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姚松炎:樓價不看供求 跌市不心急撈底

1 : GS(14)@2016-01-25 01:40:30

2016-01-01 HJM

2016 年樓市將是市場密切關注的焦點,圍繞政府是否減辣、土地供應是否增加、按揭利率是否上升、樓價跌幅等爭論仍會持續。樓價步入下跌周期雖然已成為共識,但對於其成因、跌幅多少及應對之道,卻莫衷一是,本刊訪問了三位專家學家,剖析樓市前景。

中大地理與資源管理學系副教授姚松炎,身兼未來城市研究所副所長,研究香港樓市走勢多年,訪問時自豪地說,幸好至今都未錯過,因為一直以來做預測,根據的都是數據及實證而非坊間的常識。他反駁了樓市的兩大謬誤,一是樓價看供求,二是買樓要撈底。

姚松炎指出,供求派一向有很多人支持,理據是置業有很強的剛性需求,現時供應不足,加上建築成本高,一旦放寬辣招,肯定會有很多人入市。然而事實卻是:「1990 年初,私人樓宇房屋供應量經常維持在每年約3 萬伙,但1998 年前樓價卻仍然不斷攀升,空置率低見4%。相反,近年房屋供應量只有一萬間,空置率同樓是大約4%,2008 年國際金融風暴期間,樓價亦可急跌17%。」

供應滯後 跌市落井下石他強調,供應量不能主宰樓價,反之,樓價才是主宰供應量的成因,因為當發展商相信興建樓宇可以獲利,在預期樓價上升下,房屋供應量自然增加,反之亦然。

不幸的是,房屋供應總是滯後,不是令熾烈的樓市火上加油,就是對疲弱的樓市落井下石。姚松炎舉例說,由於1996至1997 年樓價狂升〔圖一〕,因此1998 至2002 年,住宅供應量急增至約3 萬伙,碰上樓價大跌,發展商立即散貨。預計2016 年新落成的住宅增至逾2 萬伙,創12 年新高,未來一兩年,樓價愈跌、發展商愈劈價的情況很可能重演。

樓價不看供求,看什麼呢?姚松炎一向以「實質利率」理論來預測樓市,即樓價高企源於通脹預期上升,借貸成本下降及風險預期下降等因素,令買樓有利可圖。

換言之,近年香港樓價上

升,主因是美國為了救經濟而維持低息,出現了負利率,隨着美國正式步入加息周期,內地、香港通脹下跌,實質利率開始由負變為正。

正實質利率 不利經濟

他解釋,美國經濟復甦,所以加息,中國經濟轉差,香港也受影響,中港反有通縮的危險,然而在聯繫滙率下,香港貨幣政策卻要跟美國。「如果加息五厘,通脹為負三,實質利率就是八厘,誰還會借錢呢?」

「正實質利率借錢利息高,加上低通脹或者通縮,普遍人的心態是遲買更便宜,無論是個人借錢投資或企業借錢擴充,都會很謹慎,打工仔害怕失業,在這種情況下,經濟一定會差。」

姚松炎指出,一旦這個心理預期形成,就會跌入漩渦。出現正實質利率將逆轉樓市上升周期。「2015 年上半年大家都預期樓價仍會繼續升,A 股大跌成為一個觸發點,扭轉了市場的預期。最近美國已啟動加息,如果以每兩個月加四分一厘計,四至六個月後就是一厘,2016 年中樓價就會出現年度負增長。」

自2003 年沙士後,香港樓價已上升超過4倍〔圖二〕。姚松炎根據圖表分析,今次樓價下跌周期的拐點,其實在2015年9月已出現,這次緩慢而具深度的調整起碼要到2017年底才完成。

至於下跌的幅度,姚松炎笑稱,跌20% 至30%「濕濕碎」,雖然跌超過30%,根據國際定義已是泡沫爆破。「有計算指出,只要美債息率升半厘,香港樓市就會跌20%至30%。」

以往樓市下跌周期中,往往都是經濟差、失業率高的時候。「1萬元/ 呎跌三成,也要7000 元。當你減人工、飯碗隨時不保時,7000元/ 呎也很貴。2003 年樓價不是跌很多嗎?有人敢買嗎?」

早入市成大鱷點心

如果說以供求來預測樓市是業界或政府常有的誤區,心急入市撈底則是置業者最易犯的錯誤,姚松炎警告,置業者不要見到樓市一跌就急不及待入市,稍一不慎就會成為大鱷的點心。

「1998 年樓價一開始跌,立即見到一些人飛撲入市,他們認為相對1997 年高峰時跌了兩成,已經撿了便宜,誰知道要一直跌至2003 年才見底回升。過早入市是很傷的。」

姚松炎解釋,樓市是以年為單位,而非月或日,一個周期動輒七八年。市場就仿如一條大船,需要時間慢慢去轉變方向。「很多人以為自己捕捉到訊號,就期待市場立即作出反應,這種期待是不切實際的。現時美國加息,但也不能預期一加息,樓價第二日就大跌。」

南水北調 中資或拋港樓

香港樓市從來都是四面八方炒家的樂園,姚松炎警告,近年中資大舉進軍香港,內地經濟轉差後南水北調,可能需要拋售香港物業,成為樓市進一步下調的隱憂。

姚松炎透露,近年很多中資國企湧來香港,它們不想員工入住酒店,於是自行購置物業作為宿舍,相信有幾萬個單位變了自由行旅館,未來這些物業可能會放到市場出售。歷次樓次爆煲,都是豪宅先行。姚松炎解釋,以往很多豪宅都是外資以公司名義在香港購置。辣招之下,許多中資、外資會轉買細單位,如果中資、外資都撤走,對衝擊細價樓。被問到商廈、工廈後市,姚松炎指出,經濟差,商廈價量肯定會下滑。至於工廈,他笑稱不懂得分析,因為「不能以實質利率等客觀經濟因素來預測,某些地區的工廈成交,會突然升十倍,肯定是等待政府放寬政策重新規劃,與發展商囤積農地一樣。」

