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賣百元麵 竟砸2億蓋廠做小菜

2013-01-28  TCW  
 

 

大肚山上的台中工業區,一間間精密機械、工具機、電子、光電廠旁,突然出現了一家小菜工廠,生產線內正在滷桂竹筍、醃小黃瓜、炒菜、煮牛肉湯。

這可不是普通工廠,這是天天見麵董事長陳勝雄,花了兩億元買下原本是光電廠的廠房,再找來新竹食品工業發展研究所設計,依照光電廠規格再加上食品科學的要求,蓋出來的潔淨室中央工廠。

賣麵的去買光電廠等級的工廠,拿來生產小菜,這老闆究竟在想什麼?原來四年來,陳勝雄在公益路上蹲馬步,他說,只有面對最強的對手才能學到最多,要緊緊抱住公益路不放,才能練出最強的武功。

賣過製鞋機器、投資過證券公司與房地產,陳勝雄經歷了中台灣景氣的起落,儘管陳勝雄不願談究竟有多少土地,但他的五家店面,外加一個七層樓高的大樓與土地,全部都是他所擁有,他同時也是藍心湄的KiKi川菜餐廳公益路分店的股東之一。

早在二○○六年之前,陳勝雄就看上公益路必然崛起成為中台灣的黃金商圈,但每次出手,他跟別人不同,他是先蹲低,才跳起來。

第一蹲,在他開店的前兩年,他早展開縝密計畫,先送兩位創業夥伴、年僅三十歲出頭的年輕人周松柏與葉俊侃,到中國蘭州學拉麵,用整整一年時間學技術。

在公益路商圈開店,他大膽採用挑高設計、用萊姆黃和芥末綠的店面色系,「別人是宮廷派、我是印象派;人要清楚自己的定位,亂學、亂抄會變成野獸派。」清新的店面設計與現場表演拉麵,他的店在商圈造成轟動,人群排隊等著進場,最高紀錄一天超過一千個客人。

防堵抄襲設計國際版商標,到四十七國註冊

別人以為,賣牛排兩小時賣三輪很了不起,賣麵一套一百五十元起跳,平均每四十分鐘做一組客人,兩小時也是翻了三輪,創造的營業額是一樣的,陳勝雄相當滿意這個商業模式。

但創新後,一下子台中類似風格的麵店超過十家。這段時間,陳勝雄做了另外兩件事情,先設計了一個國際版的商標,跑到四十七個國家註冊商標,光是費用就超過兩百萬元,並且找了一個通七國語言的德國人當副總經理。

去年他營收九千萬元,卻砸下兩億元買地蓋工廠,陳勝雄說:「我們在修正,我們又不是笨蛋,這裡(公益路)又要有場面、吃到飽、低價,還要玩促銷。」做到最後,每個人都賠錢。

大量複製未來中央廚房輸出,全球都能開店

所以他的工廠是能夠整廠輸出的,可以照一樣的藍圖,到美國、東南亞蓋一樣的工廠。原來,他花大錢申請國際商標,跟他蓋中央工廠是緊緊相繫的布局。

這也是他四年來從公益路學來的心得,他雙手一比,剛剛開店時,菜單一打開八乘八,六十四種產品,多氣派啊!結果卻是每晚賣不完,倒掉最少上萬元的小菜,換算下來一年超過三百多萬元。一年來不斷的檢討,他把產品降到二十七種。

接著上大肚山上去蹲馬步,陳勝雄說:「美國人、日本人最聰明,披薩不是美國人發明的,卻被美國人搞成全球連鎖;麵食也不是發源自日本,但日本把拉麵做到了全球連鎖事業。」原因都是他們將低單價、低進入門檻產業,做出高競爭力與品牌。因此蓋起了中央工廠、建立標準化流程,店面跟工廠連線,變成每賣一碟才生產一碟。陳勝雄一邊指著大肚山區,一邊說著,85度C、鼎王的中央工廠也都在附近啊。

原來,當外界驚嘆公益路的競爭力時,秘密是藏在大肚山上,把餐飲事業從獨門秘方變成中央廚房大量複製的產品。當年那兩個到蘭州學藝的年輕人,則從現場表演拉麵,變成在工廠內制定標準流程的師傅。

半年來,工廠集中生產小菜,再加上產品線的刪減,他們在別人都漲價時,進行第一波降價,先降一○%到一五%。陳勝雄說,蓋中央工廠就是今年上半年要到台北開店,一口氣開四到五家店,讓台北市主要地區都能見到他的分店。

