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黃建業又套股換樓2億銀買大埔靚舖 李華華

2010-7-27  AD





 

呢排股市好悶, 但樓市就發晒癲!日日都話有屋苑呎價創歷史新高,估唔到連舖市都旺到發紫!早排大手減持美聯(1200)嘅集團主席黃建業,當人人都以為佢睇淡股樓之際, 華華收到風,佢最近竟然出手入市喎,仲一使就使咗2.06億銀,買咗大埔廣場一個超過3萬平方呎嘅舖,實行套股換樓咁話!

消息話,黃主席啱啱買嘅大埔廣場地下5同6號舖,夾埋成3.2萬平方呎,呎價成6438蚊,喺大埔區都算新高。呢個舖位o依家由5個客租緊,包括鐳射電器、日本城同Neway卡拉OK呢啲連鎖集團,每個月收62萬租,回報成3.6厘,一啲都唔弱。

黃 主席5月尾一鋪過減持5000萬股美聯,套現近3億,o依家持股量得番5.05%,係歷來新低。不過,黃主席07年10月個時已經奉行一套「套股換樓」說 法,成為個人金句。當年佢不斷減持股票,套現嗰筆密密掃入唔少靚舖靚寫字樓,使咗成5億銀;之後樓市展開大升浪,佢08年中用1.43億賣出銅鑼灣白沙道 地舖,一年咋,就勁賺4820萬,令人又妒忌又羨慕呀!

近呢年幾樓市勁旺,黃主席反而好忍得手,入市次數5隻手指都數得晒,今次突然巨額買靚舖,唔通預示樓市會大升?不過,睇番黃主席兩次入市,都只係買舖同寫字樓,唔通又係另一樣啟示?

李華華

LiWaWa@AppleDaily.com



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工業區開發教父 密織藍綠人脈網 解密大埔美案關鍵人物潘忠豪


2012-8-13  TWM




嘉義縣大埔美案關鍵人物潘忠豪,是工業區開發教父,極盛時同時有六件開發案在手,總開發金額超過五百億元。他是什麼樣的人?為何大自總統候選人、小到村里長都收到他的捐款?

撰文‧張瀞文、林麗娟

由嘉義地檢署主導調查的嘉義縣「大埔美香草藥草生技園區」疑似官員收賄弊案,七月三十一日當天出動十三位檢察官及八位檢察事務官,大陣仗動員調查局台中市 調處、中機站、北機站、南投及彰化縣調站共約一百五十人,搜索嘉義縣政府並約談包括縣長張花冠、其女曾郁嵐、立委陳明文、經建會前副主委張景森以及春龍開 發公司負責人潘忠豪等嫌疑人、證人共六十人。

藍綠關係好 「有錢大家賺」其中最關鍵的潘忠豪在檢調訊問時,坦承曾拿約三千萬元給張花冠,約一千多萬元給陳明文等人,但指稱此為政治獻金及借款,絕非賄賂。

無獨有偶的是,潘忠豪所屬的春龍開發公司,也曾涉及台糖前董事長吳乃仁賤賣台糖台中土地案,潘忠豪今年三月還被台中地院依背信罪判刑四年,目前仍在法院二 審,現在又爆出香草藥草生技園區弊案。外界傳出,潘忠豪和嘉義縣府為了開發工程解約打官司,心生不滿轉「汙點證人」檢舉,才會讓案子爆發。

雖然潘忠豪否認自己是「汙點證人」,但他與多位綠營政治人物往來密切,格外引起矚目。

潘忠豪是什麼人?為何捲入如此多的弊案?根據與潘熟識的朋友表示,潘忠豪在朋友心目中,是個很豪爽的人,與藍、綠關係都很不錯,向來主張「有錢大家賺」。

如果有候選人或民意代表向他要求捐助「政治獻金」,他也從不吝嗇。據稱,他相當佩服清朝有名的紅頂商人胡雪巖,能夠建立如魚得水的政商關係。所以他的捐款幾乎是雨露均霑,大自總統候選人、小到村里長都有他的影子。

據了解,潘曾私下誇言中部絕大多數立委、縣市議員和村里長,都接受過他的政治獻金,可說是中部的現代胡雪巖。

早期潘忠豪與民進黨新潮流系關係匪淺,二○○四年陳水扁尋求總統連任時,潘忠豪就出馬擔任台中市競選總部的財務長,出錢又出力。而在綠營失去政權之後,他 也和藍營越走越近,出手相當大方,他的口頭禪就是「大家都是好朋友!」潘忠豪出手大方,廣交政治朋友,其實與他從事的事業有關。他的父親潘中龍是台中市早 期少數幾家的甲級營造商之一,一九七六年之前開始長期參與國內公共工程建設,搭上公共設施興建、房地產飆漲的順風車,投資獲利頗豐,留下可觀的財產。潘忠 豪的春龍公司成立於一九九七年三月,取父親及母親林春珠名字中的各一字為名,資本額三億元,潘的事業目標就是要超越父親的成就。

春龍開發目前由潘忠豪擔任總經理,母親林春珠擔任董事長,潘忠豪常與母親一起出入重要投資合作案的協商場合。潘常常對朋友說,他做生意就是奉行父母所說的「與人方便」哲學和「交朋友」的企業文化。

版圖擴張快 涉入官司也多二○○○年潘忠豪開始大舉投入工業區BOT案,七年前春龍旗下主導的工業區或休閒農場開發案多達六件,包括台中霧峰工業區、台中經貿園區(原 環隆科技園區)、彰化鹿港打鐵厝工業區、台中后里聚興工業區、彼得潘休閒農場及大埔美香草藥草生技園區,總開發金額號稱逾五百億元,堪稱工業區開發教父。

在意氣風發那幾年,潘忠豪除了位在台中市西區忠明南路上的春龍開發公司,還有大埔美開發公司、兆沅開發公司、兆沅投資公司、彼得潘休閒事業公司、金龍工程顧問公司。

其中大埔美開發公司,當時就是潘為了要取得嘉義縣政府的開發案,而特別設立的。另外,為了大埔美案,他還特別向劍湖山「挖角」,聘請原王子飯店協理曾慶欑,擔任大埔美開發總經理,展現集團進軍休閒觀光產業的企圖心。

但由於潘忠豪的版圖擴張太快,加上大環境不景氣,由環隆科技帶頭,面積高達三十八公頃的台中經貿園區首先停擺。該園區最初計畫進駐的廠商有三十餘家,投資 金額逾四百億元;但因附近居民抗議與住宅區太接近,環評無法過關,廠商也陸續退出,最後草草收場,潘的銳氣及財力大受影響。

台中經貿園區失利後,春龍又投入位於台中沙鹿大度山上的彼得潘休閒農場開發案。沙鹿地方人士透露,○三年潘忠豪提出申請開發休閒農場,名為彼得潘休閒農 場,限期四年,因面積近二十公頃,得以申請展延兩次共四年;這案子也有台中縣官員因貪汙案遭起訴,且整個案子在去年一月到期,春龍並未如計畫開發,現已遭 取消資格。

屋漏偏逢連夜雨,連霧峰工業區也讓他捲入台糖購地弊案,一件件的開發案都與官司扯上邊,讓潘忠豪的處境雪上加霜。

潘忠豪原本想靠得標的大埔美香草藥草生技園區預定地BOT案翻身,也因為不景氣,資金籌措困難,動工不到一年半就停工。最後嘉義縣政府甚至終止契約,還沒收春龍一.五億元的履約保證金。

表面上看來,過去幾年春龍事業版圖擴張猶如滾雪球,但是涉入的弊案也如同滾雪球,加上之後又遭遇金融海嘯,台中建築業界形容潘忠豪是在「苦撐」!連最近新開的一家泡沫紅茶店都結束營業,顯然身陷官司的潘忠豪,正面臨人生最大考驗!

