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房地產還有「白銀十年」 弓也爸爸

http://blog.sina.com.cn/s/blog_94402d7601013fjk.html

房地產黃金十年後,批判者眾,但於情於理於發展,恐怕中國並未做好房地產「十年荒年」的準備。

 

於理,80後的「嬰兒潮」二代都置業完畢了嗎?他們願意常住保障房嗎?60後都改善居住條件了嗎?工資成本不漲,未來不通脹了嗎?配套了醫院學校超市的房子就要回到當年毛地的價格嗎?房價到了收入上漲無法消化的泡沫階段嗎?

 

於情,目前中產階級財富的主要載體就活該貶值嗎?買不起房政府就沒責任解決居住問題嗎?

 

媒體喜歡荒唐的類比,老拿日本來唬人。89年日本房地產市場泡沫破裂,房價下跌70%仍然是家庭年收入的7倍。以本人所在東部三線城市為例,一套三房約120萬元,下跌7成再除以7年,折算一個家庭年收入5萬元。這個收入是與實際不符合的,況且我們的收入仍然在增長。

 

歷史無法重演,但憑藉「可住、可租、可保值、可槓桿」的天然屬性,房地產「白銀十年」仍然可期。

 

一個市場集中度不斷提高的市場,行業龍頭是大受其利的。公司的管理層必須久經考驗,並已擺脫「人治」的階段。他們期待合理的「類製造業」的利潤,注重周轉 和財務安全。他們的願景確實是改善人們的居住條件,致力於蓋「有人住」的房子並不斷改進服務,提高業主生活品質。他們樓盤的物業經營一定是可持續的。

 

但回到股票還不盡然。他們需要重視股東利益。

 

還有最關鍵的,就是好好利用Mr.Market的愚蠢和偏見,在「絕對低估」(而非相對低估)、「絕對恐慌」(而非相對緊張)的時刻,擦一把冷汗,堅決的做優質房產股的股東。然後用十年去驗證「白銀」的成色。

 

在一個錯綜複雜的行業保持「常識的判斷」並不容易,但我們仍要去努力,特別是當我們都還年輕。

 

 

房地產實證組合

公司名稱

投資成本

市值

累計分紅

備註

瑞安房地產

2.04 / 35000

112000

/

上海等五地商住開發商

SOHO中國

4.57 / 18000

109080

4610

京滬中心地段辦公開發商

萬科B

9.45 / 6000

62160

/

內地大型住宅開發商

招商局B

10.01 / 4000

58440

/

深圳為中心大型開發商

合計

250400

341680

4610

 

 

交易記錄

瑞安房地產

SOHO中國

萬科B

招商局B

11-10-11/1.99/25000

10-5-25 / 4.17 /10000

12-4-17/9.45/6000

11-9-28/10.01/4000

11-11-21/2.15/10000

10-9-29/中期紅利1300

 

 

 

11-5-27/末期紅利1640

 

 

 

11-9-26/中期紅利1670

 

 

 

11-11-21/ 5.08 /8000

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

任志強:房價上漲的N個原因

2012-4

 

房價的問題已爭論多年了,2001年就有了泡沫與春東之爭,而今年與2001年相比房價已上升了許多,這種泡沫與冬天的爭論還在繼續,房價也在叫罵聲中依舊保持著上漲的趨勢。

 

導致房價上升的原因有許多,導致房價下跌的原因也有許多,問題在於中國現有的發展階段中,導致房價不斷上升的因素在積極發揮著作用,而導致房價下跌的因素尚未成為主流,因此部長們得出了未來20年仍處於上漲的壓力的結論:

 

我所觀察的主要因素大約有如下幾點,讓中國的房價處於可持續上升的階段:

 

一、 中國的人口數量與結構決定著住房高增長的需求。

 

中國的人口數量的增長讓中國不得不進行大規模的住房生產。改革前的三十年中國並未合理的解決人口增長與居住的問題,1978年城市人均居住面積僅為3.6平方米,低於建國初期4.7平方米的水平。雖然改革的三十年中有了長足的發展,特別是市場化之後,每年的開復工總量都在擴大,但仍無法滿足日益增長的需求。

