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買樓先結婚? 準新人看法不一

1 : GS(14)@2015-03-26 00:59:09





【本報訊】「先買樓、後結婚」抑或「先結婚、後買樓」,準新人有不同看法。計劃明年十一月結婚的余小姐及盧先生,已於尖沙嘴的酒店訂酒席,昨主要到婚禮展物色婚紗及婚禮甜品等。盧先生稱,早於數年前已在屯門購入約三百萬元的單位,「始終有個住所比較好,結婚都係形式,請朋友、親戚大家開心食餐飯,買樓比較長遠就要早啲計劃定」。任職文員的準新人陳先生和鍾小姐則指,早於兩年前在酒樓訂了二十五圍酒席,今年十一月尾舉行婚禮,花費約二十二萬元,「酒席都使咗十六、七萬」。



「嫁老公唔係嫁層樓」


陳先生指婚後打算與父母同住,笑言會繼續努力儲錢,待日後有經濟能力才考慮置業,鍾小姐坦言:「你係嫁個老公,唔係嫁層樓呀嘛……你鍾意佢就鍾意佢,唔會因為佢有冇樓而嫁畀佢」。■記者黃靜薇





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150323/19086406
買樓 樓先 結婚 新人 看法 不一
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【男女之間】買咗樓先結婚 英國也有土地問題?

1 : GS(14)@2016-01-24 17:10:02

交友網站Match.com找來逾2,000位英國男女,完成一個「約會里程碑」,記錄情侶首次約會後,第幾天進入戀愛的另一階段。調查發現,有31%情侶在約會首天已經接吻,34%在一兩個星期內拖手,有27%會在約會一兩個星期內同床共枕。


當接吻、拖手、同床、介紹給好朋友認識及看過素顏後,要等到第144天,才會說出「我愛你」,然後約兩星期後在社交網站更新關係。約會後十個月就出國旅行,約三分一情侶會在一年內一起計劃未來。經過兩年約會進行訂婚,在第三年結婚,第四年懷有下一代,有着美滿家庭。約會專家Kate Taylor提醒,「每段關係都因大家的過去經驗,令各有各的步伐,當你的感情發展與這不同,可以利用它來調整期望。」可能是中西文化不同,英國男女會在確認對方為伴侶甚至發生關係後,才會跟對方說我愛你,但有一件事,不論在英國還是香港的情侶都是一樣的,就是買樓是結婚的先決條件,英國情侶在約會後第1033天會買樓準備結婚。看過這個英國約里程碑後,請不要埋怨香港女子要有樓才結婚是無理要求。



約會里程碑

第一階段(約會首一個月)即時:接吻第一至二星期:拖手、同床第三至四星期:關燈後在對方面前祼體、介紹給好朋友認識



第二階段(約會後半年內)

第98日:見面時素顏第103日:以暱稱叫對方第118日:送生日禮物給對方第144日:說出「我愛你」第157日:更新社交網站的關係第170日:出現首次爭執第173日:不滿對方的缺點半年內:見家長



第三階段(半年至一年內)

半年後:在對方家中備有牙刷、櫃桶存放個人物品第204日:離開雙方家中過夜第298日:到國外旅行一年內:計劃未來



第四階段(一年後)

第743日:訂婚第813日:養寵物第1033日:買樓第1190日:結婚第1422日:有下一代



資料來源:《每日郵報》記者:黃碧珊





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20160124/19464170
男女 之間 買咗 咗樓 樓先 結婚 英國 有土地 問題
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美息急加 滙債震盪 港股樓先跌後升

1 : GS(14)@2017-01-02 17:09:33

2016-12-17 iM

全球關注的美國聯儲局加息會議,終於在本周揭盅。市場對於加息並不感意外,但聯儲局的態度轉鷹,就成為大家的關注點。究竟美國加息,是否標誌全球利率政策來到了轉捩點?未來一年,聯儲局會再加幾多次息?息魔大軍壓境,亞洲及新興市場又是否一定會損傷慘重?這些問題,本刊將會逐一剖析。