又是蓋工廠、還要到台北開分店,問他為何要一直投資?陳勝雄說,現在都還只是蹲馬步,天天見麵這個品牌最少要先撐過十年,才能算是成功,在這之前,一切都還只是練基本功。

百元 竟砸 億蓋 蓋廠 廠做 小菜
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四百億蓋航廈!達美搶商務客秘器


2013-06-10 TCW  
 

 

五月二十四日,美國紐約甘迺迪機場,耗資新台幣四百億元打造的最新航廈正式啟用,也揭開國際航空龍頭美國達美航空(Delta Air Lines),大搶商務客的秘密。

首創! 航空公司經營航廈

這座航廈是由達美航空出資興建,首創航空公司經營航廈的例子。最早,達美不過是間以美國東南部亞特蘭大為據點的「鄉下航空公司」;現在,翻開國際航空運輸協會資料,去年共載運破一億六千萬名乘客,居全球之冠,還獲選《財星》(Fortune)雜誌二○一三年「全球最受推崇航空公司」。

「我們要讓全世界看到,達美要取得商務客青睞的決心!」執行長安德森(Richard Anderson)在啟用儀式上說。

達美為進攻商務客群,斥巨資蓋航廈,為的是在啟用儀式當天,也到場的維京集團總裁布蘭森(Richard Branson)擁有的維京航空手上黃金客群。

去年十二月,達美斥資三億六千萬美元(約合新台幣一百零八億元),取得維京航空四九%股權。《紐約時報》分析,一旦第三季交易正式通過,達美在紐約到倫敦這條「全世界最黃金商務航線」,每天能有二十三個班次,市占率更可由過去的一○%,大幅成長到三七%。

安德森不諱言,過去達美在紐約到倫敦航線缺乏吸引商務客的頻繁班次,在該市場仍屬相對小的玩家,現在,策略則更聚焦不計票價的商務客。

熟悉航空界的業者觀察,經濟艙都是「塞空位」,投入和回收不成比例,反觀商務客票價卻不只貴一倍,成了獲利金雞母,包括把廣體客機商務艙客位擴充至一百個在內,爭搶更多商務客的策略,將是各大航空業者低獲利時代新顯學。

「要吸引鳥來,當然要把鳥巢蓋好,」達美台灣暨韓國總經理張建仁比喻。所以,達美還在新航廈打造一間約五座籃球場大、至少是同業兩倍大的貴賓室,要靠種種奢華體驗拉攏貴客的心。這次顛覆航空公司遊戲規則的策略,讓達美賺足面子,但能否真正轉化成優勢與獲利,仍待時間考驗。

【延伸閱讀】一分鐘看 達美新航廈 位置:紐約甘迺迪機場第四航廈總面積:56,204坪總投資:約合新台幣400億元登機門:16個國際線登機門(9全新、7重新整修),計畫再新增11個貴賓室:674坪,約5座籃球場大,包括首座戶外露台


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中鋼52億蓋總部 一筆爛帳扯不清

2013-10-28  TCW  
 

 

蓋一棟樓高二十九層的大樓需要花多久的時間?答案是八年八個月。這是甫於十月二十二日正式啟用的中鋼集團總部大樓,從決定興建到進駐,所花費的時間,比台北一○一金融大樓的七年六個月還長。

變動大歷經五任董座,調整不斷

這棟大樓興建期間,歷經了包括現任經濟部長張家祝在內的五任董事長;造價變動四次,最終價格比原訂的預估價高出七三%。期間,一度喊「卡」不蓋了,究竟怎麼回事?

號稱是高雄亞洲新灣區地標的中鋼集團總部,地下四層、樓高二十九層的總部大樓,二○○四年年底,林文淵第一次擔任中鋼董事長時拍板定案的。政治因素,讓中鋼平均每兩年更換一次董事長,江耀宗、張家祝,以及鄒若齊,都曾參與其中。

蓋大樓,造價與工程發包對象,是最敏感的兩條神經。中鋼總部大樓是集團的精神象徵,每任董事長格外重視,大樓的建造金額與工程發包的廠商,也因此不斷調整。

怎麼說?林文淵第一任的任期中,屬意由姚仁喜領軍的大元聯合建築師事務所來設計,而大樓興建委員會,最後也把選票投給了大元,才從當時也參加遴選的宗邁建築師事務所、中華工程公司,多家競選者中,脫穎而出。十二個月內,原訂三十億元的興建費用,提高到三十五億元。

