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台中七期大地主之子 為何抵押祖產舉債 摩鐵富二代紀安家 百億身家起底

2015-06-01  TWM


日前驚爆積欠巨額賭債的摩鐵大亨紀安家,出身台中紀氏汽車旅館集團第二代,《今周刊》調查,紀氏家族早年靠碾米廠發跡,更是坐擁百億元的台中七期大地主,他們能度過「富不過三代」的魔咒嗎?

撰文•林麗娟、梁任瑋

台中知名紀氏汽車旅館集團第二代紀安家,日前驚爆積欠賭債十億元,遭討債公司上門要錢,鬧上媒體版面。《今周刊》調查,紀家雖然靠碾米業起家,擁有百億元 身家,但為了還債,近年卻頻頻變賣七期精華地段土地換現金,資產也接連向銀行質押借了十三億元之多,不斷舉債,財務實力不若以往。

台中摩鐵發展蓬勃,最知名的當屬水雲端、紀氏、水舞、涵館、水月五大集團,有趣的是,這五大集團枱面上各自獨立經營,私底下又相互投資,例如紀氏、水雲端分別由紀竹林與紀炎福叔姪創立,是中部歷史最悠久的汽車旅館品牌。

紀氏旅館事業體是中部汽車旅館業者開山始祖,由紀竹林所創立,目前旗下有沐夏、蘭夏、沐夏墾丁會館、悅豪、竹林雅緻、蘭夏養生館等六家據點,全盛時期曾開設十多家汽車旅館,一度是台中規模最大的汽車旅館業者。

發跡:紀竹林開碾米廠

創包裝米品牌,北中南通吃紀竹林早年從台中龍井靠務農起家,後來創立稻米加工碾米廠源豐企業,就此累積龐大身家。如今年屆八十歲的紀竹林很早就交棒給三個兒子,長子紀水樹是與大房所生,元配過世後,他又續絃與二房生下紀安禧、紀安家兄弟。

紀水樹今年五十七歲,從小跟著父親學碾米,目前擔任源豐總經理。源豐長期接受政府委託,向美國、泰國、澳洲採購稻米,在台中龍井區、大安區及中國福州市經營三家碾米廠,占地共三甲多,為了儲放米糧,還買下十餘甲土地當倉庫,是中部大型稻米加工公司。

源豐以自創品牌「上品米」拓展小包裝米市場,在台北、台中、高雄都有營業所,曾被農委會評選為「台灣好米」廠商,主要營收來源為團膳便當的食品工廠訂單,其次才是零售通路量販店、超市。

養地:台中七期大地主

獵農地、殺價狠,資產暴增紀竹林生財有道,由於碾米廠獲利穩定,他秉著「有土斯有財」的觀念,年輕時就積極買地、養地,尤其農村青壯人口不願耕作,往都市 找工作,他就趁機收購不少便宜的田地、農地,在台中海線沙鹿、梧棲一帶和台中七期因此擁有不少土地,是七期重劃區大地主之一,保守估計擁地現值至少一百億 元。

紀家最經典的養地故事,是二○○七年將台中惠來路、市政北二路口原本經營「三越汽車旅館」的六五○坪角地,以每坪一八五萬元、總價超過十二億元,賣給寶輝建設,創下當時行情紀錄。

這塊土地在二十多年前以紀水樹的名義買下,因周邊都是農地,價錢很低,紀家看準該區確定會劃入七期範圍,一出手就以每坪四十萬元的價錢標下來,還被笑「憨仔、傻子,破壞行情」,沒想到二十年後,土地狂飆五倍。

再如,十多年前,紀家以一坪一九○萬元行情賣掉同樣位於七期的國家音樂廳預定地正對面,一塊八百坪的土地,也是賣在最高點。

「紀家人很精明,不論買地、投資,殺價毫不手軟。」曾與紀家接觸過的土地仲介透露,紀家人做生意,每次都把裝潢廠商的報價砍到沒有利潤,甚至還拿汽車旅館住宿券抵工程款。

此外,紀竹林也非常喜好向往來銀行、事業股東、仲介掮客等聊天聊地,一發現有值得獵取的土地就出手,而且志在必得。

紀家買在手的土地多,因面積夠大,很早就拿來蓋旅館飯店,還沒進軍汽車旅館業之前,在台中火車站右前方、國光客運總站正對面的「巧合大飯店」也是紀家產業,因有地利之便,生意始終不錯。

不過這幾年,紀竹林家族的旅館事業規模,已被姪子紀炎福所追上。早年在台中沙鹿鹿寮里經營服飾品牌「裝苑」的紀炎福,二十多年前開始跨足汽車旅館業,他學 習紀竹林邊經營汽車旅館邊養地、買賣房地產的手法而崛起,目前水雲端集團在台中七期、十一期重劃區、單元二等精華地段擁有水雲端、杜拜風情、羅馬假期、香 奈兒、雲河汽車旅館,專營中價位摩鐵市場。

