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桃園變天 將成選後房價下修起點

2014-12-08  TCW

 

九合一大選開票結果,綠軍大勝,不只藍軍支持者臉都綠了,房地產市場也正式進入紅翻綠的軟著陸階段!

選前即認為,因房市超額供給、銀行貸款審核趨嚴,全台房價已觸頂下修的淡江產經系副教授莊孟翰指出,執政黨敗選,加上以新任台北市長柯文哲為首的第三勢力,入主市政建設,朝廣設社會住宅、公辦都更等施政方向,房地產市場將出現新一波修正。

以台北市為例,平均議價空間將擴大至一○%到一五%;餘屋量相對較多的新北市,有機會上看二○%。至於政權變天的台中市、桃園縣(編按:將於十二月二十五日升格直轄市),建商手上庫存的建地,則恐因內政部明年七月起,將實施都市計畫容積上限總量管控,掀起搶建潮,房價下修幅度不無超過二○%的可能。

莊孟翰認為,房市軟著陸可以期待,但不會發生價格崩盤,因為除日本、歐洲等國,繼美國之後接棒實施寬鬆貨幣政策,中國官方持續打貪造成的資金外流效應,都使得房地產市場仍充斥游資。亦如同台股,受單一政治事件的影響越來越有限,即便二○一六年綠營上台執政,房市也不致因兩岸關係的變數,出現大幅波動。

地產大亨式開發退位地方政商關係洗牌改變規則

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,這次選舉結果,對房地產市場最具指標意義的,是最後一刻選情逆轉的桃園縣。儘管新當選的桃園市長鄭文燦政見上仍將延續航空城建設,但當地農地、土地炒作不斷,行情過度膨風已是市場共識,不管蛋白區或蛋黃區,都極可能成為選後房市泡沫化的起點。

徐佳馨指出,正如這次選舉,選民投票邏輯丕變,看待下一階段的房地產市場,也應要有新思維,特別是過去跟著重大建設投資買房的邏輯,也應進行修正。

過去建商跟隨政府重大建設,出手高價獵地,插旗重劃區,再找來代銷拉高行情,由職業投資客通吃預售屋紅單,再倒貨給自住客的地產遊戲。一來因政商合作默契不再,二來房價再創新高也無空間,「未來這樣戲碼很難再玩,」房產專家田大權表示,房地產發展與地方政治密不可分,地方政治輪替,政商關係重新洗牌,將改變房地產市場遊戲規則。

因此,「地產大亨」式的開發造鎮,未來幾年內全台將不復見;政府標售或外包指標性資產,活絡市場的作為,也將在公眾的監督下被限縮。取而代之的,是實際解決「居住」而非「買房」問題的社會住宅興建,以及低總價自住需求的推案,將成為市場主流產品。尤其,由北到南的高總價豪宅和商用不動產,市場買氣退潮更是難再回溫。

中部建商、總太建設董事長吳錫坤則認為,房地產市場要緊要放,地方首長影響力有限,最終仍取決中央政府。

中央打房不得民心 續推房地合一稅陷兩難

然而,祭出奢侈稅等一連串打房政策的馬政府,不但得不到年輕選票認同,更因打掉市場買氣,今年以來全台房屋買賣移轉件數,恐將創下近十三年新低,帶來房仲業全面不景氣。

因此,在未能討好任何選民的情況下,隨敗選內閣改組,以「居住正義」為訴求的政策性打房,預料也將畫下休止符。

莊孟翰認為,原本預定明年送立法院審議、後年上路的「房地合一稅」這項重大稅制變革,將會是下一波房價的轉捩點。

根據內閣總辭前的「財政部版」草案,一旦實施這項稅制,多屋族未來轉手賣屋,包括持有房價在三千萬元以上的自住屋,都將依實際買賣價格,課徵交易所得稅,最高稅率達四五%,被認為是破壞房價的震撼彈。

