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吉利收购沃尔沃 惊心动魄800天

http://www.yicai.com/news/2010/09/405606.html

2010年春节期间,洛希尔大中华区总裁俞丽萍并没有休息好。早晨,她总是要被吉利汽车董事长李书福的电话打 搅。俞丽萍清楚地记得,2月13日(除夕),李书福是18点半打来电话,正值年夜饭,一直讨论到20点半;2月14日(初一),李书福早晨8点又打来电 话,“我想这个人是不是疯了,过年也要操心工作的事。”

李书福当时对俞丽萍表示,他想给福特的CFO路易斯·布斯写封信,沟通收购沃尔沃项目中遇到的一些困难,主要是融资问题。

从2008年1月18日,李书福在底特律车展上第一次与布斯相见,表达收购沃尔沃的正式意愿,到2010年3月28日双方签订并购协议,整个交易历 经800天,类似上述细节的小“插曲”几乎没有间断过,作为这场并购的“顾问”,洛希尔以及俞丽萍与李书福和吉利一起,经历了惊心动魄的800天。

1 锁定沃尔沃

从2008年初洛希尔开始参与吉利收购沃尔沃,交易中的险情就屡屡发生,人才储备不够、不断有竞争对手来“搅局”、融资频频出现困难,以及知识产权 问题遇到障碍等。但李书福总是逢凶化吉,绝处逢生。“它好像一个溜溜球,每次都已经到最底部,快碰到地了,却又起来了。”俞丽萍对《第一财经日报》表示。

2010年8月2日,李书福和他的团队在伦敦举行了沃尔沃轿车并购项目的交割仪式,宣告这项旷日持久的收购终于取得阶段性胜利。

洛希尔与李书福的接触始于2007年,大中华区的团队初次访问李书福,向其推荐了诸如沃尔沃、萨博等多个可供关注的收购项目。李书福的回答令洛希尔方面印象深刻:“沃尔沃是首选,我已经关注沃尔沃很久了。”

李书福第一次表露收购沃尔沃的想法是在2002年,他在一次内部会议上表达了这个想法,但是一位接近李书福的人称,董事长总有很多想法,当时吉利还 很小,没人把这番豪言壮语当真。是金融危机和不断走低的美国汽车业,给了李书福机会,2007年初,穆拉利从波音来到福特担任CEO,随即提出了“One Ford”的战略,决定出售旗下包括沃尔沃在内的多个品牌。

密切关注沃尔沃的李书福立刻出手,2007年9月,福特美国总部收到一封挂号信,李书福通过公关公司向福特阐明了收购沃尔沃的想法,直到此时,洛希尔并没有介入,而吉利因为名不见经传,收购意向也没有引起福特重视。

不过,2008年初在底特律车展上的一次遭遇,让李书福下决心聘请财务顾问。当时,李书福在公关公司帮助下第一次见到了福特财务总监、董事会办公室 主任和采购总监等一干人。这次谈话并不成功,福特方面不断强调“沃尔沃有150亿美元的年销售额”,言下之意是,吉利太弱了。虽然李书福表示有诚意和能力 做到,但对方只是礼节性地称“回去研究一下”。当时,在李书福身边只有他从英国石油挖来的张芃有点国际化背景。

回国后,李书福决心正式邀请洛希尔参与到收购沃尔沃的事务中来,他主动约见了俞丽萍,这次会面,李书福给俞丽萍留下了深刻印象,她说:“我觉得李书福孩子气中带着执着和坚毅,看他说话声音很慢、很柔和,但其实是个性子很急的人。”

2 说服洛希尔

李书福和俞丽萍有一个共同特点,都非常有激情,认准目标,无论如何也要达到。

2008年1月,这个目标锁定在沃尔沃。但几乎从俞丽萍接手那一刻起,困难就一直相随,第一个困难是让洛希尔总部相信,吉利有能力收购。

俞丽萍与李书福初次见面时,吉利汽车股价为8毛钱,市值10.8亿美元,这个盘子不到沃尔沃的十分之一。随着金融危机的来临,吉利汽车股价跌到了2毛钱附近,盘子缩水至3亿美元,对俞丽萍来说,向总部推荐这样一家企业是个冒险。

“像我们这样200多年历史的欧洲公司,怎么会把良好声誉押在一家名不见经传的中国民营汽车公司上呢?其实我们最后决定的过程,也是非常痛苦的,要经过内部审批,当时金融危机还没有开始,西方还有其他汽车公司想买沃尔沃。”俞丽萍表示。

洛希尔算是在汽车产业界最具声望的一家投行,根据汤森路透的数据,在吉利并购沃尔沃交易之前的12个月里,由洛希尔提供咨询的汽车并购案总价值高达892.5亿美元。

在吉利提出收购申请后,一家欧洲汽车公司也明确邀请洛希尔帮助其竞购沃尔沃。按照洛希尔的规定,只能代表一家公司参与竞标,俞丽萍需要说服同事放弃这家欧洲车企,而这家公司的销售规模差不多是吉利的10倍。

