ZKIZ Archives


建商逃命出清 三二九精銳盡出

2013-11-01  TCW
 
 

 

「最近,真的好冷!」「案子都推不動!」國內房市進入第四季傳統購屋旺季,買氣卻始終上不來,九二八檔期的去化速度緩慢,建商、代銷之間耳語不斷。

根據《住展雜誌》、信義代銷研展組統計,九月,台北市預售、成屋銷售率不及九%,為十九個月來新低;推案量大的新北市雖勉強維持上月的一八%水準,但較今年三月最高峰的五○%,也已經腰斬。房市中一股不尋常的氣氛,似乎正逐漸成形。

低利不再,升息勢在必行還款負擔增,房市恐泡沫化

九月底,央行總裁彭淮南提醒房貸民眾留意利率變動風險,首度暗示升息,隔天,營建股全面一片慘綠。

之後數日,彭淮南強調升息須視國內物價、通膨狀況而定,讓外界普遍預估利率將遲至二○一五、二○一六年再緩步上揚,營建股表現因此恢復水準,但在業界,升息陰影卻已如影隨形。

「利率,是房價最大的殺手!」淡江大學產經系副教授莊孟翰說,目前房貸餘額達五兆五千四百億餘元,為歷史新高,占國內GDP達三六%,代表國人將超過三分之一的資金用來購置住宅,已逼近國際間四○%的房市泡沫化指標。

經三大行庫測試,若升息超過兩個百分點、利率衝破四%,房貸族將負擔比現在多一倍的利息;若所得未增加,則逼近借款人還款能力的臨界點。屆時,房市可能因此出現拋售潮、買方縮手,房價反轉向下。

不過,房地產業界普遍認為,為避免衝擊房市、造成民眾資產縮水,央行將以半碼、半碼的速度「無感升息」、緩步調升。但可以確定的是,升息勢在必行,低利率的好日子,將告一段落。

二○○三年以來,一年期定儲三%以下的低利率,造就台灣房市長達十年的好光景,如今,升息腳步趨近,這波國內史上最長的多頭,是否也長路將盡?房價「無頂蓋」的時代會否就此結束?答案,從建商的動作中,也許可以一窺端倪。

明年上半年成推案高峰建商大手筆買地,加速推案

根據全球資產公司統計,今年第一季至三季,建商購地金額總計不過六百億元,但光是十月,上市櫃建商在全國獵地的金額就超過一百三十億元,為單月平均值的兩倍。

其中,營建五虎的手筆最為驚人,不只興富發創下單月購地六十億元的紀錄,遠雄也總計斥資近四十億元,長虹則是以十億三千七百萬元取得內科廠辦用地。無獨有偶,其中逾半的住宅用地,最快都規畫於二○一四年上半年推案。

查稅動作頻頻、財政部又有意加課囤房稅,造成第四季買氣不振,為什麼建商卻反向操作,加碼購地、加速推案?答案,正因風雨欲來,對他們而言,明年上半年,將是目前可見的未來中,最後的機會。

「央行口頭上用升息恐嚇,國稅局實際上用查稅防堵,已經讓很多投資客縮手,市況真的不好!」冠德建設副總經理洪錦欽分析,「明年年底有七合一縣市長選舉,選舉前狀況都不會好,只剩上半年有點機會。」

二○一四年年底縣市長選舉、二○一五年可能啟動第一波升息,再加上二○一六年總統大選局勢未明,未來三年,政治與經濟的種種變數,預計讓台灣房市陷入停滯,也因此意外在低迷景氣之下,逼出二○一四年上半年的決戰潮。

「這兩年先買先推,趕快出清手上籌碼!」永慶房屋研展中心經理黃舒衛認為,為趕最後一波「好時機」,建商不只將出清手上先建後售的案子,新購入的土地,也將採預售方式加速上架,確保業績無虞、現金落袋為安。而眾建商大案齊發,很可能就落在明年三二九檔期。

除了總銷破千億的南港輪胎大案世界明珠,預計可能在明年上半年取得建照、正式推案外,三百億規模的國揚大南港案,最快也將於明年中推出。

此外,遠雄預計在上半年同時推出中和、新莊、新竹市等五案,總銷上看五百億。而一拖數年的大直百億大案、白天鵝建設的豐匯,和林口指標建案、總銷七十五億的世紀長虹也都將搭上三二九檔期,正式亮相。