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程序不正義、補償不合理 人民卻無力自救 大埔強拆 土地徵收淪為野蠻圈地遊戲

2013-08-05  TWM
 
 

 

打著地方發展旗號,苗栗縣政府再次出動怪手,輾過大埔居民安身立命的家園。在號稱先進國家的台灣,這種不文明的場景不斷出現,原因在於,我們的土地徵收制度實在不太文明。

撰文‧鄭閔聲

七月十八日上午,三年前鏟平農地的怪手再次開進竹南大埔,準備拆除被劃入都市計畫區內,卻堅拒拆遷的四戶民宅。當靜坐的居民學生被優勢警力架離後不久,水泥建築也在鋼鐵機具摧殘下崩毀,抗議者只能無奈地搖搖頭說,「小老百姓怎麼和政府對抗?」標榜自由民主、號稱進入先進國家之林的台灣,難道找不出更文明的方式,處理必要公共建設的土地徵收程序?

政大地政系教授徐世榮認為,與先進國家相比,台灣的土地徵收制度,至少有「公共利益遭濫用」、「程序不正義」、「補償不成比例」等三大不合理,前年修正的《土徵條例》,仍未確實導正問題。

公共利益遭濫用

住商用地大 有炒作之嫌?

已被拆除的張藥房原址,如今鋪上嶄新的柏油,一旁三年前被鏟平的農地,現在成了景觀綠地;附近不少農舍已經轉手,改掛起開發公司招牌,方圓一公里內,至少就有五間類似店面,等著收購土地改建。在這些打著「為您開啟幸福之門」口號的土地開發公司看板之間,穿雜著「家破人亡、誓死抗爭」的布條,顯得格外諷刺。這起都市計畫案,離真正的「公共利益」仍十分遙遠。

台北大學不動產與城鄉環境系副教授廖本全就認為,都市計畫區人口達成率僅六成的苗栗縣,在大埔開發案中劃定了一六五公頃的新訂都市計畫範圍,卻僅有二十八公頃是「園區事業專用區」,其餘皆為住商用地,顯然是藉發展之名,行土地開發炒作之實。

政大地政系教授陳立夫也早在二○○五年的研究中即指出,台灣向來輕率發動土地徵收,原因在於制度面欠缺嚴謹判斷,對於何謂「應有公共利益」?何謂「保障私人權益的程序」,皆無具體的判斷準則。

在美國,徵收計畫是否確實符合公益,須由法院進行最後裁決。但在台灣,前年修正的︽土徵條例︾規定,徵收私有土地的適用事業除了國防、交通、水利、教育以外,還包括「其他依法得徵收土地之事業」。徐世榮感嘆,「土地徵收在外國是天大地大的事情。但在台灣,少數人憑著抽象的『公共利益』,就能大肆徵地。」

程序有瑕疵

有爭議時中央無法介入裁判英、美、德、日等國皆規定,地方政府徵收土地之前,必須進行不同的公聽、審議程序,中央機關或司法系統,對開發計畫有最終的准駁權力。唯獨台灣,都市計畫與土地徵收由地方擬定,雖須送中央核准,但中央一向「尊重地方職權」,從前任閣揆吳敦義的白紙黑字保證,都不能維護大埔四戶原屋原地保留就可得知,中央形同放任地方各行其是。

前年修正的︽土徵條例︾雖規定,徵收土地前應舉行公聽會聽取利害關係人之意見;特定農業區經核定為重大建設須辦理徵收者,若有爭議,應舉行聽證。但由地方主辦的公聽會通常徒具形式,唯有中央舉辦聽證,並保留最後裁量權,才能節制地方濫權。

然而,行政院院長江宜樺認為,若所有土地徵收皆進行聽證,或由中央政府代辦公聽會,業務量將超出政府所能承擔範圍。也就是說,未來當人民與地方政府發生土地徵收糾紛時,法令依舊沒有提供任何「中央介入裁判」的保障。

此外,補償價格與地主實際損失不成比例,也是台灣土地徵收制度的另一大弊病,︽土徵條例︾修法前,政府皆是以遠低於市值的公告地價加四成作為收購價格。以張藥房為例,縣府補償金總額才區區二十四萬元,恰好折抵怪手代拆費用。

補償不成比例

政府以超低價取得私有土地徐世榮指出,台灣徵收土地的補償金額,比起先進國家,簡直低得不可思議。例如德國政府認為,徵收土地是對人民憲法權利的侵害,因此應給予超過土地現值的補償,德國巴伐利亞邦甚至明確規定,徵收土地時給予居民市價五倍的補償;美國政府也多採「協議價購」方式,以高於市價金額向民眾購地。

儘管行政院號稱︽土徵條例︾修法後,土地徵收已能做到「市價補償」。但仔細觀察法條後發現,新法規定地方政府應定期調查地價動態,每六個月將變化幅度提交「地價評議委員會」評定,作為徵收補償地價之依據。也就是說,地價仍是由政府評定,並非市場交易金額,且充滿人為操作空間。

區段徵收則是近年來政府徵收土地的一大利器。所謂區段徵收,指的是政府圈起一大片土地進行建設,土地被徵收的民眾,可選擇在同一區段內換領「等值」土地作為補償。

世新大學社發所助理教授蔡培慧說,區段徵收幾已成政府搶奪人民財產的工具。由於區段徵收能用抵價地代替徵收補償費,故政府不必事先支付龐大補償費,可有效降低開發成本;美其名是人民與政府合作開發,共享繁榮成果,但政府得以取得大量配餘地標售、標租、設定地上權,民眾對換領地面積、位置則毫無決定權。

以大埔徵收案來說,苗栗縣府提供的抵價地雖在同一「區段」內,許多卻是位於墳場、電塔附近的畸零地,根本無法興建住宅,但民眾只要一經同意徵收,即再無轉圜空間。

儘管江宜樺出面信心喊話,強調修正後的《土地徵收條例》內容已包含抗爭團體多數訴求,期盼未來不再有不當徵收土地的情形發生;然而,從法令仍無力約束的荒誕問題看來,民眾還是只能自求多福。

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五年折騰才等到正義 如何避免大埔案重演 學者:是著手設立土地法庭的時候了

2014-01-13  TWM  
 

 

撰文‧何欣潔

久違的冬日陽光,靜靜灑在苗栗竹南公義路與仁愛路的交叉口上,大埔「張藥房」遺址,至今仍貼滿抗爭口號標語。在媒體注目下,張藥房落水身故的主人張森文長子張元豪,靜靜地焚燒一份來自法院的判決書,告慰父親在天之靈,「判決結果是我們贏了,您安心吧!」是什麼樣的判決書,被兒子當作生死書信、鄭重燒給亡父?正是經歷五年折騰、兩條人命犧牲、引發社會無數爭議的大埔農地徵收事件。經過漫長審理,二○一四年一月三日,台中高等法院更一審宣判,由於內政部與苗栗縣政府有濫行徵收之虞、且未與地主充分協議,法院認定為違法行政處分,應予以撤銷。

判決一出,許多聲援大埔的支持者紛紛歡呼,認為是遲來的正義。但另一方面,敗訴的內政部旋即表示「其他徵收案將受影響」,主事的苗栗縣長劉政鴻也反問:「開發案都由法院決定,那台灣經濟該怎麼辦?」官、民雙方仍然各說各話,沒有太多交集。

航空城恐成下一個大埔

「大埔案反映土地制度的深層問題,老是期待一般法院像包青天主持公道,這想法不太對。」長期研究土地財政、都市更新問題的東海大學社會系副教授楊友仁表示,一紙判決恐怕無法解決相關爭議,反而讓「土地正義」與「經濟發展」形成虛假對立,「社會將付出更多成本來面對土地問題。」楊友仁的警告,並非危言聳聽。被馬英九總統視為年度「拚經濟」亮點的桃園航空城自由經濟示範區,早已升起農民抗爭大旗,也有老農呂阿雲自殺明志,拒絕徵地。

長期強力聲援大埔的台灣農村陣線認為,如果政府不願徹底改變土地徵收方式,徵收面積達三○七三公頃、抗議者高達九百多戶的桃園航空城,「就是下一個開發、人權雙輸的大埔案。」大埔悲歌如何止步?專家都一致指出,政府須下定決心,進行土地制度的深層改革。

