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台灣置業交易細節多 詳閱「不動產現况說明書」免中伏

1 : GS(14)@2016-09-30 08:03:34

【明報專訊】台灣鄰近香港，加上物價較廉宜、生活節奏較為輕鬆，不少香港人均有意往當地尋找退休或第二居所。不過，在台灣置業的程序與在香港買樓有明顯分別，作為海外買家，須注意樓宇狀况及稅項等細節，確保交易順利。

不少人認為，近年愈來愈多人喜歡移居台灣，其實早在三四十年前，已經有一波香港移民台灣升學或創業的潮流。中原地產台北總經理張紹權（圓圖）本身是香港人，但自從約20年前來台灣讀大學後，就一直留在當地發展。他表示，「讀書的時候很多人都會來台灣讀大學，後來也從事了各行各業；台灣的確是一個很宜居的地方。在這裏我的家有2000多方呎，但在香港只有數百呎，在這裏定居多年後，回到香港會不習慣」。

樓花限五成按揭 二手樓限六成

於台灣置業的步驟及用語和日本比較相似，物業分為「預售屋」和「中古屋」：預售屋類似香港的樓花，而中古屋指樓齡較高的二手物業，兩者的買賣手續也有一點分別。按揭方面，如果是預售房，最高按揭成數為50％；如果是現成物業，海外人士按揭最高可達六成，本地人可以有七成至七成半的按揭。

代理要向買家詳解「說明書」

台灣的置業程序亦與日本類似，兩者均設有「不動產現况說明書」，購買物業時地產代理須向買家詳細講解，確保買家對購買物業的現况完全知情。不動產現况說明書會清晰寫明該物業的間隔，購買時附有的設備與裝修，甚至單位有否曾經發生任何特別事故也有註明，較香港的售樓合約更清晰。

一般在台灣購買住宅物業，也會找物業代理協助。台灣的物業代理和香港一樣，在大街上顯而易見。張紹權表示，香港人在台灣置業沒有特別限制。除了透過台灣發展上來港的展銷會，一般在台灣房地產舖放盤的物業，香港人也可以購買。 另外，台灣的房地產仲介網站也非常流行，不同的房屋仲介也會在網上提供樓盤租售資料。購買心儀房地產前，不妨了解該物業附近其他住宅的價格水平及質素，以作比較。

買樓前檢測 避買「海砂房」

在台灣購買二手物業時，需要留意有沒有「海砂房」及「輻射房」的問題。張紹權表示，海砂會侵蝕鋼筋，對房屋質量造成影響。海砂屋的問題有一段時間在台灣頗為普遍，準買家可以在置業前先進行海砂屋檢測，確保物業質素。

至於輻射房只會出現於約30年樓齡的房屋，「大約30年前發生的烏克蘭切爾諾貝爾核輻射事故，當時有一批從東歐來的鋼筋帶有輻射，部分來了台灣，但新的房子已經完全不會有問題」。

須付代書費登記規費

稅項方面，海外和本地人士購買物業時，稅項基本一樣，包括契稅、印花稅、代書費和登記規費。代書類似香港的樓契律師，一般會在買賣房屋時，由地產仲介推薦。根據第一太平戴維斯提供的資料顯示，代書費一般是5000至7000港元，費用用於處理土地及建築物的登記。登記規費是土地當年讀申報締結總額的0.1％，建築物是當年評定現值的0.1％。評定現值會隨時間轉變，如果建築物的屋齡較長，相關稅項也會較低。不過，需要留意台灣新增房地合一稅以遏抑樓價過熱，收取方式類似資產增值稅。作為海外買家，如果在物業持有1年內出售，扣除房屋修繕費用後，須支付房價增幅45％的稅項。此措施亦令台灣樓價最近出現下滑，降低炒賣風氣。

明報記者 蘇樂恩

[蘇樂恩 海外置業錦囊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3018&issue=20160930

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全國人大常委會法制工作委員會副主任張榮順就《全國人大常委會關於香港特別行政區基本法第一百零四條的解釋》草案所作出的說明（全文）

