📖 ZKIZ Archives

隨著國內房地產政策陸續上軌道，投資人開始把眼光望向台灣以外。馬來西亞在這一波海外投資熱潮中，可說是一大亮點，不僅房價只有台北的三分之一，租金報酬率更可高達六％。但是，在你打包行李、跟著看房前，要有什麼心理準備？

撰文‧楊卓翰

遊覽車在馬來西亞首都吉隆坡最熱鬧的市中心停下，一批台灣旅客帶著相機下車。不過，他們相機捕捉的畫面，不是觀光景點，而是位於吉隆坡黃金地段的最新建案。像其他旅行團一樣，他們也是來「購物」，只是他們買的是總價一千六百萬元新台幣、位於雙子星商業大樓附近，號稱「吉隆坡信義區」的新房地產物件。

奢侈稅尚未退場、實價登錄又上路，單靠差價利潤縮水，靠租金也只有一、二％的報酬率，不少台灣的房地產投資人都很苦惱，標的實在愈來愈難挑！

現在，有一群人正搭著東南亞國家經濟成長列車，到泰國、馬來西亞、印尼置產，更有房仲業者插旗馬來西亞，在當地開設分店，從台灣組成投資考察團到馬國看屋。

「我們一個月要帶三團以上，一團四、五十個人，現在預約，要到五、六月才有空位！」三月初在吉隆坡開分店的台灣房屋旗下藍海房仲集團總經理劉威廷說。投資馬國房地產的最大誘因，就是優渥的租金報酬率，平均高達六％，而房價只有台北市的三分之一。從過去半年，台灣房屋已在馬國賣掉超過八百五十戶，即可看出這股熱潮。想加入他們嗎？打包行李淘金前，你得搞清楚三件事。

投資策略想清楚

馬國也有奢侈稅 長抱為宜首先，馬來西亞有類似台灣奢侈稅的規定，會針對買賣差價課「買賣增值」稅。雖然不像台灣奢侈稅是以總價課稅，殺傷力較小，但若在二年內脫手，仍要繳一五％的利得稅、二至五年內賣出則是五％、五年後免繳此稅。也就是說，這裡仍不適合短進短出的投資者，吸引的大多是想擺五年以上，賺租金收入的投資者。

在台灣從事便利店事業的陳先生就是其中之一，他說「如果我要在五年內出手，那在台灣有更好的選擇。」陳先生運用台灣二％的低利環境，在台灣貸款，資金放到馬國，第一年三．一％的定存利率，不但能賺利差，還能夠加入馬國專為海外長期投資人設立的「第二家園」政策。

「第二家園」規定，五十歲以下者，只要在馬國有三百萬元新台幣定存，就可以享受投資優惠，購屋貸款可以從七成提高到八成；第二年若能提出一半金額購屋，子女還能擁有入學資格。「我的女兒只要在馬來西亞的劍橋、蘭卡斯特、昆士蘭大學分校讀三年書、再到本部讀一年，就能取得一模一樣的畢業證書。」陳先生指出，他原本也考慮在日本置產，但馬來西亞多項政策，比較適合他的長期考量。

成本稅率算清楚

夢幻六％非淨報酬率

不過，即使馬國的租金報酬率高達六％、房價只有台北三分之一，投資人仍要注意其他成本。因為在持有稅部分，馬國只課門牌、地稅，持有稅費較低，但投資人的房租收入所得，每年要課二六％的高額稅率。此外，如果是託當地租屋仲介代管代收房租，最高可能會繳去租金一成的成本。

租金所得稅費可抵扣地稅、門牌稅、貸款利息和代管費等，約可抵扣一○％到一五％的稅費，但最後仍有一成的成本。「扣掉這些費用，平均的租金報酬率大概是四、五％左右。」業者說。雖然比夢幻的六％稍低，業者仍強調，這樣的報酬率仍比台北好太多。

台灣房屋國際資產中心發言人林廣彥就說：「比馬國投資報酬率還高的有兩個國家，泰國、印尼，但只要實地走一遭就知道，這裡的投資環境對華人是最有利的。而且，怎麼算都比台北划算。」他指出，申請第二家園後只要自備款三百多萬元新台幣，就能買下位於雙子星大樓附近的都心精華地段，「很多口袋不深的投資客，也能投資，這也是為什麼這麼多人搶著來看房子。」