 

縱觀全球曾經發生過的房地產泡沫中又有哪個國家或地區是在人口告訴增長中發生的呢?當人口增長下降且住房能滿足基本需求時,房價就失去了上漲的壓力,如現在的德國家庭總數少於住房總套數,房價自然也就難以上漲了。

 

中國的人口結構也決定著家庭分裂的速度。中國的家庭人口平均數已從1990年的3.96/戶下降到了2008年的2.96/戶,並在不斷的下降中。正是因為70年代之後的高生育率決定的,80—90後的家庭分裂速度在不斷加速,這種加速會延續大約至少十年。

 

中國的城市家庭新增戶數從2000年的約700多萬戶上升到2008年的約1100多萬戶。而每年市場化竣工的住房大約只有500多萬套,僅能滿足不到一半新增家庭的需求。如果不能加大投資與供給,長期的供不應求現象無法緩解,政策的調控可以平衡一時的供求關係,但不等於滿足、釋放了需求,最終反而讓鎮壓中的需求膨脹,嚴重的衝擊市場的穩定性。

 

二、中國的城市化需求。

 

中國正處於經濟數十年持續的高增長中,這個增長中的貢獻相當一部分來自於城市化的需求。沒有哪個國家的房地產泡沫是在這個國家經濟的高增長中出現的,也沒有哪個國家可以在不實現城市化率的提高中實現經濟的高增長。

 

歷史上中國遺留下來的最大問題就是城鄉的二元結構所引發的貧富差別和發展不平衡問題。改革前的三十年中國是重重工業而輕城市化的進程。世界上,特別是亞洲的多數國家都在二戰之後迅速的用低成本完成了本國的城市化進程。大多在人均1000美元GDP時實現了城市化率65—70%。而我國1949年時僅有城市132個,市區人口僅為全部人口的7.3%。到1978年只有城市194個,城市化率僅為17.92%,處於城市緩慢發展的階段。而1978—1995年期間承包制解放了大量的農村剩餘勞動力,進城、城市化率開始加速。1995年已有城市640個,城市化率達到了29.04%

 

從世界各國情況看,30—70%的城市化率為加速和快速發展的階段,70%的城市化率之後為穩定發展的階段。而我國正處於這個高速和加快的城市化率階段,1995年至今城市已達660個,城市人口已超過6億,城市化率已達45%,雖然低於49%的世界水平,但仍以年均1.26%的速度在增長,最高年份達4.65%的增長率。

 

中國用了三十年的改革時間解決了2億農民的進城問題,但還需解決4億農民的進程問題。如果同樣的速度將需要60年的時間,必須以成倍增長的速度才有可能在未來的20—30年,當我國經濟總量達到世界第一時實現城市化率65—70%的水平。

 

中國現有存量住宅約145億平方米,至少還要建設240億平方米才能在不斷拆舊與拆除中實現這一目標,而長期的供給嚴重滯後,尚無法滿足這個城市化率的需求。

 

從近十年城市化進程的情況分析,外地非農戶籍人口約佔用城市住房的16.4%,外地農業戶籍人口約佔用城市住房的15.3%,兩者合計約佔用30%以上。不管這些房子是用什麼方式提供的,至少應有這麼多數量的住房,而目前的生產能力是無法達到滿足條件的,市場化的供給條件只能在其中擇優錄取了。這個競爭與選擇的手段大約就是價格了。

 

三、土地資源的稀缺性。

 

中國現有城市建成區的面積約3.84萬平方公里,僅佔國土總面積的0.4%,而農村宅基地的面積約16.8萬平方公里,佔國土總面積的1.75%。如果拿出1%的國土面積來建設城市,則至少可以解決14億人的居住問題。實際中國是不缺少土地的。

 