土地徵收,原是國家進行公共建設的正當手段,在台灣卻逐漸成為暴政、地皮炒作的代名詞。就以葬送了兩條人命的「竹南科學園區大埔都市計畫區」而言,截至一三年底為止,仍只有三家廠商進駐,利用率明顯不足,電子業龍頭台積電更早已與苗栗縣政府劃清界線,公開聲明自家用地「與大埔拒絕拆遷四住戶位置毫無關聯」,其餘土地空空蕩蕩,不見實業廠商,只見地產公司插滿「農地買賣」旗幟。

英美設有專屬機構仲裁

「看到這種畫面,人民對政府的土地徵收行為已經完全喪失信任。」文化大學景觀系教授楊重信認為,解決土地徵收程序,必須雙管齊下。行政部門要謹慎為之,進行公益性、必要性、目的性評估,不得再隨意徵收;此外,司法部門也該成立土地專業法庭,處理複雜如千絲萬縷的地權相關爭議。

相較於先進國家,台灣現行土地徵收制度處理,顯得過度粗糙。美國進行土地徵收時,會審酌各項條件、反覆估價,確認徵收的必要性與補償價額。

英國則是在本土與各殖民地設立專屬的土地法庭,處理土地登記、徵收、估價、補償等相關爭議。以土地開墾、殖民歷史與台灣相近的香港而言,英國設立了專屬的土地審裁處,處理複雜的農民產權問題,對政府施政、土地利用有相當大的幫助。

楊重信表示,大埔事件帶給台灣的教訓慘重,是著手設立土地專業法庭的時候了,否則各地徵收抗爭將永無寧日,「土地問題複雜而專門,一般法官未必能夠勝任,行政部門又不被人民信任,設立專門法庭,引入地政、規畫、財稅專家參審,可以達到紛爭解決的效果。」回望大埔案五年、爭議不斷的徵收過程,之所以被評為「粗暴」、「野蠻」,關鍵正在於傷害已經釀成、法院判決才姍姍來遲。若在居民提出異議時,就能有土地專業法庭介入,引入專家證人參與,審慎評估徵收範圍、補償價額,結局是否可能不同?廠商尚未進駐、居民堅持務農的優良耕地,也許能被排除在徵收範圍之外;真正該為科學園區而徵收的土地,也能給予地主更完善的補償。拆遷戶不必奔波抗爭、付出生命代價,才在一般法庭的緩慢審理下,得到遲來的勝訴。

「社運團體主張全面廢除區段徵收,我並不完全贊成,但現行區段徵收太不尊重地主意願,也是事實。」楊重信以大埔案為例,「農民希望留在原地種田、保持原來的生活方式,都市計畫為什麼不能留一塊農業生產區給他,一定要不擇手段逼他改變、讓人走上絕路呢?」楊重信解釋,農地帶有生態保護、水源涵養、糧食安全功能,保留優質農地,也可促進都市發展。而不若大埔案,居民抗爭後才著手進行畫地還農,至今農地水路尚未建設、土中充滿礫石,根本無法耕作,「早在徵收的準備階段,就應選定土地,以維持農業生產為目的,建立良好的灌溉、排水系統,並與工業區保持一定距離,讓想務農的居民,集中換地到此處。」但這些制度配套,若不能搭配地價稅制正常化的改革,恐難竟全功。國土規畫及不動產資訊中心資深研究員華昌宜認為,地價不能如實公告,衍生地方財政收入不足、補償地價被低估、土地利用狀態扭曲,是一切土地問題亂象根源。

「無論如何,都希望我們家是最後一個悲劇,千萬不要再發生這樣的事情。」在漫長抗爭、突襲拆屋與家人生死永別之後,張藥房女主人彭秀春,提起諸多制度不公,時常這樣祈願。盼望徵收悲劇在大埔終結,連年不斷的抗爭留在過往,盤根錯節的土地制度,亟需早日大刀闊斧的改革。

 
五年 折騰 等到 正義 如何 避免 大埔 重演 學者 著手 設立 土地 法庭 時候
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一路要求業者加碼 換照前夕卻翻盤 決策拖六年 WiMAX成大埔案翻版

2013-04-12  TWM
 
 

 

一場頻譜釋照說明會,居然演變成電信業大埔案,還預告了WiMAX的終期將至,讓WiMAX業者氣到揚言聲請國賠。到底他們在吵什麼?

撰文‧何佩珊

這些年來台灣WiMAX業者就像不斷被餵食慢性毒藥,而台灣政府與中華電信、台灣大哥大、遠傳這三大電信商,則是在今年加速這個滅亡的進程。三月三十一日召開的新一波4G頻譜釋照說明會,如同宣告WiMAX進入最後四個月的退場倒數。

四月八日,一場電信之夜的聚會,成了WiMAX退場計畫的最大遊說場所,中華電信總經理石木標、台灣大哥大總經理鄭俊卿、遠傳總經理李彬都是座上賓,他們不時交頭接耳,更直接將4G頻譜再釋照的敏感話題搬上桌,對行政院副院長毛治國遊說,希望WiMAX業者退場,將頻譜讓出來。

如此一來,正值換照審查的WiMAX,等於提前被判死刑,「這與電信業的大埔案有什麼兩樣?」全球一動董事長何薇玲激動地兩手一攤。

只一味要求業者達到覆蓋率事情是這麼發生的,為了有效利用頻譜,交通部和國家通訊傳播委員會(NCC)決定將二六○○兆赫(MHz)頻譜拍售,這大刀一揮,把頻譜資源都給了採用FDD(分頻多工)技術的幾大電信商,原WiMAX業者使用的頻譜空間就只剩不到一半,還得被迫移頻。

這麼說吧,目前4G的技術主要分成兩種:一是中華電信、台灣大等業者現有技術可以銜接的FDD;另一則是WiMAX業者支持的TDD(分時多工),兩種技術在國際上各有擁護者。

只是隨著第一張WiMAX證照將在今年到期,「給了NCC很好的藉口,說要檢討二六○○兆赫的頻譜使用率,如果能把二六○○兆赫收回來重拍,對國庫是很好的收入。」知情人士透露,初步估算頻譜重拍標金將上看三百億元。

問題就在於,當年政府發照給WiMAX業者所訂下的遊戲規則是,初期建設兩年,商轉執照可使用六年;如果經NCC審核覆蓋率超過七成門檻,就能再延長執照六年。甚至,WiMAX南北業者整併,執照使用期還能從六年延長到十年。

但如今依NCC規畫,FDD頻段將佔一四○兆赫,包含威達雲端正在使用的頻譜,代表威達勢必得移頻,才能將頻譜讓出來拍賣。

「我們投資WiMAX這麼多年,到去年政府要求我們繼續投資,我們也再投了好幾億。」但現在政府態度一八○度翻轉,讓威達雲端董事長賴富源無法接受,「今年一月我們還收到NCC來函,要求我們盡快完成七○%的覆蓋率,這六年來就是一直叫我們做這件事。我們一直反映,這個(指基地台)裝完後又要拆掉(因為WiMAX技術已確定出局,未來將升級成另一款4G技術TDD-LTE),但他們就是要我們完成覆蓋率,才能進行後續的事業計畫書變,和合併換照。」對於這樣的要求,威達也認了,好不容易在三月十九日通過NCC覆蓋率七成的審議,三月二十一日竟又收到NCC召開二六○○兆赫頻段規畫說明會的通知,通知書裡面寫著,將採取新的頻譜規畫,還禁止WiMAX業者合併。

賴富源搖了搖頭,對政府的失望全寫在臉上,「二十一日那天開始,我的心情盪到谷底,我整夜睡不著覺,只想到三十多年前初創業,到今天的種種情景。」他還記得,當時他為了投資WiMAX而賣掉多筆土地,還遭到妻子大力反對,是他用數位匯流的願景說服了她,卻落得今日這等局面。

