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安琪酵母380名员工集体造富 3年暴赚18倍


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090904/20090904013052129.html


每经记者  王炯业

        有这样一家上市9年的大型国有控股企业,拟通过定向增发的方式,向完全由该公司及其大股东的高管和员工持股的公司收购超过7亿元的资产, 待交易完成后,这些高管和员工将成为最大受益者,初始投资成本在短短3年时间里赚取18倍收益,总盈利高达6亿元,受益人数高达380人。然而在这样一场 财富盛宴的背后,《每日经济新闻》记者惊奇地发现,此次拟收购的主要资产在3年前曾被上市公司100%控股。

        这家上市公司就是安琪酵母,地处湖北省宜昌市。  

起因

定向增发3823万股收购关联方资产

        2009年7月16日,实际控制人是宜昌市国资委的安琪酵母公布定向增发预案,公司拟以18.80元/股向关联方湖北日升科技有限公司(以下简称日升科技)非公开发行股票,购买其持有的安琪伊犁30%股权、安琪赤峰10.5%股权和宏裕塑业65%股权。

        8月20日安琪酵母公告,拟收购资产评估总价值7.2亿元,总计增值率为694.24%,最终确定的交易价格为7.2亿元。公司还表示,本次收购上述三家公司由安琪酵母向日升科技发行3823万股,发行完成后,日升科技占公司总股本的12.347%。

安琪伊犁系“关键先生”

        在此次收购之前,安琪伊犁30%的股权由日升科技持有,另外70%股权由上市公司安琪酵母持有。

        安琪伊犁2006年、2007年、2008年、2009年上半年分别实现净利润6790.12万元、9265.30万元、9222.56万元、8691.44万元。

        安琪酵母2006年、2007年、2008年、2009年上半年实现净利润分别是7903.66万  元  、9067.13万  元  、10449.53万元和10124.16万元。

        计算上述数据可以看到,从2006年开始,安琪伊犁净利占安琪酵母的比重分别是60.14%、71.53%、61.78%和60.09%,每一年对上市公司的净利润贡献都超过了六成,可见安琪伊犁对上市公司业绩的重要性。

        另外在这次定向增发预案中,安琪伊犁30%股权的评估值就高达6.1亿元,而这次日升科技旗下三家公司资产评估总价值才7.19亿元,也就是说,安琪伊犁30%的股权评估价值占总比重的85%,是这次定向增发收购的最主要资产,可谓是“关键先生”。

3年前曾被上市公司100%控股

然而通过查询大量资料,《每日经济新闻》记者惊奇地发现,此次上市公司举重金收购的“关键先生”竟然曾被上市公司100%控股。

        2004年2月,安琪酵母以自有资金4000万元在新疆伊宁边境经济合作区投资设立安琪伊犁。

        2005年安琪酵母对安琪伊犁进行增资,其注册资金从4000万提升至6500万。

        而后在2006年6月26日,安琪伊犁召开股东大会,决议增加公司注册资本至9300万元,其中安琪酵母以对安琪伊犁累积资本公积金转增 股本10万元,累计出资6510万元,占注册资本的70%;日升科技以现金投资3489.28万元,占注册资本本的30%。于是,安琪伊犁的股权比例就从 之前安琪酵母100%控股,变更成日升科技持股30%,安琪酵母控股70%。

        至此,日升科技当初仅以现金3489.28万元入股安琪伊犁,现在又以6.1亿元的价格卖回给安琪酵母,短短三年时间,同一家公司经历两次股权变化,便增值17.5倍,日升科技可谓是赚得盆满钵满。

调查

揭开日升科技的神秘背景

        日升科技究竟是何方神圣,能在如此短的时间内演绎这样的暴富神话?

        “其实日升科技的成立就是为了增资收购安琪伊犁”,一位安琪酵母内部人士这样告诉《每日经济新闻》记者。记者随后调查也发现,日升科技的背后股东竟然全部是安琪酵母以及安琪集团的380名骨干员工。

380名骨干初始投资4000万

        资料显示,日升科技原名宜昌日升投资发展有限公司,由裕东公司、裕宏公司、裕华公司于2006年6月20日共同出资设立,其中裕东公司出 资2263万元,占注册资本56.575%;裕宏公司出资898万元,占注册资本22.45%;裕华公司出资839万元,占注册资本20.975%,总计 出资4000万元,公司经营场所位于湖北宜昌市云集路25号。

        裕东公司是由安琪酵母的13名成员出资组成,这些成员全部是公司的高管。裕宏公司和裕华公司的股东也均为安琪集团和安琪酵母中层管理人员和科技骨干,其中裕宏公司由174名股东出资成立,裕华公司由193名股东出资成立。

        所以从上述股权关系可以清晰地看出,日升科技的背后就是安琪酵母以及安琪集团的380名骨干人员。

        另外记者还发现,日升科技的成立时间与增资安琪伊犁在时间上仅仅相差6天。更令人玩味的是,记者在湖北省工商管理局查询到,裕东公司,裕宏公司,裕华公司于2006年6月7日、5月29日成立,而这三家公司的经营场所也都是云集路25号。

        《每日经济新闻》记者近日来到了湖北省宜昌市日升科技的住宅地址云集路25号。该处位于宜昌市市中心,是一幢住商两用的大厦,在5楼的拐角处,记者看到了仅有一扇门的公司,上面写着湖北日升科技有限公司,但大门紧紧地闭着。

一场变相的股权激励盛宴

        “当时日升科技通过增资收购安琪伊犁30%的股权,相当于变相股权激励,为的就是能够留住公司的骨干人员。”一位安琪酵母内部人士向记者透露。

        不过《每日经济新闻》记者发现,这次变相的股权激励回报率高得离谱。按照当时投资成立日升科技4000万的投资成本计算,这一次以7.2 亿卖出日升公司所持有的三家公司股权,短短3年时间,他们就成功通过安琪酵母使得当初在日升科技的原始投资资本实现了18倍的增长。

        根据上述出资比例和这次安琪酵母增发方案,13名高管持有日升科技这部分股权交易价格分别为4.07亿元,折合安琪酵母股份为2163万股。换一句话说,这13名高管较初始投资成本的2263万元增值至4.07亿。

        公开资料显示,安琪酵母的董事长俞学锋持有裕东公司10%的股权,其余12名高管每人持有7.5%股权,总计持有90%。那么俞学锋就间接持有日升科技5.6575%股权,另外12名高管每人持有4.24%股权。

        根据上述股权比例关系,在短短3年时间里,董事长俞学锋初始投资成本从226万元增值至4068万元,其余12位高管每个人初始投资成本由170万元增值至3060万元。

        另外记者还了解到,当时中层和技术骨干出资最低2万元,最高出资18万元成立的裕宏公司和裕华公司,通过持股比例换算,他们的投资最低增值至36万元,最高增值至324万元。

        特别需要指出的是,上述计算的结果仅仅是建立在安琪酵母定向增发的价格为18.8元的基础上,如果按照其二级市场股价计算,那么3年时间380名国企骨干的股权还将大幅增值。

        与之形成鲜明对比的是,安琪酵母2008年年报显示,俞学锋年薪为60.15万元,其余高管的年薪为40至52万之间。安琪酵母一位内部 员工告诉记者,公司里面最低级别工段长的工资水平大致在一年5万至6万,一位新进员工的工资水平在一年2万至3万,而这次股权激励对象就是工段长以上人 员  (类似于三级主管以上职位),增发将使高管和部分员工获得相当于工作10年~100年的收入总额。

3年还享有1.17亿净利润

        其实这不但是一笔超值回报的  “投资”,更是一笔分红优厚的“投资”。  “第二年分红就达到投资成本的30%多”,一位安琪酵母内部人士告诉《每日经济新闻》记者。那么第二年、第三年呢?记者追问道,“这个就不太清楚,但每年都会有分红。”

        资料显示,日升科技是在2006年增资入股安琪伊犁的,持股比例占总股本的30%。安琪伊犁2006年、2007年、2008年、2009年上半年分别实现净利润6790.12万元、9265.30万元、9222.56万元、8691.44万元。

        日升科技2006年受让安琪赤峰10.5%股权,安琪赤峰2006年、2007年、2008年、2009年上半年实现净利润1825.85万元、1741.74万元、2030.78万元、2262.25万元。

        日升科技2008年通过增资控股宏裕塑业65%股份,宏裕塑业2008年、2009年上半年实现净利润532.66万元、632.41万元。

        也就是说380名高管及骨干通过日升科技,在2006年拥有上述三家公司2229万元净利润,2007年拥有2963万元,2008年拥有3326万元,2009年上半年拥有3256万元,总计享有高达1.17亿元的净利润。

        可见,380名高管及骨干最初投资的4000万元成本相对于这1.17亿元净利润和18倍的投资收益,显得多么微乎其微。

        那么,这380名高管及骨干是如何利用上市公司安琪酵母成功实现集体造富的?他们暴富的玄机又在哪里?明日《每日经济新闻》将为您继续揭开其中的秘密。

安琪 酵母 380 員工 集體 造富 年暴 暴賺 18
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網路4年暴紅 台版Uniqlo傳奇

2010-11-29 TCW




週末深夜十一點,台北縣土城兩家將近一千六百坪的倉庫依舊燈火通明,六十幾個年輕有活力的七年級男女,正勤快的把一包包印有「lativ」字樣的衣服,分批送上貨櫃。

強調平價優質,一來台就引起瘋狂搶購旋風,日本國民品牌Uniqlo(優衣庫)來台開幕首日就吸引七千人、創下全球開店紀錄。但這股熱潮卻在一個月後急速退燒。同一時間,一個過去少人聽聞的網路服飾品牌lativ,卻湧進了大量的訂單。

