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只挑破爛低價房 教授靠換屋賺數千萬

2014-09-01  TCW
 
 

 

甫升任世新大學新聞傳播學院院長的彭懷恩,在學術圈赫赫有名,許多人不知道,他除了作育英才、出過三十本書,還是房地產投資高手,交易房地產多達四十餘次,光在台灣就超過二十次。

更甚者,他除了在國內買房,觸角還遠達美國與英國。靠著「價值投資法」與「資產重估」兩招,讓他投資房地產無往不利,賺進數千萬元。

他一頭栽進投資房地產,是從「被騙」開始。當時,他買了位在台北市杭州南路的房子,實際只有二十坪,卻被灌了高達十五坪的虛坪,底價一百八十五萬元的房子,卻賣他二百三十五萬元。他跟對方爭取半天,對方只肯退他二十萬元。這次教訓讓他下定決心,把書局裡有關於房地產的書全部買回家,仔細研讀、做足功課,看了上千間的房子,成了房地產專家。

挑別人不要的:專攻二樓,改善管線缺點為房價加值

他有一套獨門挑選物件的方法,那就是以「自住」為考量,並且專挑別人看不上的物件。

「房地產一定要先從自住的角度考量,我不會跑到什麼桃園青埔、三峽、淡水去買。」他認為,這樣的做法相對安全,萬一價格買在高檔,大不了自己住,等到房價上揚再脫手,比較不容易低價殺出。所以,他買的房子集中在台北市與新北市,和工作相關的地方。

四年前,他的夫人就讀佛光大學管理研究所時,每週六、日都要到宜蘭上課,每個月花五千元在當地租套房。他偶爾陪讀,順便考察當地房地產市場,三個月後,他以一百四十二萬元,在礁溪買下一間權狀十四坪房子。

「付利息的錢比租金還少多了,」買下這間房子,每個月付息四千多元,比租金便宜,如今這間房子漲到三百多萬,帳面利益超過一倍。

同時,他還專買一般人不喜歡的二樓。一般公寓或大廈的二樓,通常都是管線經過的地方,容易有管線滲漏問題,大多數人會盡量避開,但別人眼中的缺點,在他眼中成了優點。「我會重新建管線,把管線移到外面,」經過改裝的房子,缺點少了、價值就被凸顯出來,脫手變得容易,也容易賣到好價格。

價值分析法:挑選中古屋,土地持分才高

要出手買房子時,他還有一套「價值分析法」。「房子值錢的是在土地,不在於房子。很多人都以為要買新房子,但新房子土地持分少,舊房子就是土地持分越多,還有越矮(指樓層),持分越多。」房地產最有價值的地方是土地,只要房子價格比土地便宜,他就會出手。

此外,在大多數人買房指定要買新屋時,他卻偏好中古屋,而且內部越破爛越好,理由很簡單,「價格比較便宜、持分也高,以後都更時分配回來的坪數也多。房子內部沒有裝潢,才知道真正的屋況,不會被已經裝潢好的房子給騙了。」逆向思考,讓他可以買到價格合理又實在的好屋。

他並善用「資產重估增值」,利用房屋增值套出更多的現金。

他以曾經擁有的青島東路房子為例,當年,他以六百六十萬元買進,後來孩子到國外念書,他手上的現金不夠,就把房子拿出來重估價值並重新貸款。由於房價提高,銀行貸款的金額也增加,從中獲得更多現金,雖然要負擔的利息增多,但解決手中現金不夠的窘境。

後來為了買目前在深坑的自住房,他出售這間房子,扣除仲介費與其他成本後,淨賺一千四百四十萬元,兩個孩子的學費、海外置產的錢,都是靠這棟房子貢獻。

而套出來的現金,他就繼續投資買房,利用資金滾動,目前在深坑與宜蘭共擁有四間房。他鎖定買進總價一千萬元附近的產品,還劃定區域,從低總價的物件入手,「總價低,未來房子要脫手也容易,」他說,「差不多應該跌到一個程度的時候就要進場,因為你不曉得反彈的程度。」

觀察打房政策:不急進場、等「多殺多」機會

面對政府打房,他也沒閒著,還是到處看房,準備找尋適當時機,在宜蘭買第二間房。「現在當然不是好時機呀,」他密切觀察利率和政策動向,一旦出現變化,就是出手時機。「利率還是很低,游資很多,另外就是政府的稅還並沒有真的打到要害,實價課稅絕對有用。實價課稅就是賣房賺多少,課多少錢,一毛錢都跑不掉,才能真正讓買盤縮手、房價下跌。」他說。

投資房地產長達三十五年的他,正等待「多殺多」(編按:賣方競相砍價出售),一旦法拍屋出現二拍還沒有人要買,就可以下手,或是用實價登錄打八折還價,都是不錯的進場點。

【延伸閱讀】私推薦好房區

》針對雙北的東、西、南邊,看好的區域:●東邊:五堵、七堵、八堵,可搭公車直通東區●西邊:關渡,有風景、可惜價格略高●南邊:三峽、中和、土城,有捷運環狀線

》不看好新北:淡海、林口。林口供給量多,地處丘陵、冬天冷又潮濕;淡海冬天有東北季風,太冷

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