2008年6月的洛希尔一次全球合伙人会议上,俞丽萍走上讲台,她本来演讲的主题是包括中国在内的新兴市场对于洛希尔的重要意义,但她很快就“跑题”了。

“请所有人都关注这样一个事实,中国的外汇储备达到了2万亿美元,它将来会用来做什么?未来一定会用来支持海外并购,而且是在工业、制造业方面有技术、有品牌的企业,将来一定会大手笔出去,而出去的方向就是你们这些西方发达国家。我今天有个项目……”

这是一番激进的讲话,而洛希尔在业内素以保守著称,在讲台下面,那些白发苍苍的合伙人为来自中国的高涨情绪所感染,最终董事会决定放弃代理前述欧洲公司,选择吉利。

随后,收购团队搭建了起来,按照分工:富尔德律师事务所负责收购项目的所有法律事务;德勤负责收购项目、财务咨询,包括成本节约计划和分离运营分析、信息技术、养老金、资金管理和汽车金融尽职调查;洛希尔银行负责项目对卖方的总体协调,并对沃尔沃资产进行估值分析。

3 官方的支持

2009年1月,又一年底特律车展,李书福有备而来。在他身边除了张芃外,还多了一名女士——俞丽萍。李书福对穆拉利说:“我准备得很充分,顾问团队都请好了。”

在业内,一家知名投行已经介入,证明这件事是“认真”的,李书福符合游戏规则的拜访,给福特高层留下了深刻印象,穆拉利表示,一旦出售沃尔沃,将第一时间通知吉利。

几乎在吉利与福特方面建立良好互信的同时,吉利在国内也进行了项目的政府沟通。2009年3月,吉利获得了发改委的支持函。彼时,国内多家企业曾经爆出希望收购沃尔沃的消息,包括长安、北汽、奇瑞等,但手握国家发改委的支持函后,吉利在国内实际上已经没有竞争对手了。

“很多人抱怨,中国政府的审批很麻烦,但是我认为不要抱怨,怎么把这种程序做到尽可能落实才对。你不了解中国的产业政策,不了解并购竞争对手的情况,而等到程序差不多了才去发改委,发改委来审核的时间也没有。”俞丽萍说。

时间衔接得天衣无缝,当年4月,福特首次开放数据库,项目团队开始阅读6473份文件,通过十多次专家会议,2次现场考察,3次管理层陈述,吉利收购团队开始真正了解沃尔沃状况。针对福特起草的2000多页的合同,进行了1.5万处的修改标注。

与此同时,吉利的收购进展报告上报到了发改委,李书福一度担心因为对吉利不了解,而影响对收购的评估。所以在报告中,李书福重点谈了收购对中国汽车 业的产业意义和后续盈利信心。和发改委为首的国家相关部门的及时、有效沟通,不仅为吉利此后顺利通过审批埋下伏笔,也为向国有银行寻求融资做好准备。

4 半路杀出的对手

到了2009年5月,沃尔沃方面出现了问题。瑞典一些官员公开在报纸上撰文,反对中国企业收购沃尔沃,称由于在文化和企业管理理念上存在巨大差异,中国人并不是最佳选择。

而到了7月,最后一次竞标时,又有两家竞标者加入进来,一家名为皇冠(CROWN)的美国公司和一家瑞典财团突然杀出,报价一度攀升至28亿美元,这两家财团的组织者分别曾在福特和沃尔沃担任高管。

突如其来的竞争者,使吉利和洛希尔团队紧张起来,他们意识到自己并不是沃尔沃的唯一选择,这两个敌人必须引起重视。更高的报价以及“自己人”接盘,对于福特来说都是相当有吸引力的。

吉利的并购团队经过冷静分析,认为对方报价更高,但仓促开价并不符合福特的口味。作为一项全球瞩目的并购交易,福特并不只是想卖个好价钱,它需要成为“有责任”的卖家,不会为了这点钱把沃尔沃这个品牌砸掉。

另外,彼时金融危机的阴影尚未散去,筹措20多亿美元谈何容易?即便财团经济实力雄厚,但俞丽萍分析说:“如果没有中国市场的支撑,凭什么让沃尔沃起死回生呢?”

洛希尔和吉利立即向福特交涉,要求福特绝不能为了突然出现的两家竞标者,而拖延递交标书的最后期限,否则就退出竞标。果然,福特没有延迟期限。两家财团由于未能按时完成融资,都匆匆退出竞标。

2009年7月,吉利向福特递交具有法律约束力的标书获得通过。这一天,李书福真正走上了破釜沉舟的那一步。当时,在吉利内部会议上,李书福感慨:“我这次是把身家性命全押上了!”