勝在簡單平價! 一百多元polo衫,年銷六十萬件

八○%都在台灣在地製造;與優衣庫同樣走低價、平實、高質感路線,平均售價卻比日本低了一半以上。lativ「台版優衣庫」的名聲在網路上快速暴紅。一款 羽絨含量高達七○%、售價卻僅一千四百八十元的風衣,一上架就被搶購一空;一件觸感柔軟,售價低到只要一百六十八元的國民polo衫,甚至在一年內狂銷六 十萬件。

創立四年來,業績年年高速成長,第一年營收一千萬元,預估今年營收上看十五億元,相當於三年成長一百四十九倍!這個數字,大約是一般平價實體成衣連鎖兩百家店面的總和。

銷售火爆,但這家公司老闆卻異常低調。《商業周刊》經過長達一年聯繫邀約,不斷被拒絕,如今終於獲得獨家採訪機會。走入台北縣土城市lativ總部,一個 理著五分頭、穿著簡單黑色圓領T恤與牛仔褲的年輕人走進來,他是張偉強,lativ創辦人;三十五歲,電子專科畢業後沒有上過一天班,從一個網頁設計的接 案工程師開始,已成功創辦過兩次事業。

「很多人都說我是模仿Uniqlo,但我真正效法的對象是黎智英,他所有的書,我至少都看兩、三遍,」張偉強表示,黎智英成功之道在於挑對大眾市場,把簡單的事專注做到最好。

想通這一點,他立刻著手研究,發現當時網路上最大眾化商品就是服飾,低價、流行、花俏,但多半質感不佳。

「為什麼我們不能像GAP、Uniqlo那樣,做出大家都可以穿的低價優質衣服?」打定主意要做台灣本土服飾,走一個沒有人做的國民平價路線。沒有學過一 天時裝設計的張偉強,從最源頭的布料開始學,一路研究到打樣、鬆布、裁剪、車縫、整燙。他也到處拜訪紡織廠,足跡踏遍北部大小代工廠,一去就是在那邊觀察 一天。

「他要做一件事情之前,一定會充分做好市場研究才下手,不會貿然躁進,」與張偉強在電子商務界相識八年,Citytalk城市通創辦人郭詩宏說。

定位簡單,在產品面上,lativ的衣服幾乎都是全年長銷款,只在顏色、版型與少許的印花圖案上做變化,從不為了追逐流行附加流蘇、蕾絲等配件,「他們的衣服基本上只有冬夏兩季、長袖、短袖兩種區分,」專業女性流行網路行銷顧問u-style創辦人余璨宏觀察。

一開始,他被一些工廠的老師傅欺騙,付了錢,做出來的東西卻絲毫達不到他所要的質感;對方推說是因為日本貨用的布料貴,但他上網一查,原來是老工廠為了省錢,整燙過後直接出貨,略過了水洗、烘乾的過程。

勝在細節要求! 出貨前先水洗、烘乾,防止縮水

「光是水洗就是一個大細節!」張偉強說,一般棉製polo衫下水後布料至少縮八%,再用熱氣一烘更是會縮到極致,為了符合原有尺寸,就必須先預留一○%以上的布料空間。換言之,不算水費與電費,光每件衣服的成本就馬上提高了一成。

「水洗是對消費者負責,」紡拓會秘書長黃偉基指出,通常只有國外的大品牌如A&F、Tommy才會給予這樣的保證。

再者,水洗是把不同版型、不同顏色的衣服,同時丟入一台大型工業機器中清洗,過程中會產生強力的拉扯,如果前段的縫製、染色或印花黏貼上有任何瑕疵,那出來的產品就毀了。可以說是一翻兩瞪眼,好壞立現。

另外,這還牽扯到不同布料的縮水程度不一,「四種版型配上十二種顏色,那就是四十八種變化,」張偉強笑著說,如果算得不精準,同一件衣服,紅色的S跟藍色的M一樣大,那就真的很糗了。

曾有一次,一家小型代工廠製造出五千件印花圓領T恤在水洗過後圖案碎裂,同時還產生了些微的黏貼,張偉強要求工廠銷毀重做,對方很不屑的說,這一件衣服不過就賣幾百塊錢,反正也看不太出來,幹嘛要求這麼多?

勝在盯好品質! 曾一口氣銷毀兩萬多個瑕疵領口

「我反問他,你去買一台液晶電視上面有一顆亮點,老闆叫你算了,不要計較這麼多,你有辦法接受嗎?」談到最在意的品質,張偉強忍不住提高分貝:「高價電子 產品是商品,幾百塊的衣服就不是商品?」「我可以接受你為了把事情做好而遲交貨,但我無法容忍消費者拿到手的東西有瑕疵!」

為了盯好品質,他學習優衣庫的「匠計畫」,派專業人員到工廠查看,一發現不對就停下全部重來,曾一口氣銷毀兩萬多個車工不細的領口、把上萬條貼合不密的皮帶下架。

沒有lativ以前,這些中、小型成衣工廠淡季幾乎都呈現停擺,但現在幾乎全年都是旺季,連代工廠的那些老阿嬤都直呼,「好久沒有領加班費了!」 lativ給訂單,但對於品質的挑剔是出了名的,因為lativ的量大,而且穩定,所以成衣廠也願意配合。「做他們家的生意,要比平常花上好幾倍的工 夫,」一家與lativ合作良好、也幫義大利知名品牌服飾代工的成衣廠業務經理表示,張偉強凡事要求扎實,別人一分鐘可以車出來的領口,lativ就是得 車上三分鐘。

勝在網路優勢! 二十五萬個會員,形成口碑行銷

這種做法,難道不會使成本大幅上升?「換個角度想,你現在放過這些小細節,對未來造成的傷害才大,」lativ財務經理吳俐禎說。

在品質上不惜花大錢,但又要能低價,張偉強靠的是網路優勢、大量製造,以及高度的執行力。

成本上有兩項優勢,一為網路通路不需水電租金,至少可省下六成開銷;二為走簡單的基本款,製作工序少,一次下單量可以數萬件,比起高級品牌服飾的少量多樣路線,更有壓低成本的談判空間。

執行力部分,張偉強運用過去的程式寫作專長,開發出一套物流管理系統,可以計算每個員工在包裝出貨線上的生產效能。以抓單取貨後分配包裝的流程為例,lativ的員工平均兩秒鐘就能處理好一張多品項的訂單,效率超高。

郭詩宏指出,網路買的就是一個信任,如果拿到手的東西價格低,手感好,回頭率就會高,形成一種正向的雪球效應。lativ能夠在短短四年就創下如此成績,正是因為拉高了品質門檻,加上網路的口碑傳播,光靠二十五萬個會員,就創造出十五億的驚人業績,回頭率高達八成。

優衣庫供應商旭榮集團執行董事黃冠華指出,以現階段來看,lativ做為一個台灣本土品牌,能達到這個成績已經相當不容易,但是台灣規模畢竟有限,如果無 法克服供應鏈產能不足、設備老化等問題,將會出現大量產品缺口。張偉強用簡單與專注幫台灣的品牌服飾打開了一片天,但下一步,他要克服的是環境給他的限 制。

【延伸閱讀】高速成長149倍!

lativ近4年營收年份:2007 營收:0.1億年份:2008 營收:1億年份:2009 營收:3.7億年份:2010年(估) 營收:15億


網路 年暴 暴紅 臺版 Uniqlo 傳奇
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小美工靠2招2年暴賺300% 跟我這樣算股價

2014-05-19  TWM
 
 

 

要挑到飆股不容易,能抱牢飆股更是難上加難。

36歲的平面設計師陳喬泓,在創業困局下,意外在股市投資戰場上殺出一條血路,從多次關鍵戰役中,締造了高達100%至500%不等的獲利戰果,他憑的是什麼?

撰文‧謝富旭 研究員‧黃家慧 攝影‧陳永錚什麼原因,讓一個投資門外漢,能夠把儒鴻從六十元抱到三九五元,獲利五倍才出場?把寶雅從五十元抱到一百元,獲利一倍才賣?更把五十幾元的美利達抱到二百元,才賣出一部分?

要挑到飆股不容易,能抱牢飆股更是難上加難。在投資之路上,三十六歲的平面設計師陳喬泓,先敗後勝,終於在美利達、儒鴻、寶雅等關鍵戰役,締造出高達一○○%至五○○%不等的戰果。

陳喬泓一路過關斬將,大獲全勝,絕不可能純靠運氣。其實,許多價值型投資達人,若手中能抱到一檔在一兩年內就飆漲一倍以上的股票,心裡往往掙扎不已;大多數人都會在賺一倍時,就獲利了結、落袋為安。一位有正職工作的業餘投資人,憑什麼能夠把一檔股票抱到賺二倍、三倍還不處分,甚至五倍以上也不願意獲利了結?

他不是靠運氣,難道靠的是錢太多的資金優勢嗎?當然更不是!

經典祕笈

問世二十二年 從圖書館就借得到目前股市資金已從投入四百多萬元,滾至上千萬元的陳喬泓,個人工作室的設計本業收入不僅不穩定,過去三年更是節節下滑。太太雖然在大企業上班,但雙薪收入的小家庭,加上第一個孩子即將誕生,家庭收支還算緊湊。

不是靠運氣,也不是因為錢多,難道陳喬泓有一部股市投資祕笈,作為他挑股與買賣進出的最高指導原則不成?

