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中價位房消失 中產階級換不起屋題

2011-8-22  TCW




住在新北市的陳太太,因為考慮家 中小孩未來的學區問題,一直有在大安區買房的計畫。前陣子,奢侈稅衝擊房市,陳太太認為該是進場買屋的好時機,向幾家房仲表明需求:三十坪,三房,總價預 算約二至三千萬。但是,幾週下來,收到的訊息卻都是一、二十坪的小兩房,她充滿困惑:「難道三千萬在台北市中心已經買不到三房了?」

房價高 漲已經是全民共識,但一般人沒注意到的是,這普遍漲價當中,背後隱含著是房市越來越分眾,房價也走向越來越極端化的現象。

根據內政部營建署 「不動產價格e點通」網站提供的台北市所有建物平均買賣契約總價統計,以十分位來看,二○○九年第一季平均總價為一千二百一十八萬元,第十分位為四百六十 五萬元,第九十分位則為二千二百萬元,是第十分位的四‧七三倍;而今年第一季的平均總價是一千七百三十九萬,第十分位為五百八十三萬元,第九十分位則為其 五‧六六倍,三千三百萬元。

中間價位交易冷清漲幅過高,投資客惜售

兩年多來,從四‧七三倍躍升為五‧六六倍,這意味著,除了 房價直直漲以外,另一個值得關注的問題也浮上檯面:房價越走越兩極,極端化現象正逐漸確立。

再舉個例,不過三年前,如果你有一千萬元預算, 在台北市大約可以排到五十分位,也就是說,幾乎有一半的房子是你買得起的,但是從今年第一季起,第四十分位的均價已突破一千萬元,現在,即使你有一千萬, 整個台北市有六○%以上的房子你都買不起。

這個情況在總價格帶的另一端一樣明顯,過去只要有三千萬元,台北市九○%以上的房子你都買得起, 去年第四季開始,第九十分位的均價正式躍上三千萬元,今年第一季繼續漲到三千三百萬元,一路上揚,很難再見到回頭趨勢。

房市走向兩極化、房 價高漲且錢越來越薄,中間價位的房子漲價速度高於低總價房,綜合以上原因導致的結果就是,中間價位房子「消失」,換屋族即將面臨一個艱困的局面。

前 述的陳太太即是一例。

「二千五到三千五(萬元的房子),高不成、低不就,有錢人看不上,一般人買不起,這就是房價高漲的後遺症。」淡江大學 產業經濟系副教授莊孟翰指出,三、四十坪的房子原本是一般中產階級換屋族的首選,但房價不斷上漲,一般上班族賺錢速度根本追不上,即使坪數沒變,仍然買不 起。

小坪數意外變搶手千萬出頭,首購易入手

他表示,因單價越高的房子漲越多,換屋族原持有較低總價的房子,漲幅不如中高總價 房,絕對金額的差距更大,這是換屋族目前遇到的困境。永慶房屋研展室協理黃增福也指出,房價漲到此階段,除非買方可接受更舊的房子,或換到郊區,否則是 「換不回了」。

房市中價位的需求端因為價格和預期落差太大而減少,而供給面也出現問題,就中古屋而言,賣方因為都更題材而惜售,而新屋部 分,以三千萬的金額來看,幾乎設計不出產品,「因為有此能力的人,也很難接受十幾二十坪的小房子,」信義房屋不動產企畫研究室經理蘇啟榮說。

另 一個中間價位房子「消失」的原因,則和奢侈稅有關,住商不動產企畫研究室主任徐佳馨指出,這是投資客喜歡的價格帶,因為加價空間大,而奢侈稅的確打擊到短 期投資客,「現在投資客不接手,不倒貨,成交變冷清是正常。」

「投資客手上握的都是好的,剩的中價位比較難賣,業務員乾脆不推。」台灣房屋 不動產研究中心執行長邱太煊說,這段時間反而是一千五百萬元以下的兩房產品熱賣,「秒殺、單價創新高,時有所聞。」

黃 增福也指出,尤其後奢侈稅時代,房價、客群兩極化更是明顯,舉例來說,目前捷運沿線、二十幾坪的房子最受歡迎,而這也是首購族最喜歡也最適合的產品,「搭 上百年結婚潮,新婚夫妻加上父母幫忙出資,造成一千五百萬以下的小坪數房子,十分搶手。」

豪宅市場熱度不減每坪單價,再創新高峰

而 M型的另一端,豪宅市場的熱度則絲毫未減。專門經營豪宅市場的住邦資產管理總經理劉陳傳說,豪宅完全不受奢侈稅影響,他近來還不斷接到客戶來電詢問有無空 屋釋出,「主要還是供需問題,供給少,供不應求,即使加價一五%,對富豪來說也不算什麼。」

