資

根據一些文獻資料,當時中信香港其實只得名氣,資產不多,國內對這次收購也不願亦不能提供融資,但因為中國的神祕感,導致很多人為之著迷,確實能空手套白狼。


1990 14 中信 發行 認股權 融為 為買 香港 電訊 融資
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Grand Yoho首日速收1,800票換樓客為買1伙 斥80萬入8票

1 : GS(14)@2016-08-19 06:48:36

■Grand Yoho示範單位吸引逾8,000人參觀。 黃耀興攝



【本報訊】新地(016)元朗Grand Yoho開價克制,隨即掀起搶購潮。昨首度開放示範單位吸引逾8,000人排長龍睇樓,墟冚程度如「羅湖過關」。該盤同日接受認購登記,消息指截至昨晚11時收逾1,800票,超額認購近7倍,破盡今年新盤首日收票紀錄,隨時「難抽過居屋」。有換樓客為買1伙,斥80萬元連入8票。記者:朱連峰 程俊華



被視為今年世紀大盤的Grand Yoho,前日公佈首批226伙價單,折實平均呎價低於1.2萬元,平過同區部份新盤及二手屋苑後,昨隨即開放示範單位,即使是平日上班日,但睇樓墟冚程度卻猶如「首日賣樓日」。項目昨日下午兩時起開放位於九龍站環球貿易廣場的示範單位,據記者下午四時現場所見,逼滿睇樓客及地產代理,排隊等候的人龍由3樓電梯大堂伸延至下一層2樓,估計有逾700人在場,與大型新盤首日開售情況無異。而且當一批睇樓客上到示範單位參觀後,很快又有新一批到場客人補充。



今年首日收票最多新盤

現場普遍為一家人或聯同親朋前往睇樓,每組睇樓人士最少有兩至三名地產代理招呼。記者曾見到有睇樓人士到達現場時,見到太多人排隊,向代理表示「嘩!咁多人,不如遲啲先睇」,但經代理再三落嘴頭後終前往排隊。昨首日接受登記,每人最多入兩票,消息指首日截至11時勁收逾1,800票,以推出價單226伙計,超額近7倍,打破會德豐地產將軍澳Savannah今年5月首日收近千票的紀錄,成今年新盤首日「收票王」,亦為長實(1113)將軍澳緻藍天去年3月首日收票2,000張後,逾一年來首日收票量最高新盤。昨晚10時登記區仍聚集逾百準買家。代理稱,不少家庭總動員入票,包括有一個想換樓的區內家庭,父母及子女各入兩票,四人合共斥80萬元連入8票,以增加抽籤命中率。


新界區二手交投陷冰封

新地代理助理總經理胡致遠表示,Grand Yoho昨正式開放示範單位,市場反應踴躍,料創旗下新盤近年首日參觀人次新高紀錄。項目即日起接受認購登記,將收票數天至周末才決定加推,有加價空間。另新地會會員購買Grand Yoho單位,將有1.5%置業優惠。
Grand Yoho凍結龐大購買力,全新界區二手交投陷冰封。美聯物業住宅部行政總裁布少明預計,直至Grand Yoho加價或沽清,購買力才有望回流二手市場,Grand Yoho對新界區特別是西北區的影響料持續半個月至一個月。代理表示,元朗昨錄三宗二手成交,其中Yoho Town7座高層C室兩房戶售515萬元,呎價1.1萬元,較三個月前同類貨貴約15%。



■蔡先生

【睇樓客意見】

蔡先生住大埔區,計劃買一間畀個仔自住,買一間投資。佢話仔仔今年30歲,而家一齊住,會畀首期、個仔自己供,首期預兩成。



■陳先生

陳先生自己住新界,覺得Grand Yoho首批呎價1.2萬元吸引,新地品牌有信心,想買三房投資收租,樓價預算同首期睇完再研究。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160819/19742160
Grand Yoho 首日 速收 800 票換 換樓 樓客 客為 為買 80 萬入
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【動畫】為買樓假離婚人妻攞埋層樓真走佬