下手前看清楚

產業不成熟 資訊不夠透明熱門歸熱門，台灣房屋首席總經理彭培業也指出投資馬國房地產的兩大風險：「不了解、不透明」。台灣雖有號稱「多過便利商店」的房仲店面，整體房地產市場成熟，但他坦言：「馬國的房地產發展還落後台灣二十至三十年左右，市場上也缺乏專業。這就是為什麼我們挑選的當地建商全部都得經過徵信。」台灣房屋專案總監陳國揚是馬國華僑，他說在當地的房仲業務門檻很低，「只要一通電話，誰都可以當，不用執照、不用訓練。」也因此，來馬國先遣的劉威廷還曾經被當地業者耍過，「帶我們看了好幾個建案，結果發現根本不是他們的。」因此，業者特別提醒，在馬國看房時眼睛得張大。例如，馬來西亞的地權分為九十九年的租約型和永久購買型，這類和台灣房地產的差距，對不熟馬來西亞當地法規的投資人是一大風險。「所以我們在馬國除了經過專業認證外，也得幫消費者把關，一定讓投資人百分之百持有。」彭培業說。

馬國看房團熱潮未退，但在高報酬率下，投資人更要做足功課，挑選良心業者，才能確保資產安全。

二○一四年eTag上路以來，從儲值、扣款到官方網站不斷傳出問題，讓許多用路人產生疑慮。在春節返鄉、國道運輸高峰將到來之前，《商業周刊》整理五大常見的eTag疑問，替用路人解惑。

一、沒裝eTag能不能上國道？

目前車輛若無裝設eTag，其實也能開上國道，可事先向遠通電收登記車牌，儲值扣款；或者在上國道的四天後，到超商查詢與繳費，並且七月一日之後，無安裝eTag的車輛，也可享有通行費九折。

二、用eTag會不會被亂扣款？

台灣大學土木系教授張學孔表示，以現行eTag的技術來說，的確很難避免偵測錯誤，誤扣款項，但遠通電收其實可以靠著軟體，在出帳前偵錯，做到扣款零失誤，先前的一百多筆錯誤，應是作業程序疏失。遠通電收也表示，目前未再有誤扣款項情形，並且承諾到年底為止，若有扣款錯誤，將加倍補償。

三、怎麼知道自己有沒有被超收款項？

目前一般小型車的國道通行費，每公里一．二元，每天上路的前二十公里免費，如果一天內里程數大於兩百公里，則超過兩百公里以上的通行費，享七五折優惠。用路人可在高公局網站試算費率，比對扣款紀錄。

遠通電收表示，即時查詢系統的款項可能有誤，請使用者以三天後出帳紀錄為準。

四、通過感測站速限多少？ eTag貼紙貼在車身什麼部位，會不會影響扣款？

遠通電收表示，經過實測，在高速公路目前規定的速限當中，都可以準確的感測。但eTag的貼紙，則建議貼在擋風玻璃或車燈上，若車主將貼紙貼在車牌、車尾或其他地方，會影響感測的正確性。

五、使用eTag，個資到底安不安全？

日前傳出遠通電收網站被駭客攻擊，資安專家、阿碼科技執行長黃耀文表示，遠通電收是否真的遭受駭客攻擊，外人不容易判斷，但種種跡象顯示，遠通電收並沒有做好基本的資安防護，有心人士其實很容易攻擊並取得使用者個資。遠通電收則澄清，先前的駭客攻擊並未取走使用者資料，承諾未來會加強保護。

中國長沙理工大學教授朱錫慶，在其著作《知識筆記》裡，描寫一段親身經歷： 他參訪韓國一個城市龜尾，當地雖只有數十萬人口，每年出口額卻超過兩百億美元。被問到如何改善投資環境，龜尾市長只說了一句：「無法預料的事情越少越好。」

若有太多事是未定之數，人們無法預料未來會發生什麼，他們就沒有誘因做長遠計畫，因此朱錫慶說：「可預見性是鑑別一個環境優劣最重要的測度。」

過去許多研究機構，都看好越南未來成長，如高盛在二○○八年稱越南為「亞洲虎」；滙豐預估越南的國內生產毛額，在二○五○年將超越挪威、新加坡等已開發國家；日本知名學者大前研一稱越南為「維他命十國」（Vitamin）之首，成長動能將取代「金磚四國」。

這些樂觀預估，大多著眼於越南廉價豐沛的勞動力，以及制度環境夠穩定，也就是如朱錫慶所說的有「可預見性」，外資才敢做長遠的投資。越南最近數十年來的成長，也確實是建立在「廉價勞力」與「制度穩定」兩大基礎上。

這裡，作業員月薪不到中國一半從三星智慧手機到耐吉球鞋，都來設廠

一九八六年，越南當局啟動名為「Doi Moi」（革新開放）的改革計畫，定下「打造工業園區，吸引外資拚出口」的發展策略。一九九一年開始，陸續在全國各地設工業園區，提高外資進駐的誘因。

如韓國的三星（Samsung），目前在北越有全球最大的智慧型手機工廠，美國的英特爾（Intel）在越南則有全球最大的晶片廠，耐吉（Nike）與愛迪達（Adidas）也在當地有代工廠生產運動用品。