風光:開啟豪華摩鐵風潮

一年就回本,同業也來取經紀竹林開設的第一家汽車旅館,其實是在沙鹿的「微風汽車旅館」,他的姪子紀炎福也有投資,提供海線一帶的藍領階級和出差客住宿,價位並不高。

但真正打響汽車旅館事業的,是小兒子紀安家開始主導的豪華版摩鐵。

二○○四年十二月,他與友人合資的「沐蘭」汽車旅館開幕,標榜南國Villa風情,最大房間達一七八坪的超高規格,一晚要價七千六百元,標準型房間更創下比起飯店有過之而無不及的奢華房價,一晚五千元起,不但賣休息時段,也賣住宿時段,甚至觀光、商務客通吃。

由於房間周轉率高,一家汽車旅館投資金額約一億至二億元,開業後,快則一年多就可回收成本,連台北、高雄等地都有同業專程前來取經,更吸引不少金主搶著要當紀家摩鐵系列的股東。

從碾米起家到頂級摩鐵王國的紀家,曾寫下風光的一頁,如今,卻因第二代沾染賭博惡習,龐大的資產賣的賣、抵押的抵押。根據本刊調查,紀家位於惠中路三段的「悅豪精品旅館」一千五百坪土地,去年已經以約十五億元處分,而後再由紀家依合約向新地主承租繼續經營。

此外,紀家位於大觀路的「竹林雅緻」汽車旅館,○七年向國泰世華抵押二.二八億元,一一年與一二年又分別再向銀行增貸二.四億元、一.二億元;位於台中七 期的「寶輝一品花園」一戶二一○坪的房子,也向銀行貸款一.二億元;而位於龍井的紀氏源豐企業碾米廠,在一四年六月也向台銀抵押六億元,合計目前紀家向銀 行貸款的金額近達十三.○八億元。

紀竹林打拚一輩子,累積財富驚人,然而近年來卻有「留不住」的跡象,如果子孫再若欠賭債,祖產再多,恐怕也有耗盡的一天。

紀氏集團家族事業,從碾米廠跨足旅館家族成員 紀竹林(父)、紀歐淑貞(母)紀水樹(長子)、紀安禧(次子)、紀安家(三子)

標的 產權 位置

碾米事業 紀氏源豐碾米廠 自有 台中市龍井區中央路 2014年6月向台灣銀行抵押6億元旅館事業 沐夏Boutique Motel 承租 台中市七期重劃區巧合大飯店 自有 台中市中區建國路蘭夏會館 承租 台中市南屯區大墩11街蘭夏養生館 承租 台中市南屯區公益路二段竹林雅緻Motel 自有 台中市南屯區大觀路 2007年向國泰世華抵押2.28億元 2011年增貸2.4億元 2012年增貸1.2億元悅豪精品旅館 承租 台中市南屯區惠中路 2014年處分 2014年處分沐夏墾丁會館 自有 屏東縣恆春鎮自宅 寶輝一品花園 自有 台中市七期重劃區 向兆豐銀行貸款1.2億元

整理:梁任瑋


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吸引大陸富豪團搶住的摩鐵霸主 一房造價近千萬,水舞把旅館當豪宅蓋

2015-12-21  TCW

砸億元墊高資金門檻、打造氣派風格,拉長產品蜜月期,用大坪數、奢華設備,水舞用小錢住豪宅的超值感抓住消費者。

台中單元二重劃區,荒煙蔓草間矗立起一棟汽車旅館,二十多位工人忙進忙出,趕在十二月底開幕,這是水舞事業機構(簡稱水舞)的新旅館。占地一千多坪,花費四億元,僅有四十二間房間,平均一間房間造價九百五十二萬,是台灣最貴氣的汽車旅館(Motel,以下簡稱摩鐵)。

設備媲美五星飯店游泳池、蒸氣房應有盡有

浴室裝有義大利進口、十八萬元的水槽,房間裡是西班牙吊燈,樓中樓、游泳池、蒸氣房,極盡奢華,九十坪房間平日住宿一晚八千七百元,比同等級的五星級飯店便宜。水舞執行董事游道生說,不用花億元買豪宅,也可以有豪宅的享受。

水舞背後有四位股東,事業版圖遍及汽車旅館、餐廳、健身房、足底按摩會館,其中,摩鐵事業讓水舞聲名大譟,每一次出手都讓同業競相模仿。

首創Villa度假風,讓摩鐵不只是男歡女愛的場所,也成為家庭度假首選。它也是第一個敢花「億」元投資摩鐵的集團,讓摩鐵與太陽餅、夜市成為台中三大名產,甚至香港首富之子李澤楷、大陸富豪團都曾入住旗下旅館。