1 : GS(14)@2016-10-14 06:52:03

內地每次推出「限購令」,都會刺激離婚數字,因「假離婚」不但可以逃避限購,同時只要將原有住宅登記到其中一方名下,按照限購政策,另一方作為單身本地戶籍人士可買多一間,並且由於是算作首套,不僅可以享受較低的首付款比例,還有稅費優惠。可是在10月10日於鄭州花園路上的一幕,則將夫妻相約「假離婚」的買房絕招,變成房產易主和妻子走佬的悲情戲。10月10日下午3時15分許,花園路與英才街交叉口附近,一名男子突然由行人路走到馬路,踉踉蹌蹌地出現在一輛駛近的162路公交車前。車長何山下車查看,男子卻晃動着手中的玻璃酒樽催促他離開。何山將男子攙扶至路邊,坐下和男子交流,想不到幾句詢問的話語,竟打開了男子心扉。男子自稱在花園口區域居住,最近想再買一層樓,就和妻子商量「假離婚」,離婚證辦下來後妻子不見了,「假離婚」弄假成真了。妻子給他發短訊說:「已經離婚了,不再有關係了」,還表示要換掉手機號碼斷絕雙方聯繫,準備帶着房子重新嫁人開始新生活,隨後果然「失蹤」了。何山將男子手中所提的白酒拿走,又攔下一輛的車將,隨後拿出50元要求的士司機幫忙將男子送返花園口的家中。前日,內地記者見到了162路公交車車前監控設施拍下的視頻,攔車男子看起來30歲左右,從動作判斷可能已經處於醉酒狀態。「掂着酒瓶子,哭得很傷心。」何山說,男子原本存有一部份錢,前兩個月房價上漲後,才和妻子商量通過「假離婚」買樓,此次醉酒失控痛哭就是因為人財兩空,悲傷所致。綜合報道




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20161014/19800769
動畫 為買 買樓 樓假 離婚 人妻 埋層 層樓 樓真 真走 走佬
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=311978

湯文亮﹕若出招為買時間 應設撤辣期

1 : GS(14)@2017-04-12 07:31:16

【明報專訊】有學者問我,政府推出辣招已經接近8年,樓價不但沒有下跌反而上升,在額外印花稅(SSD)推出時,中原指數低過90,現在超過150,升幅接近70%,有官員同佢講,好彩政府出招,否則,中原指數現在有可能超過200,問我是否同意?

我當然不同意,在近兩年,CY才以粒粒皆辛苦來表示搵地艱難,沒有土地,即是供應不足,樓價如何不升,但政府將樓價飈升的責任歸咎物業投資者,初時,大多數市民都相信政府,現在當然不是了,反而覺得政府沒有能力增加土地供應,造成樓價指數屢創新高。

辣招有加無減 反逼市民入市

我想知道,政府是否在近兩年才知道土地供應不足,如果這是答案,表示房屋政策官員根本不了解樓市,不了解又如何制訂出有效的土地及房屋政策?如果答案是政府早已知道土地供應不足是導致樓價上升原因,政府及有關房屋官員不但不負責任,而且將責任歸咎於物業投資者,學者不同意,他認為政府出招始終是正確的,我費事同學者爭拗,否則就沒完沒了。我話即使政府要出招,但官員們對於出招的思想是錯誤的,他們是以懲罰的心態出招,變成樓價愈升,政府繼續出招,愈遲買樓的人有機會要付更多辣招稅,官員們不知道,當市民了解到政府有這種心態,就更加急於買樓,結果導致樓價繼續上升,與政府的意願相反。

不強詞奪理 怎做評論員?

如果政府是以買時間解決問題的心態出招,同時訂出一個撤招時間表,在這期間買樓的人就要付特別印花稅,過了這段時間就取消,我相信所得到的效果比現在好得多,不過,大前提是政府要有足夠供應量,這亦是政府出招所買時間的目的,如果政府不在適當時候撤招,即是官員們浪費了出招所買的時間。

學者聽後沒有表示,最後都是話不同意我的說法,是強詞奪理,學者仍然不明白,如果唔強詞奪理,怎樣做評論員?

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8349&issue=20170411
湯文 文亮 出招 為買 時間 應設 撤辣 辣期
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=330011

港女vs日本妹杜如風:佢哋為買名牌唔食嘢

1 : GS(14)@2017-07-01 10:50:20

■杜如風最近於中環開店,進一步將愛衫的嗜好發揚光大。



愛衫愛到開店的杜如風,兩年前跟好友Calvin創立潮牌FUNGOLIA,最近在中環開設期限店,對於被網友封為「世界級港女」,她說:「其實日本妹比港女更甚,佢哋只係食菜,儲錢買Chanel,一直以為港女係去?男人買名牌,但我同男友去旅行都係AA制,掃貨自己畀錢,咁點解覺得我係世界級港女呢?」曾跟黃又南、「figure王」Eric So等傳緋聞的她,最愛卻是梁朝偉,她說:「真係深深愛着,從來冇死心,雖然佢對我無動於衷,?家見到佢仲係會緊張到肚痛同(口形:急屎)。」杜如風揚言現在單身,搵錢至上:「我唔算恨嫁,3、4年冇拍拖,已經有個好煩阿媽管住,如果多個男人喺度煩我,我真係搞唔掂。」採訪:余燕儀攝影:沈健程




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170701/20074923
港女 vs 日本 妹杜 如風 為買 名牌 唔食
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