這個看似不可思議的答案,卻是正確的!陳喬泓雖把它視為「投資祕笈」,但這本祕笈一點也不神祕,迄今它仍可在各大書店與公共圖書館找得到,即使你不想出門,博客來、金石堂等網路書店也都買得到。

這本名為《散戶兵法──祖魯法則》的投資祕笈,於一九九二年問世,作者史萊特(Jim Slater)的寫作靈感來自一百多年前,英國與南非祖魯部落之間的殖民地戰爭。這場讓雙方死傷均十分慘重的著名戰役中,用長矛、盾牌為武器的祖魯族,竟一度重創武器精良的英軍,讓當時英國首相迪斯雷痛陳:「祖魯人是一支多麼驚人的民族啊!他們不但殺死了我們好幾名將軍,甚至使一些主教改變了信念。」

慘賠教訓

賺二○%就滿足 仍被金融海嘯波及在接觸《祖魯法則》之前,陳喬泓算得上是博覽群籍的用功投資人,二○○六年正式加入股票投資行列時,已經讀過幾十本投資書籍。在○六年與○八年間,他以短線操作為主,只要獲利超過二○%就會獲利了結,再轉換到別檔股票獵食。

這兩年,陳喬泓僅投入一百萬元,獲利就高達六十幾萬元,讓他內心直呼股票錢太好賺了!正當志得意滿之際,卻來了個美國次貸危機,全球股市崩盤,連台股也無法置身於外,他之前賺的六十幾萬元不但全數吐回,一百萬本金也蝕掉四十幾萬元。

這次的打擊,讓陳喬泓深刻體會到,天底下沒有好賺的錢,即使股市也一樣;於是,他決定發憤圖強,從投資基本功的馬步重新蹲起。

陳喬泓利用工作之餘,開始大量閱讀投資相關書籍找答案,除了投資大師著作(如巴菲特、彼得林區、查理蒙格、科斯托蘭尼等),證券分析、投資心理學、經濟學均廣泛涉獵,連歷史、人類學、名人傳記、行為學等書籍也不錯過,平常更是詳細閱聽報紙、雜誌、電視、廣播的財經相關資訊。

不過,大量吸收投資知識,與實際的投資獲利並沒有太大相關。○九年起,陳喬泓陸續買進巨大(七十五元)、統一超(七十五.四元)、佳格(三十六元),並在一○年買進正新(五十九.三元)及天仁(三十七元)等股票,儘管在選股上檔檔無懈可擊(後來均大漲一至三倍不等),但皆敗在急於獲利,導致錯失之後的一大段漲勢,讓他扼腕不已。

豁然開竅

從祖魯法則找答案 抱好股不如評價位為瞭解開為何無法長抱好股的疑惑,尋尋覓覓的陳喬泓,終於在《祖魯法則》中找到答案。

熟讀過這本書後的陳喬泓瞭解到一件事:懂得抱牢一檔好股票,不單是耐心的問題,更重要的是,有沒有能力評價一檔股票。你能不能跟著這檔股票的成長,與時俱進地修正你的交易策略?最關鍵的地方在於,你到底能不能根據這檔股票目前的業績狀況,衡量它目前來到的價位是昂貴,還是便宜?

要破解這些問題並不容易,因為即使是具有投資與財務專長的分析師,也未必能做得好。「然而,『祖魯法則』卻為我這樣的門外漢,提供了一個簡單又易於操作方法,它可能簡單到令專業的投資人士嗤之以鼻,但我遍讀群書,沒有比它更具有邏輯、更能說服我的方法!」陳喬泓神情認真地說。

回顧○九年至一○年,陳喬泓雖抓到巨大、佳格與統一超等飆股,卻與飆漲漲勢擦身而過。時序進入一一年,他開始投資美利達,接著一二年二月開始買進儒鴻與寶雅,這次他從祖魯法則中萃取的交易智慧,終於得以紮實地抱牢持股,賺足二至五倍不等的大波段行情。

只是因為一個簡單投資觀念的開竅,陳喬泓投入四百多萬元的資金,在短短二年間,不靠融資,只靠進出得宜的交易策略,竟出現高達三倍以上的累積獲利,滾成千萬元的股票部位。這當中,又以操作儒鴻最為經典。

緊咬飆股

從PEG算出合理價 往上也敢加碼翻開陳喬泓提供的交易紀錄,他於一二年二月儒鴻股價在六十元時,一路買到同年十月底的八十三元。他解釋,往上加碼,除了投資書籍中常見的「往上加碼,不要往下攤平」的道理外,更重要的是,「依照祖魯法則,八十幾元買進的儒鴻,其實比五十二元買進的儒鴻還要便宜!」這句讓人摸不著頭腦的話,隱藏著陳喬泓對祖魯法則的深刻認識。一二年二月買進儒鴻時,當時他看到的,只是儒鴻一一年每股稅後純益(EPS)較一○年的三.八元成長四七%,至五.六元;而這是儒鴻連續第三年EPS呈大幅成長,○九年成長九○%,一○年成長一○三%。

「我當時認為,儒鴻不僅在對的產業與對的趨勢上(指健康產業),又具有開發布料的一條龍生產優勢;依據祖魯法則,如果保守估計一三年EPS又能成長三○%,高成長享有高本益比,能成長三○%的公司,理應享有三十倍本益比的估算,儒鴻目標價可能來到二一八元。」二一八元的目標價,只是祖魯法則楬櫫成長股的概算方式,《祖魯法則》一書中所說的本益成長比(PEG),則是提供動態衡量一檔成長股合理目標價的基石。

相較之下,陳喬泓一二年十月以八十二元買進儒鴻時,儒鴻前三季EPS已較前一年同期成長四三%,來到五.五四元,使得EPS年增率得從三○%調高至四○%。「以當時展現的成長力道來看,從PEG角度,八十二元的儒鴻是不是比五十二元的儒鴻更加便宜!」陳喬泓強調。

從祖魯法則學到衡量股價昂貴與便宜的本益成長比速算公式,讓陳喬泓得以隨著儒鴻業績成長角度往上加碼,更可以安心緊抱飆股。

高點出場

保守操作不貪心 二年賺數倍就了結不僅如此,祖魯法則除了教會他如何緊咬飆股不放,也讓他懂得在股價高點時,適時獲利出場。

陳喬泓開始想對儒鴻獲利了結,是在一三年十月上旬,儒鴻飆破三百元大關之際。他說,三百元的確是個讓人很想獲利了結的關卡,但真正決定賣出的關鍵仍是PEG;因為,那時儒鴻本益比已來到三十幾倍,設算儒鴻一三年EPS能成長四○%至十元,PEG已經來到○.八倍。

根據祖魯法則,PEG如果高於一以上,對成長股而言,就已經算貴了,應該賣出。相反地,如果低於○.六六則表示便宜,應勇於買進。不過,精通祖魯法則的陳喬泓則略作修正:「我覺得台灣與國外股市應該有所不同,加上我個性保守,也不貪心,基本上PEG高於○.八,我就會部分獲利了結,低於○.五我才會買進!」於是,一三年十月儒鴻股價來到三三○元,也就是PEG突破○.八時,陳喬泓一路調節,一直賣到今年二月為止,最高賣在三九五元,總計處分手上三分之二的儒鴻股票。即使只處分部分持股,淨獲利就高達三百萬元以上,締造出他投資生涯中最豐碩的戰果。

那麼,為何不趁儒鴻登上四百元以上時,把剩下儒鴻持股全部賣光?

針對記者的問題,陳喬泓解釋,那是因為儒鴻一三年全年EPS出爐了,高達十.九元,年增率高達四三%,又超出他的預期(原本預期成長三○%)。「當時我認為,今年全球,尤其是注重運動養生的歐美國家經濟會比去年好,儒鴻可望持續受惠。儒鴻公佈一三年全年獲利之際,股價衝上三九○元,初步設算今年成長四○%,EPS估十五.一元,目標價可能來到四五○元之譜(估今年全年EPS成長三○%)。」然而,儒鴻股價攻破四百元大關後,股價快速回落至三二○元附近,加上今年前四個月的營收年增率僅三一%,成長動能似乎不如預期,因此,陳喬泓旋即調整對儒鴻的評價,把今年EPS成長率從三○%下修至二五%。就算今年只成長二五%,儒鴻今年EPS設算為十三.六元,以目前三二○元股價來算,PEG又來到○.九四,似乎又該調節的時候,對此,陳喬泓坦承說:「目前有點?尬,四百多元不賣光,回落至三二○元,有點賣不下手,但我會等到儒鴻公佈第一季EPS再來決定!」陳喬泓的祖魯法則操作法,雖然協助他在儒鴻、美利達、寶雅,以及現在持有的鼎翰等股,賺到一○○%至五○○%的大波段,其實也有一個缺陷──無法精準掌握最高價的賣點。

對此,陳喬泓承認:「無法賣到最高點的確令人遺憾,不過,像我這樣的財經門外漢,每檔股票如果操作二至三年,都可以賺到倍數獲利,就心滿意足了。」

選股方向

綜合大師理論 專注中小型成長股祖魯法則是陳喬泓股票投資的核心指導原則,但在選股上,他則綜合巴菲特、彼得林區、史萊特等投資大師的理論,歸納出「十四項選股祖魯法則」,專注篩選及研究股本低於五十億元的中小型成長股。

陳喬泓會先運用這十四項選股標準,挑選出二十檔股票,列為研究與基本面追蹤名單,再從中選出八至十檔買進;最看好的五檔作為核心持股,次看好的五檔作為衛星持股,視它們的月營收與季獲利狀況進行調節。如果持股名單中有表現不如預期,則會選擇賣出,用於加碼表現最強的股票,或買進候補股票。

「基本面追蹤是一項繁雜的工作,我只能像《祖魯法則》一書所建議的,集中大部分的時間與資源,在這二十檔我感興趣的股票!」陳喬泓透露,這套投資方法,過去二年來,為他締造累計報酬率高達三○○%以上的甜美果實。

三十六歲的陳喬泓,年輕的生命已經歷過兩場刻骨銘心的戰爭。第一場戰爭是面對Lativ、優衣庫(Uniqlo)等國內外服飾大品牌的夾擊,讓他自行創業打造Bon T-shirt品牌營收節節敗退。

然而,在面對狡猾主力大戶的第二場股票戰爭中,陳喬泓卻是先敗後勝,扭轉頹勢,最後大獲全勝。

陳喬泓的投資故事告訴我們,賺一倍的報酬或許需要耐心,但想要賺五倍的報酬,不單是耐心,懂得計算一檔股票價值,做有意義的堅持,才是投資獲利的決勝點。不僅是投資,人生不也是如此嗎?