事实上,从2007年开始,李书福就为收购沃尔沃着手进行了准备,首先,他将吉利集团多年赚取的利润慢慢存了起来,没有再用于吉利的滚动发展,而吉 利发展所需的资金,也通过引入高盛来实现,2009年9月,高盛向吉利在港上市公司注入2.5亿美元,这笔钱被吉利用于济南、成都、杭州等多个项目的新 建、扩建。

5 放弃与寻找

2009年9月29日,吉利在北京注册了“北京吉利凯盛国际投资有限公司”,该公司为吉利的全资子公司,这是吉利为沃尔沃项目融资所迈出的第一步。

吉利凯盛注册资本为41亿元,由吉利全额出资。按照当时的构想,吉利还将通过政府融资,解决并购所需的其他40亿元。

洛希尔为吉利设计了一个巧妙的融资方案,既照顾到吉利自身,又让它能够在未来的股权结构中占据有利地位;既不能用到香港上市公司的钱(实现吉利是吉利,沃尔沃是沃尔沃),同时又保持这个项目的号召力。

为此,吉利有两条路径,一条走政府路线,一条与基金合作。于是洛希尔的并购团队分作两个小组,一组找政府谈,一组找基金谈。并购前,李书福接触了包括中信资本、鼎辉、联想控股等在内的各大基金,以及渤海基金这样的政府基金。

李书福说服境内外战略投资者主要靠两个概念:一是中国制造,另一个是中国市场。但是,几乎所有基金对这个项目的要求都是这样两点:要么放到香港的上市公司中去做,立刻找到退出路径;要么收购后,尽快实现沃尔沃项目的单独上市,从而实现退出。

这种以“退出”为先决条件的谈判,一直持续到2010年的2月8日。

2009年12月底,是吉利对外宣称的与福特签订正式协议的日子,“我们当时找各种基金,包括有钱的个人投资者,但由于双方经济立场不同,都未谈拢。”俞丽萍表示。

鉴于吉利迟迟拿不出融资结构,福特方面决定每2周开一次电话会,来督促吉利。

6 政府援手

吉利负责政府融资的团队谈了全国十几座城市,包括见诸报章的北京、天津、珠海、东莞、成都、大庆、上海……

这其中有对吉利收购沃尔沃项目持怀疑态度的,谈判根本没有深入;也有一开始看好,随着谈判向前推进,逐渐觉得双方利益不同,中途放弃的;更有甚者,有些地方政府已经与吉利签订协议,双方工作人员一道办公了,但最后时刻还是动摇,出现了反悔。

2009年12月16日,一个关键角色——童志远加入了沃尔沃并购团队,作为原北京戴-克奔驰公司的总裁,童志远的加盟,被外界认为是寻求沃尔沃项目落户北京的强烈信号。

这一任命意味着,童志远在收购沃尔沃完成后,将扮演沃尔沃中国项目运营人的角色,同时也负责沃尔沃落户北京后与各部门的协调工作。

彼时,吉利与北京经济技术开发区已经草签了全部文件,吉利方面已经签字盖章,就等审批到位。但在这个节骨眼上,审批出现了问题。据一位消息人士透露,北汽直书地方政府,希望全力支持即将上市的北汽,而非外来项目,由此沃尔沃项目落户北京一事没了下文。

不过,此前洽谈的众多地方政府还是伸出了援手,吉利选择了与大庆市合作。2009年12月22日,北京吉利万源国际投资有限公司(下称“吉利万 源”)在北京亦庄注册,这恰是吉利宣布与福特就收购沃尔沃关键事项达成一致的前一天,该公司法定代表人是童志远。股东为吉利凯盛和大庆市国有资产经营有限 公司(下称“大庆国资”)。

实际上,原先由吉利与北京市搭建的融资平台——吉利万源中并不需要大庆国资出现,双方将采用一个基本对等的股权结构来解决吉利12亿美元的融资问 题,北京经济技术开发区将提供40亿元融资。但落户北京的事情被叫停后,融资随之成为大问题。而大庆国资的介入,解决了吉利的燃眉之急。当然,这笔钱同样 需要吉利的承诺。

事实上,直到现在,沃尔沃项目已经交割,但落户事宜仍未确定下来。大庆漫长的冬季以及配套体系的薄弱,让沃尔沃整车制造项目落户在那里似乎并非一个明智的选择。

而且在2009年12月底,当大庆国资成为吉利万源的股东、为整个收购付出了30亿元时,30亿元的融资并没有彻底解决吉利的问题。首先,钱还没有凑够;其次,沃尔沃项目在国内到底放在哪里还是个问题。

7 “二号”融资平台

正是上述两个问题无法回答,才使收购团队将谈判重点转向了上海市嘉定区,并向上海市政府有关部门作了汇报。事实上,在找上海市政府之前,吉利与嘉定区政府已经开始有所动作。

2010年2月3日,上海嘉尔沃公司注册成立,注册资本1亿元,其中,嘉定开发区持股60%,嘉定国资持股40%。法定代表人为上海嘉定工业区党工委书记郁建华。在吉利万源之后,第二个融资平台开始搭建。

2010年2月9日,一项特殊协议在吉利和嘉尔沃之间签订,该项协议名称为《吉利沃尔沃上海项目框架协议》。按照这个协议,吉利收购沃尔沃后,中国总部将建立在上海市嘉定区,并在该区设立一个沃尔沃国产工厂。

不过,当嘉尔沃成立时,吉利团队还有一个担心,会不会出现之前的状况:在区一级政府获得了支持,但在省市一级政府却得不到首肯?上海已经有上海汽车(600104.SH),政府会选择支持第二家整车制造企业吗?