王震宇:走資潮衝擊樓市 買商廈保險

「我從未遇過這麼難預測的市況,因為全球環境極具挑戰性,各種危機會隨時爆煲。」資深樓市分析員、Bricks & MortarManagement 創辦人王震宇表示,未來幾年他不會再預測樓市有多少升跌,「那些說跌三成、四成的大行預測其實很不負責任」。

2015 年初,王震宇曾預言本港樓市在未來兩年會出現大逆轉,甚至重現1998 年樓價暴跌的慘況。

年底接受訪問時,他重申此觀點,「當下環球經濟不景氣,如果歐債危機出現,信貸收縮的情況可能會比1998 年更嚴重。不過,如果救市措施反應夠快,也可能會如2009 年那樣,政府大量印鈔,樓價在插水後又再次回升。1998 年香港是震央,而這次的震央在遙遠的歐洲,所以樓市可能會受到「金錢海嘯」的衝擊,波動很大」。

歐債若爆煲 資金流向美元王震宇一直從資金流角度觀察樓市變化,他直言,歐羅區主權債務危機已成為未來兩年內威脅性最大的定時炸彈,「目前,全球1/3的資產儲備都是歐羅,炸彈一旦引爆,就會出現大規模走資潮,龐大的資金將會流向美元,繼而影響港元和樓市」。

他分析,歐債爆煲的可能性愈來愈大。「歐盟內部近年來政治紛爭不斷,很多反對緊縮政策的政黨陸續上台,如由喜劇演員畢普.格里羅領導的五星運動成為意大利的最大政黨;法國的極右政黨國民陣線則在區域選舉中取得三成選票。」與此同時,希望獨立的聲音也此起彼伏,「西班牙東北部的加泰隆尼亞地區宣布要『脫西』,下一步有可能是『脫歐』;英國也將在2017年底就是否『脫歐』進行全民公投。」政治混亂,經濟也不景氣。「現在歐洲政府不是減稅、鼓勵人們去創業,反而加稅和進一步緊縮開支,讓本應該復甦的私人經濟更加無力。就連曾經是經濟最為自由的瑞士,也宣布從今年1 月開始,所有銀行賬戶信息實行自動交換,意味着全球資產將難以留在歐洲。」「一個事件發生,問題可能不大,但現在,所有不利因素都集中爆發,那麼歐羅區這只駱駝肯定會被壓死。」

王震宇說,然而很多人覺得歐債不會爆煲,因為歐羅在反彈、失業率在下降,但其實整個歐盟結構上的問題愈發嚴重,「不懂得看那些因素才是最恐怖的。」他提醒:「環球資金流很可能會先逃離歐羅區,接着是日圓區,如果人民幣跟着貶值,也會逃離人民幣區。香港將成為亞洲區流入美元的中轉站。這麼大範圍的環球性走資潮是史無前例的,未來兩年,投資將會變得極其困難,所有人須時時盯緊歐洲情況。」

香港受通縮威脅

影響香港樓市走勢的另一因素是人民幣貶值。王震宇表示,人民幣進入SDR籃子,且日圓、韓圜、台幣等東南亞貨幣均相繼貶值,在此情況下,中國的內需和出口都將轉差。「要解決困境,人民幣只能貶值,且貶值幅度會挺大,或跌至6.8的水平,這樣投資者將沽出人民幣資產,而轉向港元和美元資產。」美聯物業的數據顯示,去年一季度內地人購買香港一手住宅1000 萬元及以上的佔比約為41.3%,反映內地民眾對本港一手高檔物業具有較強的購買力。另外,恒大集團、中國人壽等內地公司也先後購入本地甲級寫字樓,可見內地資產正加速流入樓市。王震宇認為,人民幣貶值在一定程度上利好樓市,但從整體環境來看,隨着美元升值,2016 年的香港很可能進入通縮期,租金面臨較大下調壓力,加上失業率有上升趨勢,樓市難有向上空間。

美元房產保本 商廈需求旺在未來樓市不甚明朗的情況下,王震宇建議投資者更應謹慎,不要為了賺取租金反而虧本。

「很多人覺得日本樓便宜且有8 厘回報,就瘋狂入市,但日圓滙率從77跌到120多,不見了四成多,8厘回報5年內都難以賺回。所以接下來一段時間應以保本為主,而非追息。」

保本最安全的避風港自然是美元。隨着歐債危機引發的走資潮,資金流將湧入美元;加上美國逐步加息,美元將持續強勢。「最保守時買入美金,若想有高點回報,則可考慮購買以美元計價的房地產或股票。但不要買債券,因為這次危機是政府債爆煲,一個國家的國債存在很大風險,順帶牽連企業債。」

王震宇又指,未來本港的非住宅市場,尤其是商廈,將會迎來供不應求的局面,投資商廈將有豐厚回報。「商廈最大的好處是沒有政府的干預,所以容易計算投入和回報。而且,正是政府過分關注住宅而忽視了商廈的供應,未來商廈供應的短缺情況將比住宅更嚴重,加上愈來愈多內地公司進來,足見商廈存在大量剛性需求。政府其實捉錯用神,不應把所有精力放在發展住宅上。」

政府是樓市最大黑天鵝自2015 年第三季度起,本港樓市已進入轉角市,住宅成交量下降,樓價升幅也逐漸疲軟。王震宇擔心,未來數年,當公營房屋蜂擁推出時,樓價將出現較大插水。

房委會數字顯示,由2014/ 15財政年度起的5 年內,政府預計將推出77000個公屋單位,其中2016/17至2017/18兩年間,合共推出31100個公屋單位和6300個居屋單位。