但中國面臨著土地制度的約束性條件,無法讓農村的土地,特別是宅基地產生集中的效應,並讓農民的宅基地可以變成進城的資本。尤其是中國對糧食安全的顧慮不 得不出台嚴守十八億畝紅線的政策。於是土地在生態保護、基礎設施建設、工業生產與城市發展的多項選擇中成為了資源極度稀缺的產品。

 

土地是再生的資源,但土地的用途則是多樣性的。目前國土的可耕種面積約佔國土面積的17%,但實際的農田只剩了18億畝多一點,其中約13—15億畝用於糧食的生產,其餘用於經濟作物等。但從土地利用的變化看,變成只剩18億畝耕地的原因與建設用地的增減直接關係並不大,而最大量的則是退耕還林的生態保護。

 

而全國的建設用地中又有基礎設施用地、工業項目用地、交通水利用地、旅遊用地、軍事用地和城市建設用地等多項。城市建設用地中又有商業、辦公和住宅用地之分。住宅用地中還要分保障性住房用地和商品房用地等多類。結果最終的全部建設用地中房地產用地只剩了4.5%,而商品住宅用地就更少得驚人了,於是土地的稀缺性就埋下了招拍掛中不斷出現天價的種子。

 

四、城市基礎設施和公共服務提升。

 

都在抱怨政府天價地太黑的同時,也許大多數人將注意力放在了地價與房價上,尤其是關注政府的地價收入上。其實政府的地價收入都多重新回到了城市的土地之中,變成了房價上漲的基礎條件。

 

中國經濟的高增長中一個明顯的特徵正是城市之間的競爭。這種競爭之中,所有的城市政府都在努力的改變城市的形象,不斷的加大對城市基礎設施和公共服務功能 的投入。大量的城市在建高速鐵路、公路、輕軌、學校、醫院、文體設施以及城市花園和改善城市面貌,因此許多地王的出現正在於公路、輕軌的作用;正在於城市花園的環境改變;正在於學校與醫院提供了轉項的需求。不但所供的土地被社會與投資者重新認識了,周邊的房價也在市場中得到了價值的重新認定。

 

環境的改善讓價值被重估本就是件合理的事情,而城市的建設與政府的投入又有哪個不是希望提高國民的財富與城市的價值呢?難道會有一個政府專門去想讓國民的 財富不斷的貶值、讓國民的財富越來越不值錢嗎?如果有這樣的政府,也一定會很快被國民推翻的。而提高國民收入分配與提高國民財富價值是同樣重要的事,要嚴 厲批判的恰恰是那些想用國民財富貶值來達到推翻政府執政目的的短視者。

 

而政府的大量投入和環境的改變難道不同時應提升房屋的價值嗎?

 

五、價格的提升也是一種貨幣現象。

 

請問:除黃金作為貨幣發行的後盾因素之外,又有哪個國家的貨幣是永遠升值的呢?有的貨幣在對其他貨幣升值時,對本國的購買能力也許仍然是貶值的。既然貨幣是一種長期貶值狀態,相對於不動產而言就一定是貨幣的升值。

 

請問:三十年前十元錢能買多少東西,而今天能買多少同樣的東西呢?這就是典型的貨幣現象。請問:三十年前的工資收入是多少,而今天又是多少呢?那麼收入的增長基礎除了生產效率的提高之外,則一定是貨幣的貶值,因此才有了貨幣流動性過剩必然導致通貨膨脹的理論。

 

如果用銀行存款來計算,所有人都會認為存款的貨幣是在貶值的,同樣的錢辦了不同樣的事情,買不了同樣多的東西了。那麼對其他產品而言的貶值,在不動產上也同樣存在。

 

六、成本因素的變化。

 

沉默因素導致產品的價格上漲是個經濟活動中的基本現象,當糧食的收購價格提高時,糧食產品的價格也會提高,房地產也是如此。

 

土地的價格在提高,鋼材、水泥等建材的價格也在提高,使用的新材料提高了質量的同時價格也在提高,連工人的工資也在提高,最終的產品——房子的價格自然也會是上漲的。總不能購買者的收入在提高時,讓生產者的工資收入下降吧。