2010年春节前夕,这份框架协议放在了上海市政府有关部门的案头,整个并购团队也因此过着漫长而难捱的一个春节,他们期盼,在最后期限到来之前,上海市政府能够做出决断。

而在另一边,上海市政府针对吉利的项目进行了专门研究,主要领导对沃尔沃项目做了批示:一、引进沃尔沃项目有助于上海产业能级的提升;二、引入私营 经济将进一步优化上海以国资为主的经济结构;三、再支持一个汽车项目将和本地的上海汽车形成良性竞争,“要形成田忌赛马的格局”。

上海市仅用2周时间就履行完全部审批事项。事实上,此时离最后签约期限是如此之近。“福特也许会等我们到3月31日,但之后肯定不会再等,那是我们约定的最后期限,整个并购都是严格按照时间表走的。”俞丽萍告诉记者。

审批到位,2月24日,上海吉利兆圆国际投资有限公司(下称“吉利兆圆”)注册成立,股东为吉利万源和嘉尔沃,均为货币出资,分别占股份的87.65%和12.35%,公司法人为童志远。

直到吉利兆圆的正式成立,吉利收购沃尔沃的融资结构才算定了下来。吉利、大庆国资、上海嘉尔沃,出资额分别为人民币41亿元、30亿元、10亿元,股权比例分别为51%、37%和12%。此时,离吉利与福特签订最后协议还有26天。

8月2日,在吉利收购沃尔沃的最终15亿美元中,有11亿美元来自上述融资平台,2亿美元来自中国建设银行伦敦分行,另有2亿美元为福特卖方融资。

8 “逃不掉”的沃尔沃

就在上海市政府及时做出决策,李书福给出融资方案的同时,知识产权谈判还在进行中。虽然,有关并购的基本协议在2009年12月底已经完成,但知识产权在双方的拉锯战中,还是留到了正式签约的前一周才搞定。

吉利的法律顾问、从业30多年企业并购案的富尔德著名律师克劳斯如此评价这场收购:“这是我经历过的最复杂的并购案。”

俞丽萍表示:“福特收购沃尔沃10年以后,知识产权完全融合在一起了,需要从各个方面重新分拆出来,这个过程十分繁复。”

刚刚解决了融资问题的李书福,又陷入知识产权的困扰中。直到3月19日,当时李书福在接受媒体采访时表示:“如果交易失败,问题不在吉利这边,吉利没有违反协议的任何部分。”他暗示,现在球在福特脚下。

这是李书福在2年多并购交易历程中,极少在财经公关控制之外发出的声音。李书福随后补充道,谈判过程非常艰苦,吉利将尽力而为,他希望能够完成交易。

为此,吉利向福特提问多达上千次,双方进行了上百次专家会议。“项目组经常早上6点起,晚上一两点睡。”仅仅尽职调查就覆盖了7种语言,资料打印出来竟有上千页。整个知识产权谈判持续到3月21日才告终,此时距离最后签约只剩7天。

3月27日,吉利与沃尔沃签约前一天,吉利正式向商务部递交了《融资结构说明》,开始履行正式的审批手续,到7月28日,商务部完成了对这次收购的审批。国家发改委的审批完成则比商务部稍早,为7月22日。

在正式交割之前,并购通过了40多个国家的反垄断调查,其中7月6日和7月15日,收购项目分别通过了欧盟和美国的反垄断调查。此后一直到交割,吉利和李书福没有再遇到阻力。

在最困难的时期,2010年2月~3月,李书福一度陷入绝望,他在接受媒体采访时曾表示:“如果可以重新选择,我愿意选更自由的职业:记者、律师、诗人、作家、画家、歌唱家。”

而此时,俞丽萍私下谈到这次并购交易时表示,李书福有这个能力完成收购,冥冥之中沃尔沃是他的,李书福的执着和努力终将得到回报,属于他的逃不掉。

事实证明俞丽萍的话没有错,沃尔沃没有逃掉,李书福用一次并购让全世界认识了他,认识了吉利,也认识了中国汽车制造商。


吉利 收購 沃爾沃 沃爾 驚心 動魄 800
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波瀾壯闊、驚心動魄的56年---讀《香港股史》有感(四)完結篇 摸啊摸

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1,1941年-1948年由於戰爭和戰後管制,香港的股票交易在明面上基本處於停頓狀態。1948年-1967年香港的股票交易雖然恢復,但成交持續低迷。

1947年香港證券交易所成立,球槎(NoelCroucher,1891-1980)是二戰後香港交易所首任主席,他的投資心得與
遮打爵士(Sir Catchick PaulChater)一脈相承,原則就是「股市低殘時,應大膽地吸納優質的藍籌股,作長遠的策略投資。」球槎的另一個的就是堅持「防備未來」,他說:「當有好日子時,你便要作好打算,防止壞日子的隨時出現,因為壞日子永遠都會緊隨好日子到來---而且會來的特別快。」

