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李迅雷：可怕的時滯 房價居高不下也是一種時滯

庫存周期上行難改經濟下行趨勢

今天有記者打電話問：為何在各項經濟數據都那麽好的情況下，鋼材價格卻出現了下跌?我回答，我對鋼鐵價格缺乏深入研究，這或許是庫存因素導致的——當鋼材或鐵礦石庫存水平較低的時候，只要下端需求增加，補庫存的需要就會同步增加，這就導致了現實需求的成倍增長，反之亦然。鋼材價格自2015年末的低點上漲，已經上漲了一年多時間，想必累積了不少庫存，存在去庫存的壓力。

由於經濟活動存在上下遊之間、內外部之間的傳導過程，故出現“時滯”現象。此外，由於傳導速度有快有慢，使得“時滯”也有長有短。例如，在自然界我們總是先看到閃電，然後聽到雷聲，這是因為光速比聲速快得多，故雷聲相對於閃電而言存在時間的滯後。然而，不少人害怕轟鳴的雷聲甚於劃過長空的閃電，但實際上雷聲不具備殺傷力，閃電才是真正有破壞性的力量。

正是由於經濟活動的這種“時滯”，這使得人們時常被表象迷惑，甚至導致決策失誤。例如，對於此輪周期性行業的回暖，不少人認為是新一輪經濟周期的崛起，那為何不是經濟下行這一中長周期中的短暫反彈呢?中國經濟增速的高點出現在2007年，在2008年美國次貸危機之後，中國推出了兩年四萬億元的基建投資刺激政策，這一政策至2011年基本結束，但隨著經濟增速的進一步下行，政府終於在2012年中期啟動了新一輪的經濟刺激。

一個典型的案例是2012年5月27日下午，國家發改委正式核準廣東湛江鋼鐵基地項目動工建設，湛江市長在國家發改委門前難抑激動親吻批複文件。

來源：WIND, 中泰證券研究所王曉東供圖

2013年起，我國的基建投資(不含電力、熱力、燃氣及水生產和供應業)增速再度回升，投資規模達到7.1萬億元，之後三年(2014-16年)分別達到8.7、10.1和11.9萬億元，連續四年維持超過或接近20%的高增長，但同期制造業投資增速卻大幅回落，從2012年的22%回落至2016年的4.2%。與此同時，GDP增速也從2012年的7.7%降至2016年的6.7%，說明盡管政府試圖通過大力度的基建投資實現穩增長，但實際效果並不理想。

不過，中上遊行業連續幾年去產能和刺激需求，勢必會帶來中上遊生產資料價格的上漲，如2015年末開始，鋼鐵等一批大宗商品的價格開始蠢蠢欲動，但宏觀層面的刺激政策卻絲毫不敢懈怠，2016年一季度信貸規模達到4.6萬億元，超過2009年為應對次貸危機時的投放規模。因此，盡管經濟出現了轉好的兆頭，但由於時滯的存在，導致了政策上的過度刺激。不僅決策層很難把握經濟的冷熱度，民企也同樣難以做出正確的判斷，如2016年第一季度民間投資出現了斷崖式下滑，這相當於在經濟增速的短期最低點“出貨”。

不難發現，PPI的同比數據自2012年3月開始為負，持續了四年多，直至2016年的9月才由負轉正，但PPI的環比數據則從2016年的3月就開始轉正。總體而言，實體經濟中民間投資者的整體行為與資本市場上散戶投資者的整體行為沒有太大差異，即都是追漲殺跌，其中一個重要原因就是時滯因素，若持續不斷的巨大投入並未在一段時間之後達到預期效果，就會使得人們對經濟更加悲觀。

如今，無論是官方還是民間，大家對未來經濟似乎又有了信心，因為公布的數據很靚麗，如今年1-2月份，全國規模以上工業企業實現利潤總額同比增長31.5%，就連出口在3月份都增長了16.4%，創出兩年來的新高。此外，發電量、鐵路貨運量等指標也創出多年來的新高，但這其中大部分數據都可以歸結為2012年中期以來經濟持續刺激所帶來的滯後反應。

靚麗數據背後需要關註兩個方面：一是時滯因素，二是投入因素。時滯因素不再贅述，研究投入因素則是為了考察投入產出比。2016年下半年以來各項經濟指標的好轉，與政府部門舉債、國企高投資和居民加杠桿有關，伴隨著商業銀行信用的大幅擴張，如在2012-2016年的短短四年，商業銀行總資產增加了100萬億元，這包含了國企的信貸擴張、地方政府的債務置換以及PPP等巨大的信息量。

當然，從另一個角度來看，也說明了中國政府在組織資源方面的能力非常強，這是西方國家政府望塵莫及的，如2016年中國政府與國企的投資占GDP的比重接近40%，大約是美國政府投資占GDP比重的10倍左右。從這個角度而言，我們似乎不用太擔心今後幾年政府穩增長的能力，但要改變經濟下行趨勢，恐怕也很難。而且，從短期來看，庫存周期似乎也步入了去庫存階段。