 

重要的是中國浪費了三十年低成本實現城市化發展的最終時機,如今不得不承受高成本城市化的現實。在石油每桶2美元時我們失去了機會,只好在大多數國家已在低成本時就實現了高城市化率的競爭中掙扎。煤、鐵礦石的低價時代已不會再來了,正視這個成本加速增長的現實,就必須容忍不動產價格的上漲。

 

七、不動產的多重功能作用。

 

從歷史的經濟週期看,不動產是幾乎所有產品中抗通脹能力最強,保值率最高的產品,許多人會在住、用的同時用房屋作為財富保值的工具,使住房在居住之外增加了許多其他的功能。

 

在所有的商品能用於起到金融槓桿作用的融資工具中,住房也是可抵押性最強、抵押率最高和最容易變現的。同時還是數額巨大、政府法律支持和允許的、有清楚的產權制度保護並且是難以作假的。

 

這種融資作用不但可以提高幫助消費,也可以有助於提供投資、生產的資金更重要的是可以將未來的收入流和消費能力變成今天的投資能力和實現消費的。

 

正因為多重功能的作用同時集於一身,因此增加了民眾對住房的偏好,特別是供不應求讓升值的預期長期並穩定,更促成了價格的上漲。

 

八、中國的傳統文化。

 

有恆產才能有恆心中國的歷史一直給社會一種成家立業要先置恆產的觀念。山西的大院就正式是這種傳統文化的典型表現。從零開始的置業到逐步具備規模的大院,讓人們安心和後顧無憂。

 

同時將遺產留給後人的文化,從歷代皇帝傳江山開始演變為民間的一種潛意識。沒有遺產稅,讓這種傳承的文化成為現代大多數老年人一種根深蒂固的觀念。而對年輕的一代則成為沒有私有住房的財富作為生活安全的保障就無法成家立業,讓祖孫幾代人共同為置業而奮鬥。

 

現代的農村也同樣,第一桶金大多不是用於再生產的投入,而是首先用於滿足居住改善與擴張的需求,哪怕還有吃穿的困難也要先蓋房。產的概念已超越了現實生活的能力,但卻無法改變這種觀念的存在。

 

九、精神上的一種追求。

 

支撐和維繫這種傳統文化的恰恰是生活對比中的精神需求。租被看成是一種無能和恥辱。其實房改之前全社會不都是在租房住嗎?但那時是制度讓人們無法擁有財產的權利,一旦這張網被撕破之後,潮湧般的爆發出了一股置產熱的力量,讓社會與市場在毫無準備之中被沖得七零八落。

 

於是出現了一種特殊的情況,人口普查中發現:低收入階層的住房私有化率最高,整體的住房私有化率中的高低與收入的高低成反比,反而是最高收入階層的住房私有化率最低。同樣的反比則反映在租房上,最高收入階層的租房比重反而是最高的。

 

這正是生活的對比中高收入不再為自己的生活地位與消費能力發愁,有沒有祖產不是最重要的,生活質量的好壞是最重要的。反之,最缺少精神需求的低收入人群則不得不靠擁有住房財產來保住尊嚴與地位。

 

正是這種對比中的作用讓人們在實物財富的擁有中和精神需求上形成了反差。開著一輛小拉達車的年輕人會對奔馳車表示讚賞,並看不起電動摩托車。同樣擁有住房 的騎自行車的年輕人則不願嫁給只有拉達車而無住房的對象,互補中的精神與物質的追求中,更多的人會以擁有住房資產而驕傲,甚至看不起那些租用住房而追求高 生活質量的大款們。

 

住房在這種精神回家的追求中成為可靠的港灣,也變成了身份與地位的象徵,價格則伴隨著這種精神的需求而不斷上漲。

 

十、不可忽略的收入增長。

 

幾乎全社會聽到的都是中國高房價的怨聲載道,更培育出了無數的泡沫夢幻。既有人用不正確的計算方式中的房價收入比的概念來說明中國的泡沫,也有人用房價租售比來證明這個泡沫將要破裂,但卻從來沒有人承認房價的增長幅度與數倍遠遠小於收入增長的幅度與倍數。

