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豪宅鬼城 一屋七按 樓市敲喪鐘

2014-02-27  NM
 
 

 

有人無屋住,有屋無人住,正正是香港樓市的寫照。

近日,網上瘋傳一張「香港鬼城」的照片,圖中的樓盤上水天巒,三百多座洋房,在入夜後竟然漆黑一片,鬼影無隻,恍如陰森的死城,好不淒清。本刊發現,這個一○年開售、一一年入夥的豪宅盤,原來被大批強國人丟空,並以物業作抵押狂向財仔借錢,令豪宅變身提款機。其中一個單位,更加有七次加按記錄,非常誇張!

這些丟空盤,只是冰山一角,「香港版」鬼城已在新界區如元朗、粉嶺及市區的九龍站、奧運站等湧現。若然政府不正視空置率嚴重的問題,不斷增加供應,隨時變九七年八萬五的翻版。

由三百三十座洋房組成的天巒,位於中港邊境,毗鄰雙魚河,遠望猶如一座自成一國的城堡。上週末黃昏,記者到天巒睇樓,只見一排排的洋房,光潔如新,地下無雜物、無垃圾,部分在玻璃上貼上租售廣告。逗留近兩小時,眼見住客十隻手指數得曬。租住其中一座洋房的Jessie笑言:「一年前搬嚟,成條街計埋我,得三戶咋!我就係貪呢度又大又靜。」

而趁週末悠閒洗車的業主陳先生,八個月前執「平貨」,以約三千三百萬元買入洋房自住,「最近都跌咗三百萬o架,不過自住無所謂!我呢條富爾大道(按:天巒每條路都有不同名稱),入住率五成啦!旁邊呢兩個單位,好少人返,佢哋係潮州人,買呢度係炒樓嘅。嗰邊四間,無人住丟空嘅,應該都係炒家貨。」

據該區地產經紀透露,現時天巒有一百三十個放盤,佔屋苑總數四成,而且大部分都是交吉放盤,再計埋廿多個租盤,亦即屋苑空置率起碼四成!過去能賣出甩身的,大都是蝕讓離場,甚至有物業已被釘契。時光回到一○年,政府還未推出任何辣招、買樓仍是投資移民項目時,新地(16)發展的天巒,打著系內十五年來最大型洋房群的旗號,於國慶檔期開售。八日內賣掉二百餘座洋房,套現逾六十五億元。

洋房提款十六次

時至今日,這些當日被狂掃的單位,終體現其「功能」。記者翻查土地註冊處資料,發現大部分單位,都有承造二按或以上。其中一名持內地身份證、叫鄧振龍的強國買家,當年豪擲九千四百萬元,買下三座洋房,其中一座洋房按了三次,另外兩座竟於過去兩年間,分別被狂按了七次及六次!根據資料,鄧振龍在購入後,一年內交付了三成首期,一一年尾入夥時,不見按揭記錄,亦即他「現兜兜」付足尾數。不過在一二年中開始,這三座豪宅突然變了鄧振龍的「提款機」,先後被「撳」了十六次,其間並無贖契記錄,而且每次皆是找亨運財務承按。亨運於九五年成立,辦公室在金鐘海富中心。鄧振龍一如其他強國炒家,在港登記的只是秘書公司、會計師樓及律師行等地址,記者找到他位於深圳福田的辦公室,發現該處掛上「深圳市佳旺基房地產開發」及「奧林投資」招牌。記者進門後發現,該處彷彿又是另一間空殼公司,裡面只得一男一女兩名職員,枱上不單沒有電腦,連紙也沒一張,只有一個電話,而且整間辦公室也沒開燈,非常陰暗。記者佯裝買家找鄧振龍洽談天巒單位,但鄧以沒有放盤為由,著職員婉拒應約。記者再放蛇查問本地的亨運財務,原來借錢真的「so easy」!亨運的員工說:「你上來交齊銀行結單、俾番工種同收入嘅資料,如果初步評估有得做,跟住會上門同間屋做估值,之後就決定批唔批o架啦!」亨運的息口相當揦脷,該職員續稱:「月息兩釐八,以五百萬元計,如果你想分十年還,每個月大約還十四萬。」按此計算,只是向亨運借五百萬元,十年後連本帶利其實還了一千六百八十萬元!