越南統計局最新數據顯示，二○一二年越南當地外資的工業產值，佔整個越南工業產值的四六％。據路透社（Reuters）引述的數據，越南的工業園區佔全國出口產值的三成，去年這些工業園區的僱用人數為二百一十萬人，佔越南總人口二％。

越南對這些外資最主要的吸引力，就是廉價勞力。越南非技術勞工月薪不到中國的一半，日本貿易振興機構在二○一三年底做的調查顯示，在泰國的日企製造業工人平均年薪為六千九百美元，但在越南的日企製造業工人平均年薪不到泰國的一半，大約是三千美元。

地雷一：南海主權新仇舊恨越南人對中國民族情緒，易因小衝突被挑起

外資因廉價勞力而進駐越南，至於影響投資的另一因素——制度環境的穩定，向來被外資視為理所當然。然而近來越南民眾反中國的暴動，卻讓這因素變得不那麼確定。

五月十五日《華爾街日報》說：「當越來越多製造者，把越南視為中國的替代選擇時，暴力威脅卻對外資澆了冷水。」當中並引述香港產業聯合會副主席林威利的話：「我們一些成員說，直到親眼看到（狀況改善），他們不會再對越南多投資一毛錢。」

同一天《金融時報》也說：「若暴動持續擴大，一些外資在投資越南時，無疑會將當地的政治風險列入考量。」

路透社引述新加坡巴克萊銀行（Barclays）經濟學家Leong Wai Ho的話：「（這次事件後）投資者不能只關心勞動成本和品質，他們也應該注意民族情緒被挑起時，可能會影響生產計畫。」

從外在形勢來看，越南的制度環境也確實有著一些「事無定數」的風險。

這次越南的反中國暴力事件，源自和中國對於南海島嶼的主權爭議。在所有和中國有南海爭議的國家裡，以越南和中國的重疊範圍最大，加上歷史上中國曾四次征服越南，這些「新仇舊恨」，使越南人對中國的民族情緒，容易因為一些小衝突就被挑起。

同時，其他和中國有南海爭議的國家，如菲律賓，和中國的雙邊貿易比重較低，但越南和中國的貿易往來卻相當大，越南進口金額有四分之一來自中國。觀光旅遊佔越南GDP一成，而赴越的外國遊客，人數最多的就是中國，二○一三年有一百九十萬人次。若因南海爭議導致越南貿易受阻，最後也可能傷害到越南自己。

此外，這次暴動雖漸趨平息，但越南與中國的南海爭端，未來透過國際機制解決的可能性並不高，例如，五月十一日才剛結束的東南亞國協高峰會，越南總理阮晉勇抗議中國在南海的鑽油行動，卻未得到其他國家支持。

《紐約時報》指出，這是因為中國是東南亞國協最大的貿易夥伴，而寮國、柬埔寨等國家，都接受中國大量援助，這些東南亞國家不想為了越南而得罪中國。

若下一次越南與中國再有衝突而無法解決，是否又會激起越南國內的民族情緒？如《紐約時報》觀察：「越南官員有時會利用國內的反華情緒，這種情緒根植於兩國由來已久的衝突，隨時可能浮出水面。」

地雷二：國企負債拖累導致銀行壞帳、通膨率居東南亞之首

除了政治風險，越南的經濟體制還有一些結構性問題。

首先，越南的國營企業佔經濟比重相當大，截至去年底，全國有超過三千一百家國營企業，它們不是虧損就是負債纍纍。二○一二年中的數據顯示，越南國營企業積欠銀行債務兩百億美元，有的債務是其資本的兩倍甚至十倍。

為了改善國營企業體質，越南當局近來推動國企民營化，在今年第一季釋出超過三億股的國有企業股份，然而成效不彰，最後只賣出不到三成，外資購買的比重不到三十分之一，遠低於當局預期。

國營企業經營不善，連帶拖累低利放款給國企的銀行。越南壞帳水準是東南亞主要國家中最高的，穆廸投資者服務（Moody's Investors Service）預估，越南銀行體系的壞帳佔資產比率至少有一五％，不過越南官方否認這個數據，稱去年底時這個比率只有三％。

此外，越南的通貨膨脹率向來高居東南亞國家之首，最近十年（二○○四至二○一三年），越南消費者物價指數平均每年成長超過一○％。這種高通膨伴隨的是越南貨幣貶值，從二○○八年以來，越南盾至少貶值七次，累計貶值幅度超過二五％。

地雷三：廉價勞工變少每年勞動人口成長率，將降到低於一％

此外，越南過去靠著豐沛廉價的勞力吸引外資，但這個優勢並非永不消失。二○○○年到二○一○年，越南每年勞動人口成長二．八％，不過據管理顧問公司麥肯錫二○一二年的預測，未來十年越南每年勞動人口成長率將降到○．六％。

