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林崇一 圖利日勝生百億元


2010-11-04  TNM




不僅蔡輝昇內舉不避親,明顯未利益迴避,捷運公司董事長林崇一也不遑多讓,在擔任台北市副市長時,竟然賤賣國產,白白圖利建商一百億元,今年四月遭監委約詢調查。

地主市府 僅分三成

監委調查發現,林崇一在二○○七年主導捷運局和日勝生公司合作開發堪稱全台規模最大的捷運新店機場聯開案-小碧潭站的「美河市」時,讓日勝生予取予求,今年完銷二八○億元建案,獲利一百億元。

市府明明擁有開發案九成九以上土地,林在同年八月、九月間主持權益分配協調會時,僅憑日勝生提出的成本,就片面相信建商宣稱的開發總利潤只有八億元,並敲定雙方權益分配比例約為「三比七」,即市府只分得三○.七五%,日勝生卻分得六九.二五%。

監委接獲此案有圖利建商之嫌的檢舉案後,立即展開調查。

林崇一向監委宣稱,因他的極力爭取,台北市政府透過此聯開案獲利二億元,但監委卻強烈不滿地說,根據日勝生公布的最新財報顯示,美河市案今年為日勝生創造一百億元的獲利,明年仍將持續獲利,「林崇一已明顯涉及圖利日勝生!」監察院將進一步糾彈。

關鍵問題 推給中風

監委馬以工、馬秀如和林鉅鋃,今年四月七日約詢已轉任捷運公司董事長的林崇一。

因中風才自副市長轉任現職的林崇一,身體尚稱硬朗,會中不斷向監委們辯解,他是如何為北市府爭取權益,但當監委們提出關鍵問題時,林又以中風身體欠佳、記性大不如前,頻頻推稱不記得。

林崇一表示,他率領捷運局和日勝生召開多達七次協調會議,極力爭取下,才確認「三○.七五%比六九.二五%」的權益分配比例,他說,一般聯合開發案,廠商要求公部門的權益分配比多在二七%到三一.七五%間,他爭取到的三○.七五%其實不差。

不 過,調查監委未採信,甚至認為,林崇一片面聽信日勝生所提的成本數據,就敲定雙方約三七比的分配比例,以北市府獲利二億元,日勝生獲利五億元是合理的利益 分配,「根本是一場騙局」,雙方獲利差距其實是「二億元比一百億元」,完全不成比例,擁有九九.三五%土地面積的台北市政府徹底成了冤大頭。監委們直言, 林崇一「何只是圖利建商、涉及瀆職,更是賤賣國產!」

美河市 小檔案

聯合開發廠商:日勝生活科技公司

建案:美河市

占地:2.8萬坪,建16棟,分別是辦公室2棟、商場1棟、住宅13棟,總樓地板12.27萬坪

總銷案:280億元(2010年6月完銷,創造日勝生同年營收100億元,台北市政府僅分得2億元)

捷運用地 竟歸住戶

監 委調查發現,此一聯合開發案最離譜的是,政府以捷運用地為由強制徵收土地,徵收後也確有八成一的土地為捷運設施使用,至於日勝生興建的十六棟辦公大樓、商 場和住宅,則是建在下有捷運設施的「人工地盤」上,但北市府竟給予日勝生和市府相同的土地所有權,而非只有地上權,這意味著所有買下美河市的住戶,也同時 擁有捷運系統用地的部分土地持分。

監委們直斥,市府的作法「不可思議且離譜」,若美河市住戶聯合起來,決定持有的土地不給捷運使用,甚至日 後要進行都市更新,要求政府還地,後果不堪設想,「怎麼會有公部門把用全民納稅錢蓋好交通設施的用地賣掉?簡直匪夷所思,台北市政府的作法是賤賣國產、禍 延子孫,林崇一更是難辭其咎!」

監委審視此一聯合開發案後認為,北市府圖利建商非常明顯,不僅審計部查核時,直指市府和建商就十六棟辦公 室、商場和住宅大樓的權益分配方式有問題,就連監院第一次對本案展開調查時,監委黃煌雄和劉興善即糾正台北市政府等相關單位;緊接著監委林鉅鋃、馬秀如和 馬以工,又另案調查北市府到底是如何和日勝生達成三比七的不合理權益分配,結果發現關鍵就在當時的副市長林崇一身上。

