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炒家大屠殺一炮賤買倚巒馬榮成劈冧樓市

2008-11-06  NExtMagazine


香 港這塊彈丸之地,擇居於山頂由來都是財富及身份的象徵,山頂的豪宅亦成為炒家樂園。由新地發展的山頂施勳道八號倚巒,在樓股當旺的日子裡,就創出全亞洲呎 價最貴豪宅的紀錄,呎價達五萬六千元。只是這場金融海嘯席捲上山頂,倚巒大有高處不勝寒之勢;上週日,漫畫家馬榮成一炮過以現金七千六百萬元購入倚巒十七 號屋、呎價只二萬二千八百元,倚巒頓變炒家英雄塚。

這宗交易不單只震散倚巒的樓價,整個山頂區及豪宅盤的叫價亦即時腳軟,一班去年蜂擁入市的炒家,包括印尼過江龍De Monsa基金、越南華僑朱立基,以至柏寧酒店的陳氏家族都要扮蟹。

馬榮成出擊震散倚巒

上週日,有亞洲第一豪宅之稱的山頂倚巒,其中十七號屋以七千六百萬元成交,平均呎價二萬二千八百元,創該屋苑成交的新低價;較四個月前,以平均呎價五萬六千元賣出,創下亞洲最貴豪宅呎價紀錄的二號屋,更足足相差六成之多!

買 家正是有二十年投資物業經驗的著名漫畫家馬榮成。本週二,剛由深圳公司回港的馬榮成,接受本刊訪問,對於「筍價」買入倚巒一事,反應平靜,先否認單位被 「截胡」,更坦承樓價將會全現金支付。「我唔鍾意借貸,唔夠自由自在。」馬榮成笑言,是次買倚巒其實「好突然」。「經紀打來叫我星期日去睇樓,那天我其實 係要返大陸,但聽到經紀話開價八千萬,覺得好吸引,咪去睇吓囉,怎知就真係買咗。」

這宗破底交易,由位於大埔康樂園的康樂園代理負責接洽; 早於○六年,倚巒由新地一手開售時,馬榮成已經前往睇樓。熟知該交易內情的經紀說:「佢當時開始已周圍搵house,希望能建立一個有過萬呎大花園及有海 景嘅『夢幻王國』。佢睇完倚巒都好鍾意,但就因為猶豫同唔夠人快而無買到,結果倚巒嘅價值不斷升,屢創新高。」

馬榮成後來參觀過元朗葡萄園、大埔康樂園等獨立屋,卻找不到心水,並依然留意着山頂倚巒的成交,終於讓他等到一個出擊機會。

「倚 巒十七號屋嘅原業主(天港科技有限公司老闆任根新),前年年尾以九千三百萬買落嚟自住。佢都有喺市場放盤,隨住物業升值最高曾放過兩億!直至今年中金融市 道不景,叫價亦回落至一億一、一億二等水平。呢兩個禮拜佢更將叫價大減至九千多萬元,價錢即時回落至○六年水平。」該名經紀說。市場則傳聞,原業主如此心 急把物業甩手是急需現金。據知他是以短期貸款買樓;按土地註冊處記錄,業主去年六月透過滙豐銀行承造按揭,今年八月還錢贖契後,又再向同一銀行抵押再借。

一炮過現金成交

上週日,原業主開放單位予睇樓客參觀,早有準備的馬榮成不用多看已找來原業主洽談價錢。

該名經紀說:「佢同原業主傾咗半小時,已達成協議,當中部分內容保密。馬榮成肯俾一成樓價(即七百多萬)為訂金,成交期亦由一般嘅一年縮短為兩個月,而且馬榮成仲可以現兜兜all cash俾錢,唔使搵銀行做按揭,呢啲條件,對原業主來說相當吸引。」

雙方還協議,此單成交為必買必賣,及馬榮成不能以確認人身份賣出物業,即不能短炒摸貨;在「一個要錢,一個要貨」的大前提下,馬榮成還價至七千六百萬元。雖然原業主要蝕一千七百萬元,但雙方傾得非常投契,結果一槌定音。

馬榮成出手之快,令市場人士佩服不已,「其實當日有幾枱客都有興趣,但由於是星期日,佢哋都話要等翌日即星期一,同銀行傾過估價及按揭才能打算,結果就俾馬榮成捷足先登。」該名經紀說。

