樓換樓之抉擇。三房平價有乜盤?(答) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5932

將現居轉按就要放棄hibor plan，真係令人唔捨得。如果你唔係要再用九成上會買三房，真係會因現居咁大cushion位而大膽試下租比人。不過你按出去而家都係比2.15%年息，以現時借貸額都係每月比多千餘蚊息。而最大原因莫過於你要再九成上會買三房，如果唔將現居申報投資用途，咁你係買三房時就要申報你有兩間自住樓。其實一對夫婦有兩間自住係可以的。做二間自住七成上會銀行一般都會接受(第三間自己就唔可以)。但係要做九成就難講，答案會因金管對按揭之鬆緊而變動，如有人知動態請說明。

 

現時如你持有一個或以上未完成償還按揭的物業，供款與入息比率上限由現時的五成，下調至四成。即我地成日會用開既負擔比率要用40%計先得。另外物業超過600萬不能用按揭證券公司做二按(即上九成)，及買入單位超過700萬只借貸一半。種種措施你要留意。

 

再講點計budget，如買入550萬物業做九成上會，即借5.0mil。用現息率每還一萬可借2.65mil計算，你約每月要還$18800供款。緊記此數係預你分30年還，45歲人仕或樓齡超過25年要每月預還多些少。你地將現自住單位按揭加埋新買三房一齊還，每月$18800+6000~$24800，剛好符合供款與入息比率四成上限之要求，換言之已盡用彈藥。

 

睇開諗樣網都知筆者唔贊成咁做，就當你有$12000蚊租收都唔想你去得太盡，第時有寶都執唔到。如果居屋你接受到，何不搵些舊些少而在市區邊陲之三房? 有幾個屋苑筆者到過，亦是可以的。

 

	建築呎數	最近成交(萬)
九龍灣麗晶花園	623 (*居屋, 30年樓)	408
青衣美景花園(只限少數座的D/E室)	699	380
荃灣荃景花園	615呎(新鴻基樓)	378
元朗蝶翠峰	799	450
荃灣樂悠居	753呎(傳說之窮人思物)	420
黃大仙啟德花園	756呎 *居屋	430

 

如果可以住村屋，可留意下大圍附近，要駁程車先到港鐵站。至於上示如荃景花園，更是月內由筆者朋友買入的! 當然你見到以上例子有不同弊處，但慳返一百萬可令你輕鬆一點。

zkiz 3萬倉記(5): 仲有乜野每手1,000蚊以下仙股好買? (更新)

今日年初一，聽到新聞講，祝大家順順利利，我現在都祝大家順順利利，身體健康。

呢兩個星期，個倉照樣無郁動，都是呢兩隻，富豪產業信託(1881)同埋理文手袋(1488)。不過近呢一個禮拜，理文手袋快速上升破位，之後真是極多報紙吹捧，搞到我心中唔知點，開心的是，zkiz.com 多左資產，唔開心的是，可能到價又要找股買。現在高息股選擇經過連場上升，其實選擇已經唔多，但是為了使呢個站自給自足，都要繼續持有一些擁有高息的股票，不過暫時我自己心中仲有一些次優的選擇，所以都唔是擔心，反而擔心之後要投入的錢會點。

其實zkiz.com 有參加Google的adsense計劃，在早期，我們的廣告收入大幅增長，由初頭1個月20蚊，變成每個月都超過100美元的取錢門檻，都試過有大約1千蚊，但是後來一些問題，加上團購熱潮減退，導致廣告大減，每個月剩下大約200蚊，要3至4個月先可能拿到錢，這筆錢我打算都投資股票，用一通的手續費好低，預料都可以買到一兩手玩下，所以近排都有研究下買少少平的股票，我選的目標至少唔老千，有升值潛力的就得。