根據永慶豪宅事業部統計,今年第二季北市總價六 千萬以上的豪宅交易量,較第一季成長超過五成,交易量創下歷史新高,而平均成交單價則高達一百零八萬元,同樣刷新了歷史的新高紀錄。統計自○八年第一季至 今,頂級豪宅價格漲幅已經超過七成。

黃增福指出,像帝寶、勤美璞真等指標性豪宅,每坪成交單價皆已突破兩百萬,這是過去難以想像的景象,而 以目前市場狀況來看,資金行情、兩岸開放交流等,豪宅價格只會再攀升。

整體而言,台北市的房價將走向更極端分眾化,小坪數、低總價房因為市 場剛性需求強,首購容易入手,加上轉手性較好,成為房市熱門產品;豪宅則因需求遠超過供給,市場熱度也高。而卡在中價位困境的換屋族,則成了最苦悶的一群 人。


價位 消失 中產 階級 換不 不起 起屋 屋題
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1歐元很快將換不回1美元

來源: http://wallstreetcn.com/node/213507

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周四歐央行宣布600億歐元/月的資產購買計劃後,歐元重挫至11年新低,並且其“漫漫熊途”可能還長的很。

布朗兄弟哈里曼(Brown Brothers Harriman,BBH)的全球貨幣策略負責人Marc Chandler預測,歐元對美元匯率將跌破1:1,也就是所謂的“平價”。歐元在去年五月上行接近1.4000後掉頭下跌,至昨夜已經觸及1.1362,跌幅超過18.8%。

“不管你同不同意我的觀點,美聯儲都將在今年中期加息,”Chandler在今日接受CNBC采訪時表示,“歐洲央行、日本央行以及美聯儲之間的的政策差異將越來越大...我認為歐元(對美元)將在明年跌至平價以下。”

“我認為歐元將跌至2000年至2001年的水平,當時匯價在0.9以下。”Chandler補充道。

Chandler還認為,盡管美元已經漲了很多但“我們還處在美元多年大牛市的早期階段。”

不過Chandler並不認為“全球貨幣戰爭”正在進行,他認為“這不是競相貶值本幣的戰爭,這是一場用低利率抗擊通縮的賽跑。”通縮的原因部分因為商品價格走低,此外還有需求疲軟。另外也因為缺乏結構性改革。

他預期歐洲央行將采取措施進一步削弱歐元。但這和貨幣戰爭不同,“在貨幣戰爭中,你相當於從別國借入或偷取需求,”他稱,“低利率卻能刺激所有人的需求,這不是一個零和遊戲。”

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歐元 很快 將換 換不 不回 美元
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史上最悲情主辦券商 11封警告換不回創新層企業的心

從銀都傳媒(430230.OC)老板夫妻失聯,到12月2日公司被證監會立案調查的一個月里,東方花旗證券猝不及防,連發了11封風險警示,平均不到兩個工作日發一封。但自己掛牌的企業,跪著也要完成督導。

銀都傳媒是新三板創新層企業,幾個月前還剛剛開了一家“華中地區最大最酷炫”的VR體驗旗艦店,可是今年11月突然資金鏈斷裂,風險全面暴露。公司大額債務合計近5000萬元,部分銀行存款已遭司法機關凍結,此外還拖欠水電費、員工工資數月,兩名監事已向董事會辭職,成為第一家被證監會立案調查的創新層公司。

就在主辦券商怎麽也聯系不上銀都傳媒董事長、實際控制人關杭軍時,關杭軍在微博上發表了《一個失敗老板對員工的心里話》,對公司員工的表現一一點評,愛恨之情浮然紙上,對這次沒有點評到的員工,留待下次表達。關杭軍說:“我會回來的!為股東、為親友、為員工。”

情到濃處,關杭軍卻違反了新三板公眾公司信息披露的規定,東方花旗證券公告喊話關杭軍不要在微博發表與公司有關的言論,要通過法定信息披露渠道。然而,並沒有什麽卵用。主辦券商的心情是這樣的。

戲劇影視文學專業畢業的關杭軍寫起文章來可是毫不手軟,微博長文發了一篇又一篇,在其筆下,銀都傳媒儼然就是一個被銀行和高利貸逼迫的中小企業受害者形象,冤過祥林嫂、李雪蓮!

也難怪,一個今年5月剛進入新三板創新層的企業,在這麽短時間就從優等生落到面臨被摘牌開除的地步,這變化誰遇到都很難接受啊!

畢竟曾經銀都傳媒得到的獎連起來可以繞地球好幾圈的說!給你們列幾個:

湖北省文化產業示範基地

湖北省高新技術企業

湖北省文化產業重點扶持對象“一區兩企”之一

“中國創意產業高成長企業100強”

“最具成長力湖北企業50強”種種榮耀

旗下雜誌《最推理》被評為“2014 年度湖北省服務業重點品牌”和“湖北省名牌產品”

……

目瞪狗呆:小編正在追的網劇《法醫秦明》竟然就是出自《最推理》

看來銀都傳媒不是個皮包公司呀,那按照這個發展趨勢,掛牌新三板以後應該是走上行業巔峰的節奏呀,咋就混成這個樣子哪!