陳喬泓

出生:1978年

現職:平面設計師

學歷:明志科技大學視覺傳達設計系

投資資歷:8年

必殺技

陳喬泓打敗法人、大戶的「祖魯法則」祖魯法則的投資方法強調「聚焦」及重押「小型股」策略,尋找獲利上升的中小型公司,以及本益比和成長預測皆超出平均水準的股票,達到以寡擊眾,以小搏大的效果。

利器1 目標價

市場賦予個股的合理本益比,與獲利(EPS)成長率息息相關。

如個股連續數年創造20%的EPS成長率,本益比可達20倍;如EPS成長率達30%,則本益比可達30倍,以此類推。

目標價 = 今年EPS預估值×今年EPS預估成長率

利器2 買賣點

運用本益成長比(PEG)來制定買賣策略。

PEG = 預估本益比÷今年EPS預估成長率

大於1 → 賣出

介於0.5~1 → 合理

小於0.5 → 買進

圖解

陳喬泓操作儒鴻大賺5倍── 憑什麼敢從60元抱到395元?

儒鴻股價走勢

Step1 算目標價:

儒鴻2011年EPS為5.6元,2012年如果再成長30%(7.28元),則已連續4年成長30%以上,本益比可達30倍,目標價218元(7.28元×30)。

Step2 買進:

2012年4月,60元開始買進,一路買到11月的82元,平均買進價格77元,預估本益比僅10.6倍(77元÷7.28元);因此,買進時PEG為0.35(10.6÷30)。

Step3 續抱:

2013年4月,儒鴻公佈2012年EPS為7.75元,較11年的5.6元成長38%,本益比理應達38倍,目標價調升為294元(7.75元×38)。

Step4 賣出:

2013年10月,股價漲破300元,開始賣出,一直賣到2014年2月分,總計賣出12張,賣出平均價為345元,總獲利300多萬元。以當時股價一度來到380元計算,由於預估13年EPS將成長30%至10元,本益比達38倍,PEG概算為1.26(38÷30)。

Step5保留部分持股:儒鴻公佈2013年EPS達10.9元,年增率高達43%,自行預估儒鴻2014年EPS成長25%至13.6元,目標價設算340元(13.6元×25),以目前股價320元計算,預估本益比23.5倍,PEG為0.94(23.5÷25),持股沒有完全出清,頗後悔。

心法

陳喬泓聚焦中小型股的

「14項選股祖魯法則」

1. 本益成長比(PEG)低於0.66,低於0.5更佳。

2. 未來1年預估本益比低於15倍。

3. 股東權益報酬率(ROE)高於15%,並連續3年呈正成長。

4. 近5年或至少4年稅後純益呈正成長,年均成長率15%。

5. 預估未來3年盈餘持續成長15%~20%。

6. 毛利率15%以上。

7. 負債比低於50。

8. 股本低於50億元,低於30億元更佳。

9. 經營階層有相當高持股比率,至少20%。

10. 融資比率低於5%。

11. 公司業務簡單好懂。

12. 自由現金流大於零。

13. 管理階層擁有良好誠信紀錄。

14. 經營者對未來業績成長語調樂觀。

檢視

陳喬泓目前9檔持股怎麼算?

股票 2013年

EPS(元) 2014年

預估EPS

(元) 2014年

EPS預估成長率(%) 目前股價(5/12,元) 2014年

預估

本益比 本益

成長比(PEG) 目標價(元) 基本面分析算 式 A B C=(B-A)÷A D E= D÷B F= E÷C G=B×C

儒 鴻

(1476) 10.91 13.6 25 320.5 23.50 0.94 340 越南、柬埔寨擴廠新產能5月開出,前景明朗,客戶分散且NIKE等訂單成長。

鼎 翰

(3611) 13.01 15.6 20 237.0 15.19 0.76 312 受惠全球景氣復甦,加上新興市場開拓有成,自有品牌銷售比率拉升,代工毛利較高的工業型訂單。

美利達

(9914) 10.21 12.3 20 196.5 15.97 0.79 246 江蘇南通廠春節後新產能開出,中國市場目標成長15%。

飛 捷

(6206) 7.38 8.9 20 117.0 13.14 0.65 178 歐美客戶恢復下單,第一季有機會淡季不淡。

科 誠

(4987) 6.25 8.1 30 111.0 13.70 0.45 243 上海新產線完工,且朝下游耗材領域整合,購併上海色帶廠。

豐 泰

(9910) 4.10 5.1 25 82.9 16.25 0.65 127 受惠原料價格維持低檔,印度第三廠新產能開出。

F-紅木

(8426) 5.48 7.1 30 84.6 11.90 0.39 213 看好全球景氣復甦,對精品需求增加,手上訂單滿到第三季。

建 大

(2106) 4.24 5.1 20 68.8 13.49 0.67 102 新產能開出加上原料價格持穩,來自中國、北美、中南美需求增長。

凱撒衛

(1817) 2.54 3.2 25 34.2 10.69 0.43 80 越南二廠開出產能增加80%,產品良率提升。

美工 年暴 暴賺 300 跟我 這樣 股價
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身價一年暴衝1,800億,繼好萊塢後投資台影業 一年暴富他34歲登上《富比世》!

2015-09-21  TCW

文·黃亞琪

林奇,靠中國網遊致富,現在看上台灣電影人的創意,未來將走好萊塢模武,與台灣電影公司影一製作十部合拍片。

台灣電影業,近來出現了一位中國新金主。

九月九日,台灣興櫃電影製作公司影一宣布,與中國網路遊戲股王游族網絡所屬的影業公司合作,雙方未來將共同投資製作十部兩岸合拍片。

影一總經理李烈指出,去年底雙方上海結識,見識到游族員工中國八O後年輕人的拚勁,電影需要年輕活力火苗去燃起。兩者一拍即合,未來先從合拍片開始。

這位首度來台結盟台灣電影人,就大手筆喊出十部片的,不是成立二十年餘的華誼兄弟,也非擁有中國電影通路、以地產起家的萬達集團王健林,卻是一個名不見經傳,一年前暴富的游族網絡董事長、三十四歲的小伙子奇。

接受專訪的他,坦言去年借殼一家老雨傘店,加上遊戲業績加持,一年問身價暴衝五十五億美元(約合新台幣一千八百億元》,在去年搖身變成(富比世) (Forbes)中文網年輕中國創業富豪之一。就算今年中國股市大跌,以目前股價估算,身價也有二十二億美元(約合新台幣七百億元》。

敢拚! 工程師出身,遊戲圈創業

他來台投資電影,還只是他布局的第三站,他今年來已經與美國前兩大藝人經紀公司CAA合作一個一億美元基金,準備與好萊塢公司合作拍片,同樣模武也沿用在 與影一的合作上。從好萊塢投資到台灣,林奇說,台灣創意不斷,從《聶隱娘》就可以看出。」令人好奇的是,一個做網路遊戲的,為什麼要大動作進軍電影產業?

出身溫州的他,大學畢業後,不甘於僅當一個為人作嫁的軟體工程師,加上愛玩遊戲,二00九年與友人搭著當時中國遊戲市場崛起順風車,創辦了上海游族(游族網絡集團前身),也賺了不少現金。

隨著遊戲演進,在中國遊戲產業也進入殺戮戰場。據資策會產業分析師李易鴻觀察,光去年,中國遊戲市場有三00%成長,今年至少也有一00%:但也是一個紅海,開發團隊就有一萬五千家以上,淘汰率高達九成。

李易鴻觀察,當開發門檻越來越低時,比得不是跨越障礙,而是如何顧及到顧客使用感受。儘管其代表作《女神聯盟》找台灣知名女星林志玲代言,題材迴異於武俠小說、《西遊記》等老梗;技術也流暢,受到歡迎,也為游族帶進穩定的現金流。

但當紅海殺得血流成河,若不尋求另條成長曲線,可能就會遭遇到「窮得只剩下錢」的困境!

敢搏!

暴富後,另闢蹊徑拍電影暴富後,林奇危機感更重。

他眼前只有兩條路,一是從原本的頁面網路遊戲延伸到手機遊戲發展,二是另闢蹊徑,想辦法將上市籌募來的資金,用在另一個更大的事業可能上。

他的選擇,就是大膽將更多資本投入另個「賭局」:電影,這是他走出十三億人口的大陸,進軍世界舞台的機會。

借力使力!

找巨星吉勃遜執導處女作八0後的林奇,作風與大他一輪的中國企業家不同,敢投資、敢給而且積極國際化。今年年中,他就聘請索尼前執行長出井伸之擔任顧問,還大方為出井舉辦記者會,就怕全中國人不知道他在國際化。

他將製作六到八部電影,目前首部由梅爾·吉勃遜執導的戰爭電影《鋼鋸嶺》(Hacksaw Ridge)已經開拍,影一也正在評估規畫共同投資。

借力使力,背後無異是更大商機考量。「跟經紀公司合作,直接控制藝人端,變數才不會大;從中國市場來看,成功電影『創意小火車』衍生效益已經提升王五。%(過去平均定一五%),且投資(入股)僅是獲利,只有真正加入戰局裡才能學到商業模式。」他解釋。

一旦掌握創意話語權,後續衍生周邊效應週期自然縮短,就能將製作成本快速回收,這也是好萊塢一貫玩法,更是他為什麼在一個「賭局」後,快速又參與另一個戰場的原因。

與游族網絡曾有數面之緣的雷亞遊戲創辦人游名揚,對於這群中國八0後給予的觀察是:務實,這務實的背後所展現出來的則是執行力。

務實的林奇,最經典的例子是一款測試研發十五個月的《少年三國志》,這是一般遊戲五倍以上,但上線前兩、三個月,內部質疑聲不斷,認為命名為三國志題材太老,歷經百天腦力激盪才定調出「少年」兩字,讓角色與市場區隔。

敢衝!