事實上，近年來越南的經濟成長率，也已比當初剛「革新開放」時顯著下滑，今年越南經濟預估成長五．八％，這將是越南連續第七年成長不到七％。

外資，駐點亞洲沒其他選項鄰國缺建設，只好續待越南

越南的制度環境即使有種種不確定性，但對外商來說，離開越南似乎相當困難。如《金融時報》所說，除了越南，想在亞洲投資的外資，並沒有其他更好的選擇，「泰國也是身陷政治動盪，印尼對吸引外資似乎前後矛盾，緬甸則是缺乏基礎建設。」

既然離不開越南，那外資如何在「事無定數」的越南明哲保身？《華爾街日報》日前訪問香港一家製造商Lever Style，這家廠商接單生產優衣庫（Uniqlo）、諾德斯特龍（Nordstrom）等品牌的衣服，他們的做法是：Lever Style的製造工作，都外包給越南當地人擁有的工廠。

Lever Style在這次暴動中，沒受到直接衝擊，由於該公司只僱用一些中國人當技術顧問，暴動發生後，該公司唯一的應變措施，就是叫這些中國人離開當地。執行長施傑托（Stanley Szeto）說：「這次事件讓我們更深信，把製造外包而非親自在當地蓋廠，是正確的選擇。」

這種做法，或許未必適合所有台商。然而在可見未來，越南和中國的南海爭議恐不會平息，越南本身經濟結構問題也不會立刻解決，在越南的台商，勢必要把這種制度環境的不穩定列入考量。越南的勞力優勢，是否足以彌補其制度環境不穩定的劣勢？恐怕是所有想留在越南的台商，不得不面對的問題。

【延伸閱讀】逢低搶進越股？膽大再來！

越南股市今年漲幅一度名列全球股市前三名，第一季漲幅一七％，不過，四月份以來開始走跌，加上中越南海爭議讓越南股市重挫，五月八日一度創下二○○一年以來單日最大跌幅。

即便如此，越南股市仍值得買進。首先，政府仍積極招商吸引外資，還計畫開放外資持有越南企業股權限制，從現行的四九％提高至六○％，畢竟越南外匯存底四月底時僅剩三百五十億美元，極度需要外資。

而去年越南出口一千三百二十多億美元，外資企業就佔了六六％，該國所創造貿易順差中，更是全部由外資企業賺進，沒有外資就無法賺外匯，沒有繼續排外的本錢。

同時，該國資金面也維持寬鬆，包括央行調降再融資利率至六年低點，通膨率在四年多來首次降至五％以下。籌碼面上，近期越股重挫已使越南股市散戶指標融資餘額降到三月所創高點的一半，但外資卻不斷買超，只因今年越南官方將提高外資持股上限。

外資早從去年便開始佈局，去年買超達二億六千三百萬美元，五月八日當天更大買超十一億五千萬美元，是五週以來最大。但不可否認，越南股市總市值不到五百億美元，規模小也意味著暴起暴落是常態。心臟不強，千萬不要玩。（文●蕭勝鴻）

【延伸閱讀】金融海嘯後，最被看好的東南亞國家——外資與專家對越南看法

高盛2008年對越南評價：下一隻亞洲虎將誕生，生產率的提高是越南經濟增長的重要來源。適華庫寶2008年對越南評價：到2025年之前，越南可能是全球成長最快的開發中國家。 滙豐 2012年對越南評價：到2050年前，越南的國內生產毛額將超越挪威、新加坡與葡萄牙。 大前研一2012年對越南評價：越南為「維他命10國」之首，這10國成長動能將取代「金磚四國」。

整理：楊少強

【延伸閱讀】跨國合作熱絡，貨幣與股市卻冷清——近28年越南經濟發展大事紀

1986年推動「Doi Moi」（革新開放）的改革計畫1994年與泰國合作開發工業園區「阿馬塔」（AMATA）1996年與新加坡合作開發工業園區「越南－新加坡工業區」（VSIP）1998年東亞金融風暴波及，貨幣貶值16%2000年美國總統柯林頓到訪，雙方關係正常化，同年胡志明市股市開始運作2001年與美國的雙邊貿易協定生效，平均關稅下降；越南產品可享有優惠稅率進入美國市場2007年加入世界貿易組織，此後與其他國家在平等地位上互相貿易2008年國企低利貸款使銀行負擔加重，股市大跌55%，一度引發金融危機2011年長期干預匯率下，央行將越南盾大幅貶值，當年通貨膨脹率達18.7%2014年國有企業釋股，但因體質不佳，市場反應冷淡，股份只售出不到3成

整理：楊少強