 

翻開銀都傳媒的賬本,掛牌以來共融資了9645萬元,資本市場果然是錢多速來!這麽多錢給小編,小編馬上就去辭職(耿直臉)!

有了錢之後,當然要花花花買買買。被大額融資開過光的銀都傳媒儼然一副暴發戶的樣紙,開始走在行業風口、時代尖端。銀都傳媒以動漫書起家,隨著紙媒日漸式微,便將觸腳伸向影視、VR,想要把公司打造為時下最火的TMT公司。

於是,關杭軍拉來劉燁、趙文卓等明星制作出了公司首部院線電影《全城通緝》,電影制作、宣發、融資利息合計共投入7000萬元,四分之三融資就這樣砸到里面了。真是有錢任性,但素,這部電影的票房收入卻十分慘淡,上映18天,票房只有3494萬。銀都傳媒之後投產的內容,包括網絡大電影《泡妞秘籍》等質量也都有所欠缺,缺乏競爭力,以投資失敗告終。

就這樣,定增股票的融資很快就被花完了,為了繼續自己拍電影的小夢想,2016年,關杭軍又連續進行了5次股權質押,將他和妻子李文的股份幾乎質押殆盡,共置換資金2900萬。再加上之前大大小小的借款,公司債務合計近5000萬元。目前已有三名自然人和湖北中經小貸、農業銀行兩家機構申請凍結或查封銀都傳媒財產。

而且後期為了維持公司運營,關杭軍和妻子李文簽署以個人財產無限擔保的借貸協議以換取金融機構的貸款融資。今年10月,銀都傳媒資金鏈斷裂,各路債主都紛紛找上門來,為了人身安全,關杭軍只得一走了之。

10月25日,董事長關杭軍在未履行相應法人變更程序的情況下在微博發聲辭職,將微博認證改為前武漢銀都文化傳媒有限公司董事長。公司的董監高也紛紛辭職,銀都傳媒位於武漢光谷創業產業基地B座7樓的總部已人去樓空,繁華落盡。

董事長出走、巨額負債、拖欠工資、高管辭職,勒令停牌,被證監會立案調查,這劇情這反轉太精彩,關杭軍如果想在電影市場翻身,自家企業就是最好的素材有木有!

而且縱觀這次公司危機,關杭軍除了對不起員工、寫手、股東,最對不起的應該是多年來對它不離不棄的政府呀!

 

小編勤奮地翻閱公司財務數據發現,融資後花錢大手大腳的銀都傳媒,在掛牌前竟然是一個依靠政府補貼盈利的公司。2011年度和2012 年度,銀都傳媒利潤總額分別為560萬元和750萬元,但政府補助就達303萬元和666萬元,占利潤總額的比重分別為29%和88%。

公司掛牌後,政府對銀都傳媒的關愛也從未停止過,2014年公司收到政府補助203萬元,是公司利潤的8倍。2015年政府補助440萬元,仍占到利潤超過80%。甚至到了今年上半年,政府還在補助銀都傳媒,補助額度占公司利潤總額的七成。

以武漢為背景《全城通緝》作為湖北第一部院線電影,更得到了政府的大力扶持與嘉獎。實際上,武漢高科國有控股集團還是銀都傳媒實控人夫婦外最大的股東,占公司11%的股份。

不過,公司掛牌後銀都傳媒的新項目一直缺乏自身造血能力。從2013年掛牌新三板以來,銀都傳媒的財報總要反複提示重大風險事項:“公司盈利能力依賴政府補助的風險”。 關杭軍解釋道,公司的項目是長線需要燒錢的項目,數千萬的投入,而回報期漫長,遇到宏觀金融形勢緊張,再融資困難,難免舉步維艱。

對於進軍影視業的選擇,關杭軍並不後悔,他稱,在這個急劇變化的時代,企業如逆水行舟,不進則退。誠如有人說,進,是找死,不進,是等死。進軍電影業的決定沒有錯,只是小馬拉大車,IP電影市場規模快速增長,如果資金跟得上,銀都傳媒多生產幾部懸疑、推理片,今天可能是另外一番景象了。

這里小編不得不引用一位會計師事務所合夥人朋友的話。他說,資本市場是放大器,一些不夠優秀的企業上市掛牌反而會加速衰落速度,將企業的缺陷暴露無遺。在經濟寒冬最好的方式就是別盲目擴張,這個嚴冬會凍死很多企業,能活下來逆勢上揚的企業將代表中國經濟的未來。

 

史上 上最 最悲 悲情 主辦 券商 11 警告 換不 不回 創新 企業 的心
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