「本港樓市下跌,最大的始作俑者其實是公營房屋。每次樓市見頂時,政府往往會在樓市接近下次見底時推出大量公屋。若2015 年樓市已見頂,未來三四年迎來下調周期,激增的公屋供應正好踩正下調的樓價,這無疑是雪上加霜,不僅使樓價繼續下調,更拖延了樓價回升的時間。」

他又指,此前政府多次減辣加辣,已完全破壞市場自我調節的能力,「香港樓市現在是政策市,存在太多政治因素,根本無法預測。過去香港偏向讓市場做判斷,那時可以看fair value來預測升跌,但現在政策做出來的市場是另一回事。」

「所以,香港樓市最大的黑天鵝其實是政府,因為你不知道它何時會干預市況。政府覺得自己很叻,樣樣嘢都攬上身,就跟計劃經濟一樣。但為何當中國愈來愈資本主義,曾是自由經濟的香港反而去搞計劃經濟,是否很儍呢?政府最好靠邊站,讓市場自己clearing」。

湯文亮:細價樓、一線舖爆煲 2017才喘定

資深地產投資者、紀惠集團行政總裁湯文亮預期,未來兩年內,細價樓的樓價會有兩成跌幅,建議上車族可先租後買,靜待2017年底才可入市。相比之下,他對超級豪宅、工廈、寫字樓、二、三線舖的後市較為樂觀。

2015 年初,湯文亮發表《細價樓將在三個月內爆煲》一文,引來激烈爭議,結果上半年樓價屢屢破頂,直至下半年才步入調整期,自己被逼認輸。他坦認自己講得太早,但自辯:「你警告別人當然要早一點,如果現在這刻人人都講,我講都無意思 如果沒有這『爆煲論』,政府又沒出招,樓價起碼多升15%,這樣很危險。」

我不是樓市大淡友

爆煲論一出,自此這位昔日的樓市大好友就被標籤為大淡友,不過湯文亮強調,自己被誤解了,自己看淡的是細價樓及一線舖位,其他形式的磚頭,在淡市中反而可「執筍盤」。

他解釋,細價樓及一線舖過去幾年升幅均不合理,分別只在於一線舖的業主持貨能力較細價樓業主強。「細價樓有兩成跌幅,尤其是五六百呎,六七百萬那些。我估計中原城市指數(CCL)只會跌至120至115點之間,不是說2016年跌兩成幾,而是今年、後年都跌,跌到升為止。我預計周期是兩年,2017年底,定了下來,才考慮入市。」他補充,細價樓爆煲,首當其衝的會是元朗、將軍澳等新發展區,老區則較為安全。

「第二個重災區是跟政府有關的細價樓,例如公屋、居屋,現在升到三、四百萬。來年的劈價盤,大多數賣出來的都是這些樓。以往用銀主身份賣,現在就直接自己賣,或者財務公司找人幫他賣。」美國加息、樓市供應增加、經濟轉差 種種利淡因素都會在2016 年集中爆發,樓市前景不明朗,湯文亮建議未上車的年輕人可趁租金下跌,先租樓解決住屋問題。「年輕人不用急着上車,先捱兩年。一年之後開始慢慢搵,最好銀行可以放寬接揭,付兩成或三成首期,到時可以買大點,又可以供少一點。」

豪宅市場投資回報低

細價樓危險,過去一直跑輸的真正豪宅反而不悲觀,湯文亮估計價值五億、十億以上的超級豪宅會有升幅,而五千萬以上的豪宅也會有輕微升幅,至於介乎千多萬至五千萬的中型豪宅,他預計會有數個百分點的跌幅。他用馬雲以15 億購買袁天凡位於山頂的豪宅為例︰「有承接力,你夠膽開價就可以。真正的山頂只是香港有,南京、上海、北京都沒有山頂的。」翻查資料,湯文亮女兒湯振玲早前購入紅山半島四個單位,當時呎價一萬八千元,現在已經升至二萬二千元,他直言,跟沙田第一城相比,呎價算是便宜。

然而,他又強調,雖然豪宅無下行壓力,但卻不值得投資,原因是回報低。「如果買來收租,一厘回報也不夠,死梗啦!還有差餉、管理費、出出入入要裝修」

不論是細價樓抑或豪宅,買樓置富的神話已成歷史,他不建議買樓放租。「一定要等有人劈價出來!如果靠租金,收入不足要補貼,那就好辛苦了。」

可投資二、三線舖位

紀惠集團目前所持物業市值大約400 億元,當中三分一是豪宅、三分一是舖位、三分一是寫字樓,其餘包括一些單幢物業及工廈,每月收租四千多萬元,出租率是百分之98、99。湯文亮指,公司未來策略會集中購買二、三線舖位及商廈。「我們不敢揀一線舖,我沒能力入到這麼貴的客,我寧願不要了。例如告士打道我們有八九個舖,很輕鬆,因為我們有把握。」

「豪宅很久都沒買了,03 年之後就沒買,之前的是八幾年買下,很便宜,現在收一年租已經夠在那時買了。」

那麼商廈會入貨嗎?「想,但好貴。商廈我們喜歡買一層一層的,例如二萬呎一層,二萬多元,也要五億,銀碼比較大。倒不如看一些幾千萬的二三線舖位,每年入三、五個,不要那麼搏。」如果買廈,入貨目標仍是以甲級為主,「當然不是IFC 那些,買不到,太貴。例如遠東金融中心、中遠,這些都是甲級客??」他直言進取的時間已經過了,穩穩陣陣才是上策。

黃金時代已過 長遠不悲觀跟2003-2008年那段時間相比,湯文亮承認,香港做地產黃金時代已經過去,但長遠並不那麼悲觀。「始終香港跟深圳不同,深圳是個丫鬟,香港是個小姐,只是今天這個小姐當丫鬟扮。」