不只如此,連台北豪宅市場,都有一番廝殺。包括已經進入潛銷期的信義區陶朱隱園、冠德興雅BCF案,和天母的華固天鑄、植物園旁的潤泰松濤苑,明年四大指標豪宅,已經未演先轟動,將共同競逐「三百萬俱樂部」。

永慶代銷總經理葉凌棋指出,明年市況各界普遍看淡,但因推案集中上半年,三二九檔期推案量可能有機會維持今年水準,或小幅成長五%至一○%、挑戰十一年新高。

不過,明年上半年的熱鬧,卻不等同銷售保證,《住展雜誌》研發長倪子仁認為,目前如奢侈稅修法、QE退場時間未定等利空尚未出盡,「沒有人買,硬推又有什麼用?」

房市上熱下冷,建商的豪賭,除了是盡力一搏好過冬外,也是國內在進入高利率時代、市場生態產生「質變」前,最後一次試水溫的機會。

年輕人成購屋市場主力建商推中低價小宅,求轉型

長虹建設財務長陳茂慶分析,二○一五年起的緩步升息,雖不會對實質消費面造成太大衝擊,但「開出升息第一槍後,還是會影響購屋心理,造成一波動盪,」他說,利率升、養房成本增加,槓桿沒辦法「玩那麼大」,首先縮手的就是投資客。因此由投資客市場支撐、生活機能尚未完備的蛋殼區,如近年興起的淡水、五股、桃園青埔與中南部高鐵特區,因「最後一隻老鼠消失」,很可能成為第一個價崩的地區。

至於首購族、自住客,則因購屋負擔加重,觀望期可能拉長、選擇轉買為租,購屋行為更加謹慎,因此壓縮交易量。

「所以,升息後,台灣房市將大洗牌。」葉凌棋表示,在利率的牽制下,往後投資客互相追高、創造不合理漲幅的狀況將逐漸減少,房價不再是「無頂蓋」狀態,回歸自住買盤,由首購族或換屋族市場的剛性需求主導,中低總價商品將躍為主流。從台北市小坪數套房近幾年的漲幅,就能看出此趨勢已經成形。

不過,因往後交易量萎縮,僧多粥少,個案表現會更明顯,要活下來,各建商就必須學會轉型,或轉投資長期收益的商場、飯店。他也透露:「已經有建商在準備、布局了!」

「以後,是年輕人的市場,」洪錦欽也指出,往後是小宅當道的時代,購屋年齡層降低,因此地點、交通將比坪數重要,以雙北市為例,鄰近市中心、總價一千萬上下的案型最為理想。而機能未到位的新興重劃區在投資客離場、首購族嫌遠的青黃不接時期,將有盤整效應出現;因此,這幾年由投資客撐起的泡沫房價,將經歷一番清洗、露出廬山真面目。

不過,如果想輕鬆入住蛋黃區,短期內可能還難以實現。黃舒衛認為,若服貿開放內容擴大,陸資來台腳步加速,則陸企帶來的商辦、住宅需求仍將限於較國際化的台北市,外來資金支撐買盤,「價格絕對下不來。」

此外,未來房市的走向也將更兩極化:「以後大概只剩兩種市場:豪宅和小宅,」黃舒衛說,金字塔頂端的小眾市場,因資金雄厚,基本上不受稅制、利率影響,和市場走向完全脫鉤,所以,往後豪宅仍可能屢創天價。但自住的大眾市場,因房價的人為操縱日漸減少,漲幅將受到控制。

升息的世界,可能讓房貸族叫苦連天,可能讓首購族終於有機會進場,也可能迫使在這波多頭賺進一、兩個股本、荷包滿滿的建商開始另覓出路。不過,在十年低利率的狂歡過後,回歸理性的台灣房市,也許更讓人期待。

【延伸閱讀】

房貸餘額達5.54兆餘元 為10年前的1.8倍,創歷史新高房價所得比的泡沫化指標為3~6倍,台北市為13.1倍房貸餘額占GDP36%逼近泡沫化指標40%。不動產授信餘額約50%