監委調查發現,日勝生在二○○一年馬英九任台北市長時,取得此一聯合開發案權利,但一直未動工,直到二○○六年底郝龍斌接任台北市長,一個月後就向台北縣政府申請開工。

同 年八月三日,捷運局專簽市長郝龍斌核准,捷運局和日勝生就聯合開發案分配內容進行磋商,當時北市府原主張分配比約三二比六八,而在副市長林崇一主持下,從 八月九日到九月五日,雙方歷經七次會議協調,最後敲定北市分得三○.七五%,日勝生分得六九.二五%,並在九月二十一日由郝龍斌簽准。

好賣住宅 日勝生拿

之 後,二○○七年十月二日到二十六日展開第二階段區位選擇,亦是另一爭議所在。監委們難以忍受的是,依據雙方商定的權益分配比,北市府扣除興建成本,在總銷 案十二?二七萬坪樓地板面積,僅分得三萬四千多坪和一千二百多個停車位,且市府竟同意在辦公室、商場和住宅這三種大樓中,除了和日勝生各分得一棟辦公大樓 外,其餘主要取得的是單價較高、公設比高達七○%的商場,而日勝生取得的主要是高額獲利的十三棟住宅大樓。

監委們認為,名義上北市府在日勝 生事前估算的八億多元利潤中,分得二億多元,但實際上,日勝生從二○○七年十月推案後,經過二年多,以每坪四十萬元左右高價,在今年六月以二百八十億元風 光完銷。依據日勝生今年十月最新財報,美河市貢獻日勝生的年營收額度高達一百億元,業界更預估,明年仍是入帳的高峰期,由此看來,北市府簡直是虧大了。

蝦米吞鯨 監委誓查

日勝生以僅擁有捷運小碧潭站附近○.○四%土地,就能創造逾百億元的高額獲利,相較之下,擁有九九.三五%土地的台北市政府,卻沾沾自喜獲利二億元,顯然不成比例。

新店機廠、台北車站交九案和南港機廠案,是台北市政府捷運局規劃的三大聯合開發案,總銷案金額逾五百億元,卻全數由一家實收資本額僅十八億元的日勝生取得投資權,北市府放任「小蝦米獨吃大鯨魚」,監委們已誓言一定會追究到底。

北市府圖利日勝生 大事記

2001.12.18 台北市捷運局和日勝生活科技公司簽訂投資契約。

2005.05.11 公告修正新店機廠聯合開發面積95,660.7平方公尺。

2007.01.23 日勝生向台北縣政府申報開工。

2007.08.03 台北市捷運局簽奉市長郝龍斌核准,和日勝生就權益分配談判。

2007.08.09 林崇一率捷運局和日勝生展開協調。

2007.09.05 歷7次會議,林崇一和日勝生確定分配比為30.75%比69.25%。

2007.09.21 專簽市長郝龍斌核定。

2007.10.02 展開第二階段位選擇。

2007.10.26 確定北市府取得一棟辦公大樓及以商場為主。

2007.10 日勝生開始推案「美河市」。

2010.06 日勝生宣布美河市完銷280億元。


林崇 崇一 圖利 日勝 生百 百億 億元
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日勝生出招 押美河市買主槓市府

2013-06-17  TCW  
 

 

全台最大住宅聯合開發案美河市,在去年十二月遭監察院糾正後,交屋進度陷入停擺。眼見距交屋期限只剩三個月,一紙糾正案文,賠上的不只是一千六百戶住戶的權益,還可能使日勝生成為第一個因聯開案與住戶對簿公堂的上市建商,最高賠上兩百億天價。

位小碧潭捷運站上方,基地綿延河岸一公里的美河市,因其案量龐大、總戶數達兩千兩百戶(包含北市府分回部分),向來是新店當地的指標建案。

自二○○七年預售以來,因捷運宅具交通優勢、相對抗跌保值,預售成交價從當年的每坪三十一萬,一路漲到四十六萬,面河景觀戶甚至有五十萬以上的行情;長銷三年後,於二○一○年宣布完銷。不過,直到去年為止,幾經轉手,市場甚至出現六、七十萬開價,較六年前狂漲一倍。

一坪現賺三十萬,不僅讓人眼紅,也因此引來監察院注意,導致今日危機。有建商因此直言:「以前賣不好的時候不查,現在監察院看日勝生賺大錢了才來糾正!」

違約金以日計算一旦遲交,兩百萬天天付

依據美河市的預售屋契約,今年九月十五日為最後交屋期限。若以業界一般交屋需三個月計算,最晚,日勝生須在六月十五日取得土地產權、進行交屋過戶,若遲至九月中仍未移交,則罰款以「天」計算,三個月後,住戶將可提出告訴。