香港零售業疲弱,但金融業依舊強勁。「因為監管好,自由市場。如果好像大陸,暴力救市,不准買,不准賣,就死給你看。」他自豪地說。

新盤「垃圾時間」散貨 愈跌愈要劈價新盤湧現,各大發展商提供按揭等大量優惠吸客,然而今年落成新盤去貨僅六成。湯文亮分析,發展商在年頭年尾等俗稱的「垃圾時間」推盤,證明壓力很大,最終都要劈價。

湯文亮拆穿發展商一向慣用的賣樓伎倆。「以往年頭年尾的垃圾時間一般都不會推新盤,只會賣貨尾,而且刻意不減價,為的是凝聚購買力,之後再給優惠,營造過年後的小陽春氣氛。其實,賣新盤不難,賣貨尾才難。由於現時新盤太多,發展商一有就趕緊賣,賣多少得多少,貨尾以後才慢慢去處理。」

他解釋,為何今日這種策略行不通呢?「以前各大地產商都很「老友」,不會頂爛市,現時很多中小型的地產商參與招標,得到一些細盤,很快起,很快推,一見勢色不對,他們寧願賺少些,也立即劈價套現。」

恒基主席李兆基曾講過「建築材料貴、人工高,樓價難大跌」,湯文亮卻不同意。「現時很多建築材料都是來料加工,來到香港後再組裝,計出來每呎只是二三千元,況且樓價跟成本無關,最重要是有承接力。有個笑話是,執到的黃金也是市價賣。」

劈價賣盤 平價買地

湯文亮指出,對於發展商來說,最重要是貨如輪轉,平賣樓盤亦意味可以平價吸納土地。「有些發展商都希望樓價跌,價跌能賣到樓就可以,套現後可以吸納一些便宜的土地。反而如果樓價繼續升,民怨進一步沸騰,政府被逼再出辣招,就真的無命了。」

鄧傳鏘 本刊總編輯、黃中柱 本刊記者
姚松 松炎 樓價 不看 供求 跌市 市不 心急 撈底
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吳永輝棄選 讓路姚松炎

1 : GS(14)@2016-06-01 11:21:30

【本報訊】民主黨吳永輝(圖)及中大地理與資源學系副教授姚松炎,早前均表態有意出戰9月立法會選舉,參選建築、測量及都市規劃界功能界別。不過吳永輝昨發表聲明,因姚松炎堅持參選,為免分散票源,以及維持民主力量團結,他決定不出戰立會功能組別選舉,改為將精力集中於年底特首選委會選舉,希望力阻梁振英連任特首。



專注選委會選舉

由於吳永輝及姚松炎均屬民主派陣營,民主派過去在建築、測量及都市規劃界功能組別一向沒優勢,故泛民陣營早前有人提出,先由吳、姚初選,再由勝出者代表民主派出戰。不過吳永輝昨突透過趙家賢發聲明,稱月前得悉姚有意參選,已主動聯絡協調,但吳與一名教授及姚詳談後,得知姚堅持參選,為免民主派之間分薄票源及出現各自支持者互相指摘,令建制陣營漁人得利,吳永輝決定讓路。■記者莫劍弦





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吳永 永輝 輝棄 棄選 讓路 姚松 松炎
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姚松炎搶灘 泛民首奪建築界

1 : GS(14)@2016-09-06 22:15:57

【立會選戰2016】【本報訊】泛民陣營今屆立會選戰於傳統功能界別有新進賬,議席增至7席。首度出戰建築、測量、都市規劃及園境界的姚松炎,在建制派對手內訌下搶灘,成功首奪建制派壟斷多年的席位,姚松炎形容該界別是特首梁振英的票倉,由泛民當選,「可以話係歷史的重要時刻」,至少6個泛民功能界別議員則擬組成「專業聯盟」,捍衞專業自主,不再單打獨鬥,拒絕碎片化。記者︰鄭啟源 于健民 陳沛冰



姚松炎在建築、測量、都市規劃及園境界,於爭取連任的「梁粉」謝偉銓及政協林雲峰內鬥下,以2,491票成功贏得議席,較第二位的謝多482票。姚松炎指出,該界別一直由建制陣營壟斷,且是梁營票倉,今次從梁營手上攻陷議席,絕對別具意義。他認為其鮮明反梁連任立場有助勝出,但最關鍵致勝之處,應該是業內人士在過去4年,眼見保皇黨無力阻止社會走向撕裂,令專業團體無法發揮專業職能;選民亦深明政協只要「阿爺吹雞,一定跪低」,決定選出真心及言行一致、提倡與民共議的人與業界重新出發。


梁繼昌毋懼抹黑大勝


而獲建制派重點「招呼」的數個泛民功能組別,全數守得住。競逐連任的公專聯會計界梁繼昌及資訊科技界莫乃光,選前先後遭攻擊,惟梁以64%選票擊敗建制派陳弘毅;莫則以64.6%選票擊敗楊全盛。梁繼昌說,當選證明他打了一場正面選戰,證明過去4年做實事,不會輕易被抹黑手段打擊。莫也指,今年選戰非大勝,但投票結果顯示,該界別的專業人士,除關注業界議題,也重視候選人對社會問題取向。公民黨法律界郭榮鏗及教育界葉建源,均以大比數擊退建制派挑戰者「冧莊」。郭以3,405票贏文理明的1,496票。郭說業界過去4年見證人大8.31方案、白皮書事件、確認書等大是大非事件後,變得更團結,上任後首要加緊要求立法會調查廉署事件。葉建源也以72%選票擊退建制蔡若蓮。葉指,業界投票人數高企,反映教師普遍感受香港有危機,包括政府管治問題、梁振英不應連任等,指未來主要工作是監察下任特首委任教育局局長。5人混戰的社福界終由社工復興運動邵家臻以4,266票當選;衞生服務界李國麟則以約62%選票擊退對手蔡沛華連任。李國麟強調進入議會目的是取消功能組別,但要在功能組別取得幾席,才能改變制度。