根據Webb-site的資料，1,000蚊一手的股票大約有278隻，挑除一些我覺得唔舒服的及停左牌的，我相信有以下76隻，順便畀句comment。有錯請指正。

編號	每手價格	評語	息?
63	89	老細太有錢，十世都唔升	無
8026	180	業務好差，公司怪怪地	無
243	238	他唔掂，唔知幾時得	無
1079	240	本業一般，但有心做，行業唔好	無
1125	255	近排換人，升左好多，有心搞	低
8092	268	市值夠細，唔賺錢	無
167	288	本業一般，無心無力	無
132	290	有貴重資產，本業差	無
190	320	肯搞下印象，盈利能力欠缺，有資產	一時時
488	330	近排換人，升左好多，有心搞	低
601	356	老細無心業務，現金即將燒完	無
554	358	老細唔掂	無
1097	370	行業苦苦經營，現金無乜，暫無作為	無
188	376	業績一般，派息好	高
58	378	一路蝕，有搞作	無
926	380	無眼睇，夠殘	無
37	396	無法顯現潛質	無
2323	400	乾是好乾，業務唔好，老細唔賣	無
987	416	肯搞下印象，盈利能力欠缺	無
1386	425	經營差劣	無
2878	446	有背景，無前景	無
205	460	有背景，前景顯現中	無
156	472	資產多，盈利能力弱	低
1011	475	經營差劣	無
122	480	有資產，盈利能力一般，無意私有化	無
2002	520	行業會大反彈，重債	無
8033	520	有業績，但關係古怪，依賴聯營	低
3813	570	經營差劣	無
898	590	有資產，盈利能力一般，無意私有化	中
1037	600	好似想賣殼，業績差	無
418	610	轉型中	無
2000	610	供左股，但前途一般	無
915	620	業績轉好	中
567	640	業績一般	無
2320	640	供左股，行業反彈	無
97	650	現金多，無業務	高
713	650	有資產，有業務，經營一般	無
469	680	經營差劣	無
1280	690	經營差劣	無
1047	690	老細唔錯，業績低谷	無
1050	700	老細唔錯，業績低谷	低
1101	720	殘	無
701	720	唔知搞乜	低
403	730	老細一般，業績會反彈	低
2208	738	業績低谷	低
1318	740	乏善可陳	低
3355	760	業績反彈	無
872	760	業務一般，現金兌現唔到	中
1143	770	老細有心，但財務差，業績低位	中
320	780	業績一般	中
36	795	潛力唔知幾時反映	無
592	800	老細姑寒，業績低谷	無
677	810	業務穩定，邪	高
459	810	業務會大反彈	無
333	810	業績無反彈跡象	低
455	820	老細有心，但未展現潛力	低
731	840	業績有反彈跡象，但怪	低
40	850	老細有心，但盈利一般	中
947	880	業績低谷，不知何時改善	中
1174	880	業績低谷，不知何時改善，成日供股	中
3828	890	業務失去重心，盈利能力不振	中
229	890	盈利能力穩定，財力唔錯，無增長空間	高
1282	896	老細不懂和市場溝通，擴張隨意	低
595	900	老細財技高超，盈利能力一般	低
244	900	升左，業務無重心	無
1768	910	業務低谷，東南亞公司管治差	低
422	910	老細不懂和市場溝通，盈利能力轉差	低
445	915	福建股，但已洗底	無
201	920	資產多，老細財技高手，作風差	低
755	925	資產多，老細財技高手，債重，洗緊底	無
3398	940	業務低谷，老細有少少唔乾淨	中
493	940	業務低谷，老細有少少唔乾淨	無
1087	950	老細擴張太快，行業一般	無
505	950	老細擴張太快，行業一般	無
637	960	行業不具長期盈利能力，競爭大	無
602	963	盈利能力有，老細少少唔乾淨	中

這兒大致是個人看法，可能是一封利是，也可能是山埃，睇完後敬請加上個人分析。上列的股，筆者現時持有美聯工商鋪(459)及代家人持有松景科技(1079)，經盡力查詢，所悉及所信，我認識的人仍持有麗豐控股(1125)及陽光紙業(2002)，未來還有機會在這列挑選少量股票。

跌市有乜好撈？我會揀宏利（945） fatlone's investment paradise

http://fatlone.wordpress.com/2013/08/20/%E8%B7%8C%E5%B8%82%E6%9C%89%E4%B9%9C%E5%A5%BD%E6%92%88%EF%BC%9F%E6%88%91%E6%9C%83%E6%8F%80%E5%AE%8F%E5%88%A9%EF%BC%88945%EF%BC%89/

曾經講過，跌市要更加畀心機研究股票，因為，既然唔買貨住，就要把握時間做功課（對我嚟講就是努力「抄飛」啦！），到出擊嘅時候就可以快速決定。（BTW: 今日，真係好傷⋯⋯）

我自己個炒炒炒倉，未必會買，但宏利（945）一定係我今浪跌市夠薑去幫屋企人去撈嘅目標。

點解咁有信心？因為保險股專家「市場先生」之前曾經寫過嘅呢篇文：

來源：http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20130409/00539_001.html

你睇下呢幾日10年國債個yield升得幾急？（不過我打緊呢篇文嗰陣就跌緊，但係都比起兩三個星期之前升咗不少）

US Generic Govt 10 Year Yield：

http://www.bloomberg.com/quote/USGG10YR:IND

唔賭10年國債債息，賭佢加息就更加吸引。因為宏利最大利淡因素係低息。一旦加息，我好有信心就算股市會唔好，宏利解除低息咗呢一重枷鎖，我覺得佢會重展2002年第三季直至07年見頂嗰段超靚升浪，而可能依家已經行緊。