股市方面,中信里昂證券中國內地及香港策略研究部主管張耀昌指,恒指明年走勢先低後高,目標24100點。當中他看淡本港地產股。人民幣滙率方面,張耀昌預期至明年底人民幣兌美元約有5%貶值空間,料兌美元貶值至接近7.3水平,內地資金外流仍會將持續。

樓市方面,祥益地產總裁汪敦敬預期樓價於短期內將出現調整,及至心理因素消化,樓價就會再現升勢,現在至未來一、兩個月是合適的上車時機,建議上車人士可購入兩房單位。

局勢剖析:鷹派主導 息魔殺到

一如所料,聯儲局在該地時間周三(14日)議息會議結束後宣布,將聯邦儲備利率的目標區間上調25點子,至0.5厘與0.75厘之間。雖然市場對此早已有加息準備,不過聯儲局官員經濟預測仍然令市場「驚喜」。

聯儲局輕微上調通脹及經濟增長預測,今年底的通脹率由9月預測的1.3%上調至1.5%,未來3年的通脹預測則保持不變。今年失業率的預測由4.8%下調至4.7%,明年就由4.6%調低至4.5%。

要數最受注目的,是聯儲局官員的利率走勢預測。按照預測中位數顯示,明年底聯邦儲備利率會升至1.375厘,以每次加息幅度0.25厘計,即是未來1年將要加息3次。

「貨幣抵消」 政策抗通脹

當然,聯儲局一向強調這個利率預測中位數只供參考,並不反映官員對利率未來走勢的共識。惟今次的利率預測較9月為高,反映聯儲局內都認同特朗普(Donald Trump)當選後,美國短期內加息空間擴大,這一點是市場始料不及的。

在記者會上,聯儲局主席耶倫(Janet Yellen)雖然強調加息速度仍需要「按部就班」,但她同時又說,勞動市場已近全民就業,這個形勢下政府毋須加大財政開支刺激經濟,矛頭直指特朗普的政綱,反映耶倫對特朗普以財政政策推高通脹的做法,相當有憂慮,特別是耶倫特意澄清自己不支持所謂的「高壓經濟」政策(High-Preasure Economy),即容許經濟過熱來解決在金融海嘯後經濟產能減少的問題,換言之,聯儲局會採用「貨幣抵消」(Monetary Offset)政策的取向更為明顯,聯儲局在有需要時將會加快加息速度,以防通脹過高。

值得留意是,聯儲局的長綫失業率預測為4.8%,這個數字可理解為局方認定的「全民就業率」,即是局方相信若失業率低於4.8%,通脹就有機會急升。

要知道,早前公布的11月失業率已經跌至4.6%,而另一方面,核心消費物價指數(CPI)亦按年升至2.1%,可見通脹壓力愈來愈強,聯儲局取態愈趨「鷹派」的理據,亦愈來愈充分。

聯儲局的鷹派取態,為環球資產價格帶來巨大波動,首當其衝的是美債:美國10年期國債孳息在周四升破2.6厘關口,不單是2014年9月以來的新高,若由年中的低位計起,美債債息已大幅抽升130點子;5年期國債息亦升至逾2厘的水平,為2011年5月以來高位。

股市下跌 金價歐元最傷

股市方面,標普500指數周三收跌0.8%,為10月以來最大的單日跌幅。MSCI新興市場指數在周四(15日)則跌約1.4%,當中以巴西股市的跌幅最大,IBOV指數當日跌1.8%。

滙市一片狼藉,美元滙價獨強,兌歐元升至1.048美元水平,為2003年以來新高。日圓則跌穿118,創2003年低位。新興市場滙價受壓,離岸人民幣滙價周四一度跌穿6.95創8年多新低,亦令年初至令跌幅擴大至6.36%;印度盧比及印尼盾亦分別單日跌0.5%及0.4%,韓圜則跌0.8%。

商品方面,紐約期油險守50美元,與美元走勢往往背馳的金價則大跌2%,至1129美元一盎司的10個月低位。

與上次不同 加息將更快

聯儲局於2015年12月也曾經加息,當時更是金融海嘯以來的首次加息,可是之後美國10年期國債孳息不升反跌,及至今年年中低見1.3厘左右,同時,美國股市、本港樓市等資產仍然升得樂此不疲。