6當選者組專業聯盟


早在選舉期間,上述當選者部份已組成「專業聯盟」,承諾當選後會加強各專業界別在議會中的合作。選戰塵埃落定後,莫乃光、梁繼昌、郭榮鏗、姚松炎、葉建源及邵家臻,以聯盟形式見傳媒,表明未來一屆專業界之間會互相扶持,捍衞專業自主,力阻泛民碎片化。「專業聯盟」強調,不會綑綁政治立場,會就不同議題進行商討。郭榮鏗表示,若聯盟立場與其所屬的公民黨不同,會向黨申請豁免跟隨黨立場投票。他們亦有意邀請李國麟等非建制的專業界別議員加入。傘兵伍永德及音樂創作人周博賢,分別循飲食界,以及體育、演藝、文化及出版界,挑戰競逐連任的自由黨張宇人,以及身兼港區人大代表的新論壇馬逢國,但雙雙落敗。民主黨南區區議員區諾軒則在批發及零售界,挑戰接棒自由黨方剛的新人邵家輝,但在以商會選民會主的界別,同樣落敗。




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姚松 松炎 搶灘 泛民 民首 首奪 建築界 建築
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大衞打敗歌利亞 攻陷建制票倉 姚松炎︰建築界授權趕走梁

1 : GS(14)@2016-09-14 05:34:23

【本報訊】一直是建制派把持的立法會建築測量界屬「梁營」票倉,多年來泛民只能陪跑。中大教授姚松炎卻以大衞打倒巨人歌利亞姿態歷史性贏得該議席,振奮無數充滿無力感的港人,「其實唔只贏咗一席咁簡單」。有見戰友朱凱廸面對鄉黑勢力威嚇,有妻兒的姚松炎堅持挑戰橫洲勢力,因他深信唯一要恐懼的就是恐懼本身。記者:鍾雅宜



中大地理與資源管理學系副教授姚松炎即將暫別教學生涯,本月底約滿後,全職當立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員。日前他在中大辦公室接受《蘋果》專訪,回想宣佈當選、在台上振臂高呼一刻,心情仍然激動,「因為嗰個意義唔係贏咗一席咁簡單,係為香港帶來一次振奮人心嘅契機」。



無懼鄉黑勢力


他指此界別長期由建制派把持,是測量界出身的梁振英陣地,泛民多次挑戰均無功而還,故「可以拎到一席,歷史意義在於有選民授權去趕走梁振英,好似重光咁」。他稱當選後印象最深刻的一個祝賀短訊是有人形容此役是大衞打敗歌利亞的故事,因香港在傘後充斥無力感,「制度唔公義,香港陷入一個苦戰,成日都係輸」。大衞能打敗巨人,彷彿告訴港人挑戰高牆並非不可能。不過姚松炎坦言拉票期間信心曾陷入谷底,因為業界大都不敢表態,摸索不到支持度,「最惡劣係有報道話政協出信要求支持愛國愛港候選人,之後會計界俾人抹黑,到莫乃光(資訊科技界),以為之後到我」。最終他以2,491票擊敗競逐連任、獲2,009票的謝偉銓和得1,235票的政協林雲峰。有見朱凱廸面對鄉黑勢力威嚇,2名兒子仍在求學的姚松炎暫無收過任何威嚇,但承認身邊人有憂慮,他反而擔當安撫角色,「The only thing to fear is fear itself(唯一要恐懼的就是恐懼本身),大家以為對手係巨人就打唔到,以前套丁有邊個敢查,而家告入咗,咁個法官有冇事?」他認為鄉議局及原居民更應揪出害群之馬和黑勢力免受牽連。年底選委之戰為特首選舉揭開序幕,上屆該界別30名選委有25人提名梁振英,姚松炎指現正聯絡傘後及泛民團體籌組團隊參選,目標要踢走梁振英。他料選舉越近,政治抹黑越多,「正正係對方冇政治管治能力,就用抹黑方法唔畀你響報紙發聲,令香港冇真正民主」。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160914/19770264
打敗 歌利 利亞 攻陷 建制 票倉 姚松 松炎 建築界 建築 授權 趕走
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姚松炎:2047地契大限要十年內解決

1 : GS(14)@2016-09-14 05:45:30

【本報訊】2047年香港有一半的地契到期,不一定自動續租,不知要否補地價、地租會否上調,市民是否應等政府明確地契政策後先買樓?甚至不應買樓?新一屆建築、測量、都市規劃及園境界功能界別立法會議員的姚松炎表示,「2047年香港有一半的地契到期,邊個話一定會自動續租?」。他認為,2047年香港地契問題,將視乎接近2047年香港庫房的財政狀況。但即使土地獲再續期不用補地價,是否依舊維持3%地租,抑或變成6%呢?「地租有機會可以是1,000%?變相補足地價。」姚教授質疑政府並沒有就此明確表態。他預期,假如到十年後(2027年)問題仍未有定案,他估計界限街以北的物業或會沒有人敢買,因為土地只有20年年期。未來半個香港的物業買賣或會停頓,需求不適當地被推往界限街以南,某些物業價格將被扯高,如果到2022年仍未達至任何清晰的結論,便會觸動銀行叫停25年期的按揭貸款,屆時便會直接影響樓市。姚接受本報查詢時反問,「等得嚟唔使住呀?房屋問題無得等」,他指住屋需求唔等人,有需要就要買,市民不應因地契問題而延誤買樓。他不希望樓市大亂,故才出來提醒政府,希望政府早日討論地契到期的應對方案,以免影響樓市及按揭市場。他解釋,若有需要買樓,但怕2047年大限,且相信中國政府會信守地契年期,希望尋找地方避難,應尋找99年、999年期地契的樓宇,可能較安心。新樓亦有舊契地段,如堅道、半山等,均為999年期,或起碼99年期。但姚松炎強調,不希望未來半個香港物業買賣停頓,或需求不適當地被推往界限街以南,令物業價格被扯高,故促政府早日釐清基本法期限及「50年不變」的定義。事關本港樓價高企,一旦縮短還款期,每月供款便遠遠超出普通市民的可負擔能力,市場交投會停頓。」因此到2020年左右,他認為銀行一定會促政府討論地契到期的應對方案,「倘不做任何的政策決定,按揭市場將全面萎縮。」記者:張綺敏