1 : GS(14)@2016-11-08 05:37:00

一、擁護中華人民共和國香港特別行政區基本法、效忠中華人民共和國香港特別行政區，是參選或者出任香港特別行政區有關公職的法定要求和條件1984年6月，鄧小平同志就明確指出，「港人治港有個界線和標準，就是必須由以愛國者為主體的港人來治理香港。」對於甚麼是愛國者，鄧小平同志指出，「愛國者的標準是，尊重自己民族，誠心誠意擁護祖國恢復行使對香港的主權，不損害香港的繁榮和穩定。」香港基本法關於香港特別行政區行政長官以及行政機關、立法機關和司法機關組成人員的規定，貫穿着由以愛國者為主體的港人治理香港的原則，其中一項重要的要求是：行政長官、主要官員、行政會議成員、立法會議員、各級法院法官和其他司法人員都必須擁護中華人民共和國香港特別行政區基本法，效忠中華人民共和國香港特別行政區。在香港基本法具體條文起草過程中，這一要求與香港通行的就職宣誓制度結合起來，形成了香港基本法第一百零四條規定，即「香港特別行政區行政長官、主要官員、行政會議成員、立法會議員、各級法院法官和其他司法人員在就職時必須依法宣誓擁護中華人民共和國香港特別行政區基本法，效忠中華人民共和國香港特別行政區」。因此，香港基本法第一百零四條規定的「擁護中華人民共和國香港特別行政區基本法，效忠中華人民共和國香港特別行政區」，既是依法宣誓必須包含的法定內容，也是參選或者出任該條所列公職的法定要求和條件。香港基本法頒佈後，對於香港基本法第一百零四條的規定，中央和香港特別行政區一直是這樣理解和執行的。1996年成立的全國人民代表大會香港特別行政區籌備委員會，在其制定的香港特別行政區第一任行政長官人選的產生辦法、臨時立法會的產生辦法和第一屆立法會的具體產生辦法中，都規定行政長官參選人、立法會議員候選人必須擁護中華人民共和國香港特別行政區基本法，願意效忠中華人民共和國香港特別行政區。全國人民代表大會香港特別行政區籌備委員會是全國人民代表大會決定設立的負責籌備成立香港特別行政區的權力機構，其所作出的決定和規定具有法律效力。按照香港基本法和籌委會上述決定，香港特別行政區制定的《行政長官選舉條例》第16條和《立法會條例》第40條作出了相應的規定，並在歷任行政長官和歷屆立法會選舉中得到遵循。鑑於在香港特別行政區第六屆立法會選舉中，出現了公開宣揚「港獨」的人參選並當選的情況，有必要明確參選或者出任香港基本法第一百零四條規定公職的人必須擁護中華人民共和國香港特別行政區基本法，效忠中華人民共和國香港特別行政區。為此，本解釋（草案）第一條規定：「《中華人民共和國香港特別行政區基本法》第一百零四條規定的『擁護中華人民共和國香港特別行政區基本法，效忠中華人民共和國香港特別行政區』，既是該條規定的宣誓必須包含的法定內容，也是參選或者出任該條所列公職的法定要求和條件。」需要特別說明的是，在香港宣揚和推動「港獨」，屬於香港基本法第二十三條明確規定禁止的分裂國家行為，從根本上違反香港基本法第一條關於「香港特別行政區是中華人民共和國不可分離的部份」、第十二條關於「香港特別行政區是中華人民共和國的一個享有高度自治權的地方行政區域，直轄於中央人民政府」等規定。宣揚「港獨」的人不僅沒有參選及擔任立法會議員的資格，而且應依法追究其法律責任。二、關於香港基本法第一百零四條規定的「就職時必須依法宣誓」的含義香港基本法第一百零四條規定有關公職人員「就職時必須依法宣誓」。按照法律規定及其實踐，這一規定至少具有4個層次的含義：第一，宣誓是該條規定的有關公職人員就職的法定條件和必經程序，未依照法定程序進行合法有效宣誓或者拒絕宣誓，有關公職人員不得就職，從而也不得行使相應的職權和享受相應的待遇。第二，宣誓是一項莊嚴的聲明，必須符合法定的形式和內容要求，即宣誓人的行為方式必須真誠、莊重，在宣誓內容上必須按照法律規定的誓言準確、完整、莊重地進行宣誓。第三，如果宣誓人拒絕宣誓，即喪失就任基本法第一百零四條所列相應公職的資格。宣誓人故意以行為、語言、服飾、道具等方式違反、褻瀆宣誓程序和儀式，或者故意改動、歪曲法定誓言或者宣讀與法定誓言不一致的誓言，也應認定該宣誓行為不符合宣誓的形式或實質要求，從而宣誓無效，宣誓人即喪失就任資格。至於不是出於宣誓人的故意而出現的不符合規範的情況，可允許宣誓人進行再次宣誓。第四，宣誓必須有監誓的安排。監誓人負有確保宣誓合法進行的責任，相應地也具有對宣誓是否有效作出決定的權力。對故意違反宣誓要求者，不得為其重新安排宣誓。為此，本解釋（草案）第二條規定：「《中華人民共和國香港特別行政區基本法》第一百零四條規定相關公職人員『就職時必須依法宣誓』，具有以下含義：（一）宣誓是該條所列公職人員就職的法定條件和必經程序。未進行合法有效宣誓或者拒絕宣誓，不得就任相應公職，不得行使相應職權和享受相應待遇。（二）宣誓必須符合法定的形式和內容要求。宣誓人必須真誠、莊重地進行宣誓，必須準確、完整、莊重地宣讀包括『擁護中華人民共和國香港特別行政區基本法，效忠中華人民共和國香港特別行政區』內容的法定誓言。（三）宣誓人拒絕宣誓，即喪失就任該條所列相應公職的資格。宣誓人故意宣讀與法定誓言不一致的誓言或者以任何不真誠、不莊重的方式宣誓，也屬於拒絕宣誓，所作宣誓無效，宣誓人即喪失就任該條所列相應公職的資格。（四）宣誓必須在法律規定的監誓人面前進行。監誓人負有確保宣誓合法進行的責任，對符合本解釋和香港特別行政區法律規定的宣誓，應確定為有效宣誓；對不符合本解釋和香港特別行政區法律規定的宣誓，應確定為無效宣誓，並不得重新安排宣誓。」需要特別說明的是，上述解釋內容是依法宣誓的必然含義，也是香港歷來有關宣誓的基本要求。香港回歸後，行政長官、主要官員、行政會議成員、絕大部份立法會議員、各級法院法官和其他司法人員都能夠按照基本法的要求依法進行就職宣誓，但個別立法會議員背離宣誓的基本要求，而且愈演愈烈。特別是香港特別行政區第六屆立法會議員宣誓時，個別候任議員在宣誓過程中破壞莊嚴的宣誓儀式，呼喊與宣誓無關的口號，不按法定誓言宣誓，甚至侮辱國家和民族。這些人的行為無論在形式上還是在內容上，都違反依法宣誓的要求，嚴重挑戰「一國兩制」的原則底線和香港基本法的規定。因此，進一步明確香港基本法第一百零四條關於「就職時必須依法宣誓」的規定，是維護香港基本法和法律尊嚴的要求，也是恢復立法會議員宣誓秩序的需要。三、關於香港基本法第一百零四條規定的依法宣誓的法律約束力及其法律責任宣誓是宣誓人以公開聲明的方式對國家和社會作出的莊嚴承諾，具有法律約束力，違反誓言必須承擔相應的法律責任。就香港基本法第一百零四條規定而言，依法宣誓擁護中華人民共和國香港特別行政區基本法，效忠中華人民共和國香港特別行政區，是該條所列公職人員對中華人民共和國及其香港特別行政區的一項法律承諾。宣誓是具有法律效力的法定行為，宣誓人必須真正贊同、真誠信奉誓言要求，並決心遵守誓言，同時也公開表明如果違反誓言，願意承擔相應的法律責任。這是香港基本法第一百零四條的題中應有之義。據此，本解釋（草案）第三條規定：「《中華人民共和國香港特別行政區基本法》第一百零四條所規定的宣誓，是該條所列公職人員對中華人民共和國及其香港特別行政區作出的法律承諾，具有法律約束力。宣誓人必須真誠信奉並嚴格遵守法定誓言。宣誓人作虛假宣誓或者在宣誓之後從事違反誓言行為的，依法承擔法律責任。」資料來源：新華社