當時,外界曾對這段過往傳得沸沸揚揚,所以,江耀宗接棒當董事長後,曾私下說,「大樓的金額太高了,我把設計調整過,價格壓下來。」沒想到,調整後的價格卻越來越高。

造價高30億變39億,再飆上52億

江耀宗任內對這棟大樓做出了兩項決策。一是把建造的價格從三十五億元,提高到三十九億八千二百萬元,還把林文淵任內工程發包的方式,從統包改成分包,分成機電、土木等八個項目發包。

當江耀宗大費周章的把工程發包分拆,還沒全數發包完畢,就從中鋼「畢業」。接著,二度回任的林文淵,看到統包變成了分拆,馬上說「這樣不行」,下令把分包改回統包。說得容易,做起來可是要付出代價。大樓已經發包的機電工程,因為林文淵一聲令下,只好毀約,賠錢了事。

工程發包,容易伴隨收取回扣、A錢等負面印象,是有心人藏污納垢的工具。為消弭雜訊,林文淵決定把工程統包交由「自家人」,也就是子公司中鋼結構的子公司聯鋼營造。包商對象改變後,反倒成了問題的開始。

首先,大樓興建費用追加十五億四千萬元,總造價金額提高到五十五億二千二百萬元,多了三八.六%。營建結構造價與機電工程材料價格大幅上漲,但從資料來看,發包不當,讓公司以高價發包工程,難脫干係。這個答案,是由張家祝找出來的。

政黨輪替,改由張家祝擔任董事長,他重新檢討大樓工程與金額後,還特別請同事尋找具有同樣承做工程能力的廠商報價,發現,部分工程的價格明顯過高,外牆帷幕就是最明顯的例子。

問題多不能起灶,又再砸錢建副樓

中鋼集團大樓的外牆,採用當時最新式的複式帷幕牆(Double Skin)設計,可以減少冷氣及照明用電。根據中鋼股東會年報中所述,聯鋼營造把這項關係著門面的工程,以二億四千餘萬元的金額交給翔聯企業負責。重新比價過後,其他廠商的施做費用只需要一億五千餘萬元,僅有翔聯報價的六四%。內部討論後,決定與翔聯解除合約,即使花了近六千萬元的賠償和解金,還可以省下約二千餘萬元的工程費。

類似事件不少,讓張家祝一度氣到想喊「卡」,大樓不蓋了。但,大樓的地基挖了、工程也發包下去,斷然喊停絕非小事。當時總經理陳源成以工程已經「撩落去」為由,力勸張家祝執行。

大樓既然要繼續蓋下去,張家祝只好拿著還未進行的工程跟廠商重新議價,並訂下工程費減少五億元目標,讓大樓造價下降到不高於五十億元。

費用才剛壓下來,沒想到這棟獲得紐約「2013 Architizer A+ Awards」高層辦公室項目專業評審與網路票選雙首獎的總部大樓,「中看不中用」,不能設廚房、不能起灶。由於總部大樓附近沒有足夠的商家,可完全供應員工餐食,預定搬遷過去的八百餘位員工,必須靠著從中鋼公司的廚房製作成的便當,再開十分鐘的車程遞送,才能餵飽每一位員工的胃。

這絕非長久之計,張家祝忍痛再花兩億元,在新大樓旁興建四層樓高的副樓,設立餐廳,來解決員工與大樓租戶的民生問題;多了這筆費用,大樓造價最後落在五十二億元,比九年前預定的價格,多出了七三%。

企業蓋總部大樓是件好事,但若只是為了滿足某些人好大喜功,再亮麗的大樓也會失色。值得玩味的,不論是集團總部大樓興建,或是脫硫渣銷售,總會看子公司中鋼構穿梭其中。船過水無痕,但若有白紙黑字,恐怕很難當作什麼事情也沒發生過。

【延伸閱讀】3度追加,預算暴增22億—中鋼總部大樓造價變動大事紀

2004年12月造價金額:30億元變更理由:此建造金額為原始預定董事長:林文淵

2005年~2006年造價金額:35億元變更理由:內部敲定,提高造價董事長:林文淵

2006年6月造價金額:39.82億元變更理由:原料成本上漲董事長:江耀宗

2008年6月造價金額:55.22億元變更理由:營建造價與機電材料,價格上漲董事長:林文淵

2009年~2010年造價金額:與2011年合計52億元變更理由:主建築減少5億元,另花費2億元興建副樓、設置餐廳董事長:張家祝

2011年造價金額:與2009年~2010年合計52億元變更理由:讓部分樓層出租、降低費用董事長:鄒若齊

資料來源:中鋼公司、股市觀測站

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房產稅暴增三倍 攪亂15年布局 砸200億蓋「APEC級」飯店 西華劉文治父子豪賭告白

2015-04-06  TWM
 

歷時15年開發,台北萬豪酒店終於接近開幕時刻,投資金額高達200億元,業界人士稱,這是劉文治的豪賭,面臨房產稅新制衝擊及商務客萎縮,他將如何打造台灣第一座會展飯店?