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姚松 松炎 2047 地契 大限 要十 年內 解決
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地署准霸地者短租 姚松炎轟鼓勵犯法

1 : GS(14)@2016-09-17 17:48:10

【本報訊】地政總署承認無全面收回元朗橫洲公屋發展計劃中被長期非法霸佔的官地,反而將1.2公頃官地以短期租約批予佔用人。候任立法會議員姚松炎質疑,非法霸佔土地的人不但無被罰,更可獨享利益,變相鼓勵市民非法佔用土地,顯示土地政策千瘡百孔。姚松炎昨出席港台節目《千禧年代》時表示,地署的做法是「鼓勵先霸佔,後續租,霸佔時利益完全自己袋晒,捉唔到可繼續享用,捉到都冇後果,可以合法化,有百利而無一害,等於鼓勵市民非法霸地」。


斥摸底令權貴操控政府

他又指地署批出短期租約沒有公開招標讓所有人申請,反而只批給佔用人,令非法霸地者獨享利益。這種做法違反公義,令市民氣憤,是地署失職,亦顯示土地政策千瘡百孔。姚松炎與另一候任議員朱凱廸要求政府公開橫洲規劃研究報告,當局前晚只公佈了報告的目錄。姚松炎表示,希望政府盡快公佈整份報告內容,而從目錄中可見,顧問曾考慮就發展計劃作社區諮詢,但政府並無做任何公開諮詢,只是私下約見個別鄉紳「摸底」,這種摸底文化「令政府被權貴操控」,指政府須就橫洲發展計劃重新諮詢公眾。橫洲綠化帶發展關注組成員張先生表示,政府聲稱改在綠化地建公屋是先易後難,但其實用地內除有幾百名村民要搬遷,還有斜坡與山墳。反而旁邊有閒置私人土地,發展更容易。■記者麥志榮




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地署 署準 準霸 霸地 地者 者短 短租 姚松 松炎 炎轟 鼓勵 犯法
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姚松炎斥政府即牙膏式回應

1 : GS(14)@2016-10-01 13:11:04

【橫洲黑幕】【本報訊】政府就橫洲公屋進行的可行性研究資料懷疑被新世界顧問「偷雞」使用,有關的研究報告至今仍未公開,公眾至今無從得知公屋計劃大縮水的真正原因。政府昨日發新聞稿透露發展第2、3期的配套困難,當中包括交通、排污、電力等問題。候任立法會議員姚松炎批評政府「即牙膏」,促盡快公開全份報告。


以「配套問題」淡化主因


《蘋果》早前多次引述政府內部文件,證實政府將第2、3期公屋發展押後的主要原因是棕地上停車場的安置問題,但當局在回應事件時就多次提出交通、排污等「配套問題」淡化主因。至政府昨晚發新聞稿就橫洲事件回應查詢,才首度就這些配套原因提供細節。政府在稿中列舉4大原因,在交通方面,政府指發展第1期只須改善朗屏路及鳳池路交界的路口,以興建第1期的通道;但若3期一同發展,就須在區內多處道路進行工程。排污方面,政府就指3期一同發展,須大規模改善區內的污水渠及改善元朗污水廠,因此「需要更長的時間制訂方案及完工」。政府亦指出,現時的電力變壓站足以應付第1期的需求,但若3期一同發展,就須興建新的132kV變壓站。新聞稿又將棕地作業列為最後一項原因,指第1期內只得0.1公頃的棕地作業,但另外兩期連同元朗工業邨擴展範圍就共有17公頃棕地作業,包括物流、港口後勤、廢物回收等行業,政府表示希望能更妥善處理。另外,政府又在稿中回應《明報》昨日指橫洲原本計劃興建5,000單位的報道,指5,000單位的數字只是用作技術評估的假設。至於第1期的行車路,土木工程拓展署曾修訂設計,並將西面的迴旋處移近新世界項目的地盤,政府解釋修訂只是方便「公眾人士」出入北面的原居民殯葬區,並強調並無將新世界的私人發展納入道路設計中。候任立法會議員姚松炎看過政府回應後,批評政治任命官員繼續以即牙膏的形式回應,間接為前線公務員帶來不必要的工作量。他認為真正釋除疑慮的做法,是政府盡快公開整份顧問報告,讓公眾看清真相。■記者林偉聰




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姚松 松炎 炎斥 政府 牙膏 回應
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立會秘書長裁定宣誓無效 姚松炎 梁頌恆 游蕙禎禁表決

1 : GS(14)@2016-10-13 08:02:41

【本報訊】3名本土、自決派立法會議員,包括建築、測量、都市規劃及園境界姚松炎,以及青年新政梁頌恆及游蕙禎,昨分別因在誓詞「加料」及展示「Hong Kong is not China」標語,被立法會秘書長陳維安裁定宣誓無效,不准出席會議及參與表決。姚松炎預告下次會在宣誓後相隔更長時間,始讀出希望表達的政綱;青政強調會要求秘處長交代處理宣誓準則,並諮詢法律意見後,再決定下次宣誓方式。記者:林俊謙