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161108/19826602

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同憶蓮《歌手》師徒對決　杜麗莎：說明我是好老師

1 : GS(14)@2017-01-24 03:00:14

前晚借住「被消失」嘅張敬軒成功炒番熱嘅《歌手2017》（前名《我是歌手》）終於播咗第一集，一如以往，台下反應一樣咁「熱烈」，觀眾交足戲，又喊又嘟嘴又係咪都起身拍手掌歡呼……真係想頒個最佳新演員獎俾呢班觀眾呀！而台上嘅7位歌手（未計軒仔），其實都係落力演唱嘅，其中就有唱功絕對係頂尖、教唱歌嘅杜麗莎！佢喺節目入面排喺光良後面出場（原本兩人中間係軒仔唱），揀咗唱約翰連儂（John Lennon）嘅英文歌《Imagine》，先唔理台下觀眾聽唔聽得明英文，但就俾同場嘅歌手互選中，成為咗並列第一位。講起同場嘅歌手，其餘幾位參賽者入面，就有林憶蓮同袁婭維跟過杜麗莎學唱歌，三位喺《歌手》入面師徒對決，第一集就俾林憶蓮領先排第二位，杜麗莎就得第三，袁婭維暫時就包尾。其實杜麗莎之前喺大陸記招已經講過，要同林憶蓮分勝負唔會尷尬，仲超級大方話：「如果真的被她打敗了，說明我是個好老師，教出的學生夠棒。」