契約寫明,每遲交一天,日勝生就須付出住戶已繳款項萬分之五的違約金;若以日勝生總計分回約兩百億、目前已收頭期款兩成計算,每天,日勝生要付兩百萬。

三個月後,若仍未交屋,住戶依法可提出解約,除退還款項,還可追加求償總價的一五%;也就是說,若全體住戶共同提出告訴,日勝生不但拿不回超過一百六十億的建造成本,還須賠償三十億,倒賠近兩百億。

因此,六月十五日起,只要一天無法交屋,日勝生離鉅額賠款的夢魘,就更近一步。只是,交屋期限未到,美河市的延宕,已經對日勝生財務開始產生負面影響。

二○一三年第一季,因美河市近兩百億的營收未能如期認列,日勝生每股稅後虧損○.三二元,每股淨值更從二十四.三四元降至九元。原本預計可為公司每股稅後純益貢獻十元的美河市,竟變成看得到、吃不到的金雞母,日勝生的心急可以想見。

擔保金要三十五億市府解方,引爆決裂危機

一名券商研究員分析,若交屋拖過九月中,日勝生還沒進入訴訟,現金流量便可能先出現緊張狀況。他分析,目前日勝生在手現金十九億六千四百萬,到了第三季將有一筆六億五千萬的現金股利支出,若再扣除估算約十億的營運資金需求,約僅剩三億可運用。

加上日勝生副總經理周惠玉明確指出,除美河市,今年沒有其他可完工認列的建案,可以推論,將今年營收孤注一擲、全賭在美河市上的日勝生,若九月中開始天天繳罰金,現金壓力將逐日攀高。

六月十五日,美河市的定時炸彈開始倒數,而將日勝生逼入財務險境的,就是台北市政府。

有鑒於美河市案進入調查階段,台北市政府不願將土地產權移交給日勝生,導致交屋時程已拖延半年,一千六百戶始終無法正式入住。五月十六日,台北市長郝龍斌在議會備詢時,提出解方:若日勝生提交該案公有地權值五○%、折合為三十五億三千萬的擔保金,即立刻移交土地。

郝龍斌口中的解方,卻是雙方決裂的導火線。同日,日勝生發出聲明,表示市府所提擔保金於法無據、金額過高,「我們簽的約都是白紙黑字、符合法規,怎麼可能現在又付三十五億,不合理!」周惠玉強調。

事實上,日勝生與政府關係向來密切,除美河市,手上還有永春E. A.T、信義18號、京站等聯開案,其他諸如合宜住宅、BOT、地上權案,也處處有日勝生的身影。也因此,其他建商評論,北市府此招相當「傷感情」,幾乎是逼日勝生上談判桌,「自己中箭、還拖人下水,」要對方一起承擔責任。

對三十五億三千萬的爭議,台北市捷運工程局表示不便對外回應。但是,面對這場不能輸、也輸不起的戰爭,日勝生已經做好準備。

號召一千六百住戶以戰逼和,成功重啟協商

五月十六日當週,美河市住戶皆收到一封署名日勝生董事長林榮顯的信件,信中將三十五億擔保金描述為蠻橫要脅,並強調近期會主動召開說明會,鼓勵住戶一起向市府爭取權益、要求盡速交屋。

商仲業者分析,日勝生深知「民氣可用」,因此極力聯合住戶、向政府施壓。而一千六百戶的可觀數字,也的確是目前最讓日勝生有恃無恐、十拿九穩的有利籌碼。

周惠玉不諱言:「一千六百戶,論人數就是文林苑的多少倍?如果抗爭,影響一定比文林苑大!」言下之意,暗示若北市府始終不放行,不排除美河市可能成為「文林苑第二」。

也許是「文林苑效應」發酵、雙子星弊案纏身,顏面盡失的北市府不願重蹈覆轍使然,據了解,雙方近日已私下重啟協商,日勝生甚至表示為加速交屋,已經備好三十五億的資金。

這三十五億,是開啟雙方談判的門票,卻不表示日勝生願意認輸,「『擔保金』的存在還是不合理,況且一次付出三十五億,對財務影響很大,我們會盡力協商。」周惠玉說。

房產專家Sway(鄭詩韋)批評,日勝生搞民粹,以戰逼和,確實對弊案連連、大失民心的北市府有威脅效果,但是,為自己的利益捲入無辜第三者、刻意造成政府與人民間的對立,也稱不上是有道德的做法。

看來,在美河市案件中,雙方各有盤算;而夾在其中的一千六百戶住戶,不只有家歸不得,更在不知情下成為談判桌上的籌碼,才是整起事件中最大的受害者。

【延伸閱讀】日勝生發信,籲住戶硬起來!