犧牲假,20天拚五億業績

他大膽在今年中國春節,當敵人放十天春假時推出該款遊戲。整組人馬逾六十人,這十天就睡公司,結果假期前後二十天,創造人民幣一億元(約合新台幣五億元)收入,比一般回收週期快一倍,進帳的都是現金。

現在他看到的,是目前單月票房已經首度超越美國的中國電影市場,二0一七年可望達人民幣一百億元,變成世界第一的商機。

網路遊戲界普遍肯定他的成績,但進軍影業市場,能否成功無人知曉,他一不小心,可能就落得「不務正業」的下場。

但中國狼的狠勁讓他站足中國市場,而快速布局、投入大資本的頻頻動作,也讓人見識到中國創二代「夢想有多大,世界就有多大」的格局。

林奇

出生:1981年

學歷:長江商學院EMBA

經歷:浙江電信軟體工程師現職:中國游族網絡創辦人成績單:2014年《富比世》中文網中國年輕富豪


身價 一年 年暴 暴衝 800 好萊塢 投資 影業 暴富 34 登上 富比
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從2015年暴紅商品 看十大夯趨勢 除了食安、減肥,外國貨也熱賣

2015-12-21  TCW

二 ○一五年即將來到尾聲,這一年來,台灣人度過了大大小小的風暴、歷經了許許多多的議題擺盪。透過各種暴紅消費產品,不僅可以反映出外在大環境趨勢,也照映出我們內心小宇宙的變化。

本刊根據Google搜尋趨勢排行、PChome 二十四小時購物、康是美、博客來、燦坤、家樂福、露天拍賣等通路的物件銷售排行榜,找出十大在今年闖入你我周遭、日常生活中的商品。食安、健康、療癒、平價替代品竄起。喔,當然還有減肥與賺女人財,永遠是最不受景氣影響的夯領域。

趨勢1:少子化寵兒

→妖怪手表

在日本熱銷350萬支,搭配手表的妖怪徽章銷售2億枚。PChome 4月開賣,8月到9月銷量較開賣以來成長3成,熱銷第1名就是妖怪手表熱賣理由:由日本電玩公司level-5遊戲改編為卡通,主角會將徽章插入手表召喚妖怪。片尾曲〈妖怪體操第一〉舞蹈動作簡單,吸引兒童模仿並上傳YouTube,甚至在演藝圈引起熱潮。手表可置換徽章,播放不同音效,集體驗(體操)、娛樂(樂曲)、社群於一體,造成熱賣。(售價1,299元起)

趨勢2:懷舊孝親潮

→江蕙演唱會門票

全台25場累計門票收入近10億元,超過25萬人到場聆聽熱賣理由:江蕙一番「封麥」告白,掀起全台搶票風,門票分日銷售依然每天秒殺,癱瘓售票系統,票務系統公司門口差點暴動。但發起暴動、徹夜排隊的,不是瘋偶像的追星族,而是受不了年邁父母期待眼神的孝順子女。(售價800~6,800元)

趨勢3:輕奢小禮物

→高價芳香肥皂

康是美天然皂類專區今年業績成長3倍,洗澡相關用品沐浴球、澡巾也成長15% 熱賣理由:不到200元,就能在短暫的洗澡時間變身貴婦,是25-35歲小資OL下班後的最佳療癒小物。此外,糕點向來是國人偏好的平價伴手禮,但每遇食安問題,總讓送禮、收禮人很尷尬,百元起跳的高價皂、手工皂因而成為三節送禮新主流,連庇護工場都在月餅外新增手工皂禮盒選項。(售價180~290元)

趨勢4:喝對水沒事

→包裝水

颱風隔天桶裝水熱賣缺貨,PChome 24小時購物銷量暴增21倍,有5款包裝水登上全家便利商店年銷售額破億元排行榜熱賣理由:從4月桃園限水開始,8、9月颱風造成台北、新北自來水黃濁,加上10月鉛水管議題發酵,讓礦泉水、鹼性離子水等包裝水全年熱賣。向來相信「多喝水沒事,沒事多喝水」的消費者,也被教育為:要喝對水才不會有事。(售價10~100元)

*同場加映:空氣清淨機

水出了問題,空氣也沒倖免。PM2.5風暴讓燦坤3C今年空氣清淨機的銷售量,較去年同期成長5成以上

趨勢5:遊日撿便宜

→Panasonic吹風機與麵包機、水波爐同列露天拍賣日本代購榜前3名,在日本買價換算約新台幣4,000元出頭,代購價格飆上7,000元熱賣理由:在明星、網路名人口碑的加持下,Panasonic最高階吹風機NA96(或CNA96)型號,以及今年下半年上市的NA97型號,明明還沒在台上市,卻成了台灣最夯的吹風神器,一口氣將吹風機價位拱上4,000元以上價位。搭配日圓貶值,赴日旅遊人數大增,台灣遊客掃貨更造成日本各大觀光區電器賣場缺貨,是遊日本最難買到的伴手禮。(售價4,500~7,000元)

趨勢6:挺良心事業

→義美豆漿

一瓶19元的低價產品也能賣出上億成績!原味、低糖、無糖3款,全都登上全家便利商店全年銷售額破億元排行榜熱賣理由:近年來台灣屢爆食安議題,讓講究原料品質的義美,確立消費者心目中「良心事業」形象。尤其,義美豆漿與消費者拒買的特定品牌牛奶形成取代效應,今年初上市後不但一度大缺貨,如今更培養出穩定客群,此後一有食安議題,義美豆漿就成了「用新台幣下架」的主要「攻擊」目標。(售價19~50元)

趨勢7:減肥求速效

→爆汗褲

PChome統計,女星穿著此產品po分享文後,9月起月營收較6、7月成長19倍熱賣理由:不論景氣還是不景氣,減肥永遠是一門好生意。以往為了增加運動流汗量,女性會穿著保鮮膜、雨衣運動,現在有了更方便的選擇。爆汗褲號稱穿著後可以比平時多流4倍的汗,讓消費者覺得可槓桿出最大運動效果。雖然流汗跟減肥的相關性尚待更多嚴謹科學實驗背書,仍被女星、「大嫂團」推薦而暴紅。(售價1,980元)

趨勢8:花小錢愛美

→眉餅、染眉膏

康是美今年眉妝品平均業績成長60%,染眉膏成長1倍,眉刀、眉刷等工具成長50%熱賣理由:韓日劇熱播,女星「無辜感」妝容在台灣也引發粗平眉風潮。大家這才發現,原來不帶角度的粗眉,可給人高度和諧感、流露女性魅力。但畫起來道具特多,必須先用眉筆塑形,再以眉餅與染眉膏填補空隙,帶動相關品項熱賣。眉妝品的價格低,卻最易呈現妝效,是投資報酬率極高的化妝品。每當經濟不景氣時,口紅因售價低銷量反而直線上升。如今品項多了眉餅,OL沒加薪,還是可以用最便宜的化妝品讓自己看來更美麗。(售價199~500元)

*同場加映:去腳皮機

女人的錢最好賺!

洗臉機帶動美容家電興起,如今美美的部位已經從頭延伸到腳,時興用電動磨砂打磨出粉嫩腳底

趨勢9:連吃也哈韓

→韓國農心泡麵

銷量占PChome進口泡麵類的3成,較去年同期成長約3成熱賣理由:去年的回收油製造豬油風波,讓不少本土泡麵中箭,進口泡麵轉而成為消夜新寵。韓國農心泡麵、日清杯麵系列占大宗,被韓綜《爸爸!我們去哪裡?》帶動的韓國浣熊泡麵、獲外國網站票選冠軍的馬來西亞檳城白咖哩與新加坡叻沙泡麵,知名度大增,包括家樂福、愛買等大賣場,也都設了日本、韓國、東南亞進口泡麵專區。(售價9~129元)*同場加映:台酒花雕雞麵身為泡麵王國,怎可連自家市場都輸?

還好,這款最近竄起的新台灣之光,正快速後來居上

趨勢10:大人系療癒

→《秘密花園》著色繪本

為博客來7、8月所有書籍銷售冠軍,今年2月上市時單週銷量近萬本,創近年圖畫書銷售最快紀錄熱賣理由:打中忙碌現代人的療癒需求,縱使不會畫畫,也能透過著色找到慰藉;畫完貼上臉書,親朋好友按讚更能滿足小小的虛榮心。《秘密花園》第2集《魔法森林》在博客來預購時,平均每10秒就賣出1本,聯袂帶動全台著色瘋,最高紀錄全台1個月出版10本新著色書,博客來單月前10大書籍中,前4本都是著色繪本。年關將近,不少桌曆上也出現待著色的繁複圖樣。(售價280元)

*同場加映:平價鋼筆

同樣必須靜下心塗塗畫畫,練鋼筆硬體字正逐漸追上著色風,成為紓壓新寵,造成百元入門級鋼筆熱賣

 
2015 年暴 暴紅 商品 十大 趨勢 除了 食安 安、 減肥 外國貨 外國 熱賣
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網路4年暴紅 台版Uniqlo傳奇

1 : GS(14)@2010-12-05 15:49:59

http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/19874
網路 年暴 暴紅 臺版 Uniqlo 傳奇
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蘇民峰身家7年暴升100倍 兔港樓市高企 屬火股值博

1 : GS(14)@2011-02-04 17:22:46

2010-1-29 iM

虎年股樓咆哮,升勢威猛,但送虎迎兔,經濟會否繼續「兔」氣揚眉?