球槎投資事業非常成功,他比巴菲特早出生40年,都是遵從「價值投資」的原則,兩人的前半生很相似,球槎被
評為「只懂賺錢的巨頭」,巴菲特也曾經很孤寒,直到巴菲特遇到《華盛頓郵報》的凱薩琳.格雷厄姆(KatharineGraham)開竅,懂得與外界溝通和形象的維護。而球槎卻孤寂終身,但是捐出了畢生財富成立「球槎基金」資助香港的學術研究,其慈善一直影響到現在。

圖:1948年-1967年股票市場成交低迷
波澜壮阔、惊心动魄的56年---读《香港股史》有感(四)完结篇

2,1969年李福兆、王啟銘等人創辦另一家全新的交易所---遠東證券交易所。李福兆當時說:「(香港)上市公司的數目,一直都維持在65家左右,但工廠的數目已由1947年的3000家上升至1969年的12300家,至於進出口金額更由1947年的121600萬元攀升至1968年的842800萬元......上市公司的數目,明顯不能反映香港經濟整體力量的增長。」說明了當時股票市場未能配合社會和經濟發展步伐的事實。成立新交易所是大勢所趨,也是經濟及社會實質需求強大的一種表現。與此同時,華資在香港也逐步崛起。

直至1986年香港的4家股票交易所(包括香港證券交易所和遠東證券交易所)合併,成立了「香港聯交所」,2000年聯交所、期交、結算三所合併成目前的香港交易所。

1968年-1973年的這波大牛市,在僅僅5年時間裡,指數從66.92點漲到1774.96點,最高點是起始點的26.52倍!在世界股票市場歷史上都是罕見的。

圖:香港股票交易早期在黑板上報價
波澜壮阔、惊心动魄的56年---读《香港股史》有感(四)完结篇

3,恆生指數以1964年7月31日為基數日,基數點100點,原本僅供恆生銀行內部參閱,直至1969年11月24日才正式向外發報,開始點數是150點。概括股票市場全貌的恆生指數終於成立了!

圖:恆生指數1964年-2004年,來源:網絡
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1968年-1973年:經濟騰飛,大牛市。恆生指數(以下簡稱「指數」)從1968年的66.92點漲到1973年3月9日最高1774.96點,最高點是起始點的26.52倍!

1973年-1974年:石油危機、中東戰爭、全球經濟衰退,大熊市。1973年3月9日最高1774.96點跌到1974年12月10日最低150.11點,最低點只有最高的8.46%,跌掉92%的市值!任何槓桿都會被打爆!

1974年-1981年:香港房地產起飛、內地改革開放,大牛市。1974年最低150.11點漲到1981年7月17日最高1810.2點。最高點是最低點的12倍。

1981年-1982年:股市調整。1981年7月17日最高1810.2點到1982年12月2日低點637點。儘管指數跌去了64.81%,
但和前面驚心動魄的漲跌幅比起來,可以算熊市嗎?而且時間很短。

1982年-1997年:英資撤退華資崛起、香港回歸,大牛市。1982年12月2日低點637點到1997年8月7日恆生指數的16820點,歷經15年,最高點是低點的26.41倍。

從1941年到1997年,這56年真是波瀾壯闊,如果一個人出生於1920年代,到1941年他發現股市關門了,憋了7年到1948年股票才逐步開始恢復交易,經過平淡的20年,來到1968年-1973年,一波人類股票歷史罕見的大牛市會給人怎樣的衝擊?然後歷經1973年-1974年超越美國1929年大蕭條的股市暴跌(恆生指數跌掉92%,道指跌掉89%),再經歷1974年-1981年12倍的大牛市,然後是小熊市,然後是長達15年的大牛市。這會是怎樣的一種人生?
20世紀香港商界4大巨頭郭得勝(1911年出生)、李嘉誠(1928年出生)、鄭裕彤(1925年出生)、李兆基(四叔,1928年出生)正是經歷了這個時期,波瀾壯闊的商業發展,驚心動魄的股票市場,人生如此夫復何求?

《香港股史》這本書介紹了1841年到1997年的香港股票市場,內容頗多可看之處,這4篇僅幾點讀書心得,謝謝
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深圳炒房客8年:投入幾萬賺3000萬 過程驚心動魄

來源: http://www.yicai.com/news/2015/07/4660105.html

深圳炒房客8年:投入幾萬賺3000萬 過程驚心動魄

華夏時報 陳小瑛 董映頡 2015-07-25 15:02:00

盡管經歷了多次跌宕起伏的調控周期,但最近八年來,大部分投資客賺得盆滿缽滿,高華的收益率甚至高達上千倍。而深圳炒房客只是這些年全國房地產投資客群體的一個縮影。

高華2000年從東北到深圳闖蕩,最初買房純粹為了自住,但隨著收入增長,租金可抵月供的房子,吸引高華將目光轉移到房產投資。

幾萬元的首付就能撬動一套房,讓高華開始意識到,只要房子升值幅度超過銀行利息,貸款買房就劃算。於是高華從2006年起,大膽從銀行套錢出來投資更多房子,直到2008年金融危機爆發,其手中持有的房產超過10套。