到底今次加息,與上次加息有何不同?施羅德首席經濟師Keith Wade表示,「上次本來市場以為聯儲局會持續加息,但後來當局的訊息是『一次就收工』,所以美國債息反而下滑。但今次,所有人加上聯儲局本身,都已預期了未來一年會加息數次,這是重大的轉變。」

究竟未來一年會加幾多次?若按聯儲局的Dot Plot,局中官員認為未來1年將要加息3次。而若按利率期貨顯示,明年6月加息的機率由會議前的57%大幅上升至78%,屆時美息將重見一厘,下年加息三次的機會率亦高達45%。

此情況與去年截然不同,上次加息之後,市場不太相信聯儲局可以在2016年加息四次,認為成事機率只有9%,最終事實跟隨市場預測走。到了這一次,市場的預測與聯儲局官員的預測終於脗合。

利率正常化 息差步步擴大

美國已經走上利率正常化的路途,反觀其他主要經濟體如歐洲、日本及英國等,仍然處於極度寬鬆的貨幣政策環境——部分仍然實行負利率政策、部分則長期QE,令美國與歐日息差進一步擴闊,利率差異化愈來愈不尋常。2年期美國國債對德國同期國債的息差,於本周三一度升至200點子以上,為16年來最闊;對同期的日本國債的息差則升至150點子,亦為金融海嘯後最高。

不過,歐洲央行在延續QE買債計劃的同時,已悄悄將買債規模縮減。另一方面,歐日的負利率政策備受外界批評。當鐘擺到末端時,必會再次邁向另一端,發達國家即使未能於短期內加息,但貨幣政策已用到盡頭,此後只會維持或收緊,而無空間放寬。換言之,今次美國帶頭加息,或是預視了全球利率政策來到了轉捩點。

Keith Wade認為,利率將會於2018年見頂,「2017年加息至1.75厘,2018年再加息至2.25厘,只不過大家慣了零息,已忘記了以往的環境,其實以此2.25厘的水平,仍然遠低於長綫歷史數字,低息環境仍未遠離。」

亞洲市場何去何從?

不少分析指,當美國加息、美元轉強,對亞洲來說絕不會是好事。

美息上揚,美元資產變得愈來愈吸引,一方面會促使資金回流美國,令新興市場的金融資產價格重整。另一方面,擁有美元債務的亞洲企業,將會面對融資成本上升的壓力,尤其是目前美國宣示會加快加息,新興市場就難以再以減息來刺激經濟。

不過,今次聯儲局加息後,債市、滙市及商品的反應最大,環球股市所受到的衝擊相對輕微,而除了香港之外,亞洲股市更是平靜。恒指單日跌1.8%、滬深300指數跌0.8%,可是綜觀其他亞洲股市,台灣、南韓、印度及印尼等,跌幅全部低於0.3%,至於日股更是逆市錄得0.1%的升幅。總括而言亞洲股市的表現,優於新興市場。

其實在過去一個月,亞洲已開始擺脫強美元、美債債息升的陰霾,股市漸告反彈,當中,韓股升3.5%、台股升4.8%、印尼升3.5%、新加坡股升4.8%,日股則乘着日圓大跌而錄得近10%升幅,成為近月表現最佳股市。

未來一段時間,亞洲股市會否受到衝擊?上一次聯儲局加息後的一個月,亞洲股市的表現相當慘重,港股、日股及滬深300指數都急挫逾10%,但某程度上,亞洲股市大挫是由於中國股市「大時代」倉促收場及熔斷機制朝令夕改,令市場大亂所致。因此,上次聯儲局加息後的市場表現,參考作用或不大。聯儲局在對上兩次加息周期,分別是1999年至2000年,以及2004年至2006年。而在這兩後時間,新興市場及亞洲股市都分別錄得不俗的升幅,所以息魔殺到,投資者是否必須退避三舍?歷史數據告訴大家,其實未必。

自今年11月以來,新興市場雖然持續錄得走資,但自踏入12月,亞洲股市已漸見資金回流,始終美股已經太貴,歐洲明年又有多場選舉,政治風險增,相反,亞洲估值仍然合理。若明年聯儲局的加息次數較預期少,對亞洲股市或會帶來驚喜。