【延伸閱讀】小宅成新寵!1年來每坪漲近2成—2012年實價登錄實施後,台北市每坪單價變化

2012.8每坪單價套房(1房1廳1衛):59.2萬元 公寓(5樓含以下無電梯):48.1萬元大樓華廈:53.8萬元

2013.8每坪單價套房(1房1廳1衛):70.9萬元公寓(5樓含以下無電梯):53.2萬元 大樓華廈:51.3萬元

漲幅套房(1房1廳1衛):19.9%公寓(5樓含以下無電梯):10.4%大樓華廈:-4.7%

資料來源:內政部交易實價查詢服務網、永慶房屋

【延伸閱讀】政經變化多!建商搶明年上半年推案—近8年北台灣329檔期推案量

建商 逃命 出清 三二 二九 精銳 盡出
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=81740

買屋撐到四二九 最少可殺價兩成

2014-04-07  TCW
 
 

 

週末,電視螢幕全是服貿攻防戰,幾乎讓人忘了房市重頭戲三二九檔期已經開跑。

空頭氣氛濃厚,近期唯一的利多︱︱兩岸服務貿易協議,又因學運而暫緩兌現,導致今年的三二九不只關注度低,根據永慶房屋調查,竟只有一七‧九%民眾有意進場。永慶房屋研究發展中心經理黃舒衛說,比起往年約二五%,今年是「近年最低的一次」。

但翻開其他數據,卻是兩樣情。《住展》雜誌預估,三二九全台推案量達四千五百 八十六億,為七年來新高;好房網調查,更有十二筆建案每坪開價創該區域新高。

為避開下半年選舉、搶搭「今年最後的好時機」,建商推案、開價「沒在怕」,但買方意願卻一片低迷。「上熱下冷」的三二九,可能成為議價空間增大、房價鬆動的起點,民眾如何打贏這場心理戰?

「比起『三二九』,不如『四二九』、『十二九』再進場!」一名建商直言,過去景氣好,三二九常過年後就開跑,檔期最長甚至可持續到一季,但今年,可能提早一個月結束,且建商高姿態,最快四月底就將面臨考驗。

他分析,三二九各家狂砸廣告是必然,但最快一個月後,代銷和建商就會根據市場反應初步檢討。他透露,若市況不佳,建商通常會暫緩銷售、「鎖住」手中有未來性的案子,如交通條件好、生活機能佳且符合自住需求的產品,待市況好轉,再視時機重新推案。

但若是「先天條件差」,如位於新興重劃區、區域案量大的建案,則會繼續加碼、宣傳。

估選前、十月底價格最低

「當你發現某建案廣告無所不在、無法忽視時,就代表這案子賣得很差,老闆急了!」因此他建議,四二九後,可觀察廣告佈局,還留在版面上的案子,通常是建商心中的二、三軍,以早日完銷為原則,價格讓步空間大,開價下殺一、兩成只是「基本」;到選前、十月底,預計是市場最亂的時候,中南部預售屋牌價砍一半成交都有可能。

他也指出,三年才推一案、手上僅單一建案的中小型建商,通常有不得不賣的資金壓力,因此,去化速度慢、對方信心動搖,民眾越可大膽開價。

買屋 屋撐 撐到 到四 四二 二九 最少 殺價 兩成
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=95870

又到九二九 易明的生活點滴

來源: http://eming620.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=18213567

  九二九又到了,原來今天是在新浪跨入第十二個年頭的第一天。

  十一個年頭,真不容易,變化,亦很大,今已非昔,已是面目全非。

  初寫網誌,幾乎是每天一文,甚至多文,題材亦非常廣泛。

  可是,隨著原始的網友一位又一位的離開了網誌世界,轉投其他社交媒體,寫網誌,似乎已經失去了結交朋友的意義。

  所以,網誌亦名副其實地變成了個人的日記,不用再為了與網友互相交流而題材萬千,可以只寫單一的題材。

  只是,有時候心中有太多的題材要寫,坐到電腦前卻又有千頭萬緒,不知寫什麼好?

  或許真的累了,所以已經不再要求每天一文,而是隨心、隨意而寫算了。

  究竟還能夠再堅持寫多久呢?真是難以預料,順其自然吧!

 

又到 到九 九二 二九 易明 明的 生活 點滴
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=217390

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019