使用效率不佳 責任在政府確實,早在二○一○年英特爾宣佈退出WiMAX,WiMAX在這場無線寬頻主流標準之爭就算是輸了。所以韓國、俄羅斯、日本等國早就完成WiMAX升級轉型,但台灣政府對WiMAX升級轉型卻始終沒有積極作為,只是一味要求業者達到覆蓋率再做打算。

NCC官員表示,七○%覆蓋率只是符合換照的條件之一,若頻譜使用效率不彰,他們也可以駁回換照申請。NCC副主委虞孝成也做出解釋,因為WiMAX業者一旦合併,就可以將執照再延長十年;但WiMAX用戶數少,再佔用十年恐怕會浪費珍貴的頻譜資源,所以他們是基於這個理由不同意業者合併。

但賴富源認為,WiMAX頻譜使用效率不佳,九○%是政府的責任,如今政府卻將WiMAX業者塑造成阻擋國家發展的石頭。

對此,虞孝成直言,NCC也不是沒有考量WiMAX生存,所以才在頻譜重新規畫裡,保留了一部分給WiMAX業者升級,「這是兩方妥協下的選擇。」「NCC留下的四十兆赫頻譜,只夠讓一家業者生存,那你就該讓我們整併,而不是在頻譜重劃裡寫明不同意WiMAX業者合併。」何薇玲說。

WiMAX業者已放話不排除聲請國賠兩百億元,要政府為政策錯誤負起責任;只是一旦走到這步,頻譜重劃也將跟著凍結,對誰都沒有好處。

「現在NCC是吃了秤砣鐵了心,何薇玲與賴富源多次求見(NCC主委)石世豪都碰壁,就看得出政府的態度。」業內人士說。對此何薇玲感嘆,還記得總統馬英九說過:「中華民國不會對不起WiMAX。」言猶在耳,徒留諷刺。

電信「都更」 WiMAX業者大受衝擊──4G頻譜重劃前後差異 單位:兆赫

都更前

2565 大眾、遠傳

2595 全球一動、大同2660 威邁斯、威達雲端

都更後

2500 將供現有電信業者競標2570 WiMAX業者可競標2620 將供現有電信業者競標

 
一路 要求 業者 加碼 換照 前夕 翻盤 決策 拖六 六年 WiMAX 大埔 翻版
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大埔案第二?新竹米鄉恐變建地


2014-11-03  TCW  
 

 

今年十月,新竹縣竹北市田守喜等三位農民以稻米「桃園三號」,奪下農委會「第一屆全國名米產地冠軍賽」的冠軍獎。去年,竹北農民陳發生也以桃園三號贏得農委會「十大經典好米」大獎。

「我們這?堿O特定農業區,土質好、灌溉水源豐沛,加上用自然農法種植,種出來的米粒粒香Q飽滿。」世居竹北的田守喜說,十多年前桃園區農業改良場育成桃園三號時,他被米中淡淡的芋頭香深深吸引,是最早種植這個品種的農民,隨後越來越多農民跟進,如今竹北桃園三號已是台灣有名的在地稻米品牌。

號稱國家重大計畫擴大徵收,只是炒作開始

諷刺的是,田守喜、陳發生的農地都已被新竹縣政府納入「新訂台灣知識經濟旗艦園區特定區計畫」(簡稱台知園區計畫),面臨被徵收的危機。想到可能無田可種,田守喜感嘆:「我一直很努力種出好的米,這麼好的農地為什麼不保留下來?」

新竹縣政府以推動IC設計產業為由,二○○○年提出台知園區計畫(前身為「璞玉計畫」),位於中山高竹北交流道、北二高芎林交流道之間,並在二○○四年經行政院核定為「國家重大計畫」。新竹縣政府強調,這個計畫與交大建立產官學合作機制,串聯新竹科學園區與新竹生醫園區,預估可創造兩千億元以上的年產值、三萬五千個就業機會,帶動新竹產業升級。

不過當時行政院核定的面積只有一百四十二公頃,扣除交大研究校區三十三公頃、住商用途的國際示範村二十公頃及公共設施,真正用於產業專區的只有六十一公頃。二○○四年新竹縣政府修改計畫,徵收面積變成四百四十七公頃,增加的三百公頃並不是產業所需,而是為了住商建築用途。

這種先把農地變更成科學園區、學校,找到「公共利益」名目後,再推更大面積「特定區計畫」的手法,就跟苗栗縣大埔區段徵收一模一樣。大埔區段徵收產業用地只要二十八公頃,卻劃了一百三十六公頃。政大地政系教授徐世榮表示,這種手法一再被複製,是帶動近年來台灣土地炒作風潮的主因。

由於此案爭議過大,經過十年未開發,到了二○一一年出現重大變數。當時許多優良農地面臨開發壓力,當年五月馬總統親臨農委會主辦的「糧食安全會議」,宣示二○二○年糧食自給率將從現在的三二%提高到四○%。

九成地是特定農業區問題是產業還有需求嗎?

為了保護特定農業區,二○一一年底立法院三讀通過《土地徵收條例》修正案,明訂「特定農業區農牧用地不得徵收」,但在政治壓力下又保留一些排除條款:公用事業、或經行政院核定之重大建設所需者除外。

台知園區計畫逾九成是特定農業區,須是國家重大計畫才能徵收,經濟部工業局科長陳建堂說,雖該計畫行政院十年前已核定,但一來新竹縣政府提的徵收面積比核定版多三百公頃,二來適用新法,必須重新核定是否屬國家重大計畫。

為此,經濟部工業局邀請新竹縣政府及地主開了兩次會後,在十月十七日報請行政院重新核定。行政院表示,目前該計畫已轉交國家發展委員會審核中。

當地居民有贊成、有反對。竹北璞玉自救會副會長陳義旭表示,這根本是一個土地炒作的計畫,不同意土地被不明不白徵收。璞玉促進會發言人江順裕則說,這個計畫可以促進地方發展,絕對支持。新竹縣長辦公室主任楊文科則強調,此案十年來並無重大變更,仍屬國家重大計畫。

不過,台北大學不動產與城鄉環境系副教授廖本全認為,這個案子經過十年,社會、經濟、產業都已有重大改變,應重新檢視IC產業的需求以及競爭力。

周邊園區閒置六百公頃為何還需要再徵收農地?

另外要檢討用地的供給有沒有替代性。廖本全舉例,距離台知園區不遠處就有台元科技園區,經營十年才蓋了六公頃,還閒置三十四公頃。鄰近地區還有科技部的生醫園區三十八公頃都空著,此外,二林園區空地六百多公頃,都足夠台知園區使用,為何還需要新增徵收農地?

更重要的是,依農委會估算,要達到馬總統的糧食自給率宣示,需要保留七十四到八十一萬公頃農地,目前台灣的特定農業區農牧用地只有二十七萬公頃,遠遠不足,廖本全認為,特定農業區連一公頃都不應該開後門。

廖本全建議,國家重大計畫的認定程序,應該被重新審視,不應僅由政府機關單方決定。依照行政程序法應該舉行聽證會,廣邀各界參與,藉由公開的聽證程序,檢視政府重大計畫的審核標準,才能避免引發後續不必要的衝突與爭議。

【延伸閱讀】大埔案徵地手法,被新竹「複製」——台知園區與大埔區段徵收案對照

●台知園區推動縣市:新竹縣徵收方式相同:先提出產業園區計畫,再擴大周邊特定區計畫產業所需面積:142公頃實際提出區段徵收面積:447公頃(增逾2倍)徵收進度:由國發會審核中

●大埔區段徵收推動縣市:苗栗縣徵收方式相同:先提出產業園區計畫,再擴大周邊特定區計畫產業所需面積:28公頃實際提出區段徵收面積:136公頃(增近4倍)徵收進度:已完成徵收

整理:朱淑娟

 
大埔 案第 第二 新竹 米鄉 鄉恐 恐變 建地
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置大埔新盤勢貴絕新界 擬上半年推 呎價料逾 2萬