 

如果用價格與收入的同比計算,1998年房改貨幣化時的全國商品房住宅平均價格只有1854/平方米,同樣城鎮人均可支配收入為5425/年,家庭平均為3.16/戶,則家庭年收入為17143/年,一年的收入可以購買當年的商品房為9.5平方米,8年約購買74平方米的住房。全國1998年的住房中位數面積為62平方米,則房價收入比在17以下,也就是說大部分城市的房價收入比在16以下,少數地區的房價收入比在18左右(因為收入合理應用中位數,房價也應用中位數價格,則全國的平均房價收入比都在16以下)。

 

今天2009年的全國商品房住宅平均價格為4445/平方米,同年城鎮人均可支配收入為17175/年,家庭平均為2.96/戶,則家庭年收入為50838/年,一年的收入可以購買當年的商品房為11.44平方米,全國的住房面積中位數約為68平方米,則8年的收入可以購買91.5平方米的商品房,6年的收入正好購買68平方米。房價收入比都平均在1:6之內,換成中位數技術,則仍是絕大多數地區房價收入比在16之下。

 

再看各自的增長情況,房價從1854/平方米增長到4445/平方米,增長了1.39倍,而人均可支配收入則從5425/年增長到17175/年,增長了2.16倍,很明顯收入的增長遠遠高於了房價的增長。

 

問題只在於平均數中只反映了一種統計中的對比情況,實際的生活中則一部分人大大的高於平均收入,而另一部分人則大大的低於平均收入,於是就出現了一些人可 以用更高的價格、更大的面積改善居住條件,而另一些人則只能靠政府的保障解決住房問題。恰恰是略低於活略高於平均收入的一群人,既不能納入政府的保障範圍 之內,又沒有充分的能力可以任意的選擇消費,但又有較高的消費慾望,於是成了被美譽為夾心層的一群,也成為不管實際情況如何也要攻擊房價與社會的主力。

 

問題還在於中國的商品房住房生產量每年僅有500萬套上下,按城市現有家庭戶數計算大約只佔2.5%(城市人口約6.07億,2億多戶),只能優先滿足那些收入高於平均值的家庭,只有當供給量大量增長時,才能用不同的產品覆蓋更大的受益群體。

 

因此在收入的增長中,特別是高收入群體收入的快速增長中,房價也就停不下上漲的腳步。試想能在中國經濟的高增長中停下收入增長的腳步嗎?試想能在資產價格 的增長中停下土地價格增長的腳步嗎?除了擴大供給之外,缺少供求平衡的條件時,房價只好承擔更多的上漲壓力了。中國加快國民收入分配的政策只會提高民眾收 入增長的速度。

 

也許還能舉出更多的理由來說明房價必然上漲的原因,但只希望房價上漲的速度不要過快,不要超過了收入增長的條件。

 

我同樣可以舉出許多房價會下跌的理由,但至少目前這些國際上曾經出現的讓房價暴跌的理由尚未在中國出現。

 

如果經濟的下滑、房貸中的高槓桿率(中國一次性付款購房的比重超過了50%,貸款只佔全部銷售額的19%),人口的下降、家庭分裂速度的下降(這些大約都在2020年之後才開始),如果政府投入的減少、貨幣的高速升值(日本當年升值了4倍多),以及大量失業導致的收入減少、城市化率的減速等等。

 

而當下降的因素尚未出現、上漲的因素佔主導地位時,必須正視這種目前發展階段的特徵,並用對症下藥的方式解決供給量增加的問題,才有讓房價平穩增長的可能。

 

用政策的強壓硬將房價打下去的可能在中國是存在的,非市場化的經濟運行中政府的力量是可以強大到指揮經濟運行軌跡的。但這種強壓下的市場是政府的主導目的嗎?會讓中國比其他國家更強大嗎?

 

房價只有在正確的認識與分析中才會具有理性!

 
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