股市篇:受加息拖累 房地產、公用股受壓

美國聯儲局一如預期加息0.25%,並預告明年加息3次,周四金、股、滙、債市下跌。港股方面,恒指曾跌穿22000水平至21999點後見支持,創逾1個月新低。幸好周五(16日)僅微跌39點。但全周累跌740點,為自6月中以來最大單周跌幅,加上美滙指數衝高至103.5的14年高位,反映有資金撤出香港。

公用股或將跑輸大市

外資大行瑞信指出,美國宣布加息之後,美國十年期國債孳息率上升至2.57厘,是自2014年9月以來新高。又預期債息於2017年會持續上升,而隨着美債息上升,資金蜂擁追入收息主題股份光景不再,將對香港公用股帶來挑戰,甚至預料會跑輸大市。

瑞信亦指,息率上升會增加公用股企業的財務成本,估計聯儲局每上調息率25個基點,會分別拖低港燈(02638)及中電(00002)明年每股盈利至3%及1.5%,因此建議對中電及港燈持審慎態度。此外,由於港燈及中電在本港業務比重較大,按2017年純利預測計,中電旗下香港業務盈利佔總體70%、港燈佔比為100%,或將面臨大的監管風險。該行又估計,利潤管制協議旗下準許回報率將由9.99%降至8%,籲沽售中電、港燈及煤氣(00003),周五收市分別收報72.65元、6.55元及13.8元。瑞信於行業中最看好電能(00006),認為倘若無收購,將潛在派發特別息。

而瑞信亦對聯儲局12月會議有輕微「鷹派」感到意外,但按數據判斷,認為聯儲局需考慮新興市場國家,對應特朗普(Donald Trump)新政府的潛在經濟政策,瑞信維持對美國明年只會加息兩次的看法。

料恒指明年先高後低

中信里昂證券中國內地及香港策略研究部主管張耀昌則指出,雖然港股對美國加息有即時反應,周四恒指下挫,但整體而言對香港房地產影響較大,預期在加息後,本港樓市的跌幅將從此前預計的7%擴大到10%,不利地產股表現,認為恒指會先低後高,他說:「美國聯儲局宣布加息後,對香港房地產影響較大,就港股而言,MSCI香港指數當中,大部分都是地產股,我對房地產股持負面看法。明年恒指目標為24100點,升幅為6%,預料明年港股上半年表現會較弱,下半年才會反彈。」

對於MSCI香港指數和國企指數,里昂明年底目標分別為14500點和10100點,升幅為5%及3%。由於里昂料美國加息不利地產股表現,故給予領展(00823)和恆地(00012)「跑輸大市」評級,給予嘉里(00683)「出售」評級。而聯儲局料明年加息3次,高於市場普遍預期,但張耀昌指,就香港而言,HIBOR(香港銀行同業拆息)已經走高,反映市場已預期美國明年將加息2至3次。

人民幣篇:走資不斷 人行嚴管得宜

息魔重臨帶來震盪,美元走強,人民幣滙價亦首當其衝,中國10年期國債期貨周四開市時跌至停板,跌幅達2%,為上市以來首次,周五則先跌後回升,收市升1.3%;5年期國債期貨周四跌1.2%也跌停。人民幣在岸價(CNY)周四一度徘徊6.9水平,離岸人民幣(CNH)的水平相若,周四最弱見過6.9516,截至周五下午七時收報6.9479。

人民幣或將有序貶值

年初至今,人民幣已貶值近6%、資金外逃持續,政府從各方面加強資本管制,但中國的外滙儲備連續第5個月下滑,11月外儲降至30515.98億美元,在美國加息、美元走強下,明年人民幣的走勢,資金外流的會否持續?專家有不同的意見。

張耀昌指出,聯儲局加息的確將引發中國資金外流的壓力,在美國加息帶動下,內地資金外流或仍會持續,但認為中國政府已在管控走資方面做得相當好,採用有系統控制措施,像嚴控企業對外直接投資(ODI)後,再控制保險資金,措施較以往清晰,因此認為中國資金外流的風險可控。他又說:「中國政府亦希望透過對外投資而減少因國內資金過多,而造成資產價格及股市泡沫,因此會容許少量資金外流。」