就連競爭對手、印月集團董事長張崇勤也盛讚,水舞是這業界的領頭羊。

游道生說,台中是摩鐵的「修道場」,由於土地成本低、取得容易,業者隨時可投入,競爭極為激烈,他舉例,二○○五年沐蘭在台中七期重劃區開幕以來,前後已經被十多家旅館包夾,但是反觀台北大直區(沐蘭旅館)成立六年都沒有新鄰居。

在這樣的環境下,台中摩鐵的蜜月期不超過半年,游道生說,他們很早體認到,產品必須很特殊,大幅的創新領先同業,才能延長蜜月期,這體晤來自一九九七年水舞旗下的摩鐵,開幕初期確實爆滿.但一年後業績掉一半。

風格仿造露天Villa浴室變湯屋,比臥室還大

從水舞跨入汽車旅館以來,已經演變出六代的產品,每一代的產品都比前一代升級。最成功的關鍵就是善用豪宅的元素,打造消費者渴望的需求。

什麼是豪宅?九成以上的人連豪宅都沒見過,這形成市場上很大的缺口。股東之一、建商世家出身的林鍚銘是打造新風格的好手。張崇勤說,他很有眼光,最早把SPA、游泳

池引入摩鐵。

過去摩鐵給人陰暗印象,林錫銘深諳,陽光其實是豪宅最奢侈的元素。在設計「湖水岸」時,以峇里島風格為參考,室內放上植栽,設計半露天的浴場。第二次變革更是撼動業界,二○○五年開幕的沐蘭時尚精品旅館,花費二億五千萬元,金額是一般汽車旅館的十倍,沐蘭的基地面積一般約可設計九十間房間,但是水舞團隊卻決定砍半,只規畫四十五間,最大坪數達八十坪,設計元素融合峇里島與豪宅風。

浴室坪數大於臥房,大片落地窗引入光線。模仿頂級飯店涵碧樓,打造露天Villa,房間有三○%空間擺設植栽,讓旅客猶如在都市綠洲,家具燈飾都有獨家貨源,增加與同業的差異化。

今年十二月將開幕的水舞行館是第三次變革,加入豪宅公設元素,水舞經理柳宏學說,豪宅最能顯露氣派的就是公設,新旅館房間每個都有小豪宅概念,設計出「三進」格局,依序為客廳、造景、臥房,客廳、浴室則延續豪宅風,放上最新設計的法式座椅與動物造型家具。臥房反倒訴求安全、包覆感,讓人可安心休息。

游道生說,大,才有機會玩出不同,與其打造一個容易被超越的產品,不如下重金,讓同業難以超越。背後的盤算是,一間房間很好模仿,但坪數變大,風格模仿不易,同時拉高產業的資金門檻。

加大空間,水舞的房價僅比同業多一成,顧客買不起豪宅,卻能享受花小錢住豪宅的超值感。

如此下重金,難道不怕回收不回來?游道生說,一來因為他們價格沒有比同業貴太多,二來,摩鐵蜜月期比同業長,不怕賺不了錢。

三、五年改裝一次開幕五年住房率仍達八成

為了延長蜜月期,水舞突破業界的門檻,創造出「三年一小改,五年一大改」範例。每一次開幕新旅館會同時翻新舊館,取新館的元素,融入舊館,延長老產品的生命週期。

為了降低改裝成本,新一代的旅館的家具淘汰修整過後,換到前一代的旅館,跟水舞合作十三年的花藝老師魏銘辰估算房間裡約有三成的物品都可以重複利用。

台中沐蘭開幕十年,歷經兩次小改、一次大改,一般摩鐵到第五年住房率僅能維持高峰期的六成,但改裝後沐蘭的住房率依舊有高峰期的八成。

張崇勤指出,汽車旅館投入資金高,土地取得困難,回收週期由過去(二十年前)的一年回本延長到六年,房間單價一直卻拉不上來,此行業的暴利期已過。

游道生卻認為,正因為回收久,所以更要精雕細琢打造每個房間,延長蜜月期到十年,等於增加五倍的時間。旅館的淨利率仍有二〇%,依舊是集團裡最賺錢的金雞母。

水舞拉高摩鐵的投資門檻,讓投資回收期變長,猶如自砍賺錢的手臂,但是如果固守現狀,或許可賺得一時快錢,產業門檻低,競爭者四起,未來只能等著被別人追上,與其如此,倒不如,不斷以破壞創新,才能保有領頭羊的地位。

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