手持五億豪宅

馬榮成表示,近日收到不少地產經紀電話,開價八至九千萬,游說他放盤。他說:「暫時唔會考慮轉手,我當係長線投資,而家布力徑間屋裝修緊,倚巒十一月底前收樓,年底前應該會搬入去住。」

事 實上,參閱馬榮成過往二十年的投資往績,他往往長揸居多,持有的十四個物業,包括大潭紅山半島、大坑嘉崙臺及西貢溱喬等,市值五億多元。即使在九七年高峰 期,以四千萬元購入的淺水灣道六十七號The Somerset,亦能於去年四月另一個樓市高峰期,以五千二百萬元賣出,大賺一千二百萬元。而他位於山頂布力徑,九七年以八千八百多萬元買入的自住單 住,現時亦升值至一億六千萬元,而且早於九九年已贖契。

四十七歲的馬榮成,憑藉漫畫創作而進身為山頂業主,絕對是獅子山下的傳奇故事。他在徙置區長大,十五歲輟學,入行做漫畫送稿員。八二年,馬榮成加入玉郎集團,一手編繪成名作《中華英雄》,創下每期二十二萬本的銷量,一躍成為全港身價最高的漫畫家。

畫壇傳奇遇襲險殘廢

八 七年,隨着其他漫畫主筆相繼離開玉郎集團,馬榮成亦萌生去意。八八年,馬榮成遭受伏擊,幸僅為輕傷。數月後,八九年一月,馬榮成與助手崔元發,在住所停車 場再被兇徒襲擊,其「百萬右手」,更被狂斬多刀至幾近殘廢。同年中,馬榮成離開玉郎集團,自立門戶,創辦天下出版公司,並推出新作《風雲》,連續多年成為 全港漫畫銷量冠軍,其後更多次被改編成電影、電視劇及電腦遊戲,成功建立其漫畫王國。○四年,《風雲》於內地發行。近月,國產動畫《風雲決》也在內地出 台,上演兩週,票房已達三千萬人民幣。

現時,天下出版的生意仍主要來自香港及東南亞地區,包括製作及代理漫畫,以及收取《風雲》等作品的版 權費等。六年前,馬榮成在深圳蛇口設立製作部,培訓內地員工繪畫漫畫,而漫畫的創作及後期分色等工序,則仍在香港進行。馬榮成直言,買樓的現金,全是靠本 業賺來的。「我炒樓一向唔係好多買賣,近年漫畫市場相比以前高峰期有所萎縮,但天下至今仍有盈利。」馬榮成說。

越南豪客山頂坐艇

馬榮成劈散倚巒,最受影響要算是越南華僑朱立基,皆因他在倚巒持貨最重;他在前年及去年,一口氣動用了八億元掃入倚巒其中五間屋,而景觀最靚,當時呎價最貴的六號及七號孖屋,亦成為他的囊中物。本週一記者致電給他,他敷衍地說:「買賣物業,有待上帝安排!」

朱 立基這位越南大豪客是香港人,曾到德國留學,於八十年代中移居越南,太太張美蘭是在越南土生土長的潮州人。這對夫婦旗下三間公司在越南胡志明市甚為有名, 尤其九二年成立的母公司萬盛發,更是無人不識。他們涉足的生意亦極為廣泛,包括房地產、五星級酒店、餐廳,到零件出入口。

由於朱立基經常港 越兩邊走,故亦有在港投資物業。前年十月先一口氣以呎價三萬六,掃入景觀最靚的倚巒六及七號孖屋,及以呎價三萬四買入九號及十號屋合共四幢。其後新地以呎 價四萬二千元投得山頂加列山道十二號地皮,現樓的「倚巒」呎價更水漲船高,朱立基遂於去年三月再豪擲近二億元買入五號屋,呎價三萬八千元,創出當時山頂洋 房呎價新高。

關心樓價更關注健康

現時朱立基手上的五件倚巒,由「稀世珍寶」變為「燙手山芋」。記者本週一向他查詢,知否倚巒 出現超低價成交,他未有正面回應,反而不斷說教:「你一百蚊買件衫返來,人哋買十蚊,唔通你嬲人咩?十隻手指有長短,呢啲個別事件,可能人哋等錢使呢?呢 啲係社會嘅事,社會嘅問題,你問番個社會啦!」

記者問到手持的倚巒現況,他說道:「咪放喺度囉!當時趁熱鬧,人哋買,我咪又買一啲返來。放租定放盤?小問題啫!呢啲老婆(張美蘭)會搞,我而家要考慮嘅,係身體健唔健康,生活快唔快樂!」