在人民幣滙率方面,張耀昌認為,人行會容許人民幣有秩序貶值,亦有能力令人民幣貶值區間控制在5%,因此預期至明年年底人民幣兌美元約有5%貶值空間,料兌美元貶值至接近7.3水平,此外,他預料明年人民幣會緊扣一籃子貨幣,而非單一貶值令風險降低。

然而,花旗首席中國經濟學家劉利剛對人民幣走勢有另一看法,料人民幣明年底見每美元兌7.05元人民幣,較現時貶值約1.5%,坦言人民幣貶值預期未完全消失,但看不到有大幅走貶的可能性。他說:「人民幣一次性大幅貶值的或會為金融市場帶來風險、甚至危機,大幅貶值會令資本大量外逃,同時收緊在岸的利息,在岸利息收緊後,會對資產價格帶來非常負面的影響;對股市也不好,流動性不足時也不會有個好的股市、對債市影響亦非常負面,所以我覺得在現階段,大幅貶值是不太可能。」

人幣滙率屬階段性調整

對於中國實施資本管制,劉利剛認為這樣會促使人民幣滙率從兌一籃子定價,返回至從前的固定滙率,「我看到資本帳戶收緊的態勢,在『三元悖論』的理論裏,一個國家不可能同時完成資本自由進出、固定滙率及獨立自主的貨幣政策,中國既然有獨立的貨幣政策,但又收緊了資本管制,因此我認為在今後一段時間,人民幣會重新走向一個相對固定的滙率。」他強調,這並不是人民幣滙率改革的終點,而是一個階段性的調整。他更直言,中央加大資本管制,人民幣難以實現為自由浮動滙率,但相信這只是一個過程,不會是終點站。

劉利剛又指,雖然內地收緊管制,但料居民每年5萬美元換滙額度,明年不會改變,實際上當局已收緊每次換滙限幾千元,坦言居民換滙沒有企業資金走出去般大額,預期明年新額度重新計算後,首季度資金外逃量會大增。

另外,他又指資本流出其中一部分是中資到海外的投資,他預期資本流出在今後一段時間會放緩,「原因是中國在海外的一些大型兼併項目,其實面臨非常大的海外監管不確定性,中資到要到澳洲、美國、英國,或歐洲其他地方收購企業,都有外資審查,我們見到這些審查對國企或者其他企業在海外收購相對謹慎,所以我覺得,明年中資企業到海外,特別是發達國家進行併購時會較謹慎。」

劉利剛認為,企業併購變得謹慎是一件好事,因為在很多收購案例當中,企業必須放訂金,如果收購審查不獲通過,就會撻訂,等於造成國家資產流失。不過,他認為中資到一帶一路沿綫國家的投資還會繼續進行,因為很多都是雙邊政府的協議。

樓市篇:加息後樓市或現調整 專家:可趁機入市

一如市場預期,美國落實加息,聯儲局亦給予市場明確信息,指明年將漸進加快加息步伐,這意味長達8年的低息期或快將結束,準買家未來供款負擔必然提高,樓價下調壓力漸增。不過,市場普遍認為,本港銀行短期內未有需要調高息率,現階段對樓市影響多屬心理層面,樓價明年未有大幅調整壓力。

美國對上一次加息,是在去年12月,當時聯儲局宣布加息四分一厘,那時本港樓價已於同年9月開始見底回落,及至加息後樓市負面情緒更深,整體樓價由去年12月至今年3月間跌約8.8%,其後樓價更反彈。是次美國再加息,樓市走勢會否如今年初般步入冰封情況?