立法會昨早11時舉行宣誓儀式,議員按資歷及姓氏筆畫逐一宣誓,排在較前的議會舊將全數過關,直至姚松炎在誓詞中間加入「為香港可持續發展服務」字眼,陳維安稱他不按誓詞宣誓,無權為其監誓,要求姚按誓詞重新宣誓,否則不能參與立法會會議及表決。



游蕙禎

青政「China」讀「支那」


姚松炎因此再次宣誓,在誓詞最後加上「定當守護香港制度公義,爭取真普選,為香港的可持續發展服務」字眼,同樣未能過關,陳維安稱「冇權力為你監誓」後叫他返回座位。其後青年新政梁頌恆以英文宣誓時把「China(中國)」讀成近似「支那」,又加入「致力保衞香港民族(Hong Kong Nation)的利益」等內容,被陳維安指改變誓言內容,無權為他監誓,要求他返回座位,但梁未有聽從,堅持「未讀完」,並披上印有「Hong Kong is not China」橫額;陳維安指該物品令他質疑梁是否了解誓詞,稱未能為梁監誓。隨後的游蕙禎宣誓前加入「向香港民族效忠」、「捍衞香港價值」等字眼,更將「People's Republic of China(中華人民共和國)」中的Republic讀成疑似粗口音的「re-fxcking」。與梁頌恆一樣,她將China讀成「支那」,展示同款披肩,同樣被陳維安拒絕監誓,最終三人未能完成宣誓。



梁頌恆

陳維安決定被指越權


當最後一位議員、香港眾志羅冠聰完成宣誓後,即場質問陳維安有何權力宣佈上述3名議員宣誓無效,但陳未作回應,反指宣誓儀式已經完畢,要求羅返回座位;羅拒絕聽從後,陳宣佈暫停會議,一眾泛民議員離座上前圍堵陳聲援,要求解釋,其後陳聯同法律顧問與部份非建制議員開會。姚松炎會後引述陳解釋,因他在宣誓後「緊接」讀出其他內容,所以無效,他下次將完成宣誓後,相隔數秒才講出訴求。梁頌恆則批評陳維安處理宣誓時,對不同人有不同準則,認為自己展示標語只是說出事實,「香港並非中國,即係鹿唔係馬,一樣道理」,與是否理解誓詞無任何關係。梁頌恆指,會要求陳維安交代裁決理據,並會在諮詢法律意見後,再決定下次宣誓方式。梁君彥當選立法會主席後指,會在下周三大會讓上述3名議員再進行宣誓,並指3名議員下次宣誓形式若與昨天類似,他無法宣佈宣誓有效。



 



 




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立會 秘書長 秘書 裁定 宣誓 無效 姚松 松炎 梁頌 頌恆 遊蕙 蕙禎 禎禁 表決
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姚松炎問主席:停幾秒才可加料?

1 : GS(14)@2016-10-14 06:44:35

【本報訊】建築、測量、都市規劃及園境界立法會議員姚松炎,周三宣誓時不獲確認,他昨日與新任立法會主席梁君彥見面,提出於下周三大會再宣誓,又質疑秘書長陳維安日前指他宣誓無效決定,要求秘書處講清楚讀完誓詞後,要停頓多久,議員讀「加料」內容才不算影響誓詞。


未決定下次宣誓方式

姚松炎昨與梁君彥會面約半小時,他會後見記者稱,會上已親手向梁遞交信件,要求下周重新宣誓,指梁即場拆開信件,又說理解他的要求及承諾會跟進,並於兩日內作回覆。對於日前陳維安以姚松炎讀完誓詞後,緊接讀出政治宣言,因改變誓詞內容而不確認其宣誓,姚強調,前日宣誓已完全讀出誓詞內容,批評陳維安無權監誓,又要求梁君彥交代他讀完誓詞後,要停頓多少秒,才不算是緊接誓詞讀出宣言。姚松炎又表明,只要秘書處確認可以接受的停頓時間,他不介意多停5秒或10秒後,才讀出個人宣言,「好似小麗老師(停頓)咁」,不過他又說,由於前日宣誓時,已清楚講出他的3個重要理念,借宣誓發表個人政治宣言的目標已達,第二次宣誓或許不會再覆,但暫時未有最終決定。■記者莫劍弦




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姚松 松炎 炎問 主席 停幾 幾秒 秒才 才可 加料
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姚松炎:林鄭批評證我盡責

1 : GS(14)@2016-11-16 05:38:41

【本報訊】政務司司長林鄭月娥(圖)日前出現香港建築師學會60周年晚宴時,不點名提到剛上任的建築、測量、都市規劃及園境界議員姚松炎是「極難合作」(extremely difficult to deal with)。姚松炎認為林鄭批評等同肯定他的工作,因議員責任就是要監察政府。姚松炎昨回應林鄭對他的批評,他上任前後一直關注多項土地規劃及發展項目,包括備受關注的橫洲事件等,認為林鄭的說法,等同肯定他的工作,「證明我有盡立法會議員應有嘅職責去監察政府」,自言會繼續努力「令司長滿意我作為立法會議員監察政府嘅天職」。建築師學會會長吳永順拒絕評論林鄭的有關言論,不過他認為姚松炎是選民經民主選舉作出決定的選擇,如果相信民主就必須尊重選舉結果。他被問到會否因此增加業界與政府溝通的難度,吳永順說,未試過又怎知道,相信溝通要雙方付出。他希望與姚松炎建立一個恆常的溝通機制,透過對方能反映建築師業界的意見。■記者陳雪玲




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姚松 松炎 林鄭 批評 證我 盡責
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姚松炎:橫洲棕地效益極低