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170123/19906207

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湯家驊：人大需說明下不為例

1 : GS(14)@2017-08-06 18:39:45

■湯家驊（左）及馬時亨（右）昨到電台硬銷一地兩檢方案。



【割地爭議】行政會議成員湯家驊認為，廣深港高鐵一地兩檢是信任問題，他建議人大常委通過租賃西九內地口岸區的協議時，說明下不為例，不會因政治理由再在港劃內地專區，以釋部份港人疑慮。


馬時亨：內地難臨時設清關


湯家驊昨在電台節目中表示，一地兩檢「唔係諮唔諮詢嘅問題，係信任問題，怕今日做咗，聽日就維港，後日ifc，大後日旺角」。所以要對症下藥，希望人大常委通過協議時清楚說明，今次是因經濟及交通需要，下不為例，不會因政治理由去劃專區收窄香港版圖。基本法委員會委員陳弘毅卻認為，人大常委的決定有一定規格，會清楚解釋一地兩檢安排的法理依據，但寫明下不為例會有困難。港鐵主席馬時亨在節目中指出，高鐵內地沿途各站，福田及深圳北都不可能臨時加設清關設施，而現時直通車總站在廣州北，與高鐵廣州南站不同，所以若無一地兩檢，高鐵香港段明年第三季就不能通車。他又強調，高鐵帶來的經濟效益，不僅是票價收入，而是有很多無形價值，香港不接駁高鐵網絡會「蝕底」。■記者麥志榮




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170806/20112999

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What we are reading：暴龍的說明書

1 : GS(14)@2017-10-22 17:21:22

「暴龍是最知名恐龍」這句說話，相信無人會有異議。的確，暴龍既是地球史上其中一種最大型的生物，其兇猛的特性亦於不少作品如《侏羅紀公園》中有不同演繹，絕大部份人都會對暴龍印象深刻。不過這些印象又是否真有其事呢？David Hone去年寫的《The Tyrannosaur Chronicles》輯錄迄今已有的暴龍研究資料，為讀者剖析暴龍裏裏外外的特徵，可說是暴龍的說明書。不過這本暴龍說明書仍有很多空白位置，作者只是拋磚引玉，希望有更多人入行做研究。1990年於南達科他州西部出土，編號為FMNH PR2081的暴龍化石Sue，是現今全球最完整的暴龍骸骨化石，如非芝加哥菲爾德自然史博物館在1997年以836萬美元天價購得化石，或者我們未必有這麼多機會去了解暴龍的過去。首先，從頭骨說起。暴龍頭骨從上面看來呈T字型，前窄後闊，其眼窩大、雙眼向前相信有立體視覺；暴龍的嗅覺與聽覺相信也相當發達——因為腦部等軟組織難以保存，我們只能靠骨上的洞孔大小、位置估計——令其可在日夜都時刻感知到附近有甚麼獵物或危險。當然少不了要提暴龍的咬合力與牙齒，暴龍的咬合力遠超其他獸腳類恐龍，其下顎前方形狀也與其他肉食恐龍不同，是呈U字型的，因此每次咬合撕咬的肉會比V型的多。可是，這樣也會令牙齒所承受的壓力增多，所以暴龍的牙根長度比牙冠長一倍，令其較為穩固。不過，暴龍跟鯊魚一樣仍然需要經常換牙，只是你永遠都不會見到暴龍的牙齒是雪白完整的。正如上述所說，軟組織難以保存，我們現時仍不能確定暴龍會否如人一樣有口唇。然而，從現代其中一種恐龍近親後代的鱷魚可見，暴龍很大機會是無唇，整個頭部也是鱗片並延伸至嘴部，牠們長時間都露出牙齒，在獵食時更為有利。說到鱗片，很多人以為恐龍全身都由鱗片覆蓋，就連考古學界也曾不相信恐龍會有羽毛，但近年越來越多考古證據顯示，恐龍是雀鳥的遠祖，已演化出羽毛結構，暴龍極可能在身上大部份位置都有羽毛保暖、讓身體的酵素在最佳溫度下運作，穩定代謝率。與身體相比，暴龍的前肢非常短小，不少漫畫取笑暴龍前肢無用，但暴龍手肘關節有一定程度的旋轉動作，加上骨頭大、有厚實肌肉，學者相信暴龍可用之快速抓實掙扎中的獵物。很多人都有興趣知道暴龍的繁殖，從多個不同恐龍品種包括暴龍的化石顯示，恐龍在未完全成熟時已生兒育女，其骨會變成骨髓骨（medullary bone），將鈣融入血管中，用以製造新生恐龍的蛋殼。這種盡快生育的策略，能將基因更快傳到下一代。可惜的是，即使如暴龍這種地球霸者也敵不過隕石與火山大爆發。小肥波




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171022/20190685

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