辣招控需求 樓價乾升

祥益地產總裁汪敦敬表示,相信今次加息後,樓市的情況也會跟今年初一樣,心理因素影響下,樓價於未來一至兩個月出現調整,及至心理因素消化,市場回歸現實,樓價就會再現升勢。他說:「我相信樓市未來的走勢是先跌後升,半年後的樓價一定會比今天還要高,中原城市領先指數(CCL)將會破頂。」他認為明年樓價將有5至10%升幅,但樓價只屬乾升,皆因政府推出樓市辣招,在抑制愈多下,樓價就愈乾升。他續說:「由於樓市供應量不多,二手放盤量很少,但買家仍很多,樓價在盤源甚少的情況下很容易上升。」

汪敦敬指稱,目前辣招對買家及業主「一刀切」,兩者面對同樣的樓市措施,吃同一隻藥,「買家不想買樓的同時,業主也不想放盤。要令樓價乾升的情況改變,一定要放鬆對放盤的限制。」汪敦敬對樓市看法較樂觀的另一個原因,是目前香港仍處於資金過多、甚至出現水浸的情況。他說:「資金氾濫的情況不會加息一次就突然變化,從地產代理的角度,目前我看不到有客戶及業主出現資金緊拙的情況,他們的資金仍充裕,由於股市較不穩,物業市場受辣招影響,不少人寧願將資金放在銀行。」

受惠於政策 看好新盤

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文也認為,息口上調對本港樓市影響有限,基於本港銀行未必在今年跟着加息,目前心理因素大於實際因素。他估計現時到明年農曆新年前,樓市相對穩定,而發展商會於農曆新年後積極推盤,並以中小型單位為主,相信買家以自用及首置買家為主。他又估計,明年市場仍由一手樓主導氣氛,政府政策亦有利一手賣樓,買家也將以打工仔及自住人士為主,只要新盤定價吸引及有一定優惠,相信明年新盤仍存在購買力。

不過,林浩文提醒市場要注意加息步伐,若明年美國聯儲局再加息2至3次,即共加息約100點子,對「打工仔買家」有一定影響。但他又指,只要香港銀行加息步伐不急,住宅買家每月按揭供款及負擔能力不會有大影響。據他的分析,本港息口如升2厘或以上,對樓市構成較大下調壓力,即下調10%至20%的機會才較大。他建議如樓市踏入加息周期,金管局否可考慮放寬壓力測試及按揭成數(LTV)的規限,以幫助年輕人及中產換樓,加快樓市流轉。

策略篇:無殼蝸牛應何時上車?

普遍專家預期加息不會令樓價出現大跌可能,一眾無殼蝸牛難免惆悵應何時上車,卻又生怕摸頂入市。汪敦敬坦言,現在至未來一、兩個月是合適的上車時機,「農曆新年前樓市較淡靜,加上將會有加息的心理因素影響,如果你能夠量力而為,是很好的買樓時機。」他建議上車人士可購入兩房單位,「過去幾年開放式及一房的單位供應持續源源不絕,但業主於此類單位未必會居住太長時間,預計3至5年後就會希望遷出,如家庭人數增加、提升生活環境等因素,上述業主如要換樓,就傾向買入兩房單位。未來開放式及1房單位業主將成兩房單位的重要購買力,兩房單位將擁結構性升值基礎。」他相信兩房單位樓價有望跑贏大市,就算整體樓價不升,兩房單位樓價也會上升。

他表示,雖然近月樓價已上升,但市場不乏上車機會,目前在屯門、天水圍一帶可以找到300餘萬元的兩房二手單位,如免補地價居屋,200餘萬元更可以買到兩房單位。「300餘萬元的樓價水平是十分重要的,因為合乎人均收入中位數字的供樓負擔,如兩口子一起儲錢購入單位,不難過通過壓力測試,他們只需要4年時間就可以儲到3成首期。」

拆息去向影響市民供樓負擔水平

美國加息預期升溫下,今年第四季銀行同業拆息持續上升,一個月期拆息由首三季平均0.25厘上升至最近0.66厘(以12月15日計),升幅達0.41厘。中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳表示,明年拆息將基於港美息差拉闊、銀行體系結餘有可能減少等因素逐步上升,料拆息將升至正常水平,估計1個月拆息將升至1厘以上水平。

她指,對於現有H按用家來說,即使拆息率上升,對他們的影響只屬輕微,主要原因是H按普遍均設有P按為基準的封頂息率,若拆息上升至觸及封頂息率,H按用家便可按P按息率供款,P未加的情況下,息率升至2.15厘止步。對於現時新造H按用家,按息低至H+1.35%,實際息率約2.01厘,當拆息上升至0.8厘方會觸及封頂息率,而對於今年前已選用H按的用家,按息普遍是H+1.7%,實際息率已達2.36厘觸及P按封頂息率(現為2.15厘),故目前已按封頂息率2.15厘供款,實際加幅僅限於0.2厘,暫不用再受拆息上升影響。