挖掘機銷量肯定不是領先指標

2017年3月，挖掘機銷量同比增長56.2%，一季度挖掘機銷量同比增長98.87%。從絕對值來看，今年一季度挖掘機銷量已接近2012年的同期水平。根據工程項目的施工順序，挖掘機銷量增長將逐步傳導至其他工程機械設備，如今年前2個月，起重機銷量增速超130%，裝載機銷量增速超60%。

進一步查詢數據發現，2011年是中國挖掘機銷量的最高峰，全年達到18.35萬臺，2012年銷量下降35%，2013年下降3%，2014年下降19%，2015年下降了37%，2016年增長25%。也就是說，當2011年中國經濟增速回落的時候，挖掘機的銷量創下了歷史峰值，時滯一年時間。2013-2015年連續三年基建投資高增長，都無法改變銷量大幅下滑的頹勢，直至2016年才出現了經濟回暖和銷量回升的拐點。

挖掘機銷量大幅上升的主因是什麽

來源：WIND, 中泰證券研究所盛旭供圖

盡管小型挖掘機占比最高，但這一輪周期以來這一比值並沒有發生顯著變化。改善最大的是30噸以上的大型挖掘機，而大挖主要應用於采礦業。因此，基建與地產投資的相對於上遊需求的提升幅度並不高，上遊采掘業的需求擴張是最為顯著的。

本人對包括挖掘機在內的工程機械行業缺乏研究，卻遇到過三件有趣的事情。第一件事情是2011年的時候，我的一位做股權投資的研究生同學給我打電話，說他正和很多PE一起與一家搞液壓設備的企業爭搶參股，這家企業有獨特的專利技術且訂單多得根本來不及做，更巧的是，該企業的董事長恰好是我的高中同學——他鼓動我與他一起投資該公司。可惜我是一個風險厭惡型的人，雖然知根知底卻無半分興趣。去年，我又遇到這位研究生同學，詢問起他投資的這家公司是否上市了，他很無奈的表達，由於這家企業之後的業績不如人意，所以無法上市了。此事說明，投資周期性的行業擇時很重要，選擇盈利高點進行投資的風險很大。

第二件事也讓我印象深刻：我高中時的數學課代表，在2012年居然放棄了美國福特汽車發動機部總工程師這一令人羨慕的職位，去了國內某著名工程機械企業負責開發大型發動機。但最終，他離開了這家中國企業，到大學任教了。我沒有問他離開的原因，暗自思忖是否因為這家中國企業在盈利高點時大量引進人才，而在黎明即將到來的最黑暗時刻，卻削減研發費用、裁減高端人才呢?

第三件事情給我的印象更深：2014年11月，我有幸被邀請參加克強總理的座談會，一同參加座談會的有中聯重科的董事長。克強總理與他探討了很多解決工程機械行業產能過剩困境的路徑，如出口至非洲等，希望中國傳統產業能“老樹發新芽”。但從數據來看，2015年工程機械行業的日子比2014年還要難過，盡管基建投資已經連續第三年維持高增長，然而趨勢一旦形成，基本無計可施。

以上三個故事說明，由於時滯因素的存在，我們所看到的未必是令人心馳神往的序曲，很可能是最華麗的謝幕。就像震耳欲聾的雷聲，雖然可能把人嚇得魂飛魄散，卻毫無殺傷力。已經過去的2016年，很可能是中國經濟刺激政策力度最大的一年，今年雖然還有一帶一路大會，有雄安新區的建設熱潮，但基建投資增速未必會超過去年。

有人提到，挖掘機銷量的大增與設備更新周期有關，這也不無道理。有一種說法是設備更新周期等於兩個庫存周期之和，即6-8年。這讓我想起去年汽車銷量大增的原因，也與汽車的更新換代周期有關，隨著保有規模的增長，汽車更新換代的需求對銷量的支撐作用越來越強。一般來講，70-80%的二手車使用年限在6年以下，汽車的平均更新換代周期約為3年左右，而當前處於一個更新換代周期的末尾。疊加汽車報廢補貼政策與購置稅優惠政策對需求的透支，2017年汽車銷量恐怕不能樂觀。今年第一季度，汽車銷量僅增加7%，且乘用車的銷量負增長，也部分印證了這一點。

同樣，挖掘機及其他工程機械銷量高增長的勢頭，估計也持續不了多久。首先，今年的挖掘機銷量再火爆，估計也難以超過2011年的銷量，盡管今年基建投資名義規模估計是2011年的兩倍。其次，這輪庫存周期的反彈，力度非常有限，因為這是在全社會產能過剩的大背景下的弱反彈，越到下遊，需求越弱。