由2003年以手上300萬元起家投資買樓買股的風水師蘇民峰,轉眼7年間,身家暴升100倍至近3億元。蘇師傅接受本刊獨家訪問時預測,兔年樓市將會繼續高企,直至2013年才會有機會大跌三成至四成,屆時會是入市的好時機,而本港地運西移,上車一族入市以西環為首選,而九龍旺地則由西九開始,下一站︰ 荃灣。

蘇師傅屈指一算指,港股今年看俏,恒指高位有望升至29000點。在各類股份中,他點出,最旺是屬木的零售服裝股,但由於虎年也是旺木,例如I.T(00999)及JOYCE(00647)等已升至高位,所以排第二位的屬火股,包括電子、科技及資源股等,值博率較高。

新年想行財運?看看蘇師傅今年選中哪一隻愛股。

買舖投資一年升一倍

陽光和煦,從中環登上行人電梯,由金融中心的地平綫向上走,直達酒吧林立的蘇豪區,於梯旁些利街一家Stylish西餐廳Shelley's Yard,坐滿了歎咖啡的外籍人士,而這餐廳舖位的業主,就是蘇民峰。

3年前他以2,680萬元買入這個地舖連1樓單位,目前已升價3倍至近8,000萬元,換言之幾乎平均一年升一倍。

記者還記得3年前跟蘇師傅到這家舖位拍照,當時還是一間吉舖,貼滿地產經紀的招租廣告,舖位隨即成功租出。獨具慧眼的蘇師傅,當時看準梯旁這個丟空了十多年的舊唐樓,把單位拆牆變身,細門變落地玻璃,搖身一變成為型格餐廳格局,難怪每月穩袋13萬元租金之餘,舖價更直綫上升。

政府出招反而谷旺舖位

相約蘇師傅在這家餐廳訪問,大談兔年投資運程。剛剛完成超豪南極之旅的他春風得意地說,「近期舖位升得好誇張,政府出招後反而谷旺了舖位,我坐飛機返香港,睇報紙見到幾個中環舖位成交,閒閒哋都升了150%至200%,我果幾個舖位,咪又求其升至一至兩倍囉!」

於2003年沙氏以300萬元發迹,轉眼7年間,蘇民峰投資股樓,身家已暴漲100倍,資產升至近3億元。

他坐在餐吧的高桌上,享受着做業主收租的滿足感,認為舖位仍有很大的升值潛力,「這個些利街14號舖位,2007年2,680萬元買入,舊年有經紀送票嚟,俾到5,000萬元我都唔賣,現在應該又唔係這個價啦!我心入面知價嘅,只係唔想賣啫,7,000幾萬元至8,000萬元啦!隔籬間舖2,000呎,啱啱租了26萬元,我呢到1,800呎(包括約500多呎室外面積),新租約係13萬元(即回報率約5.8厘),一比就知,我呢度有潛力啦!」

結志街地舖回報21厘

該些利街舖位,每年以倍數升值,投資回報令人咋舌,不過,要數蘇師傅最得意之作,還是2004年買入中環結志街10號全幢5層唐樓。這幢唐樓的地舖現時仍租了給一間老字號粉麵批發,是一貫舊式街市店舖,舖面賣幾蚊一個麵,但租金收入卻十分可觀,月租約7萬元,還未計算出租閣樓約1.8萬元,合共每月可收 8.8萬元租金。

若單看結志街地舖8.8萬元租金,銀碼實在比些利街店舖少得多,但租金回報率竟然高達21.5厘,相對於銀行幾乎是零利息,簡直是天方夜譚。話說蘇師傅於 2004年的7月,以1,350萬元買入這幢唐樓,翌年再以860萬元把1樓至5樓分拆售予一名外籍人士(後來該名外籍人士把該物業改為服務式住宅),並繼續持有地舖及閣樓,換言之,地舖加閣樓的成本只需490萬元,現時升值至約5,500萬元,即6年間升值逾11倍,若以每月收租8.8萬元計算,回報率高達21.5厘。

「結志街個舖好有前景,但一定要等,等五年十年,等重建搞掂,未來將會經樓梯街上嘉咸街,結志街變成必經之路,所以買舖係睇長遠,最緊要就係收租。」

蘇師傅在堅道還擁有兩個舖位,分別也在兩三年間升了逾倍。「堅道茶餐廳跟寵物店升了一倍都唔止。」

即使舖位價值節節上升,蘇師傅卻無意割愛賣舖套現,「真係唔捨得賣!中環舖位賣一間就少一間,賣咗買唔番。不過,賣咗嘅好處係,可以揸住現金一世環遊世界。最緊要係唔等錢使嘛,賺一舊錢係無用㗎!」

愛舖之深,就連之前出現一個佐敦茂林街逾億元商業大廈筍盤,蘇師傅也忍手,不捨得賣舖換商廈,「早幾個月睇中了這幢商廈,要1.1億元,就係唔捨得賣舖。呢幢商業大廈幾好㗎!2萬幾呎,兩架Lift,仲有3層可以做商舖,買嚟做埋自己寫字樓都抵。」

揭買舖租屋住之謎

有人喜歡儲錢入戶口,但在幾年間身家暴漲的蘇民峰,則選擇了儲樓,大部分物業都是長揸,愈買愈多,「我唔係睇短綫,而係長綫收租,如果係長綫投資基本上係一定賺。有啲人係炒樓,只得一兩厘回報都去買,有啲人好有實力,買完唔使租出去,等層樓升值,但我兩樣都唔係!我一定要睇收租回報,租金夠俾按揭就無問題。」

以他上年10月買入的山頂豪宅為例,樓價2,500萬元,每月供款約6.8萬元,而市值租金達6.8萬元,租金可以足夠繳付按揭供款,換言之,支付首期後,每月毋須額外補貼供款。

蘇民峰的整體商舖租金,不僅為他帶來收入,更加足以支付他的住屋租金,讓他不用捱貴樓,而選擇租住一個2,800多平方呎豪宅,「樓價升,舖價亦升,我就攞店舖的租金去租樓住,乜嘢樓都租到啦,所以我買舖唔買樓。現時住宅租金仍然好平,無論點升都平,以中環樓為例,愛都大廈千呎單位租金約10萬元,如果要買靚景單位要7,000萬元,做乜攞7,000萬元買一層租10萬元嘅樓?用來買股票,一年4厘息,都有480萬元利息,但全年租金只得120萬元。」

做包租公乃退休之道

為了部署日後退休仍可以享有現時的生活水平,他不停買舖收租,「投資要有部署,買物業,不是賺少少就賣,而係要買、買、買,先有用,要買到幾多間?哪要計你要求的生活水準,買到租金收入夠生活開支便可以停手。死儲錢就無用,唔儲又係錯,收租夠你生活,生活水平便不會跌。」

愛玩愛享受的他,深明做包租公是退休之道,「如果唔賣樓攞舊錢,而係每個月收租,攞租金去玩,不知幾好﹗玩完返嚟,本金仲喺到,這就是退休之道。」

地運西移 下一站:荃灣

訪問期間,蘇師傅的iPhone響起,是助手致電查詢其山頂住宅單位放盤資料,他說,「睇租定睇賣?依家賣3,200萬元,租就6.8萬元。」

他去年預測虎年樓市進入「鞏固期」,樓市會出現整固跌至2005年至2006年水平,雖然預言不是百分百準確,但政府也數度出招,也令樓市出現調整。不過,原來在低息環境下,連蘇師傅也按奈不住,於去年10月財爺推出印花稅狠招前,以筍價掃入山頂僑福道環翠園一個實用面積逾1,400平方呎的豪宅單位。

地運西移宜選西環唐樓

不消3個月,他決定以3,200萬元放售,目標賺700萬元,或以6.8萬元放租。「利息實在太便宜,買山頂呢個單位,每月按揭供款係6.8萬元,但租到 6.8萬元,即是租出去就唔使供,計來計去都有賺,利息低到每個月只係俾萬幾蚊息,即係收租每月有5萬元本金收入。」

樓市之旺,他出動買樓也經常被炒家截糊,「本來想買淺水灣南灣坊,2,500呎加300呎獨立儲物室,4個車位,2,680萬,人地俾2,750萬元搶咗,個業主Hold住,唔話我哋知,又唔簽,結果俾人買咗。」

預測兔年樓市,蘇師傅指,「今年會慢下來,入市時要小心計算,以免招致損失,自住無妨,投資炒賣者恐不易獲利。」

他又指,兔年將繼續地運西移,「行西南水運,買樓旺西區,由中環德己立街,至淺水灣,都係西,先去西北,再去西南,到赤柱都係西南。上車一族最好就係買西環唐樓,一來賺住,二來博收購。九龍而家行運行到荔枝角,你睇美孚凸海單位,1,800呎賣到1600萬元,下一個區就旺到荃灣。」

縱然近期元朗洪水橋泉薈新盤以高價出售,但他直指元朗不是行地運,「元朗唔係行地運,係炒到無嘢好炒,荃灣都未到,萬景峰開賣6,000蚊呎,到依家都係 6,000幾蚊。浪翠園升番啲,3,000幾蚊呎,成日叫人買果到,之前2,000元一呎,簡直係無可能,不過上一兩個月,海景單位升到4,000元一呎,嘉湖都升,上水都炒到3,000幾蚊呎。」

2013年樓市爆破入市良機

屈指一算,蘇師傅預言,兔年樓市平穩的機會較大,上升的空間不多,並建議有意置業人士,若非急買,可以等到2013年樓市將會爆破,屆時樓市可能跌三成至四成,將是入市的好時機,「唔急嘅,可以等2013年至2015年先買樓。經濟係12年一個循環,樓係6年升6年跌,香港受美國低息影響,美國樓2006 年開始跌,到2012年到谷底,然後慢慢上升,到時就會開始加息,跟住香港樓價就會開始跌。」

「樓市爆破的主要係因為加息,為甚麼現在的人買樓?就係因為銀行零利息。我啲錢全部放在支票戶口。有幾多錢利息啫?10蚊?我有一個綜合戶口,入面有百幾萬,只有4蚊利息,1,000萬元有幾多?咪得40蚊囉!」