銀行「水浸」 加息壓力低

經絡按揭轉介市場總監劉圓圓則認為,目前香港銀行結餘仍然充裕,銀行結餘近2,600億元,銀行「水浸」下,未有即時跟隨加息的壓力。她也預料除非大量資金流走,否則本港銀行亦不會即時跟隨美國加息。她舉例指,去年底美國曾加息0.25厘,但本港銀行同樣「水浸」,結果息率未有跟隨;故她預計過了明年第一季後,香港息口才有機會向上調。她表示,以一個價值500萬元的單位,承造七成按揭,供款年期為25年,假若銀行加息25點子,將「P減」及「H加」部分上調,每月供款額僅上調數百元(詳見前頁表)。加息1/4厘後,以現時私人物業家庭入息中位數36,000元計算,使用P按及H按的買家,供樓負擔分別為43.1%及42.5%,負擔比率輕微上調,反映加息對實際供樓影響不大。即使加息0.5厘,供樓負擔仍然未超過45%。
美息 息急 急加 震盪 港股 樓先 先跌 跌後 後升
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對沖人生:有二千呎樓先拍拖?

1 : GS(14)@2017-02-18 00:50:35

我的精算師朋友理論上很少計錯數。在2016年不確定的投資環境下,在年尾他沽貨居多,結果錯失了最後一季到現在的大升市,唯一慶幸是沒反手做拋空,否則輸到眼凸。美國三大指數剛創了幾天歷史性新高,CBOE VIX芝加哥波幅指數則在12以下徘徊。1.香港居住問題越來越嚴重,有夢想的年輕人,在3月26號特首塵埃落定後真的可以心裏有數。財經雜誌《港股策略王》請來叫Seasun的廿歲頭少女講到有樓的重要性:「有樓有高潮」,這句話和數月前游蕙禎前議員的扑嘢論一樣,又是土地問題。
Seasun做公關,90後的想法或許意識危機極高,更大的「志氣」正如Seasun所說,男朋友要有2,000呎居所才可拍拖?港女不如放眼看世界,不要局限在香港吧。筆者最近快閃到美加東岸,意圖落offer買房子,根據賣方議價希望可以成交,結果搶樓挾高5至10%是正常,200萬加幣的樓可能220萬才買到。無論是半獨立屋、獨立屋或鎮屋,美加主要城市搶樓已到瘋狂地步。兒時有位朋友厭倦加拿大西岸溫哥華高樓價生活,和丈夫搬到距離溫哥華7小時車程的Horsefly小鎮,擲一塊石頭,永遠也不能傷到人。低消費城市也有中部文尼吐巴省的溫尼泊市(Winnipeg),2016年平均屋價才不過30萬加元,但冬天天氣嚴寒。2.過去幾年,資產管理公司最難過的一關,除了是有足夠資金「起壇」,在銀行開戶口的難度可謂令人驚嘆。你可以說是肥茄條例(FATCA)帶動全球防止洗黑錢及逃稅,美國人在海外逃稅逐個捉,打擊洗黑錢及恐怖分子集資其實盤古至今也在運作。日前我找立法會會計界議員梁繼昌談論此事,初創企業如果不能開戶,又怎開始運作呢?特朗普上場,他在去年的電視辯論中談到放寬金融及商業監管,但這和開戶口有沒有直接關連,時間會證明一切。3.樓市有多瘋癲,股市日日歷史創高位。當普通人已沒想像空間去揀股票的時候,你會發現強勢主力股自特朗普上年11月當選後一路做得好。除了美國三大指數,蘋果(AAPL)日前創歷史新高,不要亂拋空股票,計準風險與回報,作長遠投資策略。樓市和股市不是賭場:股票投資較靈活,在高處不勝寒的價位,仍可以善用固定波幅策略Collar每個月轉倉:Long stock, write OTM call, long OTM put,沒「超出控制」可能。住宅投資,特別是自住自用的,真的要評估承擔力度。我的精算師朋友估計今年股市和樓市會大調整。他近乎每數年轉換工作地方,走遍多個國家。一個沒有根的竹升鑽石王老五,想法很不同。友人從沒輸大錢,也從沒在金融市場上真的賺過錢。朋友永遠手持現金,如何抗衡通脹?從他的角度,四海為家,租住有公司部份資助,沒投資房產需要。我會反問,低管理費的指數ETF,why not? Happy Trading!錢志健資深對沖基金經理
mailto:mdehedgecenter@gmail.com本欄逢周五刊出