然而,選後的政治情勢,卻讓目前在立法院仍擁過半優勢的國民黨,是否該續推此法案,深陷進退兩難窘境。

房仲公會全國聯合會榮譽理事長李同榮便抨擊,房地合一稅原是江宜樺力推的政策大菜,藉以宣示居住正義,但因選前倉卒成案,各方歧見極大;更可議的是,原本就該進行的稅制改革,卻與打房畫上等號,扭曲了透過供需決定房價的市場機制。

「國民黨推或不推,看來都不對,」莊孟翰說,馬政府若延續打房思維,續推房地合一稅,勢必遭利益團體強大反彈,且未必能換來選票;但若撤案不推,則喊了半天的「居住正義」前功盡棄,坐實公民團體改革缺乏魄力的批評。

儘管政策面走向,仍須看新財經內閣的施政方向,以及政黨角力結果,但毫無疑問,這次選舉結果,各地候選人推出的社會住宅政見,雖不見得能全盤落實,但已經成為台灣房地產發展的一個新主流方向,將有機會讓台灣房地產市場,朝向擺脫政商操作的黑箱。

【延伸閱讀-圖表資訊】五都市長,都端出社會住宅政見——選後六都房地產行情走勢

◎台北市長 柯文哲

■房地產政見(1) 建5萬戶社會住宅,增加1萬戶租金補貼(2) 公辦都更,由政府公開遴選建商,民眾自選補貼及興建方式

■區域行情走勢(1) 捷運路網完成,房價高檔盤旋,暫無任何資金、建設點火的行情條件(2) 公寓都更題材停止發酵,價格修正比率最高

※ 議價空間最多10%至15%

◎新北市長 朱立倫(連任)

■房地產政見(1) 興建社會住宅目標18萬4千戶,提供捷運青年住宅租金補貼(2) 簡易都更容積獎勵爭取提高至30%或35%

■區域行情走勢(1) 捷運站周邊產品仍獲青睞,低價區仍有比價補漲趨勢(2) 未受惠交通效益區域,價格趨勢受生活機能、供需條件檢驗

※ 議價空間可達15%至20%

◎桃園市長 鄭文燦

■房地產政見(1) 成立航空城拆遷戶組織重建委員會,先建後拆(2) 興建2萬戶只租不售社會住宅。補貼1萬戶在地就業青年房租,每月5千元

■區域行情走勢(1) 航空城計畫將採公民審議程序,回歸在地利益,題材利多引擎暫熄火,周邊市場變化最大(2) 中長線仍看多機場捷運題材,獲利了結潮帶動價格修正,但幅度有限

※ 航空城利多暫歇,周邊變化大

◎台中市長 林佳龍

■房地產政見(1) 4年任期內籌建1萬戶社會住宅,只租不賣(2) 推動中區再生,發債成立百億基金進行舊市區更新開發

■區域行情走勢(1) 環台中市的74號快速道路、快捷巴士(BRT)與興建中的捷運綠線等交通系統建置完成,低價區仍有吸引買方移動的魅力,維持價量平穩(2) 七期、商用不動產在地需求降低,量縮價平

※ 七期豪宅難再創新高價

◎台南市長 賴清德(連任)

■房地產政見市區公辦都市更新,並適度保留公有住宅,做為出租社會住宅

■區域行情走勢以區域買盤為主,交易量價最為穩定

※ 短期創新高個案將下修

◎高雄市長 陳菊(連任)

■房地產政見(1) 主打海洋文化及流行音樂中心、國際會展中心等灣區等重大建設(2) 建設南高雄金融經貿核心區

■區域行情走勢(1) 配合環狀輕軌捷運,亞洲新灣區計畫加速南高雄行情推進(2) 高總價產品市場轉冷,價格滯漲

※ 新灣區成未來3年至5年熱區

註:桃園縣將於12/25升格為直轄市資料來源:永慶房屋、信義房屋、各候選人官網整理:尤子彥

桃園 變天 將成 成選 選後 房價 下修 起點
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