他認為,除非遇到筍盤,否則以現時的樓價不值得追入市,「我唔係短綫賺少少錢嘅人。」

御用地產經紀︰「快、狠、準」

2004年蘇民峰殺入中環買舖,在一個夜闌人靜的中環結志街街市,他邂逅了他的「御用地產經紀」————川喬集團主席吳建川(Brian)。

「佢靠我起家,我又靠佢起家。」提起買舖買物業的彪炳戰績,蘇民峰透露,其實他所有的物業買賣,全部是透過當時在蘇豪區做物業中介的Brian。

當時蘇師傅在晚上10時看過結志街10號的物業,不出10小時,翌日早上便決定買下這全幢物業,出手「快、狠、準」,Brian憶述,蘇師傅做足準備,看準舖位就極速掃貨。

及後蘇師傅在中環的4個舖位,甚至幾年前賣出的4,000平方呎汀九大宅,以及剛購入的山頂環翠園豪宅單位,全部都是由Brian經手。

21歲開店做物業代理

Brian的起家亦是一個傳奇。話說,1994年僅得21歲的他,大學畢業後在中環區當了3個月地產經紀,並以租務為主,共賺得約7萬元。就憑着這幾萬元的第一桶金創業,他吼準了當時仍未十分興旺的蘇豪區,租下一個月租1.2萬元的100平方呎地舖,開始了屬於自己的地產物業公司,專針對蘇豪及半山市場,發展至今已擴充至3家分行,還轉攻工商舖。

近期擴展南區豪宅業務,Brian指,該區有三分一豪宅買家是內地人,「曾有一名內地富豪,是北京第一批買地的業主,興建物業後已升值逾幾百倍,最近來港要一擲10億元買豪宅。我們用私家車帶他到山頂睇樓,在不足一小時的過程,送他回酒店時,他竟然封了一封4,000元的大利市給司機,豪氣十足。」

屬火值博率高 攻電子資源股

虎年準確命中屬木服裝股大旺的蘇民峰,雖然算過明知服裝股行運,但捉到鹿也未必識脫角,買不中倍升的I.T(00999)、包浩斯(00483)及保獅龍(00592)等,反而以500萬元重錘買入升幅較細的安踏(02020)、特步(01368)及中國動向(03818),「全部無買嘅升一倍都唔止,係我咁衰買唔到,我計過係屬木,但唔知邊隻。」

「本來賺了200萬元,點知無賣到,跌番落黎,特步升到7個幾,賣了好多,但6個幾又買番;中國動向,4個幾買5個幾沽。」結果換來一手蟹貨,惟有望長綫升值,「舊年股票賺100萬都唔夠,手上好多安踏同中國動向,好多都無賣,我仲揸住唔少滙豐(00005),你話死唔死呀?已賣了一半啦。仲有中移動(00941),已賣了三分二。簡直係零升幅。」

兔年基數低較容易賺錢

「我係賺大錢嘅性格,好多人以為炒股可以賺,但賺少少。我就買了唔炒,長遠係有實力嘅。」最近他又心癢癢買入服裝零售股JOYCE(00647),「見住 I.T升,點知唔捨得買,由1.5元彈到2.5元,點知現在升到7蚊,買唔到I.T我就買2.8毫買JOYCE,升到1.1元放唔到,現在都有8.8 毫。」

蘇師傅預期,兔年投資賺錢較去年容易,「舊年起步時恒指23000點,最高估26000點,點知上到24900點就唔郁,但今年22000幾起步,基數較低,較容易賺錢,相信兔年有機會升到26000點至29000點。」

至於兔年的股市走勢,由於2011年是單數年(單數年年頭升,年尾跌;雙數年相反),他預期大市會先升後回,建議1月或2月趁低吸納,並留意西曆的8月8 日、10月8日、11月8日,有機會由高位跌市,而屬火的電子及資源股值博率最高,「兔年最勁係木,但虎年又係木,香港零售股升了一倍,由於基數高,例如 JOYCE已經由2毫升到1蚊,唔通一蚊會升到10蚊咩?」

兔年除了屬木的股票最旺,其次就要數屬火的電子及資源股,「股票今年我買火,包括石油、機電、塑膠及能源。我已經買了德昌電機(00179)。」他看好的,還有創科(00669)、偉易達(00303)及中國海洋石油(00883)。

他又預言,兔年黃金一定會跌,「虎年金是排第二,兔年排第三,所以今年金價會跌。」

睇相看股票 滙豐無錢途

買股票除了研究市盈率、派息等,蘇師傅亦把玄學睇相應用在股票投資。「一早就話滙豐無前途,叫學生沽晒佢,睇啲人就知無前途,現在新老闆就唔知,以前個紀勤個樣唔似大將之才。」

看來大笨象滙豐股票並非蘇師傅杯茶,連帶所有銀行股也不看好,「滙豐俾你上番100蚊都無用,升得果10%。」

蘇師傅買股條件︰

1 零負債,持有大量現金

2 市盈率15倍以下

3 盈利按年增長

4 派息3厘以上

2016年香港行大運

蘇民峰計過,自己的退休運由45歲行到55歲,即是還要行多5年退休運,一於少一點工作,多一點玩樂。那麼,香港又行運行到幾時呢?

「由2004年起,香港會行20年地運,但行運最多去到2024年,即係仲有13年行運!」蘇師傅跟香港算命,計出2024年運氣將會停下來,「意思不是踏入2024香港就開始行衰運,而係每一個城市總有衰落的時期,增長會放慢,發展好似停滯了一樣,就好似美國同日本咁。」

2024年中港發展停滯

由於香港與中國行同一地運,所以中國也會面臨2024年發展停滯的階段,「中國與香港地運一齊,2024行完運,就當是每年10%增長,十年就兩三倍,再20年可能十幾廿倍。無何能永遠高速增長的。」

他以紐約與美國的關係,去形容香港跟中國,「美國衰紐約衰,因為紐約的錢都係從美國來,而香港的錢就係從大陸來。」

不少港人也擔心未來上海將會超前香港,可是蘇師傅認為,上海今日追不到香港,將來也追不到,「上海唔夠香港質素好,好多人以為下一輩會追到,點知都係出同一樣問題,成班八十後都係無得救!」

他又直斥本港及內地的「八十後」是發夢,「有啲大陸客俾錢仔女到香港生活,仲問我炒股票可唔可以生存呀?可唔可以開公司炒股票呀?班『八十後』簡直係發緊夢﹗」

靜待大升浪2013年買樓

然而,香港跟中國面臨衰退的前夕,將會衝上另一個史上未有的繁榮經濟,「下一個經濟高峰係2016年至2020年,所以最好的投資部署,就是等2013年至2015年,樓市及經濟爆破後,執平貨,以靜待2016年至2020年的經濟大升浪,可以2013年開始買樓﹗」

他又形容,這一個世紀大升浪將會是前所未有的,同時中國、巴西、印度會冒起,而美國則會衰退到2012年,然後慢慢回復元氣,歐洲要等到2014年才有起色。

旅遊投資學︰既可自住 又可出租

登上蘇民峰的微博,看見他的29日超豪南極之旅,或許你會問「點解上天咁唔公平?」,「點樣生活可以咁爽?」

記者訪問蘇師傅當日,他剛剛完成南極之旅返港,精神煥發,「好過癮,原來企鵝有好多唔同品種,去一轉南極都使左成80萬元。」

過着半退休生活的他,去完近一個月南極,不出3星期,又會坐飛機去瑞士滑雪,寫意生活比不少超級富豪還要開心。

談到滑雪,原來去年3月,蘇師傅到日本北海道二世古滑雪時,順道買入了當地一家最豪的滑雪酒店逾千呎酒店單位,「我一年去3次滑雪,買間酒店房,就當係投資,既可以自己住,又可以出租。」

他一擲9,000萬日圓(約846萬港元)買入的,就是位於二世古市中心的Vale酒店,酒店連接滑雪場,「酒店房係千幾呎,三房兩廁,推開房門就可以滑雪。」

由去年3月起到現在,由於夏天及當地12月落雪不多,所以一直未有租金收入,但他對前景信心十足,「這個酒店是全個北海道的首選,但房費卻同其他舊式酒店差不多,所以甚有加租的潛力。好多海外客去年4月至5月已經訂房,大部分都不會取消行程。」