撰文‧梁任瑋、蔡曜蓮

「就是現在,現在是我最想要放棄的時候!」談到今年年中即將開幕的台北萬豪酒店,有「台灣飯店業教父」之稱的西華飯店董事長劉文治激動地表示。一向沉潛低調的他,為了這樁總投資金額高達兩百億元的開發案,親自上陣接受專訪,談到他滿懷雄心的夢想和令人頹喪的現實。

一走到台北市大直重劃區濱江國中斜對面,就能看見一個布滿安全圍籬的萬豪酒店建築工地。這個占地七六三三坪(約四座標準足球場),樓高四十二層的大工地正在火速趕工,預計七月開幕。

屆時,這裡會冒出四棟結合五星級飯店、豪宅、國際會議中心的地標建築,也是台灣史上第一樁會展飯店投資案。七十三歲的劉文治是總舵手,舉凡飯店的設計細節、建材使用,全由他親自拍板才能執行。

但就在他緊鑼密鼓籌備開幕事宜時,突如其來的新制房屋稅與地價稅,衝擊他原本的布局,打亂他財務設算的營運房價與投資報酬率。

新考驗 房產稅衝擊,商務客也變少原來,台北市政府去年宣布,將大幅調高一四年七月一日以後取得使用執照的房屋標準造價、路段率,再搭配上路多時的豪宅囤房加乘稅率,使得新豪宅的房屋稅額暴增至十三倍至二十倍不等,去年十二月底拿到使用執照的台北萬豪酒店,也成為新制適用的對象。

「本來預估,飯店一年只要繳六千五百萬元的房屋稅,變成要繳一.四億餘元,加上地價稅後,就超過二億元,等於一個月多出一千兩百萬元成本,每天一開門就有四十萬元不見。這就好像一朵花快要開花結果了,卻用鹽酸給你淋下去。」劉文治說。

他分析,以西華飯店一年營收十億元,獲利兩億元,房屋稅僅兩千多萬元;台北萬豪酒店規模比較大,假如一年營收做到十五億元,獲利三億元,房產稅就幾乎把獲利全拿走了。

尤其,台北市政府以時間點一刀切割,讓同一路段的建築物,卻要繳納天差地別的房屋稅額。

以台北萬豪酒店鄰近的美福大飯店為例,由於是在一四年四月取得使照,仍適用舊制房屋稅基,一年只要繳四千萬元房屋稅,是台北萬豪的三○%而已,「這太不公平了!」也難怪,這樁開發案前後花了劉文治十五年的時間,過程一波三折,但就只有現在,是他唯一萌生放棄念頭的時候。

為了反映每月多出的上千萬元稅賦,台北萬豪緊急重新計算人事和營運成本,每月營收目標不僅將因房屋稅暴增而多出五千萬元,餐飲售價也必須上調,平均房價也可能將由原本設定每房一晚七千元,調高至一萬五千元,「但消費者能否買單?還需要時間考驗。」一位五星級飯店業者分析。

除了新制房屋稅的衝擊外,台北萬豪酒店還有其他艱鉅的挑戰。

中華民國觀光旅館公會理事長賴正鎰說,根據觀光局統計,目前以商務為目的的來台旅客,每人每日均消為二五二美元,消費力高於一般觀光客,但一四年來台商務客卻低於一百萬人,由於台灣的外商企業持續出走,使得國際會議、展覽需求逐年萎縮,對於以會展為主力的飯店業是很大的危機。

一位台灣五星級飯店總經理私下分析,新飯店如果營運上軌道,通常五至十年後可以回收投資金額;但假如房屋稅一次調高,的確會讓投資者回收期變得遙遙無期。

如果今天是換成別人經營,直接看衰的人恐怕很多,但因為是劉文治操刀,業界人士反而很期待,想看看飯店教父如何突圍艱鉅的營運條件,甚至可能創造出圓山飯店之外,新的台北國際飯店地標。

因為同樣的質疑,二十五年前西華飯店開幕時也曾出現。一九九○年,毫無飯店經營背景的劉文治,以「鞋業大亨」之姿投資西華飯店,不少同業唱衰,「房價定那麼高,會有人來住嗎?」盯細節 比員工還用功,小番茄也要管高力國際總經理劉學龍表示,當年和西華飯店同時開幕的五星級飯店,還有台北君悅酒店、晶華酒店,但西華不追求面積極大化,反而以精緻服務留住客人的心。