1 : GS(14)@2016-11-25 07:21:37

【本報訊】港府以先易後難為由,推遲發展橫洲公共房屋計劃第2、3期。立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員姚松炎昨特意到橫洲視察相關土地後指,其實不少棕地的使用效益極低,而且現場未見有大型機械,認為重置作業的難度不大。姚松炎昨於地政總署官員陪同下,到橫洲計劃第2、3期範圍視察,並拍下大量照片。他指港府對一些遭非法霸佔的官地批出短期租約,容許使用者繼續使用,而現場所見,這些地段有些用作汽車維修、停泊車輛或只是擺放了一些雜物,未見有大型機械,可見要重置難度不高。姚續指,一些用作汽車維修的土地為有蓋建築物,可見這些作業需在室內進行,因此只要當局興建多層大廈就能將作業搬遷,騰出空間發展土地。


指短期租約土地易騰出

此外,他指早前當局提供的橫洲官地分佈圖中,部份無被標示為遭非法霸佔的土地,原來亦包含官地和已以短期租約批出的土地,現場所見這類土地不少,由於短期租約一般只有3個月,所以容易被騰出,他將會要求署方再提供更多資料以作跟進,包括為何短期租約以低於農地價錢批出。■記者呂浩然




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161125/19844878
姚松 松炎 橫洲 洲棕 地效 益極 極低
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姚松炎:政府圖阻嚇監察者

1 : GS(14)@2016-12-30 08:11:43

中大學者姚松炎因為傘運投身政治,立法會選舉攻破建制票倉,成為建築、測量、都市規劃及園境界議員。他決定從政時已有心理準備面對風險,「九月查橫洲事件,我哋有心理準備,政府唔想畀我哋查到任何資料」,始料不及是宣誓一刻已埋下打壓伏線,而他不過是在完成誓詞後加上「爭取真普選」等訴求。姚松炎強調議員職責是監察政府,覆核四議員資格先例一開,後患無窮,「將來任何各級議會或者民選代表,只要政府唔鍾意你,政府驚你有能力監察佢、挑戰佢,搵到真相,佢就可以用司法覆核令議員冇得做,就算官司贏咗,要承擔嘅法律費用已有足夠阻嚇力,令有志從政監察政府嘅人卻步」他正申請法援應付官司,若不獲批,或會破產,強調當監察政府的人隨時因不公情況破產收場,「此例一開等於香港再冇民選議員去監察政府。」但他也「阿Q」地看,他們四人可為將來有志從政者做好防守,在法院據理力爭。他呼籲市民元旦上街,換人後要換制度。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161230/19881194
姚松 松炎 政府 阻嚇 監察
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姚松炎擬邀國際建築師施壓

1 : GS(14)@2017-01-02 00:48:49

【本報訊】西九文化區興建香港版故宮爭議不斷,有市民擬司法覆核有關決定。立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員姚松炎稱,西九文化區過去10多年的發展過程中,選取了不少國際知名建築師的設計及意見,他計劃接觸美國建築師學會、英國皇家建築師學會等商討行動,及引起國際建築師界的迴響,向中央及港府施壓。西九文化區的發展藍圖,是根據英國建築師事務所Foster+Partners團隊設計的藍圖作主體方案,再提交城規會審議。該團隊由曾設計香港國際機場、匯豐總行的英國著名建築師霍朗明(Norman Foster)帶領。


指故宮館違規劃原意


姚松炎指西九建故宮博物館違反規劃原意。他又稱雖然立會將討論港版故宮爭議,但相信未能解釋全部疑團,「佢?家整份聲明都係諗住係立法會照稿讀,係本地層面?家擺明繞過晒所有程序,錢又唔使問立法會攞,財委會都無佢符」。■記者譚靜雯




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170101/19883213
姚松 松炎 炎擬 擬邀 國際 建築師 建築 施壓
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姚松炎或向立會索償400萬

1 : GS(14)@2017-07-29 03:30:17

【本報訊】被法庭裁定喪失議員資格的姚松炎、羅冠聰、劉小麗、梁國雄,今日會歸還其議員辦公室給立法會,立法會秘書處將會點算有關物資。4人今日下午4時在議員入口附近宣讀聲明,抗議政府粗暴褫奪議員資格。姚松炎指若立法會決定追回他過去9個月的薪津,他會以民事訴訟方式,向立法會索償過去9個月約300至400萬的顧問費。


4人現籌得逾百萬律師費

4人在過去兩周分批把物資撤出立法會,今日下午5時是4人「還房」的最後限期,立法會秘書處職員已相約4人今日分批退還議員辦公室,屆時會點算去年起借予4人的物資。社民連梁國雄是多年議員,其辦公室可謂最「重貨」;梁指辦公室中沒被搬走的東西,秘書處均會代為扔掉,「冇乜嘢係一定要搬走,所有嘢都係身外物」。做議員時向立法會申領300萬元薪津、支付各種開支的姚松炎接受《Now新聞台》訪問時指,一旦立法會行政管理委員會決定追討薪津,他也會向立法會追討他過去9個月提供的專業顧問費,「呢個顧問服務,係佢哋(立法會)同意下提供,我會根據我嘅市場價格,然後收取呢9個月嘅價錢,以過去我喺大學提供嘅顧問服務計算,若2,000蚊一個小時,立法會行管會大約要賠償我300至400萬嘅顧問費」。4人昨發出採訪通知,今午4時在立法會議員入口附近宣讀聲明,抗議政府粗暴褫奪議員資格。守護公義基金早前為4人再度籌募律師費,首個星期已籌得逾100萬元,距離籌款目標尚餘400萬元,基金亦正計劃下一步籌款活動。■記者姚國雄




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170728/20104074
姚松 松炎 炎或 或向 向立 立會 索償 400
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=338985

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