1 : GS(14)@2011-01-22 01:35:04

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=14892457
【本報訊】新界百億地王的大埔白石角臨海地皮,為今年矚目新盤之一。發展財團銳意將項目打造成新界最貴豪宅,造價挑戰新界區紀錄。牽頭發展商信置( 083)昨表示,白石角項目定名 Providence Bay,首期 482伙最快上半年推售。目前新界最貴洋房呎價 2.13萬元,最貴分層單位呎價 2.3萬元。
記者:朱連峰、湯家明

業內人士指,該盤屬近年少數臨海低密度豪宅群,隨着市場資金充裕,除本地買家外,相信海外及內地客成目標客源。
前臨吐露港的白石角地皮,為近年一手市場罕有具規模臨海住宅地,區內五幅地皮先後由信置、南豐發展、嘉華國際( 173)及永泰地產( 369)組成的財團,在 07及 09年合共約 205.6億元購入,提供約 2000伙住宅,為未來一手市場大型豪宅項目。其中, B地盤於 07年以樓面呎價 6368元投得,打破新界區地皮紀錄。
攻大單位 下月內地路演

信和置業營業部總經理田兆源表示,白石角整個項目定名 Providence Bay,第一期( B地盤)最快上半年推出。配合推售,最快下月新春後在內地及海外展開全球性路演。首期共 482伙,全為逾 1000方呎大單位,包括 7間洋房。白石角 A至 C的三個地盤,發展商去年已申請預售, 3項目申建單位涉 1235伙。
2 : passport(1491)@2011-01-22 19:03:16

1樓提及
http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20110121&sec_id=15307&art_id=14892457
【本報訊】新界百億地王的大埔白石角臨海地皮,為今年矚目新盤之一。發展財團銳意將項目打造成新界最貴豪宅,造價挑戰新界區紀錄。牽頭發展商信置( 083)昨表示,白石角項目定名 Providence Bay,首期 482伙最快上半年推售。目前新界最貴洋房呎價 2.13萬元,最貴分層單位呎價 2.3萬元。
記者:朱連峰、湯家明

業內人士指,該盤屬近年少數臨海低密度豪宅群,隨着市場資金充裕,除本地買家外,相信海外及內地客成目標客源。
前臨吐露港的白石角地皮,為近年一手市場罕有具規模臨海住宅地,區內五幅地皮先後由信置、南豐發展、嘉華國際( 173)及永泰地產( 369)組成的財團,在 07及 09年合共約 205.6億元購入,提供約 2000伙住宅,為未來一手市場大型豪宅項目。其中, B地盤於 07年以樓面呎價 6368元投得,打破新界區地皮紀錄。
攻大單位 下月內地路演

信和置業營業部總經理田兆源表示,白石角整個項目定名 Providence Bay,第一期( B地盤)最快上半年推出。配合推售,最快下月新春後在內地及海外展開全球性路演。首期共 482伙,全為逾 1000方呎大單位,包括 7間洋房。白石角 A至 C的三個地盤,發展商去年已申請預售, 3項目申建單位涉 1235伙。
呢度唔洗林啦
一定係超貴
2萬起標
沿海豪宅
3 : GS(14)@2011-01-22 20:11:46

好貴
大埔 新盤 盤勢 勢貴 貴絕 新界 上半年 上半 呎價 價料 料逾
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=272665

白日脅婦㩒機 昨大埔墟被捕

1 : GS(14)@2011-01-25 22:56:54

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=14904885

【本報訊】一名失業漢上周二光天化日下在大埔太和邨截劫女子後,竟脅持她往附近商場銀行櫃員機提款,此猖狂劫案驚動全邨,居民人心惶惶;警方連日翻看邨內各幢大廈閉路電視錄影帶,懷疑疑犯原來是同邨街坊。警方經鎖定其身份後展開監視,至昨晨終將疑犯拘捕,當時他身穿當日犯案衣服,現正追查他與其他同類劫案是否有關。記者:李旭基
白日 脅婦 大埔 被捕
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=272747

恒地大埔比華利山 3日套 12億

1 : GS(14)@2011-05-10 15:42:42

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20110509&sec_id=15307&art_id=15236549恒地繼早前減價 3%至 5%促銷大圍名家匯,並送釐印費及車位清貨後,減價攻勢蔓延至大埔洋房。除早前拆售區內收租多年的淺月灣 2期後,並減價催谷比華利山別墅,上周五首日已賣約 10幢,而過去周末日,銷情明顯加快,兩天再賣逾 60幢洋房,為去年 10月新地( 016)開賣上水天巒後,新界區一手銷量最多的洋房。
2 : 龍生(798)@2011-05-12 18:36:59

這就叫做追落後了, 哈哈

升左咁多都仲要減價先賣得出, 位置真的決定了一切
3 : GS(14)@2011-05-12 21:34:34

我父話這兒位置笑死人
4 : 龍生(798)@2011-05-12 22:36:45

魚排隔離, 水泥廠對面, 山卡啦到極點
改個名, 叫比華利山, 問你死未
5 : idsdown(1658)@2011-05-14 14:21:03

就係咁多不足至改個好名, 如果唔係真係鬼買都似
6 : 龍生(798)@2011-05-14 23:03:30

個陣仲借埋俾電視劇取景, 都賣剩咁多, 可見水魚真的不多

現不加價, 其實己經係賣平好多好多了
大埔 比華 華利 利山 日套 12
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=274264

1984 年紅雞大埔中心廣告

1 : GS(14)@2011-12-25 21:05:52

好平實
2 : 200(9285)@2011-12-25 21:38:45

現在?
3 : 龍生(798)@2011-12-26 16:07:05

由頭到尾都無見過層樓....咩料呀....
4 : GS(14)@2011-12-26 16:08:02

巨富之城前面是村屋,後面是火車站,附近是街市...
5 : Ben(10970)@2011-12-26 18:47:10

4樓提及
巨富之城前面是村屋,後面是火車站,附近是街市...

果然係盛世之選…
6 : Ben(10970)@2011-12-26 19:07:46

1樓提及
好平實


試下貼…
7 : Ben(10970)@2011-12-26 19:11:16

仲有500呎添…
8 : 游浪潮(3792)@2011-12-27 09:45:56

話明係盛世嘛,仲要係鉅富之選,就梗係身世有返幾千個果 d 玩架啦﹗大家睇到部車仲唔明?

無影過層樓,係要講俾大家聽,樓既野,有即是無,無即是有,同佛家講既色即是空,空即是色果種高既意境

呢家人地係賣情感賣 feel,拿,大拿拿幾百個,賣既係 feel 黎

賣樓既野,30% 賣發水,30% 賣廣告,剩得 40% 先係實際要既野囉
9 : GS(14)@2011-12-27 11:51:41

5樓提及
4樓提及
巨富之城前面是村屋,後面是火車站,附近是街市...

果然係盛世之選…



見到殼王間公司起,唔好搞我
10 : GS(14)@2011-12-27 11:53:21

原來好多年前都是咁
11 : GS(14)@2011-12-27 11:54:45

相對紅雞及四叔差好遠
12 : 游浪潮(3792)@2011-12-27 11:56:01

都算賣 feel,但假唔晒

果邊又真係臨風望海喎,唔好講深井,蝴蝶灣都真係有人釣魚架﹗
13 : GS(14)@2011-12-27 11:57:15

12樓提及
都算賣 feel,但假唔晒

果邊又真係臨風望海喎,唔好講深井,蝴蝶灣都真係有人釣魚架﹗


不過交通有點不便...但是你睇埋紅雞,人地內部都畀你睇一睇
14 : 200(9285)@2011-12-27 21:48:15

紅雞地產以心建家
1984 年紅 紅雞 大埔 中心 廣告
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=277027

大埔社山村農地 擬建267獨立屋

1 : GS(14)@2013-05-13 23:13:36

http://www.hket.com/eti/article/ ... 09-028324?ref=ak8fs








3大環團表示有保留,憂城規會開綠燈容許建屋會助長先破壞後發展。恒地強調倒泥事件在公司購入地皮前發生。

恒地:倒泥事件 購地前發生

恒地發言人表示,不贊成先破壞後發展,有關倒泥事件是恒地購入地皮前發生,與恒地無關,恒地反而要花人力物力清理泥頭;又指恒地有規劃地發展該處,有利緩減附近村屋發展對社山一帶的環境影響。