大家可以去webb哥嘅total return睇下宏利02至07年嗰段升浪有幾靚仔，45度角，升足4年幾啊！：

http://webb-site.com/dbpub/str.asp?i=2396

中糧包裝（906）我曾經講過佢係悶悶地驘之選，而結果係我睇錯。今日，945宏利我有信心是真正嘅悶悶地驘之選。信大TREND是會加息的話，無理由唔買945。我認為有945鎮住個倉，衰極有個譜。而宏利是會派息嘅股票，仲要係每個季度咁派，一年足有4次慰問金，坐得更開心。

希望今季可以突破138蚊關。

綠島科技(2023)有乜方法出術呢? (1，完成)

見到好多和一些黑暗財技的人士有往來的本土財經專欄常常好像不知就裡推介此股，但實際上這隻股是有很多東西可以操控盈利。第一篇先寫供應商，第二篇會寫客戶。

(1) 供應商
1.  浙江綠伽包裝容器有限公司
從招股書得知，這間公司的採購比例持續上升，由2010年的27.02%，增加至2012年42.02%，2013年上半年仍有33.46%，和一般供應商在上市前些年比例下降有些反常，上市公司又因價格鎖定獲得每年約96萬至291萬的收益。如下圖:


根據資料，原是由虞岳榮主席的父親虞阿富持有45%的，其餘股權由一位獨立第三方王鬆鬆，以及一間又是以莆田(確實非常巧合!)為總部的福建冠蓋金屬包裝有限公司分別持有5%及50%，浙江綠伽包裝容器有限公司抵押他的土地，以為虞岳榮及其妻子王金飛，為綠島科技作出擔保，可見他們關係也非常緊密。後來因為上市，虞阿富及王鬆鬆在2012年8月27日以估值1,000萬人民幣把50%股權出售給一位所謂獨立第三方徐衛平，合計500萬人民幣，方才解除了擔保，但是不排除他們重新進行信貸的可行性。




事實上，這家公司鄰近公司總部浙江台州市三門縣，另外在2011年，綠島科技佔公司銷售比例絕對集中，達到98.56%，剩下1.44%是其餘3名客戶，可見其實這公司都是和上市公司互相依賴，依賴程度甚至在上市公司附屬浙江綠島科技有限公司預付金額大幅上升，由2010年初的150萬左右，增至2012年底及2013年第一季分別達900萬及2,800萬，如果是兩者無關，好像實在好得太過份，筆者個人認為他自稱「符合行業慣例」是不確的。

另外根據會計師報告，應收虞岳榮主席金額，其實在2011年上市前還在上升中，最高達3,862.8萬，其後才逐步下降至零，和預付的金額的走勢其實相反。

筆者有一個奇怪的假設，其實這個所謂出售交易，只是表面上的，至於預付貨款只是經過浙江綠伽的手，走一圈回到老闆手上，再還款給上市公司，變相好像削減了關連交易，實際上問題是仍然存在的，只是方式隱蔽了，老闆的財務壓力不輕。根據招股書，上市公司預期他還是最大的供應商，看來這個輸送交易情況仍然會持續。

其實他父親真是非常偉大的，這只是其一，在銷售方面我們還可以看到。

2.  中國香精香料
這公司在2008年獲中國香精香料入股10%，作價達2,600萬人民幣，即估值達到2.6億人民幣，當年折算市值大約2.73億，就算現時上市市值都是3.2億，星期五上市後市值也是3.76億，5年間增值只是37.72%，每年複合增值只是約6%左右。根據公告，當年這公司的盈利不過326萬，即市盈率79.75倍，完全是超貴。但上市公司擔保中國香精香料的盈利分別達1,600萬人民幣、2,080萬人民幣，2,704萬人民幣，同時承諾中國香精香料會成為其唯一香料供應商。

反思這次交易，其實這公司盈利只有300萬，並面臨金融海嘯，歐美市場衰退，為何當時這樣有膽保證這麼大的盈利呢，真是令人懷疑。 至於採購方面根據上市公司招股書，2010年至2012年，這3年的採購額分別是198萬人民幣，214萬人民幣及508萬人民幣，佔比例分別是62.08%、45.31%、84.51%，即3年採購額約318萬、472萬及601萬，每年增長都有20%以上，但為為何最後一年在上市公司營業額沒有大增下，價格也是上升10%左右下，採購總金額會大增? 就算以近期盈利率中位數約10%計算，利益分別其實不多，3年加起來也沒有100萬，況且上市公司也坦承中國香精香料的質素是較差的。另外更奇怪的一點是，其實綠島科技是需要賠償1,317萬人民幣的盈利的，但後來中國香精香料卻寬大地取消這些條款，真是使人無可奈何，難道真是不差錢到這個程度?