豪宅變藝術館

記者又找到另一買家、著名鋼琴家劉詩昆的愛徒孫穎,她自稱一口氣買下四個天巒單位。現居於火炭御龍山的她透過電話說:「當時發展商要買間大單位,先會分啲細單位俾你,咁我咪買一個大嘅,配搭三個細嘅。大單位當做度假屋,得閒咪返去住嚇,細單位就諗住用嚟做藝術館,收藏鋼琴名畫等,四個單位都無放租,亦無諗過放賣。」從土地註冊處資料中可見,其中兩座洋房,共作價六千餘萬元,都在上會時先向渣打銀行承造一按,繼而分別向永信物業及新地旗下忠誠財務借二按,而劉詩昆的長子劉曉迎,亦買下一間天巒洋房,上會時同樣在渣打造一按,並向忠誠財務借二按,一個多月後,更向新鴻基財務借三按。「我而家供嘅數都係負擔能力之內!」孫穎說。她又強調買天巒時,就是看中地點夠靜,「我買四間屋嘅價錢,喺淺水灣先買到一間。而且天巒少人先至好,如果車水馬龍,就唔符合我買嘅心意!」相較孫穎,另一強國炒家丘偉,就對市況較為


君臨揸3年實蝕1500萬沽出 屬「七按盤」 九龍站歷來最勁蝕讓

1 : GS(14)@2016-05-08 13:34:59

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160508/news/ea_eaa1.htm


【明報專訊】雖然近期二手成交稍為回暖,但樓價仍未見反彈,豪宅蝕讓個案更是一宗接一宗,其中九龍站兩大指標豪宅,包括天璽及君臨天下,就連錄多宗蝕讓。消息稱,君臨天下一個極高層海景「七按盤」,最新以4700萬元售出,原業主持貨三年多,連使費勁蝕近1500萬元,創九龍站有史以來蝕讓金額最多的一宗成交。

明報記者 林尚民

消息稱,上述成交單位為君臨天下2座極高層A室,實用1061方呎(建築1369方呎),屬三房一套間隔,原業主於去年9月以高達6100萬元放盤,但最新以約4700萬元售出,減價1400萬元或23%,實呎44,298元。

去年6100萬放盤 減至4700萬售出

資料顯示,原業主於2012年底以5800萬元購入,其後7次向銀行及財務公司借錢,現單計帳面已蝕1100萬元,若連同佣金及釐印費在內,更實蝕近1500萬元,為九龍站屋苑史上最傷一次。事實上,近月九龍站蝕得不少大額蝕讓個案,如天璽日鑽璽高層C室,實用991方呎(建築1382方呎),今年3月便以3250萬元成交,實呎32795元(建呎23517元),原業主2013年6月以3786萬元購入,連同額外印花稅及其他使費,料需蝕逾1100萬元或三成離場。有關單位最終由太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明家族承接。

此外,利嘉閣高級經理鄭嘉榮表示,同區凱旋門觀星閣低層A室,實用867方呎(建築1176方呎),三房連一工人房間隔,剛以3.5萬元租出,實呎40.4元(建呎29.8元)。業主於2008年6月份,以約1420萬元買入上述單位,現租出單位,業主可享租金回報率3厘。另方面,多個屋苑交投回升,美孚新邨昨日便連錄3宗買賣,美聯物業營業經理王俊康表示,美孚新邨2期吉利徑1號低樓D室,實用685方呎(建築913方呎),剛以665萬元售出,實呎9708元(建呎7284元)。

北角慧雲峰低市價7%易手

名采策略客戶經理陳慕怡表示,北角慧雲峰高層B室,實用934方呎(建築1235方呎),獲買家以1500萬元購入,實呎16060元(建呎12146元),低市價7%。不過,原業主早於2006年月以827.3萬元購入,現帳面獲利672.7萬元,物業升值接近81%。

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