2009年後,炒房客在深圳樓市不斷“興風作浪”,甚至將炒股手法挪至樓市,聯合坐莊控盤,在2007年和今年上半年房價上漲中火上澆油。

盡管經歷了多次跌宕起伏的調控周期,但最近八年來,大部分投資客賺得盆滿缽滿,高華的收益率甚至高達上千倍。而深圳炒房客只是這些年全國房地產投資客群體的一個縮影。

初嘗投資甜頭

從1999年就開始在深圳購房的投資客郭亮,也意識到貸款撬動房產投資的收益來得快,他2003年拿出幾萬塊開始在靠近香港的皇崗口岸投資,不到一年收益翻倍,後來郭亮將升值部分到銀行做轉按揭套出來80多萬元,又去投資了多套房產。

2005年,房價猛漲引發了首輪房地產調控;2006年,中央各部委又多次出臺調控政策,但收效甚微。

為抵制房價過快上漲,2006年4月,深圳市民鄒濤在網上發出公開信,呼籲市民支持“不買房行動”、“讓房子爛到炒房人手中”。同時,鄒濤懇請政府采取行之有效的措施進一步調控房價。此事轟動一時,響應者眾多,十多天時間,超過1.6萬人加入了不買房陣營。

然而,面對節節攀升的房價,高華不但未加入不買房隊伍,相反增強了投資意識。2006年5月,深圳成功申辦第26屆大運會,主賽區在龍崗,高華認為政府一定會為此大面積建設各種配套設施,這里值得投資。

於是,高華以120多萬元賣掉手中房產,在扣除銀行貸款和開發商墊款後,剩余80萬元。2007年初,他一口氣在龍崗中心區買了4套大戶型房子,包括龍城國際的兩套房子、羅馬公園一套、中央悅城一套。此外,他在平湖還投資了3套房產。

“那時,房子的租金基本上都可以抵月供,即使補差額也沒多少,我就想著交房裝修後出租,這樣沒什麽壓力。”高華當時並不覺得自己有多激進,他認為能最大限度利用銀行貸款炒房,是穩賺不賠的生意。

當時,高華對樓市調控的概念並不強,且頗具諷刺意味的是,2005年調控後到2007年3年間,深圳新建住宅均價每平米分別漲至7040元、9230元、13370元。

2007年,整體經濟進入過熱期,經濟的快速增長和信貸的擴張,將國內多個城市的樓市帶入到“瘋狂”上漲的階段,深圳樓市也不例外。

高華沒有料到,一場危機很快就來了。

2008年的深刻教訓

為了遏制通脹,從2007年3月開始,央行連續6次加息,同時為了抑制房價上漲,當年9月,央行重拳調控樓市,提高二套房首付比例至四成,利率上浮1.1倍。

之前,高華並未親歷過加息對樓市的沖擊有多大,缺乏風險防範意識,在貨幣政策持續收緊下,2007年10月,深圳樓市階段性見頂,開始有價無市。只會買不懂賣的高華,在2008年終於栽了跟頭。

2008年2月深圳新房價格達到1.6萬元/平米後,開始斷崖式下跌,開發商大幅降價、中介跑路的消息接踵而至,不少新樓盤如龍華金地梅龍鎮等價格腰斬,購房者違約現象頻增。高華也加入了維權隊伍,最後以市場價8折獲得購買中央悅城一套房的權利。

此時,高華握在手里的房子超過10套。“每天一早起來,我的第一反應就是哪套房子要還月供了。”高華的壓力非比尋常,但仍死扛著,用幾張信用卡,拆東墻補西墻。

4萬元的月供壓得高華喘不過氣來,他當時月薪僅8000多元,收入遠遠無法填補缺口。2008年初,高華意識到必須“減倉”,於是以成本價出售中央悅城,套現30萬元還月供,同時房子裝修完後陸續出租,減輕了月供壓力,這樣挺了10個月。

用高華的話說,出現轉機“是托了全球金融危機的福”,否則他還要繼續割肉賣房還月供。

面對經濟下滑風險,2008年10月至12月,中央出臺政策“組合拳”救樓市,如降低首套房和改善性住房首付比例、首套房利率打七折,以及減免稅費等措施,市場應聲止跌。地產大佬潘石屹振臂疾呼:“苦苦等待的‘解放軍’終於來了。”

不過比高華更激進的投資客卻倒在了黎明前。投資客李金東曾擁有上億資產,但在房價的持續下跌中,當年手中的69套房全部變為負資產,只好忍痛割肉。

樓市的冬天過去了,炒客的春天就不會遠。蟄伏一年之久的炒房客們在2009年初又開始有了聲音。當中國樓市進入“瘋狂的全民炒房”時代時,資深炒房客因其特有的“搶占”策略和超前意識,成為購房者和開發商們競相追逐的群體。

與李金東再無資金翻盤不同,高華雖然挺過來了,但這次教訓足夠深刻,他反思自己步子邁得太大,以他的收入最多投資兩三套房。同時,也讓高華堅定認為,只要中國經濟向好,房地產就不會崩盤,一旦市場進入調整,政府必會救市。