就這樣來看，其實對中國香精香料當年投下這樣多錢進去，其實動機也成疑。在坐擁大量現金，也接近零銀行負債下，為何公司派息仍是以股代息為主，但卻願意以高估值投下一間公司，在達不成業績下，還不要求別人賠償任何現金及股權，亦不要求別人使用你的產品? 接近是違反了常理，但這卻是真實。

筆者寫下這段後，其實有更深的思考。其實虞先生大費周章在之前要直接拿走公司的錢，是否又和當初這筆投資有關? 但筆者自然找不到證據，但是這家公司卻真是古古怪怪的了，希望時間能解決問題吧。下一篇再會談客戶。

財務智商(7)：食少包煙有乜大不了？ 脫苦海

http://notcomment.com/wp/%E9%A3%9F%E5%B0%91%E5%8C%85%E7%85%99%E6%9C%89%E4%B9%9C%E5%A4%A7%E4%B8%8D%E4%BA%86/

「每天抽少一包煙」或者「每月生活節省數百元」，對於個人財富有多大影響？

以下是一個很多金融產品推銷員常引用的故事，來說服客戶盡早投資。

A君由22歲開始每年儲蓄$10,000作投資，到30歲時不再加碼，任由資本滾存，共投入$80,000。
B君由30歲才開始每年儲蓄$10,000作投資，期間並無間斷，共投入$310,000。
假定投資回報年率10%，到這兩個人60歲退休時，誰人會較多錢呢？

經計算後，A君將有$2,414,548，而B君將有$2,001,378。（見附表）

為甚麼投資$80,000的人反而會跑贏投資$310,000？原來在30歲時A君滾存的資本是$125,795，回報是$12,579。B君才開始投入$10,000加上回報是$11,000，即是A君的資本所賺的錢已經跑贏了B君每年注資加投資回報。時間越久，雙方差距越大。

很多時這個故事會被演繹為「複利的力量」或者「投資要襯早」。筆者看到第三個意義是「資本的力量」。

有複利有時間，但欠缺資本一樣不利整體財富的累積，但資本又從何而來呢？除了繼承遺產或發橫財，餘下的便只有開源節流，每天抽少一包煙，或每月生活節省數百元，結果有何不同呢？

於是便有一位C君出現，他由22歲開始到60歲每年都儲蓄$10,000作投資，到60歲退休後將有$4,415,926。

每年儲蓄$10,000，即是每月$833，或每日$27，大約相當於一個早餐，或者連一包香煙也買不了。

連續三十多年每年投資$10,000，只是毅力、耐性及生活習慣的問題，能不能做到事在人為，但要求長期投資回報有10%或以上，又是否實在呢？下回分解。

綠島科技(2023)有乜方法出術呢? (2)

上一個星期已經談了供應商的問題，這個星期談談客戶，另外加上其他東西。

2. 客戶
(1) Fayshine 及 寧波弘生進出口有限公司
其實這兩間公司最終客戶均是為一間在招股書並無披露名稱的美國公司進行出口業務的，每年來自這名客戶的銷售額佔比超過59%，如下圖:


關於Fayshine，據公司稱是該美國公司的外包代理。該美國公司持有數個品牌，並向美國一系列零售商店提供超過200種保健美容及家居產品的供應商。

至於寧波弘生進出口有限公司其實是一家代出口報關公司，協助其他客戶包括綠島科技出口至Fayshine，然後Fayshine 再出售給最終客戶。從上表可見，在2011年，寧波弘生佔比大增，主要是因為綠島科技聘請報關人員短缺，所以為減輕工作量，所以委任寧波弘生代出口至Fayshine。但當中有幾大可疑:


(a) 應收款項劇增，由498.3萬，增加至3,589.4萬，劇增720.3%，但銷售只是增加約39.7%，由1.52億，增至2.13億。其後仍繼續上升，另應收款質素有轉差跡象。所以可能把這個公司當作中介把貨亂塞進去的情況，所以存貨沒有大增，但款項大增。



(b) 公司稱因為報關人員短缺，所以委任寧波弘生進出口有限公司進出口，但是綠島所處的台州屬近海，雖於各市處後列，但出口額也不少，況且多聘一個人薪金可能只是平均3,000塊錢一個月，就算多貴，一年可能大約7、8萬人民幣就可以了。況且如果有心找的話，為何2年也找不到一個適合的人?