【延伸閱讀】監院提三大爭議 美河市陷圖利疑雲

一九九九年招標的新店機廠聯合開發案(住宅案名為美河市),自規畫第一天起便爭議不斷。去年十二月,監察院糾正此案,提三點質疑,認為市府有圖利建商之嫌:

建商報高建物成本,權益分配拿回七成,北市府真不知情?

一般合建案雙方權益分配多為五、五對分,但美河市竟依三(市府的土地貢獻成本)、七(日勝生的建物貢獻成本)分配。監察院指出,從日勝生提出的建物成本不難發現,同筆支出竟以「直接工程費」、「間接工程費」分別呈報,巧立名目,但市府卻採信、放棄自身權益。

低價徵收捷運用地,卻讓建商蓋出總銷二百八十億的住宅大案?

北市府以交通建設名義強制徵收土地,卻在原地主不知情的情況下,更改為聯合開發用地。不只如此,原九九.二四%的公有地,竟七成轉入日勝生名下、成私有地。監察院分析,徵收後將交通用地改為聯合開發用地,在法律上不被禁止、亦不被允許,但的確損害公平正義。

容積七倍大放送,地價卻比誰都便宜?

依一九九一年土地公告現值,美河市用地當年經土地鑑價,估算為二十七萬一坪。但監察院指出,若參考當年法令,該地容積率僅三四%,但本案實際開發後,容積率竟高達二四一%,約為七倍,地價、容積率明顯採計標準不一。(文●郭子苓)


日勝 生出 押美 美河 河市 買主 市府
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日勝生老董 專走險棋吃「公家飯」

2014-01-06  TCW
 
 

 

全國最大的住宅聯合開發案美河市,將步上雙子星後塵,為台北捷運局聯合開發處再添一筆負面紀錄?

十四年前小建商如今通吃京站、合宜宅

距雙子星開發案爆出糾紛正好一年,二○一二年年底遭監察院糾正的美河市住宅案(新店機廠聯合開發案),因北捷前聯合開發處官員被台北地院依涉《貪污治罪條例》裁定收押禁見,再度躍上媒體版面。也讓負責建商日勝生的股價連續多日收黑,因此揭開日勝生十四年來從中小型建商,一路躍升為營建股營收王的關鍵原因。

關鍵字,就是「政府」。

在業界,日勝生因專接與政府的聯合開發案,成為知名的「聯開王」,經手的捷運共構案除了美河市,尚有京站BOT案、永春E.A.T等。近年更跨足其他政府標案,接連拿下浮洲合宜住宅、青年社會住宅、地上權等案。鮮少自行推案的日勝生,手上超過九成的案量,全和公部門有關。

日勝生的高得標率,在美河市案爆發同時,格外啟人疑竇。對此,日勝生副總經理周惠玉反駁,認為「每間公司的核心業務不同」,毋須放大檢視。但不能否認,日勝生的成功,確實與聯開案有正面相關。

永春E.A.T案打響名號推升股價,七個月漲近五倍

二○○三年,因永春E.A.T一戰成名的日勝生,股價在七個月內從八元迅速飆升至四十四.八元,漲幅近五倍。二○○九年,京站完工,日勝生成立京站控股、經營百貨賣場,並推出國內首宗「只租不售」住宅案,表現皆不俗。前者在百貨業不景氣情勢下仍能維持營收連年兩位數成長,朝IPO(首次公開募股)邁進。

直至去年(二○一三年),一九九九年投標、總銷達二百 八十二億元的美河市,終於在爭議中交屋認列,讓日勝生前十一個月營收累計近二百九十億元、前三季EPS直逼十元,打敗興富發,成為營建股營收王。資本額也從十四年前的十二億元,一路成長至現在約八十四億七千六百萬元。

只是,靠聯開案日漸壯大的日勝生,這一次,竟在自己的主場,踢到最大的鐵板。

美河市案被批暴利撿沒人要的案子,埋下爭議

「林董,是富貴險中求啊!」一名建商,如此形容日勝生董事長林榮顯的發跡過程。

他說,十多年前,他和許多同業評估過美河市一案,共同感想都是:這個是要怎麼做?