西華沒有國外連鎖飯店訂房系統,卻成為當時商務人士入住首選,顯見劉文治的經營有獨到之處。

已任職二十三年的台北西華飯店總經理夏基恩說,劉文治在意飯店提供的服務品質,到了不計代價的程度。

有一次,劉文治吃了飯店的小番茄,覺得不是很甜,隔天就從陽明山住家提了一袋番茄來上班,要夏基恩試試有何差別,「連番茄這麼小的東西,他都非常在乎,可以想像他對細節的堅持。」例如,台北萬豪酒店一樓的千坪庭園,原本已請設計師畫規畫圖,完工後才發現有落差,劉文治二話不說,找來自己認識的園藝師重新施工,「還好我陽明山住家的院子很大,平常就有研究,植栽的顏色一定要有層次才會好看,近的地方種矮的樹,不能全部都一樣高,才會感覺像住在公園裡。」這樣的精神,讓從事飯店業十餘年的台北萬豪酒店總經理張羽有點汗顏,「有時候我都覺得,他比我還用功。」有一次,劉文治找他討論大宴會廳的吊燈樣式,兩人都覺得還可以找更好的。

隔了一個周末,張羽找了二、三十幅圖片,劉文治竟找了兩、三百幅,當場把他比了下去,沒想到劉文治接著說,「現在擺大水晶燈的玩法太落伍了,應該要用剛剛好的明亮度才時尚。」凸顯了劉文治對設計美學的敏感。

圓夢想 傻子精神,拚首座會展飯店台北萬豪酒店的基地面積,是西華飯店的十倍,有不少設計都是台灣首度採用,例如:可以容納三千人的大宴會廳、結合頂級豪宅共構等,為的就是拚出國際規格的會展飯店。

「只要談起國際級會議觀光飯店,台灣就比人家矮一個頭。台灣有可以辦APEC會議(亞太經合會)的地方嗎?可以接待世界各國的領袖嗎?」劉文治嘆了一口氣說,「連越南都已經有這種場地,但台灣卻很缺乏,為什麼?因為投資大,回收慢,沒有業者想做。」「這個世界上,總是需要一些傻人,」劉文治說,「到我這年紀還可以逐夢,我覺得很幸運。第一、我還有體力做,第二、我的腦筋還算靈活,當我的員工有時候也很辛苦,我在盯他們的時候,他們也想說,我怎麼頭腦都記那麼清楚。」一談起工作,他立刻恢復爽朗笑聲。

事實上,為了完成這個夢想,劉文治在○四年左右,忍痛賣掉位於台北市敦化南路精華地段的小西華飯店、敦化北路西華大樓,拿回二十億元現金,還處分汐止金龍湖旁五千多坪土地,再加上自有資金,最後以六十億元買下宜華國際公司的全部股權(之前有八八%的股權為台北磚廠等地主持有),才開始主導興建台北萬豪酒店。

上百億元的土地資金,加上興建飯店的成本,業界人士認為,這是劉文治兩百億元的豪賭。為了這一戰,很多他以前不做的事都破例了,除了接受媒體採訪,還有向銀行借錢。

「公司未來營運的資金,恐怕要向銀行借了,但是不多啦!」雖然說不多,但對照他先前完全不借錢經營的哲學,可以看出台北萬豪酒店的規模,遠比他預估的大。

一塊地從開發到完工,前後歷時近十五年,要他訴說其中的甘苦,劉文治無奈地說:「我們那個世代,再累再難的環境,小時候都經歷過,沒有什麼辛不辛苦,但我無法接受的是,房屋稅這種不公平待遇。」雖然心中憤慨,但劉文治話鋒一轉,又調侃自己,既然頭已經洗下去了,也只能拚命做下去。他希望,將來除了西華飯店之外,台北萬豪酒店也可以成為台灣飯店的代表作。

劉文治

出生:1942年

現職:西華飯店董事長

經歷:華岡公司董事長

學歷:台師大數學系

劉恆昌

出生:1979年

現職:西華飯店常務董事

經歷:西華飯店董事長特助

學歷:輔大企管系、

台大土木所

台北萬豪酒店(Taipei Marriott Hotel

基地面積:7633坪

投資興建:宜華國際

飯店品牌:美國上市公司萬豪酒店國際集團

飯店房間數:320間

定位:全台最大國際級會展飯店

 
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