(c) 據公司稱，寧波弘生進出口有限公司會有4%的增值稅損失，最後由Fayshine償還，但綠島科技出售產品予Fayshine 及 寧波弘生進出口有限公司的價格無重大差異，這部分的差價大約4%，以寧波弘生進出口有限公司的銷售額大約5,000萬來計，這部分的開支大約200萬，看來損失比較大。關於這些損失，一家大型美國公司完全可以少了這個供應商，但這家廠沒有這個客戶卻可能活不下去，我真不明白當中Fayshine會這樣蝕底的邏輯，所以當中可能有一些帳外處理?

(d) 據網上資料寧波弘生進出口有限公司是屬於浙江舟山弘生集團下屬全資子公司，這個集團實力頗強，業務包括紡織、電機、電子、材料及房地產，看來不屑於做這些報關賺小錢的工作，況且在2011年合作關始後，2013年已經無重大合作關係，為何只有恰恰上市這兩年發生這個代理銷售大增問題?

所以總結來看，客戶銷售大增，可能只是客戶對敲行為，利用寧波弘生進出口有限公司把銷售催谷出來，看來財技高手真是出了不少力。

(2) 義烏威威化妝品商行及其他內銷客戶
內銷其實是他們大幅發展的方向。但銷售有點不尋常，由老闆父親虞阿榮持有的義烏威威化妝品商行為他們的第三大供應商，主要負責管理大部分內銷供應商，的銷售大幅增加，由2010年382.2萬，增加至2012年1,522.1萬，增加比例達398.25%，較這3年的比例，由1,350.3萬增加至3,821.2萬，即182.9%高，可見有少量催谷關連人士銷售的嫌疑。雖然今年把義烏威威化妝品商行的銷售分拆出轉介部分，但據關連交易一節，關連人士仍然會維持，相信在適合時候，這部分也可成為灌水動力。


至於除外分銷商方面，由2012年的17間，增至263間，雖然有一半客戶是由義烏威威化妝品商行分拆出來，這增幅可謂非常驚人，另外一半也沒有貢獻，可見為了上市，瘋狂發展分銷商搞內銷，確實是一個頗不錯煲數的方法。

(3) 新客戶及新廠房
據招股書稱，公司和一間空殼公司Aragon簽訂協議，生產5,000萬個防蚊噴霧，價值3,630萬美元，這空殼公司的產品是向非洲及中東政府出售的，但是至現時他們只取了2,000萬防蚊噴霧的認可，其餘3,000萬罐仍未取得，況且這空殼公司實際上也沒有責任承諾一定要發出訂單給綠島科技，也沒有價格鎖定安排，現時出貨量只是19.08萬罐，金額只是13.4萬美元。所以這訂單是否會完成是成疑問的。



為了這樣的一個原因，他們未來會在同市興建一個新廠房，投資額達1.34億人民幣，該廠產能是2億罐，較現時的產能
9,243萬罐多超過1倍，但現時廠房的總投資只是5,200萬，高出1.5倍，所以有高估資本支出的嫌疑，目的可能是把預付老闆的錢洗走，所以這間公司其實很多東西都充滿水份的。

總的來說，這老闆有個好父親，供應銷售都控制了，控制了成本，又用報關公司把業務和盈利催谷出來，製造快速增長現象，化妝處處，其他東西做大了，要把它洗掉，都離不開擴大資本開支這一招，這就能消化所有為催谷出來的不好的東西了。講到底，這只是一個財技煲出來的上市公司，真實性成疑。

唔明跌市有乜好怕 /額外附加1-9月成績 巴黎的價值投資

來源: http://parisvalueinvesting.blogspot.hk/2015/10/blog-post.html

巴黎：

唔明跌市有乜好怕 /額外附加1-9月成績

巴黎：

「蠢」，有乜解救？

投名匯首頁blog 個part有下D 人ge icon 加篇文ge 一小部分 zkiz.com realblog 得文字 好似難少少睇有乜人發新文之類

1 : GS(14)@2011-01-19 07:27:16

其實zkiz.com ge 功能都齊全
我覺得面板美化下可能好D, D 配色+圖像可以改下


唯一分別...投名匯首頁blog 個part有下D 人ge icon 加篇文ge 一小部分
zkiz.com realblog 得文字 好似難少少睇有乜人發新文之類

暫時係呢樣

---

2 : GS(14)@2011-01-19 21:07:34

不如在zkiz.com重建主頁吧

---