「聯開案,以前根本是沒有人要做的案子!」他說,對建商而言,自己買地、開發,不用和公部門來往、省去繁複手續,最簡單也最快,所以大建商面對聯開案,根本沒有興趣。但是,政府開標,又不可能讓名不見經傳的小建商接手,所以多半會找上上市櫃的中型建商。日勝生,就是在這樣的情況下和台北市捷運局牽上線。

只是,小碧潭周邊當時一片荒僻,許多建商評估都看不見發展潛力,加上高額的共構費(指捷運局初期整地、開發的經費)必須由建商負擔,「利潤怎麼算都不合,林董心臟有夠力!」

十四年前,協助日勝生做財務評估、投標美河市案的仲量聯行董事總經理趙正義也直言,許多人拿現在六十萬元的房價來批評日勝生賺取暴利,但當年當地房價只有十六萬元,以開價三十萬元計算,扣除造價之後,他們初估的建商分回比的確要到七成(日勝生在美河市的分配比率為六九.二五%),才能有不到三成的毛利,接近業界平均水平。而且,因為美河市是國內首例在機廠上方興建住宅的建案,人工地盤的工程難度、花費相對高,也是許多建商卻步的原因。

但是,當年的林榮顯敢標,從此做出名堂。在美河市之後,他又承接下南寶樹脂以非本業為由出脫的永春E.A.T案;就連京站這個沒有產權、無法借貸,挑戰國人「有土斯有財」觀念的案子,他都敢做。

一名建商透露,連續幾次聯開案的化險為夷,的確讓日勝生累積了不少經營公部門案的「眉角」,林榮顯也因此延攬許多前政府官員到公司團隊中。雖然該建商無法評論當中是否有違法情事,但推論林榮顯當初若沒有膽識、去撿別人不要做的,也不可能單靠聯開案就做到現在的規模。

「不過,聯開案的『險』,也在政府身上,」趙正義解釋,聯開案就像和政府合建,公部門出地、建商負責營建,依各自投入的金額設定戶數分配比例。而公、私地主最大的不同,在於和私地主合作,約簽下去,誰都不能反悔。但是,若你面對的是政府單位,對方隨時可能受在地居民抗爭、輿論影響,拉長行政流程。

這也是美河市一拖超過十年,到了去年年中交屋的重要關頭時,政府又因遭糾正,不願放行、卡住交屋流程的主因。現在,雖已交屋完成,但日勝生捲入司法案件,對企業聲譽已經造成負面影響。

成也蕭何,敗也蕭何,這句話,也許最能形容日勝生現在的處境。「聯開王」封號曾經是光環,現在卻成為負擔。

【延伸閱讀】專接政府標案,11建案僅1件自行開發——日勝生歷年推案表

推案年份:2003年形式:捷運聯開案案名:永春E.A.T地點:捷運永春站

推案年份:2006年形式:轉運站BOT案案名:交九轉運站:京站地點:台北市市民大道

推案年份:2007年形式:捷運聯開案案名:美河市地點:捷運小碧潭站

推案年份:2008年形式:捷運聯開案案名:信義18號地點:捷運木柵站

推案年份:2012年形式:合宜住宅標案案名:日勝幸福站地點:新北市板橋浮洲

推案年份:2013年形式:自行開發案名:日勝東京站地點:基隆八堵

推案年份:2014年形式:地上權標案案名:仁愛本真地點:台北市仁愛路

推案年份:未推案形式:地上權標案案名:敦南派出所案地點:台北市復興南路

推案年份:未推案形式:捷運聯開案案名:大橋國小案地點:捷運大橋頭站

推案年份:未推案形式:捷運聯開案案名:南港機廠案地點:捷運昆陽站、南港站間

推案年份:未推案形式:青年社會住宅BOT案案名:新北市青年社會住宅地點:中和、三重共3處

註:未推案指已拿下標案,但因仍在規畫、建設等原因未正式對外公開銷售整理:郭子苓

日勝 生老 老董 專走 走險 險棋 棋吃 公家
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美河市再揭弊〉官員放水 玩弄建蔽率法規 日勝生多賣32億大解密

2015-03-16  TWM
 
 

 

近期引起熱烈討論的美河市案,各界都將關注焦點擺在不成比例的權益分配問題,卻鮮少有人注意到,憑空出現的3800坪「法定空地」,才是讓建商大撈一票的關鍵。

撰文‧鄭閔聲、梁任瑋

「全台第一個空中平台花園城市,將為台北人在居住上提供革命性的新生活價值。」這是二○○七年九月,建商日勝生活科技推出大型建案「美河市」時的廣告文案;當時,這起捷運聯合開發案的最大賣點,除了便捷的交通外,就是「抬高十二米、占地三千八百坪的空中平台綠地廣場與花園。」所謂「空中花園」,其實只是用來降低捷運噪音、像在軌道上方罩一層蓋子的「人工地盤」,但原本單調的水泥建物,種起花草樹木後搖身一變,成為景觀綠地。房仲業者認為,過去幾年,美河市能名列房仲業者統計的「十大熱蒐社區」、成交行情也高於鄰近地段,建商巧思打造的「空中平台花園」是關鍵之一。然而,亮麗的空中花園,也是爭議重重的美河市聯開案中,另一顆關鍵未爆彈。

暗藏玄機

空中平台花園

是賣點還是未爆彈?