社山村住宅項目,由恒地和會德豐(00020)合作發展,恒地佔77%業權。有關發展佔地19.5公頃,其中6成半用作住宅,興建不多於267幢不高於3層的獨立屋;其餘3成半則作「生態提升區」,包括蝴蝶園、蜻蜓湖和有機農莊。

恒地已向城規會提交申請由農地改為「其他指定用途」,註明為「綜合發展區,包括改善生態環境區」。

活躍農地 部分變有機農莊

恒地發展部環境及生態事務經理黃倫昌稱,發展計劃有兩成地皮,即4公頃為活躍農地,其中少於1公頃將成為有機農莊,相信能滿足需要,並提升區內生態。他又引述顧問指,發展地段生態不高,但基於環團的憂慮,會再確認有否優質農地將因為發展而受不同程度的破壞。

恒地近日已就發展計劃徵詢環團意見。但3大環團均有保留。長春社高級公共事務經理李少文表示,不是反對發展,但批評發展商「賺到盡」,因9年前填泥範圍僅5公頃,現時的建屋面積卻達12.6公頃,高出1倍多。

綠色力量科學及自然護理總監鄭睦奇則擔心,社山村屬船灣淡水湖的集水區,農地對環境有一定作用,減少農地會影響集水區的功能,因而令地下水和河流量下降,和增加水源污染。

世界自然基金會香港分會環境保護經理梁士倫亦對計劃有保留,認為發展規模太大,加上背靠風水林,憂發展會影響附近生態環境。

規劃署指過去5年,城規會並未收到就社山村及其鄰近地方作低密度住宅的規劃申請,大埔地政處亦未接獲有關發展申請。水務署表示,每個發展計劃可能引致在集水區的污染風險程度有所不同,所以須作個別考慮。

撰文:李安琪
2 : greatsoup38(830)@2013-05-14 00:29:31

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130513/news/ec_goo1.htm

大埔社山村倒泥地點近八成農地業權由恆基購入,發展商稍後會向城規會申請更改土地用途,發展低密度洋房。恆基表示會先移除部分泥頭才建屋。(郭慶輝攝)




【明報專訊】大埔社山村9年前大規模倒泥事件有新進展,在新界擁有最多農地的恆基地產收購了該村一帶近八成農地,即將伙拍會德豐,向城規會申請將19.5公頃農地更改土地用途,用作興建267間洋房,住宅佔整體項目面積約三分之二,餘下三分之一土地以生態包裝,闢作有機農耕及生態走廊等,成為私人後花園,料2019年完工。長春社批評發展規模太大,指發展商以當地大部分土地已受破壞為理由提出申請,是為了增加項目獲批機會。恆基反駁指倒泥事件與該集團無關。

環團質疑大部分為未破壞農地

記者於04年曾到社山村採訪上述倒泥事件,事隔9年,當日情境仍歷歷在目,多部泥頭車在日間進入村內倒泥,原本綠油油的菜田頃刻掩在建築廢料下;記者上週二隨長春社人員前往同一地點,發現當日堆至電線杆高度的泥頭上,已遭野草覆蓋,成為綠色的小山丘。

恆基早前就社山村項目與多個環團會面,當中長春社公共事務經理李少文引述,他在會上多番追問下,恆基才願意透露,項目涉及地皮之中,有5公頃遭倒泥,換言之僅佔整體項目四分之一,餘下仍有15公頃農地,部分仍有人耕作。根據恆基向環團披露的文件,指當地持續城市化,全面規劃該區土地用途,將更有效保護現有土地,該項目當中6.9公頃土地將劃為提升生態地點,與建議劃為綠色走廊的社山路地連接地來。

據恆基提交建議,項目地盤面積19.5公頃,較維園略大,住宅數目267間,佔地範圍12.6公頃,每間洋房有3層,已包括地下停車位。李少文指出,恆基所建議的住宅範圍,大部分是未被破壞的農地,除非恆基願意大幅縮減發展規模,否則城規會不應批准發展。

他說,事件雖沒證據顯示發展項目與9年前的倒泥活動有任何關係,但不排除恆基在新界囤積的農地,包括建議捐予政府的地皮,部分屬於先破壞,後建設的「不義之地」,認為政府應逐一審視農地過去的狀才決定是否接受,否則只會給予外界信息,政府間接同意發展商在新界囤積農地。

恆基﹕與倒泥無關

恆基發言人強調與倒泥事件無關,又指社山村一帶的農地多年來受發展威脅,缺乏規劃,恆基提出較全面規劃項目,利用現有土地資源,將當中約三分之一土地劃為生態地帶,例如蝴蝶園、有機農耕等,適當保護當地環境。恆基又指發展規劃不算大,稍後會按城規程序向公眾諮詢,聽取意見。
大埔 山村 農地 擬建 267 獨立
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信和急賣樓 世盃月兩盤齊發 大埔逸瓏灣日內開價 首批110伙

1 : GS(14)@2014-06-12 14:46:18

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140612/news/ea_eaa1.htm


【明報專訊】世界盃今晚開鑼,與此同時,新盤大戰亦一觸即發。今年迄今未有開售全新樓盤的信置(0083),旗下大埔逸瓏灣及大角嘴奧朗‧御,將同期推售,共涉約1200伙,其中逸瓏灣周二晚剛獲批預售及上載樓書後,今天將對外開放設於奧運站的示範單位,並隨時公布首推110伙售價;至於與市建局合作的奧朗‧御,亦擬短期內公布首批重推50伙的價單。另西九焦點新盤柯士甸站GRAND AUSTIN今日向傳媒開放示範單位,顯示這兩個分別位處新界和九龍的豪宅,將短兵相接。


雖然白石角科進路地皮3月流標,加上上月政府僅以每方呎樓面地價3300元批出毗鄰地,惟這些負面消息並未影響逸瓏灣銷售部署。信置營業部聯席董事田兆源指出,逸瓏灣早於去年3月申請預售,如今是按既定部署推出,加上現時市場氣氛良好,強調不需急散貨。

田表示,現階段只會推出逸瓏灣I;此期由18幢高座和中密度大廈、7幢洋房組成,單位總數546伙,樓花期15個月,分層單位實呎597至2003方呎,當中近75%屬3、4房大戶,另加小量1房複式和2房單位;洋房面積則由3021到3639方呎。以逸瓏灣I涉546伙計,田表示首推涉約110伙;同系以256至322方呎細單位作主打的奧朗‧御,短期亦擬開價,意味兩盤有機會同期開售。

銷監局提醒:園景地非永久

一手銷售監管局亦關注該盤開售,昨晚發聲明指出,逸瓏灣I、II雖然在物業名稱、住宅大廈座號編序,以至外觀設計等,看似屬分兩期發展的單一屋苑,但實質卻是兩個不同發展項目;局方提醒準買家,該兩個項目的小業主,日後雖可互用公用設施(如會所等)、停車位及行人專區,惟須共同承擔有關設施的建築工程、管理和維修費等;局方並提醒,逸瓏灣I、II現用作園景的短期租約用地,相關地段亦非永久用作園景。

另會德豐地產常務董事黃光耀指出,由於GRAND AUSTIN位置較去年底推出的The Austin更優越,預料價錢有一定上調空間。新地(0016)副董事總經理雷霆稱,青龍頭海瀧珀已上載銷售安排,全數4幢洋房周日發售。

麥花臣匯再錄3伙撻訂

至於上月底開售的九建(0034)旺角麥花臣匯再有3伙撻訂,相關單位原售價803萬至1384萬元,估計被買家被殺訂5%,即被殺訂金40萬至69萬餘元;令樓盤撻訂單位增至4伙。