聯手炒房

2009年大規模刺激政策出臺後,房地產成為貨幣寬松的最大蓄水池,全國各地掀起了救樓市浪潮,市場迅速反彈。有了前幾年的炒房經驗,高華認定機會再次來臨了,於是通過房子再貸款,找朋友借錢,又賣掉兩套房套現200多萬元,準備大幹一場。

高華對比2002年之前的十年炒股經歷與2002年之後的炒房收益後,發現差異巨大。房產除了投資屬性外,還承載著居住功能,股票可能被套多年,但房子跌了還能住,所以2009年樓市與股市同時反彈時,高華徹底舍棄了股市,專心投資樓市。

這一次,高華將股市聯合坐莊的手法引入到了樓市。2009年底,他與幾名投資客一起,開始通過聯合控盤的方式炒房。

高華們選了南山區三個只有兩三百套房源的二手房小區,其中80%是自住客沈澱不動的房源,剩下幾十套流轉,只要有放盤的,他們就聯合接手,直到小區沒有房源可賣,形成壟斷後,投資客便有了定價權,幾個人先通過對敲互相買幾套,將價格炒高,然後每隔幾天放出一套,制造稀缺的假象,由幾個中介同時放盤形成熱賣競爭,他們在幕後操縱。

以南山某小區為例,房價在2009年底只有七八千元,高華們前後吸盤六個月,在這期間,由於全國樓市的瘋狂反彈,從2010年1月起,政府再次開始調控,包括營業稅免征期延長、連續上調二套房貸首付比例等多項舉措。

因流動性泛濫,市場並未立即熄火。到2010年6月,高華預感到此輪反彈已到高點,便開始一套一套逐步放盤,到2011年三四月時,該小區房價被炒至1.6萬元/平米,高華們將手中的房源全部清盤,收益翻番。

在這場投資盛宴中,高華和其他投資客大賺。深圳市官方數據統計,2010年新房成交均價首次突破2萬元/平米,比2009年上漲33.2%,兩年時間,房價上漲幅度超過50%。

面對低房價一去不複返的大勢,2010年5月,鄒濤在個人博客上向當年響應不買房活動的人道歉,稱“在面對連諾貝爾經濟學獎獲得者也看不懂的中國房價時,我們唯有順勢而為”。

高華說,歷史證明鄒濤錯了,曾經的參與者無不後悔,甚至有人想要找鄒濤麻煩,抱怨因聽信於他才耽誤了購房的最佳時機。

2011年,限購令、限貸令等行政調控手段出臺後,購房名額成了最大問題,投資客被擋在門外。只能一套兩套地零散操作,因此高華的炒房團隊解散了,隨著投資退潮,深圳市場成交量再次下滑,二手房成交量從當年1月的10831套,下滑到7月的2384套。

在商品房市場調整時,高華又開始同朋友炒作小產權房,同樣采取聯合控盤的方式。南頭附近的南龍苑、名仕春天、荔園新村等小產權房社區,都成為高華們的獵物,一些小產權房從6000多元/平米,被炒至11000元/平米,收益接近翻番。

起初郭亮也沒有意識到限購政策的威力那麽大,2012年仍未放松,郭亮想出了合夥人跟投的公司運作模式,幫親戚朋友交社保,解決限購問題,再用他們的名額一起炒房,按股份分紅,而不是以公司名義炒房,一來沒法貸款,資金運用效率低,二來增值稅費過高。

調控帶來的機會

從2011年下半年後,全國房地產再度步入調整期,當時,深圳等一線城市最先反應,二三線城市調整緊隨其後。

由於限購限貸的存在,深圳投資水分逐漸被擠幹,投資客占比從2010年超過30%降至10%以下。

而郭亮便是留守樓市的其中一個,在不斷總結經驗教訓後,郭亮的投資手法趨於成熟,即在不景氣的周期開始搜集“筍盤”買入,無論是哪個區域,只要比市場價便宜足夠多就下手,同時關註新房市場,尤其是房地產上市公司的樓盤,每年都有銷售任務,一般會先於二手房市場降價促銷回籠資金,然後在景氣周期內逐漸賣出。

其間,中國在“穩增長”的主基調下,房地產市場的拉動作用再次被放到了顯要位置。2013年的十八屆三中全會成為樓市調控的轉折點,提出市場將在資源配置中起決定性作用,同時要更好地發揮政府作用。

郭亮認為調控手段將逐漸退出,但他仍會做足準備,投資偏向於做中線,留足兩三年的月供,盡量達到翻倍再賣出,投資回報率比以前更高,如他2011年投資的龍華綠景香頌、西鄉果嶺,兩三年後收益均在一倍以上。

而2014年上半年低迷的樓市,又給了郭亮和高華“進貨”的良機。數據顯示,去年上半年,北、上、廣、深四大一線城市的樓市成交全面下滑,廣州、上海一手住宅的成交面積同比下滑超過三成,深圳、北京的跌幅超過四成。