事實上,這層「人工地盤」的構想,早在一九九九年台北市政府新店機廠聯合開發計畫書中就已出現;根據當時的開發計畫,用來阻絕軌道噪音的人工地盤屬於捷運設施的一部分。但二○○三年日勝生申請建照時,為了增加興建住宅的空間,將通過軌道上方、面積約三千八百坪的人工地盤視為「法定空地」,不納入《都市計畫法》規定的建蔽率六○%標準。換句話說,日勝生因此多增加三千八百坪的建築面積。

「人工地盤就是『人工』蓋出來的,怎麼能算空地?更何況人工地盤底下就是捷運軌道。這明顯就是建商想多蓋房子的花招。」一位長期追蹤美河市開發案弊端的學者激動地說。

關於這塊「人工地盤」到底該不該計入建蔽率計算?當時的台北縣政府(現為新北市政府)與台北市捷運局有一段攻防。根據監察院一四年提出的調查報告,當時的台北縣政府在○三年五月,曾針對聯開案的都市設計審議申請書明確表示:「有關捷運軌道人工平台覆蓋區(即人工地盤)是否計入建蔽率不無疑義……。」但台北市政府捷運工程局則認為,「人工地盤依《建築法》第九十九條第一項第六款規定,得不適用《建築法》全部或一部分之規定。」換句話說,當台北縣政府對人工地盤提出疑慮時,台北市捷運局則是站在肯定的一方,而當時台北市捷運局局長就是後來高升到行政院工程會主委的范良銹。

同年七月,台北縣政府在建照審查會議上,曾決議請作業單位共同認定人工地盤是否得依《建築法》規定,不計入建蔽率標準。但時任台北市捷運局長的范良銹,在當年九月二十九日,以北市捷五字第09232332700號函指出,「人工地盤係因機廠鄰近居民陳情要求於新店機廠加設全覆式隔音罩以改善行車噪音,故納入聯合開發案中併予以興建。」台北縣也就依北市捷運局的意見,核發建照。

處處爭議

人工地盤

究竟算不算建蔽面積?

但進一步檢視台北市捷運局引用的法條,完全看不出為何人工地盤能被視為法定空地。《建築法》第九十九條規定得以不適用建蔽率的建物項目,沒有一項能與人工地盤直接連結;最接近的,當屬「海港、碼頭、鐵路車站、航空站等範圍內之雜項工作物。」但人工地盤並不全在車站範圍內,也與捷運「工作」本身無關,根據這項條文規避建蔽率規定,有玩弄法條之虞。

記者實際走訪美河市社區發現,人工地盤就像是一座三層樓的大型建築,地面層為捷運設施,二樓作為停車場,屋頂就是綿延一公里長的景觀休閒綠帶,與一般人理解的「法定空地」完全不同。

另一方面,這座被定義為「法定空地」的人工地盤名義上是開放的公共空間,但附近居民對《今周刊》表示,由於空中花園挑高十二公尺,非住戶民眾根本不會特地爬上別人家屋頂活動,這片綠地儼然成了美河市社區專屬的公共設施,可以慢跑、遛狗,甚至作為藝文展演空間,房仲業者推薦美河市物件時,無不特別強調這項「造陸工程」的便利性。

至此幾乎可以確定,人工地盤正是美河市開發案中不該被忽略的一大疑點,因台北市政府認定得以不計建蔽率的三千八百坪人工地盤,約占整起聯開案基地面積的一三.七%;若人工地盤不被視為空地,開發案實際的建蔽率高達七三.五%,遠超過法定標準六○%。也就是說,台北市政府「充滿創意」的法律解釋,讓建商憑空獲得三千八百坪建地。

由於美河市的實際容積率約為一八七%,因此這天上掉下來的三千八百坪建地,約等於七一八六坪的可興建樓地板面積。若以美河市預售平均每坪四十五萬元計算,這座空中樓閣,第一時間就至少為建商增加三十二億元的收入。

「為什麼建商一開始就想得到人工地盤不計建蔽率這個全台首創的方案,事後也一路獲得官方支持?過程有沒有圖利廠商,是柯文哲市府應該徹底釐清的。」長期關注本案的學者直言,建商與官方在本案權益分配固然有許多爭議,但北市府當年為何讓「人工空地」的計畫過關,同樣啟人疑竇。