明報記者 林可為、林尚民
信和 急賣 賣樓 世盃 盃月 月兩 兩盤 齊發 大埔 逸瓏 瓏灣 灣日 日內 開價 首批 110
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大埔嵐山177呎戶 新界最細 每呎萬元計 料低於200萬可上車

1 : GS(14)@2014-07-11 16:11:40

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140711/news/ea_eaa1.htm






【明報專訊】長實(0001)荃灣環宇海灣累售逾1540伙後,部署本月接力推出的大埔鳳園嵐山I期,雖然以3房單位作主打,但最吸引市場目光的卻是為數196個、分佈屋苑全部6幢大廈的開放式單位,佔屋苑單位總數1071伙近18%,為新界區新盤中最細的單位類型,實用面積只由177方呎起,與坊間一般小型酒店房無異。雖然區內未有同類單位可作參考,但以鄰近淺月灣洋房實呎約1萬元計,該類開放式單位入場費有機會低於200萬元,預料可搶佔上車客和投資客兩大客源。


長實地產投資董事劉啟文表示,嵐山I期最快下周公布開價,並且對外開放4個示範單位。隨嵐山I期上載樓書,過往一直未有披露具體資料的開放式單位,終正式曝光。資料顯示,嵐山I期的開放式單位可分成三款,最細一款實用面積僅177方呎,另有面積略大的180方呎、以及194至196方呎。三款開放式戶單位,均設有13至19方呎窗台位,但卻未如其他標準2至4房般設有露台和工作平台;由於內籠袖珍,相信只適合單身貴族居住。





最快下周開價

近年長實多個新盤,包括馬鞍山天宇海、九龍塘堡及荔枝角一號西九龍,均有別致的圖則設計;是次嵐山的開放式戶面積則為新界新盤單位最細。目前市場上提供最細單位的新盤,為恒地(0012)去年9月推出九龍城曉薈的166方呎開放式戶。

新界對上一個提供開放式迷你戶的大型新盤,為新世界(0017)去年8月開售的元朗溱柏,實用272至314方呎單位。是次嵐山提供的開放式戶,分佈於第3、5、6、9座H室;第6、7、8、9座A室;以及7座D室。

只送冷氣機抽氣扇

與坊間很多同類全新開放式單位不同的是,嵐山I期除第6、9座部分開放式單位採用無火煮食的備餐間外,其餘大部分都屬設有梗牆作間隔的正規廚房。不過按樓書顯示,開放式單位只隨樓附送冷氣機和抽氣扇,但未有顯示附送雪櫃、煮食爐及洗衣機等配套設備。此外,全部開放式單位的浴室皆裝設浴缸,非如坊間一般開放式戶般只設淋浴間。

開放戶可打通相鄰單位

景觀方面,嵐山I期開放式單位以鳳園一帶山景、或會所園林為主,與其他標準單位相若。不過,第3、5座H室、以及第7、8座A室,大廳窗戶前臨毗鄰兩個單位的天井位,估計室內採光度會略受影響。此外,可留意的是,各款開放式單位與毗鄰的3房單位,並非由主力結構牆作分隔,意味買家如連環購入一個3房戶及毗鄰的開放式單位,有機會打通成為4房大單位。

明報記者 林可為、林尚民
2 : GS(14)@2014-07-11 16:12:24

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140711/news/ea_eaa2.htm


【明報專訊】實用面積百多呎之蚊型樓,過往主要出現在市區,不過,今次卻出現在長實(0001)的大埔鳳園嵐山I期,有測量師指出,由於現時本港樓價水平高,發展商唯有把單位愈建愈細,以較低的總價吸引買家入市,既可保銷情之餘,亦可以較高之呎價賣樓。


測量師學會高級副會長何鉅業表示,無論市區或新界,現時新盤最重要是銀碼廉,本港樓價水平高企,並非人人可以負擔得起,但現時市場以用家主導,且不少為新家庭或年輕單身人士,他們的負擔能力不高,發展商唯有推出蚊型戶,以較低的銀碼吸引買家。





蚊型戶蔓延新界 料成趨勢

他續稱,新界區過往主要以呎價平作賣點,但由於近年新界區新盤呎價已累升不小,區內細單位已由過往的600、700方呎,縮細至400多方呎,現再出現實用百多方呎的開放式單位,蚊型單位蔓延至新界區,已是市場的趨勢。

事實上,近年細單位受市場追捧程度高,有發展商亦臨時把大單位改成細單位,如新地(0016)大圍香粉寮項目,近期便向城規會申請將可建單位由816個大增62% 、至1325個,每伙平均面積則由688方呎,縮細38%至424方呎,申請文件指是因應最新市場需要,調整單位數目及比例。

何又指出,若發展商以較高之呎價推出大單位,對銀碼的影響較為明顯,客戶的承受能力有限,相反,若是推出實用百多呎之細單位,即使呎價貴,對銀碼的影響不會太大,市場仍會有一定買家捧場。
大埔 嵐山 177 呎戶 新界 最細 每呎 呎萬 萬元 元計 低於 200 萬可 上車
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=284822

大埔白石角地估值29億

1 : GS(14)@2015-02-23 14:48:19





【本報訊】大埔白石角科進路與博研路交界住宅地本周五截標,成為羊年首幅截標官地。對比起同區已批出的項目,靚海景欠奉,測量師估計,每平方呎樓面地價約三千至三千二百元左右,應低於鷹君(041)去年中奪得的同區海景地(三千三百元)。地皮原是用作科學園擴建用地的一部份,月前在爭議聲中獲通過改劃作住宅,該幅地皮位於科進路與博研路交界,佔地約二十五萬方呎,最高可建樓面逾九十萬方呎,地積比率約三點六倍,估計最少可提供逾千伙單位。據賣地章程顯示,地皮將來可與其東面的住宅用地合併發展,能夠共用康樂設施及停車設施,以取得協同效應。



樓面呎價最高3,200元

項目毗鄰是天賦海灣第二期,前方是逸瓏灣I&II,至今仍有數以百計的一手貨尾未沽出,而且是次招標地皮靠近吐露港公路,位置較遠離海邊,落成後要極高層單位才有海景,遜於去年已售的同區兩幅住宅地。業界估計,此地成交價約二十七億至二十九億元,即每呎樓面地價約三千至三千二百元。翻查資料,鷹君去年五月以破區內底價、每呎樓面地價三千三百元奪區內科研路地皮,而去年初曾流標的科進路項目,亦於去年底由億京以約二十五億元奪得,每呎樓面地價約三千五百五十二元。兩地享全海景。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150223/19051303
大埔 石角 估值 29
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最大:大埔地面積43萬呎

1 : GS(14)@2015-04-07 23:58:54

大埔區成為政府增供應的重鎮,在本財年新增住宅用地當中,以大埔荔枝山山塘路土地規模最大,可建樓面肯定超過100萬方呎,可建近1,800伙,料成為大財團或紅色資本的囊中物。




可建單位近1,800伙

業內人士指,該地皮料會吸引大型發展商參與入標爭建成為一個指標性項目,估計每方呎樓面地價約4,000至4,500元,項目估值最高近50億元。資料顯示,項目前身為「綠化地帶」,是政府45幅正在改劃或已改劃地皮之一,早前獲城規會同意通過,料可於下半財年推出。項目規模為今年賣地表中面積最大,地皮面積約43萬方呎,估計可建樓面約115萬方呎,料可建1,780個住宅單位。不過,由於現時地皮屬於斜坡及樹林,發展難度較高,成本自然亦會較高,總投資額肯定隨時超過100億元,對中小型發展商而言比較吃力,有力參戰的離不開大財團或紅色資本,相信招標反應不會太熱烈。同區二手方面,鄰近的盈峰翠邸向來交投不多,最新實用呎價9,000元左右,大埔寶馬山花園實用呎價則約一萬元。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150407/19103211
最大 大埔 面積 43 萬呎
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豪宅劈價 寶翠園減100萬售出大埔皇宮屋蝕讓拍賣無人吼