“當時媒體都在唱衰深圳樓市,說要謹防暴跌,但我根據銀行的信貸政策得出結論,是要防止下半年房價暴漲。”郭亮說,在去年上半年,他和其他投資客就開始在市場吸盤了。

果然,央行去年出臺了“9·30”政策,被壓抑了四年的改善性需求如堰塞湖一樣噴湧而出,今年“3·30”政策火上澆油後,深圳房價開始暴漲,大部分區域二手房價格漲幅超過50%,熱點片區甚至翻倍。

其中6月份30713元/平米的成交均價更創下歷史新高。數據統計,2015年上半年,深圳新房成交均價同比大增20.3%,漲至每平米28040元。

深圳這座城市,很少出現像今年春夏這樣的群體性癲狂,似乎空氣中都飄浮著一層恐慌。幾乎每個人都在搶著什麽,小散戶在搶股票,消費者在搶房子,開發商在搶能夠制作“面包”的“面粉”,仿佛這些東西一夜之間都變成了不可再生的“稀缺資源”。

在“3·30”樓市新政出臺前,高華又在前海概念範圍區與朋友一起購入了兩套熙龍灣的房子,買入價格約51000元/平米,6月份以約78000元/平米賣出,凈賺了270萬元,而高華的朋友晚賣半個月,比他多賺了60萬元。

“限購只能找別人的名額買,但畢竟不是自家人,隨便一套房都是上千萬元,在利益面前,每個人都靠不住,存在法律風險,因此不敢做長線,一般三五個月、最多半年時間就轉手。”高華說,限購讓他在投資上變得更為謹慎。

當調控成為一種常態後,投資客們反而能熟練地掌握樓市周期規律。

“房地產調控實際上給了投資客機會,漲漲跌跌,才有套利空間,如果一直較為平穩,投資客是沒有利潤的。”郭亮毫不諱言,目前手中滾動的房子仍有十多套。

在郭亮看來,貨幣和信貸政策是影響房價的最大因素,隨著信貸放松,2014年下半年,成交量在不斷上升,說明有人抄底,果然“9·30”政策出臺後,10月份市場開始出現漲價苗頭。

郭亮認為,今年全國樓市唯獨深圳房價暴漲,是因為從2011年至2014年間,深圳房價漲幅偏小,2014年深圳新房成交均價為23973元/平米,同比上漲11%。相比2010年的均價,四年房價上漲19%。低於同期北京、上海的漲幅。

而高華投資的參考指標是,首先看政策,沒政策時看市場供需,只要信貸放松,房價必然上漲。去年高華力勸同事購房,有19個同事成功在深圳房價暴漲前入市。

這些年來,高華在樓市上總共賺了3000多萬元,他不斷分享自己的投資經驗,在朋友圈中造就了多個千萬富翁。而郭亮從幾萬元起步,他說收益算起來達到上千倍。

套現等待下次良機

經歷過十多年的起起伏伏,高華總結了一句話:“年初不買房,一年就白忙,三年不買房,一生悔斷腸。”

不過這也分城市,二三線城市的投資環境就遠不如深圳。源於老家的因素,2008年,高華在沈陽也買了幾套房,當時三千多元的價格,七八年過去,如今也只有四五千元,漲幅微乎其微;2008年,高華在妻子家鄉廣西青州投資了一棟3層樓,當時一年收租5萬元,但如今不升反降,每年租金僅3.6萬元。

高華認為,深圳是個年輕化的城市,外來人口不斷註入新鮮血液,而土地供給有限,只要經濟轉型升級成功,房價長期來看還是易漲難跌,但會面臨短周期的調整。“好比一個人跑步,如果速度沖得太快,很快就跑不動了。”

在郭亮看來,深圳的城市地位不如北京、上海,北京在2013年房價大漲後,2014年部分區域二手房價向下回調了20%左右。他認為,深圳此輪房價暴漲後,必然會出現回調。

實際上,目前市場已有下調跡象,信貸上也在收緊,今年7月,深圳五大國有銀行將首套房首付比例上調至四成,利率均有不同程度上浮,效果立竿見影,市場成交量迅速下滑,二手房業主報價下調,階段性見頂再次到來。

“我們覺得調整幅度在20%以上。”郭亮認為,深圳房價在過去幾年上漲幅度較小,今年是補漲,但市場已過分樂觀,找出各種支撐房價的理由,但下跌時這些原因會全部消失。與2010年一樣,在今年五六月樓市頂峰期間買房的人,預計又要站崗兩三年才能解套。

郭亮已在四月份開始出貨,二季度賣了三套,他的計劃是,下半年籌集資金,明後年去市場上“撿便宜”。

如今,高華手里仍有8套房,價值數千萬元,即便市場不斷有房產稅進展加速的消息湧現,高華也無所畏懼,他認為房產稅就是偽命題,好比賣菜的店鋪,稅費漲後,要麽菜價漲,要麽倒閉關門,但關門對誰都沒好處,同理,房產稅的成本最終還是會轉嫁到購房者身上。

郭亮認為未來十年仍是投資的好時機,只是中間會有曲折震蕩的短周期。

(應采訪對象要求,文中高華、郭亮、李金東均為化名)

編輯:明智

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