對於人工地盤適法性爭議,日勝生僅低調回應:「當初設置人工地盤的主要目的是為了隔絕捷運機廠噪音對鄰近居民的干擾,附帶也為住戶創造綠色景觀休閒空間。」范良銹則回應,人工地盤是因當地住戶不堪噪音困擾陳情才決定興建,但台北市捷運工程局並非核發建照主管機關,無權解釋法令,發出的函文只是闡述意見,最終決定權仍在台北縣政府手中。至於引用《建築法》將人工地盤視為法定空地,則是效法香港鐵路聯合開發案,創造土地利用價值的作法。

假使人工地盤被視為空地,將衍生出另一個重要的問題:「開發案土地徵收不具正當性」。台北市議員簡舒培質疑,若捷運軌道與機廠上加蓋人工地盤,就可變成不計建蔽率的空地,這項開發案根本不需用到兩萬八千坪土地,因為政府強制徵收的部分土地,原本就是保留作為都市計畫空地,「現在就是法定空地被拿來蓋大樓,原本的捷運用地變成空地,完全背離聯合開發初衷!」

自圓其說

打著「捷運用地」名號

其實是作為私人所有?

事實上,各政府單位處理這項開發案的土地徵收,以及開發完成後的所有轉移過程中,一路充滿爭議。

早在一九九一年,台北市政府依據《大眾捷運法》第六條與第七條徵收土地時,就有曲解法令的嫌疑。《大眾捷運法》第六條規定:大眾捷運系統需用之土地,得依法徵收或撥用;第七條則規定:為有效利用土地資源,促進地區發展,主管機關得辦理大眾捷運系統路線、場、站土地及其毗鄰地區土地之開發。

這兩項法條理應相互獨立,也就是說,只有「捷運系統需用土地」,才得以動用公權力徵收;若有必要,則可以在站區周邊從事開發。台北市政府卻將兩者混為一談,以「辦理新店機廠站區周邊開發」為由,向人民徵收了兩萬三千坪土地,顯然自行擴大解釋法律,「美河市從最早的強制徵收土地就錯了,如果主事者遵守法令,這起聯合開發案根本不該存在。」一位曾接觸美河市案的前監察委員感嘆。

政府一開始取得土地手段讓人非議,到了一二年聯開案完工後,又面臨另外兩個問題。首先是新北市政府認為這起聯開案屬「捷運用地」,依《土地法》第十四條規定,「公共交通道路土地」不得私有,於是函請交通部解釋「捷運用地」是否屬於所謂「公共交通道路土地」?交通部則回函指出,「捷運用地與道路用地性質不同」,因此沒有不得移轉的問題。

但監察院認為,政府以「公共利益」名義徵收土地開發,興建後的住宅卻移轉給私人所有,顯然違背徵收目的。對此,交通部則認定《大眾捷運法》第七條中明定,捷運用地可與私人或團體聯合開發,「既是聯合開發,土地部分移轉給私人係屬必然」,因此不受《土地法》限制;內政部也發函解釋土地移轉登記私人「殆無疑義」。就是連闖過這兩關,美河市才得以在一三年陸續交屋。

儘管內政部與交通部均認定美河市土地分割無適法性問題,但外界顯然持不同意見。第四屆監委趕在去年八月卸任之前,完成了調查報告,為的就是針對「徵收土地是否得以分割轉移給私人」,向大法官提出釋憲。台北市政府廉政透明委員會委員王小玉,也以個人身分表示,美河市案中若有不該徵收的土地,應還地於民。

嚴重低估土地價值

遭譏「刀叉吃人肉」

除此之外,權益分配當然仍是美河市案的一大瑕疵。曾多次向檢調檢舉美河市弊案的前台北市議員楊實秋對《今周刊》表示,「我認為這當中絕對有官商勾結的成分,最明顯的事證就是鑑價過程中,政府分到的權益不成比例。這件開發案就是政府先用徵收土地吃人民,廠商再用鑑價吃掉政府。」台北市廉政透明委員會近期調閱美河市聯開案文件,初步結論也與楊實秋立場相去不遠:「鑑價過程有明顯錯誤。」專案小組成員徐嶔煌直言,北市捷運局的估價報告及日勝生的鑑價報告,都違反不動產估價技術規則,嚴重低估土地價值;而北市府又聽從日勝生建議,選擇取得出租不易的商場與辦公室,「如果這不是刀叉吃人肉,什麼才是刀叉吃人肉?」「只要你了解美河市的來龍去脈,一定會驚嘆這是一場不可能完成的開發案,因為從徵收土地、人工地盤、土地所有權移轉,只要有一個環節不如預期,整個計畫就不至於像現在一樣荒腔走板,但日勝生就是有本事一路走到今天。」前監委認為,權益分配固然是枱面上最明顯的疑點,但若想客觀認定全案責任歸屬,仍應從最初的開發計畫全面檢視。