他又說出現住在倚巒的感覺:「幾好住吖,風涼水冷,住喺度,心情好靚!」還說會繼續在市場上物色筍貨,「我一定會買嘢,價錢愈靚愈買。買咩賣咩?等上帝安排啦!」

不過,朱立基手頭除有五件倚巒,還有多個豪宅單位。去年五月他以二億四千萬元,購入中環匯財中心全幢。成手「蟹貨」,朱立基難怪心情煩躁。

倚巒第一滴血

當馬榮成成功奪得心頭好之時,在倚巒流下第一滴血的是印尼財團De Monsa基金,去年十二月該基金以二億四千萬元購入十五號屋,呎價五萬五千元,該財團揸弗人劉常仁本週一向記者親口證實,物業已經撻訂,估計損失二千多萬元訂金。

「我哋已經取消咗交易,撻訂不要了。俾咗一成樓價作為訂金(即二千四百萬元),蝕咗本咯!」劉常仁坦言買貨的時機不夠好:「我是買得不好,太貴了!當時無睇過就買,買咗之後個市就係咁跌,攞錢出來嗰刻已經後悔。」

他坦言無想過延期成交,寧願當機立斷撻訂:「延長落去,都只係睇短期,睇得一天得一天,但我唔睇好後市,根本唔敢再買嘢。件貨唔要就唔要,做生意就係咁簡單。」

劉常仁可謂撐起香港樓市的中流砥柱,雖然已經八十歲,但落盤狠勁,有入無出。二十多年來他已投資逾百億元狂掃物業;過去一年更瘋狂以天價購入倚巒、山頂哥賦山道及貝沙灣五期,又轉戰九龍買入三十六伙何文田半山壹號單位,斥資接近二十億元。

不過,由今年中開始,劉伯將部分剛購入物業撻訂,如去年十一月購入的中環荊威廣場三層樓面,就損失了四千二百萬,而手頭的半山壹號,不是蝕讓、撻訂,就是延期至今年十二月成交。這條印尼過江龍,似乎擋不住海嘯的威力。

「樓王」變「蟹王」

數 倚巒的「頂角羔蟹」,是今年六月以二億八千四百萬成交的二號屋,呎價達五萬六千元,創下亞洲豪宅之最。買家身份一直保持神秘,經本刊追查下,證實是上市公 司銀泰百貨有關人士簽訂買賣合約的買家,是報住北角縉景壹的顧嘉莉,她是上市公司銀泰百貨母公司——銀泰投資的股東。近年,內地富豪爭相在山頂插旗,顧嘉 莉便在中原中國組經紀轉介下,透過中原豪宅組經紀梁惠湞(Becky)與新地接洽,促成交易。

總部設於北京的銀泰投資,業務以地產投資及百 貨為主,旗下銀泰百貨,○七年初於香港上市,是第一間來港上市的民營百貨公司。市值約四十三億的銀泰百貨,是浙江省最大的百貨公司,旗艦店位於杭州,近年 積極南征北討,將地盤伸延至武漢及瀋陽等地。另外,與韓國樂天集團合資,北京黃金地段王府井的樂天銀泰百貨,八月正式開業,與公司旗下位於長安街的高級商 廈—銀泰中心,齊齊成為北京新地標。

借力國企建百億王國

顧嘉莉與銀泰百貨主席兼銀泰投資大股東沈國軍,乃多年老友,更同為公 司創辦人。出身建設銀行的沈國軍,善於在金融市場進行收購合併。九八年銀泰成立時,除顧嘉莉外,建設銀行亦為股東之一。之後十年,銀泰發展神速,其間多次 與國企交手,收購對方項目,壯大資產。今年,銀泰股份更引入北京國資委全資控股之子公司——北京市基礎設施投資公司,成為大股東,成功取得對方位於北京黃 金地段大紅門等地產項目。

是次銀泰股東顧嘉莉以創亞洲紀錄的呎價,買入倚巒,可謂老貓燒鬚。上月中,沈國軍於北京接受本刊專訪,提及顧嘉莉 在港買豪宅一事,便顯得十分避忌,更制止記者發問。「這(問題)不在今次訪問範圍之內,你不要再問了。」根據臨時買賣合約,顧嘉莉本應於九月底繳付全數尾 數,但最近撻訂之說甚囂塵上,相信月內便有結論。