1 : GS(14)@2015-09-25 01:13:45

【本報訊】貴價豪宅現壓力,大埔比華利山別墅「皇宮屋」半個月內降價1,200萬元、以9,300萬元蝕讓拍賣,依然無買家承接。西半山寶翠園三房戶,更要劈價100萬元始售出。有報告指出,截至9月15日,全港二手中小型單位售價升幅放緩,第三季僅升2.5%,較上一季收窄。記者:程俊華



比華利山別墅溫莎道雙號屋「皇宮屋」,實用5,795方呎,另有1,391呎花園,連6個車位,兩周前曾以底價1.05億元拍賣,惟反應冷淡。昨日捲土重來,將底價勁減1,200萬元或11%,至9,300萬元再拍賣,但依然無買家出價承接,繼續流拍。洋房業主為內地客,2011年以1.05億元向恒地(012)購入,慘蝕仍乏人問津。拍賣會同場有28項物業拍賣,包括10項住宅,全部未能售出。豪宅繼續劈價,中原黃新利透露,西半山寶翠園5座高層A室,實用1,114方呎三房海景戶,業主8月時放盤,叫價2,500萬元,最終與買家議價後,願減100萬元以2,400萬元易手,呎價21,544元。原業主於2002年以799萬元買入,持貨13年獲利1,601萬元,升值逾2倍。



卓爾居逆市創新高價

豪宅業主投降,但中價樓繼續創新高。中原鄺家進表示,屯門卓爾居5座頂層F室三房戶,實用713方呎連天台,以848萬元新高價沽出,呎價11,893元,樓價及呎價均創屋苑新高。將軍澳新都城1期6座高層G室,實用364方呎,以570萬元成交,呎價15,659元,呎價創屋苑新高。



中小型單位升勢放緩

祥益謝利官表示,有區內投資客即睇即買天水圍嘉湖山莊麗湖居5座高層C室,實用546方呎,原業主以市價406.8萬元放盤不足兩小時便速獲承接,呎價7,451元,買家須繳付約19.36萬元雙倍印花稅。此外,中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,中小型單位售價續見攀升,但第三季的升幅已明顯全面放緩。截至9月15日,全港二手私人住宅的中小型單位售價持續上升,第三季升2.5%,但升幅明顯收窄,較第二季的6.3%及第一季的6%放緩。早前股市大跌,市場觀望氣氛濃厚,加上經濟前景未明,息口維持不變,令二手成交膠着,以致樓價欠缺上升動力,預期第四季樓價繼續窄幅徘徊。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150924/19306951
豪宅 劈價 翠園 100 售出 大埔 皇宮 屋蝕 蝕讓 拍賣 無人
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大埔荔枝山地皮招標

1 : GS(14)@2015-10-11 01:39:09

【本報訊】政府繼續出售受司法覆核挑戰的地皮,地政總署公佈,大埔荔枝山山塘路地皮將於本月16日開始招標,截標日期為11月27日。



料可建1,800伙

地皮位於盈峰翠邸對面,地盤面積約為40.58萬方呎,指定作私人住宅用途,最高可建樓面面積為115.28萬方呎,料可建約1,800伙。上址於今年5月被香港教育學院學生入稟高院申請司法覆核,但發展局局長陳茂波上周指,局方未收到法庭是否批准的資料,強調已通過行政會議及城規會,在有法理基礎下推地。由於地皮為本季賣地計劃中規模最大地皮,故急不及待推出。地皮估值約46.11億至66.86億元,每方呎樓面地價4,000至5,800元。中原地產測量師黎堅輝表示,政府於公佈新一季賣地計劃後不久便推出規模最大的山塘路地皮招標,顯示政府積極增加供應的決心,未有受到近期樓市轉弱影響,相信短期樓市靜局未會對長遠供應造成打擊。此外,金利來(533)申請活化總部沙田小瀝源金利來集團中心,將工業用途改為辦公室、食肆、商店及服務行業,物業總樓面約30.14萬方呎。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151010/19327837
大埔 荔枝 山地 招標
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投資者掃大埔六車位

1 : GS(14)@2015-10-16 01:43:33

【本報訊】辣招鎖死住宅,銀碼細細的車位成為投資者的目標。年初至今已有5個停車場拆售,最近更有兩個停車場同期銷售,均錄得大手成交,其中,大埔翠屏花園獲投資者連掃6個車位,涉資大約570萬元,平均每個車位約95萬元,回報率大約5厘。美聯旺舖的營業董事鮑昌華表示,資深投資者蔡伯能今年初斥5,200萬元向恒地(012)買入的大埔翠屏花園停車場本周開始拆售96個車位。截至昨日,累沽逾60個,其中錄大手成交,獲一組買家一口氣買入6個車位,涉資約570萬元,平均每個車位售價95萬元。賣家提供一年保證租金回報5厘。目前該停車場附近車位市值月租約4,000元,以此推算,料租金回報率亦有5厘。他補充,翠屏花園周邊有多個屋苑,其中八號花園及昌運中心已約有60位車主輪候月租車位,反映區內車位供不應求。此外,資深投資者廖偉麟亦同時拆售鰂魚涌英皇道御皇臺共49個車位。美聯商業區域營業董事麥世強表示,該停車場暫沽約12個車位,其中獲投資者連掃4個車位,涉資760萬元,平均每個車位作價190萬元。目前該停車場車位月租5,600元,以最近成交價190萬元推算,租金回報率3.5厘。若全數沽出,料套現近1億元。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151015/19333712
投資者 投資 大埔 車位
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大埔車位破頂價賣209萬

1 : GS(14)@2016-01-22 16:04:44

【本報訊】股樓齊冧,工商車位照拆照賣。資深投資者蔡伯能持有大埔寶湖花園停車場120個車位,昨首日開賣,沽出超過30個車位,其中一個貨車車位以209萬元沽出,打破去年年底大埔廣場208萬元車位紀錄,創大埔區車位新高。是次車位創新高,相信與能容納至少3架私家車位有關。



石門商場收票超購8倍

另資深投資者蔡志忠等人持有沙田石門商場OK Mall昨日加推15個單位,主要為飲食舖,實用面積由約100方呎至約300方呎,入場費由250萬元起。由於項目加推,原定本周末開售將順延至下周。項目首批連加推共111個舖位,截至目前累收約1,000票,超額認購8倍。此外,美聯工商助理營業董事陳德安表示,火炭富騰工業中心拆售項目iPlanet獲一組客人一口氣掃入7伙,涉資合共約770萬元,每個單位面積約100方呎,首兩年獲賣家提供兩年租金回報。目前尚餘16個單位,實用面積由約100方呎至約200方呎,定價由122萬元至252萬元,實用呎價由約1.16萬元至約1.23萬元。項目累售約77伙,銷售率逾八成。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160122/19462038
大埔 車位 破頂 頂價 價賣 209
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大埔地估值調低兩成

1 : GS(14)@2016-02-04 17:22:01

【業界看淡】昨日市區地以新界區價錢批出,令業界更看淡明日截標的大埔地皮估值。受官司困擾的大埔荔枝山山塘路地皮,由早前預計每呎樓面地價4,000元調低800元或20%至3,200元,地價總值減至約37億元。



地價料降至37億

事實上,地皮早前被教院學生入稟尋求司法覆核,政府日前亦再發出補充資料提醒潛在買家,表明不承擔任何因法律程序所招致的任何損失,且如要延長土地發展完成期限,則要被徵收補價。中原地產測量師張競達表示,早前有元朗地皮流標,同時,地皮剪裁亦有一定困難,料發展商對入標態度會傾向保守,估值由早前預計每呎樓面地價4,000元調低800元或20%至3,200元,地價約36.89億元。另美聯測量師行董事林子彬表示,項目受司法覆核影響,投資風險較高,而且受到近日市況轉差影響,地皮估值較去年9月底估計調低約半成至約43.8億元。最新估計每呎樓面地價約3,800元。資料顯示,地皮面積約40.57萬方呎,最高可建樓面約115.28萬方呎,料提供近1,800伙。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160204/19478467
大埔 估值 調低 兩成
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