美河市除了可能的官商勾結疑雲外,更衍生出土地徵收適法性、捷運聯合開發迄今無明確標準可循等重大問題,在追究弊端之餘,若能一併檢討制度亂象,才是這起「奇案」帶給台灣唯一的正面意義。

捷運新店機廠聯開案

基地面積:2.8萬坪(含人工地盤面積)

開發商:日勝生活科技

建築規畫:13棟住宅、2棟辦公大樓、1棟購物中心(美河市)美河市建蔽率:60% 容積率:187% 房價:當年平均預售價42~51萬元╱坪;目前市價約50~55萬元╱坪

人工地盤面積3843坪

解密一 偷渡3843坪建地本刊調查發現,用來隔絕捷運行車噪音的「人工地盤」,被視為法定空地。依照常理,人工地盤應被列入規定的60%建地面積內(下圖左),如今卻將其歸為40%空地用途(下圖右),日勝生便憑空獲得3843坪建地。

日勝生多獲得3843坪

解密二 多賣32億元

把這天上掉下來的3843坪基地,乘上187%容積率,換算成可建築的樓地板面積,再乘上當時預售屋每坪銷售金額,得到約32億元,就是日勝生利用這多出來的3843坪建地所增加的銷售收入。

試算金額

人工地盤面積3843坪×容積率187%×預售時每坪平均房價45萬元=日勝生多賣32.34億元

新聞辭典

容積率 基地內建築物總樓地板面積與基地面積之比稱為容積率,簡言之,即建坪與地坪之比。

建蔽率 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。例如:500坪基地上房屋的投影面積為100坪,則建蔽率為20%。

政府裝瞎

讓日勝生連闖六關

北市府強徵人民土地卻作聯合開發,

目的與實際用途不同

北市府自行擴大解釋《大眾捷運法》,以聯合開發名義徵收土地,不合法令規定。

地主資訊不對稱,

日勝生獨享聯開案

為徵收捷運工程用地,對私地主宣稱可選擇聯合開發,卻未提供細部計畫,讓日勝生獨自吃下聯開案。

曲解法令再將捷運用地移轉私人,

日勝生再過一關

交通部函示「捷運用地非道路交通用地」,故得為私有,讓日勝生再度闖關成功。

人工地盤不計入建蔽率,

日勝生憑空多賣32億元

台北市政府捷運局竟主動發函解釋,宣稱「人工地盤」得以免計建蔽率,讓日勝生申請建照時,多得3843坪建地。

權益分配過程

低估土地成本、高估營造費用,

市府損失110億元

持有土地面積約99.35%的北市府,無視日勝生將土地價值以每坪60萬元申報,最後僅分配到3成建物樓地板面積,損失達110億元。

住宅好處建商全拿,

市府分得不好出租的商場

台北市政府分配到的3成權益中,還包含出售價值較低的商場7成面積,令人費解。

地主:柯P別讓我們失望

台北市長柯文哲上任後針對美河市弊案展開調查,但24年前土地被台北市政府捷運局違法徵收的數十位原地主自救會,等不及柯P的調查報告出爐,已悄悄在今年1月21日向柯P遞交陳情書,並主動表明拒絕捷運局搪塞回覆,盼望這宗歷經三任台北市長的世紀奇案,可以在沒有財團包袱的柯文哲手中,討回公道。

「我們的土地竟然成為官員圖利廠商的籌碼!」地主楊正吉忿忿不平地表示,新店機廠聯合開案用地(即美河市)的細部計畫是在1999年3月20日才發布實施,但《土地徵收條例》卻早在1990年2月2日公布,依照規定當時被徵收的7.9萬平方公尺的土地應該撤銷徵收。

拒絕土地被徵收的美河市原地主楊正吉(下圖右),拿出1992年板橋地方法院寄發的提存通知書指出,當初台北市政府欺騙地主擴大徵收土地,不管同不同意,一律用交通用地名義強制徵收土地,不同意者,就將徵收款提存法院,雖然他的土地提存金額只有17.3萬元,但代表的卻是他多年來捍衛家園土地的證據,他希望柯文哲可以拿出魄力調查美河市案,不要再讓地主們失望了。(梁任瑋)

美河 河市 市再 再揭 揭弊 官員 放水 玩弄 建蔽 蔽率 法規 日勝 生多 多賣 32 億大 解密
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