中價位房消失　中產階級換不起屋題

2011-8-22 TCW

住在新北市的陳太太，因為考慮家中小孩未來的學區問題，一直有在大安區買房的計畫。前陣子，奢侈稅衝擊房市，陳太太認為該是進場買屋的好時機，向幾家房仲表明需求：三十坪，三房，總價預算約二至三千萬。但是，幾週下來，收到的訊息卻都是一、二十坪的小兩房，她充滿困惑：「難道三千萬在台北市中心已經買不到三房了？」

房價高漲已經是全民共識，但一般人沒注意到的是，這普遍漲價當中，背後隱含著是房市越來越分眾，房價也走向越來越極端化的現象。

根據內政部營建署「不動產價格e點通」網站提供的台北市所有建物平均買賣契約總價統計，以十分位來看，二○○九年第一季平均總價為一千二百一十八萬元，第十分位為四百六十五萬元，第九十分位則為二千二百萬元，是第十分位的四‧七三倍；而今年第一季的平均總價是一千七百三十九萬，第十分位為五百八十三萬元，第九十分位則為其五‧六六倍，三千三百萬元。

中間價位交易冷清漲幅過高，投資客惜售

兩年多來，從四‧七三倍躍升為五‧六六倍，這意味著，除了房價直直漲以外，另一個值得關注的問題也浮上檯面：房價越走越兩極，極端化現象正逐漸確立。

再舉個例，不過三年前，如果你有一千萬元預算，在台北市大約可以排到五十分位，也就是說，幾乎有一半的房子是你買得起的，但是從今年第一季起，第四十分位的均價已突破一千萬元，現在，即使你有一千萬，整個台北市有六○％以上的房子你都買不起。

這個情況在總價格帶的另一端一樣明顯，過去只要有三千萬元，台北市九○％以上的房子你都買得起，去年第四季開始，第九十分位的均價正式躍上三千萬元，今年第一季繼續漲到三千三百萬元，一路上揚，很難再見到回頭趨勢。

房市走向兩極化、房價高漲且錢越來越薄，中間價位的房子漲價速度高於低總價房，綜合以上原因導致的結果就是，中間價位房子「消失」，換屋族即將面臨一個艱困的局面。

前述的陳太太即是一例。

「二千五到三千五（萬元的房子），高不成、低不就，有錢人看不上，一般人買不起，這就是房價高漲的後遺症。」淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出，三、四十坪的房子原本是一般中產階級換屋族的首選，但房價不斷上漲，一般上班族賺錢速度根本追不上，即使坪數沒變，仍然買不起。

小坪數意外變搶手千萬出頭，首購易入手

他表示，因單價越高的房子漲越多，換屋族原持有較低總價的房子，漲幅不如中高總價房，絕對金額的差距更大，這是換屋族目前遇到的困境。永慶房屋研展室協理黃增福也指出，房價漲到此階段，除非買方可接受更舊的房子，或換到郊區，否則是「換不回了」。

房市中價位的需求端因為價格和預期落差太大而減少，而供給面也出現問題，就中古屋而言，賣方因為都更題材而惜售，而新屋部分，以三千萬的金額來看，幾乎設計不出產品，「因為有此能力的人，也很難接受十幾二十坪的小房子，」信義房屋不動產企畫研究室經理蘇啟榮說。

另一個中間價位房子「消失」的原因，則和奢侈稅有關，住商不動產企畫研究室主任徐佳馨指出，這是投資客喜歡的價格帶，因為加價空間大，而奢侈稅的確打擊到短期投資客，「現在投資客不接手，不倒貨，成交變冷清是正常。」

「投資客手上握的都是好的，剩的中價位比較難賣，業務員乾脆不推。」台灣房屋不動產研究中心執行長邱太&#29002;說，這段時間反而是一千五百萬元以下的兩房產品熱賣，「秒殺、單價創新高，時有所聞。」

黃增福也指出，尤其後奢侈稅時代，房價、客群兩極化更是明顯，舉例來說，目前捷運沿線、二十幾坪的房子最受歡迎，而這也是首購族最喜歡也最適合的產品，「搭上百年結婚潮，新婚夫妻加上父母幫忙出資，造成一千五百萬以下的小坪數房子，十分搶手。」

豪宅市場熱度不減每坪單價，再創新高峰

而 M型的另一端，豪宅市場的熱度則絲毫未減。專門經營豪宅市場的住邦資產管理總經理劉陳傳說，豪宅完全不受奢侈稅影響，他近來還不斷接到客戶來電詢問有無空屋釋出，「主要還是供需問題，供給少，供不應求，即使加價一五％，對富豪來說也不算什麼。」

根據永慶豪宅事業部統計，今年第二季北市總價六千萬以上的豪宅交易量，較第一季成長超過五成，交易量創下歷史新高，而平均成交單價則高達一百零八萬元，同樣刷新了歷史的新高紀錄。統計自○八年第一季至今，頂級豪宅價格漲幅已經超過七成。

黃增福指出，像帝寶、勤美璞真等指標性豪宅，每坪成交單價皆已突破兩百萬，這是過去難以想像的景象，而以目前市場狀況來看，資金行情、兩岸開放交流等，豪宅價格只會再攀升。

整體而言，台北市的房價將走向更極端分眾化，小坪數、低總價房因為市場剛性需求強，首購容易入手，加上轉手性較好，成為房市熱門產品；豪宅則因需求遠超過供給，市場熱度也高。而卡在中價位困境的換屋族，則成了最苦悶的一群人。

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