兔年十二生肖增加財運方法

鼠、豬︰南面放紅色物件

虎︰西南面放石頭

兔︰東北面放石頭

牛、龍、羊、狗︰北面放水

蛇、馬︰西面放音樂盒

猴、雞︰東面放植物

*註︰可用於辦公室座位或自己房間內

#資料來源︰蘇民峰2011兔年運程

兔年十二生肖財運運程

兔︰今年為權力地位提升年,財運增長一般,上班族可爭取升職機會,地位提升了,財運自然有所得益。

龍︰要思想學習投資,花錢機會較進財機會多,不論投資學習也好,買實物也好,花費都比往年多,所以在財政方面要好好處理。

蛇︰財運不錯,加上是驛馬年,易有遠方貴人之助因而獲得財富,尤其是常與外國客戶營商的,機會更佳。

馬︰整體財運不錯,加上桃花年之助,能得到一定的好處,尤其是收入不穩的,財運更加明顯。

羊︰不論學習、投資或買實物或多或少都要花上一筆錢,所以今年開支較平常多,財政穩定的人尚好,但若不善理財,今年切記要量入為出。

猴︰今年是辛苦個人力量得財年,整體對收入不穩定的自僱或從商一族較為有利。打工一族可能只是多了工作,收入不一定提高。

雞︰是各生肖中工作量較大的一個,這只對自僱或從商人士有幫助,因工作量大了,收入會成正比例增加。打工仔可能只得個忙字,卻不見財。

狗︰不論投資也好,學習也好,總要花一筆錢,開支可能會較收入為多,故今年要做好財政處理,以免出現財政緊絀。

豬︰今年為貴人舒服得財年,積極性不是很高,難免影響收入。雖然沒有貴人星,但因太歲相合,必能受惠於貴人、長輩或上司,整體財運其實不差。

鼠︰本年是舒服懶年,但財運不會因此而下降,皆因今年是紅鸞桃花年,必能得桃花之助而對事業與財運帶來正面影響。

牛︰今年開支會較往年多,因些在理財上要謹慎一點,以免令穩健的財政出現問題。

虎︰今年為咸池桃花年,人緣比去年犯太歲好得多,連帶財運都容易隨之而上升,雖然今年不是財運年,但因桃花之助,財運會比去年佳。

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蘇民峰 Profile

年齡︰50歲

背景︰八十年代曾做髮型師,1983年開始睇風水,最初在廟街擺檔,及後人氣急升,成為著名風水師,出版過多本運程書

投資組合︰80%商舖及物業,15%股票,5%現金

舖位︰中環擁有4間舖位,包括結志街10號、些利街14號、堅道45號及124號,並於尖沙咀利時商場擁有6個舖位等

住宅︰山頂僑福道環翠園一個低層單位

海外投資︰日本北海道二世古Vale酒店逾1,000呎單位

兔年投資策略︰

樓市︰行西南水運,港島西旺中環德己立街、西環到南區淺水灣及赤柱;九龍西旺荔枝角到荃灣。預言樓市橫行,宜2013年至2015年樓市爆破後入市。

股市︰旺木火,因為虎年旺木,大部分屬木的服裝股等已升至高位,所以兔年屬火股值博率高,石油、發電、電腦等屬火行業被看高一綫,包括德昌電機,創科、偉易達及中國海洋石油。其餘金與土則平平,而屬水的金融、銀行、旅遊及航運則未見有起色。

虎年預測命中與失靈︰

預測命中︰虎年旺木,I.T及JOYCE等服裝股票倍升。

預測失靈︰指虎年樓市踏入「鞏固期」樓價跌三成至四成,但樓市在政府連番出招下稍為調整然後再向上升。

預測虎年投資重點日子︰

股市︰先升後回,預期恒指升至26000點至29000點,入春前後部署,等夏秋季進入收成期。
2 : fast(1194)@2011-02-05 00:07:57

*註︰可用於辦公室座位或自己房間內

係以公司座位或房間中心看,還是以全公司或全屋中心點..
3 : CHAUCHAU(1254)@2011-02-05 19:00:16

係以公司座位或房間中心看
4 : wood(6277)@2011-02-05 19:14:07

2樓提及
*註︰可用於辦公室座位或自己房間內

係以公司座位或房間中心看,還是以全公司或全屋中心點..


1)全屋中心點個方位睇....呢個係大太極..
2)跟住再睇埋以自己房為中心點黎睇方位....呢個係小太極.....

以上2樣都應該要睇....
5 : fast(1194)@2011-02-07 02:09:54

再請問兩位師兄

X周刊本書仔,麥XX話正東為五黃'災星'

經X日報,雲XX用奇門遁甲話東方為震3宫,正財位,

咁應該點擺呢?
6 : wood(6277)@2011-02-07 21:24:56

00姐用飛星...卯年係飛星"7"入中宮..方位如下:
       (南>>"2"個粒星方位係南)
(東南)6 2  4(西南)
( 東)5  7  9(西)
(東北)1 3  8(西北)
       (北>>"3"個粒星方位係北)

飛星宮位係年年唔同係根據唔同星入中宮...
==========================================================================

奇門個飛星係永遠不變

         (南=離宮>>"9"個粒星方位係南)
(東南=巽宮)4  9  2(西南=坤宮)
( 東=震宮) 3  5  7(西=兌宮)
(東北=艮宮)8  1  6(西北=乾宮)
        (北=坎宮>>"1"個粒星方位係北)

今年免年係辛卯年..."卯"呢個地支係落入"震宮"..我諗佢以年既地支個主, 落入個宮為財位...所以"震宮3"係財位....
7 : wood(6277)@2011-02-07 21:43:04

風水黎講..多數用飛星....
奇門多數用於問事占卜, 除左年既地支..重要睇埋月,日同時既地支配合...

所以以屋企風水黎講, 應該"飛星"為首!
奇門係要夾埋時間黎睇...唔係單一用年既天干地支睇財位...
8 : 鱷不群(1248)@2011-02-07 23:05:02

我不相信玄學對投資有幫助,但我認同蘇民峰的投資方針有可取之處。他買入物業,留意租金回報率,不是坐著等升值,反映他重視資產製造財富的能力,能以經營者的角度看待投資。選股方面,他的財務知識未必有過人之處,但可以看到他重視公司賺錢能力。總的來說,他的務實態度是值得學習
9 : fast(1194)@2011-02-08 01:41:58

thx

如果跟奇門擺,分分鐘撞飛星,
除左飛星,仲有元運,
都係唔好亂攪.


7樓提及

風水黎講..多數用飛星....
奇門多數用於問事占卜, 除左年既地支..重要睇埋月,日同時既地支配合...

所以以屋企風水黎講, 應該"飛星"為首!
奇門係要夾埋時間黎睇...唔係單一用年既天干地支睇財位...

10 : fast(1194)@2011-02-08 01:47:05

hk所謂既投資方針,
買樓,買豪宅,買鋪,買一幢...全都係地產

今年拜年,發覺身邊d朋友職業,超過一半都係圍繞地產,
銀行按揭,裝修,泳池工程,地產經紀...可悲~

相信而家問十個人,有九個都覺得個樓市只會升,就算係平穩,也不會點跌
睇下今次又點.



8樓提及
我不相信玄學對投資有幫助,但我認同蘇民峰的投資方針有可取之處。他買入物業,留意租金回報率,不是坐著等升值,反映他重視資產製造財富的能力,能以經營者的角度看待投資。選股方面,他的財務知識未必有過人之處,但可以看到他重視公司賺錢能力。總的來說,他的務實態度是值得學習

11 : 鱷不群(1248)@2011-02-08 23:07:16

10樓提及
hk所謂既投資方針,
買樓,買豪宅,買鋪,買一幢...全都係地產

今年拜年,發覺身邊d朋友職業,超過一半都係圍繞地產,
銀行按揭,裝修,泳池工程,地產經紀...可悲~

相信而家問十個人,有九個都覺得個樓市只會升,就算係平穩,也不會點跌
睇下今次又點.



8樓提及
我不相信玄學對投資有幫助,但我認同蘇民峰的投資方針有可取之處。他買入物業,留意租金回報率,不是坐著等升值,反映他重視資產製造財富的能力,能以經營者的角度看待投資。選股方面,他的財務知識未必有過人之處,但可以看到他重視公司賺錢能力。總的來說,他的務實態度是值得學習

樓市短期或者不會跌,但成熟市場與新興市場強弱之勢開始逆轉,湧港游資勢必減少,還要看內地收緊銀根會否導致資金需要北返救駕,加上美國下年可能加息,香港地產在這個周期估計已到黃昏階段
12 : GS(14)@2011-02-09 20:56:28

8樓提及
我不相信玄學對投資有幫助,但我認同蘇民峰的投資方針有可取之處。他買入物業,留意租金回報率,不是坐著等升值,反映他重視資產製造財富的能力,能以經營者的角度看待投資。選股方面,他的財務知識未必有過人之處,但可以看到他重視公司賺錢能力。總的來說,他的務實態度是值得學習


其實他講的東西幾有道理,最重要都是資金的回報,投入的要計算何時收回,很多人還是不懂這點。不過以玄學論股,總是有所欠缺的。
13 : GS(14)@2011-02-09 20:57:25

11樓提及
10樓提及
hk所謂既投資方針,
買樓,買豪宅,買鋪,買一幢...全都係地產

今年拜年,發覺身邊d朋友職業,超過一半都係圍繞地產,
銀行按揭,裝修,泳池工程,地產經紀...可悲~

相信而家問十個人,有九個都覺得個樓市只會升,就算係平穩,也不會點跌
睇下今次又點.



8樓提及
我不相信玄學對投資有幫助,但我認同蘇民峰的投資方針有可取之處。他買入物業,留意租金回報率,不是坐著等升值,反映他重視資產製造財富的能力,能以經營者的角度看待投資。選股方面,他的財務知識未必有過人之處,但可以看到他重視公司賺錢能力。總的來說,他的務實態度是值得學習

樓市短期或者不會跌,但成熟市場與新興市場強弱之勢開始逆轉,湧港游資勢必減少,還要看內地收緊銀根會否導致資金需要北返救駕,加上美國下年可能加息,香港地產在這個周期估計已到黃昏階段


近日美股真是超強
14 : 鱷不群(1248)@2011-02-09 22:41:38

13樓提及


近日美股真是超強

強得令我擔心債息上升,繼而拖累港股

可惜累積投資在美股的彈藥仍然不多
15 : 亞力士(1473)@2011-02-10 23:51:56

14樓提及
13樓提及


近日美股真是超強

強得令我擔心債息上升,繼而拖累港股

可惜累積投資在美股的彈藥仍然不多


我上年恒生強積金大好 因轉去北美基金
16 : 鱷不群(1248)@2011-02-11 00:00:37

15樓提及
14樓提及
13樓提及


近日美股真是超強

強得令我擔心債息上升,繼而拖累港股

可惜累積投資在美股的彈藥仍然不多


我上年恒生強積金大好 因轉去北美基金

我強積金也想買北美基金,可惜沒有這選擇。農曆新年時,忽然想起強積金,即晚上網落order轉Global funds
17 : GS(14)@2011-02-11 07:59:32

聽講有人炒強積金
蘇民 身家 年暴 暴升 100 兔港 樓市 高企 屬火 股值
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=272875

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