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以小玩大 台北雙子星高鐵第二?


2012-11-12  TCW
 
 

 

創下台灣不動產史上,最大金額的開發案,投資金額高達有七百億元的台北雙子星案,在歷經四度流標之後,終於在十月底正式決標,選出了開發商。

只是,這第五度招標所選出來的開發商,卻是引發一連串疑問的開端。

十月二十八日,北市府立即召開雙子星聯合開發案決標結果記者會,太極雙星國際開發(簡稱太極雙星)團隊一行五個人便坐在主席台的左前側,太極雙星董事長何岳儒坐在五個人中的最前頭。

當晚,何岳儒僅簡短發表:「太極雙星與賀川都是日本森集團的股東及成員所投資的公司,其中台灣的股東則以互助營造為主。」其餘問題均簡單帶過,隨即在記者會結束後,匆匆搭電梯離開,連名片也不願意留下,行事風格迥異於一般得標業者。

背景特殊曾拿不出財力證明遭淘汰

其實,何岳儒並非第一次參與雙子星開發案,第三次招標時,他便曾以賀川國際投資的名義參與投標,並且對外透露,賀川國際是日本森集團成員與股東投資的公司。不過,最終因為無法提出財力證明,而以出局收場。當時,更一度遭到日本森集團否認是賀川的合作業者。

而拿下雙子星開發案第一順位投資人資格的太極雙星國際開發,其實是二○一一年十二月八日才核准設立,成立至今還不到一年,實收資本額僅七千七百萬元,便拿下了台灣史上開發金額與開發規模最大的聯合開發案。

董座特殊多次為畸零地大王打官司

根據經濟部商業司公司登記資料顯示,太極雙星公司曾經易主。第一任董事長是現任親民黨副秘書長劉文雄的弟弟劉文耀,董監事還有全信建設董事長程宏道、家人程鈺婷以及趙永生。直到最近,董事長改由何岳儒擔任,程宏道與家人退出,新增加董事魏全義與監察人黃建豪。不只董監事改變,實收資本額也從三千萬元,增加到七千七百萬元,公司地址也從台北市士林區遷到松山區。

何岳儒是何許人?他的職業是律師,是「畸零地大王」寬頻房訊董事長游世一合作多年的律師。這層淵源讓外界頻頻追問游世一是否「身陷」此開發案,均遭游世一否認。

何岳儒同時也是參與第三次、第四次雙子星招商的賀川國際投資股份有限公司的董事長。目前身兼賀川國際公司、賀川國際投資公司,與太極雙星國際開發三家公司的董事長。

第三次、第四次招標被淘汰,第五次招標時,則改以去年新成立的太極雙星國際開發,並找來馬來西亞商怡保花園公司、谷中城公司組成團隊,並先行與私地主達成相當程度的默契,再加上曾經在捷運局服務過的高層人士參與團隊,甚至在簡報席間,還獲得評審之一的晶華酒店集團董事長潘思亮的青睞,當晚便答應要參與投資雙子星開發案中的飯店一環。

推動變數還沒和最大私有地主接觸

但團隊中提到的與「私地主」達成協議,是與去年才過戶完成的地主李秋明達成協議,而在地二、三十年,持有關鍵一千坪土地的三十五位私地主,何岳儒迄今未接觸。「太極雙星的人哪有跟我們接觸,連談都沒談過,」台北車站特定專用區C1私有地主權益促進會會長王小玉說。開發案若沒有私地主大力支持,無疑是為案子推動成功性,留下不確定因素。

台北雙子星此次能順利招標,早在今年三月台北市財政局局長邱大展,在台北市議會接受議員質詢的回答中就透露出玄機。邱大展說,以往招標條件對國外廠商不利,因此捷運局大幅度修改招標條件。所以此次得標廠商有日資、馬資,不禁令人懷疑,捷運局為他們量身訂做招標條件?