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170217/19930519
對沖 人生 有二 二千 千呎 呎樓 樓先 拍拖
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買樓先到先得真係好?準買家:抽籤比較好

1 : GS(14)@2017-04-15 23:26:10

保利置業(119)啟德龍譽昨早10時以先到先得發售93伙,前晚已有代理在現場排通宵代客搶貨。不肯透露姓名的龍譽頭籌女士在售樓處外曾拒絕接受訪問,之後獲發展商游說下表示,前晚8點已到場,曾返屋企梳洗,之後返回售樓處外排隊。她其後接受訪問時表示,希望購入開放式單位,但不是最平嗰個。她指對上兩次都有入票抽籤,但抽不到,所以今次繼續試。對於今次要通宵排隊,她認為是另一種方式去試,「排隊冇乜所謂,有心就會嚟」。排約第十位的李先生表示,昨早和親戚一同來揀樓,大約9時到達。他指前晚收到地產代理通知,話可能好多人排隊,因為先到先得,所以他們自發前來排隊,自己並無要求代理咁做。「聽佢哋(代理)講,噚(前)晚10點左右嚟排」。想買開放式或一房單位自住,親戚是首置。對於發展商安排,他指無特別不滿,可能係發展商想製造氣氛,但就覺得抽籤比較好。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170415/19990995
買樓 樓先 先到 先得 真係 係好 買家 抽籤 比較
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湯文亮:買樓先看財務狀况 再看價錢

1 : GS(14)@2018-02-21 06:06:48

【明報專訊】在過去幾年,尤其是我發表了「細價樓爆煲論」之後,大大話話有超過100人問我買樓的意見,他們認為我比較睇淡樓市,如果我話買得過,就一定買得過,唔通問那些整天唱好樓市的專家?他們一定話買得過,這與問道於盲沒有太大分別。

若有人問樓買唔買得過,我首先睇他們的財務狀况,如果沒有問題的話就可以買,繼而看樓宇質素及價錢。如果財務不許可的話,我會跟對方說,要問問自己在買樓之後是否能夠守得住,而不是問我,而事實上我對所有問我的人都會叫他們買樓,所以我不明白點解我會有一個大淡友的稱號。

道謝或道歉反映家教

在大年初三,王弼、胡孟青與我一同在有線電視做節目,傾下講下講到王弼買樓,王弼話一年前買樓的時候問過我的意見,我不但叫他買,而且叫他不要還價立刻買,所以市場不應該給予我大淡友的稱號。老實說,這件事我已經忘記,王弼平時又沒有提過,又從來沒有說多謝,但在這關鍵時刻說出來,就可以睇到王弼的家庭教育是相當高尚。

我小時候阿嫲同阿媽都分別叫我緊記一件事,對別人講多謝或者對不起都應該大大方方讓其他人知道,而非閃閃縮縮兩個人私底下表示,所以在細價樓沒有如我預期般爆煲,我就要在福臨門擺下九席認輸宴,當時有很多人笑我傻仔,我沒有回答,心裏知道大家所受的家庭教育不同,傻與不傻,大家有不同見解。

王弼今次在現場直播向我講多謝,不但希望可以為我洗脫大淡友名字,並且由此可見王弼的家庭教育。人們既然要講多謝,點解唔公開講?但很可惜一般香港人沒有這種想法,有不少人知道我並不是大淡友,當中甚至有人私底下多謝我的建議而令到他們買了樓,但從不否認其他人說我是大淡友,我絕對沒有怪責他們,只能說他們沒有受到適當的家庭教育。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0573&issue=20180221
湯文 文亮 買樓 樓先 先看 財務 狀況 再看 價錢
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=348647

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