豪宅大好友 劈價大平賣

倚巒蝕讓,不單影響這個超級屋苑,還震動整個豪宅市場,令豪宅出現劈價浪潮。而過往承造樓按較進取的銀行,亦由於樓市前景欠明朗,收緊豪宅按揭成數,借款額只要達一千萬元以上,也借不足七成。首當其衝,自然是一批在去年高位掃貨的富豪。

市 場傳聞,去年頻頻出擊、掃入多個豪宅的柏寧酒店陳澤富家族,近期連環沽貨;兼且不理賺蝕,但求甩手。替其物業承造按揭的,就是自身難保的花旗以及規模較小 的本地銀行創興。據知他過去一個月,已沽出近半億元物業,手頭持有的大坑名門五座頂層A室複式,市傳將會撻訂。而其持有的一百多個物業,部分正經由測量師 行第一太平戴維斯作一籃子放售。

市場亦傳聞,陳澤富家族要急急放貨,是因為家族中有人金融投資失利。陳家是香港的老牌家族,一向低調。早期 經營出口貿易,到六十年代初於尖沙咀興建國賓酒店,是當時香港最豪華酒店,前美國總統尼克遜首次訪華,途經香港時正是下榻該處,令陳家被冠上「酒店大王」 稱號。其後陳家又興建銅鑼灣柏寧酒店及大舉進軍海外,先後在曼谷、美國、英國及澳洲興建多幢酒店。

這兩年陳家中人看好股市樓市,大舉進軍, 在地產界相當觸目。去年十月樓市高峰期,其家族便以二億零三百萬購入山頂歌賦山里三B董事屋。該屋原由東亞銀行主席李國寶持有,令他持貨短短七個月,賬面 獲利二千萬元。另外陳家又購入香島道四十六號Double Bay及大潭陽明山莊等多個豪宅單位,總涉資共八億多元。

不過,去年愈積極,今年愈痛苦。其中如九龍站豪宅凱旋門,陳氏家族去年十月掃入,手持六件重貨,全由創興銀行承造按揭,現時要劈價大平賣。

「佢 嗰個凱旋門摩天閣六十五樓A至C室全層單位,單是A室入貨價已要九千八百萬元,其餘B、C單位則共二千多萬。但現時陳家開價『全圈』(整層共三個單位)只 要九千萬元。如果只要A室單位,業主開價亦只是六千萬,較其購入價劈足三成!」一名該區經紀說。有多名買家表示有興趣,但出價極低,如開價七千多萬「要晒 全圈」,業主暫時不接受。

天比高逆市推盤

山頂另一樓蟹,莫過於剛在九月中旬,雷曼爆煲前數天,購入位於山頂「天比高」獨立屋,上市公司百營環球資源主席施展望。

八月時曾表示不宜投資樓市的施展望,一個月後,突然以一卡通國際有限公司名義,作價三億八千萬,購入天比高C號屋,平均呎價五萬二千五百元,與趙世光持有的石澳大浪灣道十三號大屋,並列全港最貴豪宅。

有 世紀豪宅之稱的「天比高」,九十年代乃滙豐大班屋,其後多番易手,先後落在日本連鎖百貨店八佰伴老闆和田一夫、有「大廚坤」之稱的東方明珠創業主席黃坤手 中。四年前,影星周星馳夥拍菱電,以三億二千萬買入,並將物業重建成四幢獨立屋,成為○八年最矚目豪宅新盤。今年初,市傳有買家以平均呎價達六萬五千元洽 購,後來不了了之。如今銀行大閂水喉,施展望撻訂之說,已在經紀行內流傳。

阿里巴巴主席扮蟹

倚巒二號屋成交之前,全港平均呎價最高的單位,是位於中半山地利根德里,去年十一月成交的「Branksome Crest」頂層複式單位,作價約三億元,呎價高達四萬二千三百元。

這 位出手闊綽的買家,正是○七年新股王阿里巴巴主席—馬雲。去年十一月上市的阿里巴巴,首日收市價較招股價勁升近三倍,馬雲身家亦爆漲至一百二十七億元。十 一月底,即傳出馬雲以天價買入Branksome Crest的消息。不過,不到一年間,金融市場早已翻天覆地。阿里巴巴的股價,大幅回落至四元三角,馬雲身家大縮水至不足十七億,當時的風光標記,成為諷 刺。
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