增資變數日資工程實力恐受質疑

根據何岳儒指出,太極雙星與賀川主要股東,是日本森家族持有的森集團的旗下企業,工程實績主要集中亞洲,包括日本的六本木之丘、上海環球金融中心開發案等,均是森集團參與規畫、興建的知名開發案,是國際間知名的開發商。

然而,這次參與的日方並非是森集團本身,而是森集團股東另外投資的公司。所以此等的大案,日本森集團在官方網站上隻字未提,馬來西亞怡保公司(IGB)在官網公開的訊息中,僅以「日方」來帶過投資成員。未來日本投資方的能力,是否能與森集團畫上等號,成為這個開發案未來增資能力的關鍵變數。

不過,組成團隊均是何岳儒一人所說,要證明太極雙星是否真的有實力能夠吃下雙子星一案,後續開發與經營才是真正挑戰。

未來考驗如何靠租金回收七百億成本

北市府推估,雙子星開發案的未來投資金額七百億至八百億元,開發的樓地板面積約十五萬八千坪,約是一○一大樓的一‧五倍,成為帶動東西軸線翻轉的重要關鍵,不過,如此龐大的面積釋出,能否全數消化,仍是一大考驗。

根據調查,北市單筆樓地板面積超過六萬坪的開發案計有三筆,分別是甫標出的雙子星開發案、世貿二館地上權案、遠雄巨蛋等,總計六年內將釋出面積超過三十一萬坪,面積相當驚人。

商仲業者表示,一般來說,空置率低,業主才有調高租金的籌碼,不過,未來六年,超過三十一萬坪釋出,失去了調漲租金的優勢。全球資產專案經理王維宏表示,接連標出的大型開發案,的確會造成北市商用不動產面積大增,消化時間也可能拉長許多。

以台北一○一大樓為例,樓地板面積約十萬八千二百坪,花了八年時間才去化近九成,今年才站上每坪四千五百元的租金水準,不過,與香港比較,仍不及四分之一。面對未來六年接連釋出的龐大商用面積,可能會讓原本已經緩漲的租金,面臨漲不上去的壓力。

向北市府承諾永續經營,強調只租不售而贏得青睞的太極雙星團隊,過去就有提不出財力證明而遭剔除資格紀錄,現在提出只租不售,等於打算靠租金回收七百億元的投資金額。如此不計較回收成本的優惠條件,恐怕才是令外界擔心台北雙子星聯合開發案到最後,會變成高鐵第二的最大隱憂。

【延伸閱讀】史上規模最大,投資金額700億元——台北雙子星聯合開發案檔案

興建投資金額:700-800億元可興建樓地板面積:預估約15.8 萬坪,約台北101的1.5倍

C1用地位置:北市市民大道、重慶北路口東側面積:3,956.09坪樓層規畫:地下4樓、地上56樓完工日期:預估2017年

D1用地位置:北市市民大道、重慶北路口西側面積:5,600.78坪樓層規畫:地下4樓、地上76樓完工日期:預估2018年

大樓特色:延伸國際機場服務,為全球第4個國家可預辦登機及行李託運的大樓規畫用途:商場、辦公室、飯店、潮流百貨、亞洲藝廊、免稅店等交通設施:高鐵、台鐵、3 條北市捷運線(松山線、淡水線、板南線)、機場捷運線、國道客運

【延伸閱讀】5年4度流標,最終由外資軍團得標!——台北雙子星招標大事紀

2008/2因備標期限僅1 個月,加上房市氛圍保守,截止日後,1封標單都沒有。2008/6希望藉由開放壽險投標,讓開發案順利標出,最終仍無人投標。2008/12原由日商台灣賀川國際公司入圍,但因無法提供財力證明,最後還是宣布流標。2009/1中華工程取得議約權,不過,因分回比例與北市府談不攏,最終破局。2012/2截標日後,共4 家廠商投標,其中1家因資格不符被淘汰,中工、億大、太極雙星等3 團隊進入決標,最終由外資太極雙星勝出,為第一順位投資人。

資料來源:北市府捷運局、各商仲


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