房價居高不下也是一種時滯

當下，相信房價不會跌的人應該占大多數。從統計規律看，在判斷市場趨勢時，大多數人的一致預期總是錯的。

記得在2003年初的時候就有人和我說，美國的房價已經漲了十年，應該不會下跌。我觀察了幾年，果然如此。到了2005年，就連保守的美聯儲主席格林斯潘向國會作證時，也罕見地表示“美國尚未出現全國性房地產泡沫”。盡管當時大家對於存在泡沫的觀點比較一致，但有經濟學家形容為“啤酒泡沫和咖啡(卡布基諾)泡沫”，互相之間不會“串聯”而形成更大的泡沫。各個地方也是根據本地情況調節市場，迫使泡沫慢慢消退。也有的經濟學家認為“貸款渠道的多元化”、“產品結構的多元化”、“貸款利率的多元化和多選擇的重新貸款機制”以及“房地產消費結構呈多元化趨勢”使得泡沫不會破滅。

不幸的是，正是在這種一致預期下，2006年美國房價出現了下跌勢頭，2007年8月起次貸危機席卷美國、歐盟及日本的金融市場。人們總是習慣為現狀找理由，我們如今也是如此，認為中國特色的房地產市場盡管存在泡沫，但房價絕不會下跌，因為土地是受管制的，即供給有限，國家有調控能力。這與2005年的時候，美國人民對“美國特色”房地產市場不會下跌的認識不是有著驚人的相似嗎?

實際上，1993年起這輪美國房地產牛市中，房地產開發投資增速的高點發生在2000年，但房價下跌則發生在2006年，說明房價滯後投資增速的拐點六年才開始下跌。中國房地產開發投資增速的高點出現在2010年，達到33%，如今已經回落到個位數，說明房地產作為周期性行業，一定會經歷從繁榮到衰退的過程，只是很難預測衰退的具體時間。

與這輪經濟短周期的反彈是通過持續不斷的刺激政策最終才實現的一樣，PPI經歷了四年半的負增長才轉負為正。同樣，對房地產進行調控的政策很早就實施了，但效果一直很不理想。自去年下半年開始，國家對房價的調控力度應該是這麽多年來最嚴厲的——“房子是用來住的，不是用來炒的”，限購、限貸、限價等措施在越來越多的城市推出。若2017年及今後幾年房價繼續上漲，則房地產政策還將繼續收緊，這樣對峙下去，意味著房價泡沫會越吹越大，一旦破裂，對經濟的殺傷力肯定更大，就好比過去只需在三米跳板跳水，今後將不得不在十米跳臺上往下跳了。

房價泡沫破裂幾乎在任何一個國家都難以避免，盡管決策者都不希望這一情況發生。但由於人們的認知能力所限，政策調控上容易出現矯枉過正問題。例如，早在2003年，有關部委就聯合發文(《關於制止鋼鐵電解鋁水泥行業盲目投資若幹意見的通知》-102號文)提出，“目前，鋼鐵、電解鋁和水泥三個行業的在建項目生產能力大大超過了預期需求，必將導致生產能力過剩、市場無序競爭、浪費資源和汙染環境，甚至造成金融風險和經濟社會其他方面的隱患”。

事實上，2003年我國鋼鐵產能尚不到3億噸， 2003-2007年中國正處在重工業化的高速發展期，限產並不合時宜。如今，僅河北省的鋼鐵產能就超過了3億噸，全國則超過了12億噸。可見，對預期需求的判斷往往很難準確，實際需求大大超過預期;此外，最應限制鋼鐵企業發展的缺水省份河北，產能擴張的規模卻是最大的，由此也帶來了京津冀地區的嚴重汙染。

但是，調控政策的鈍化不等於政策的時滯效應不會發生，最可怕的是，那麽多調控政策不斷累積，最終可能出現“最後一根稻草壓死駱駝”的現象。由於房價上漲從本質而言就是人口現象，根據人社部對500個村的農村勞動力轉移就業監測數據，今年一季度在外務工的人數為27.9萬人，同比減少2.1%。這應該是中國自80年代改革以來首次出現外出農民工的負增長，而中國流動人口的減少則發生在2015年。此外，作為購房主力的25-45歲群體人數的減少，也出現在2015年。我同時還發現，過去作為人口凈流出省份的安徽，去年常住人口竟然增加了60多萬，這意味著其他發達省份或大城市的人口流入量在放緩甚至減少。那麽，推動房價上漲的動力來自哪里呢?除了貨幣擴張因素之外，其他如改善性需求等解釋力度不大。

人口老齡化和人口流動負增長等對房價存在抑制作用的因素未能充分顯示作用，我認為同樣是一個時滯現象。資本品價格的上漲或下跌，都會形成一種趨勢，趨勢一旦形成，其慣性作用要大大超過消費品，這是因為投資者的趨利性和非理性程度超過了消費者。在房價上漲的時候是如此，一旦下跌，我相信也會如此。認為房價只會漲、不會跌，或者要跌也只是小幅度調整的觀點之所以被廣泛接受，是因為當前房價正處在持續上漲的慣性之中，因而忽視了負面的力量正在不斷強化。

美國1993-2006年這輪房地產牛市中，房價年均漲幅大約為6%，在2006-2008年次貸危機中，全國房價的累計跌幅平均為20%左右，個別城市甚至接近50%。

中國自2000-2010年這十年間房價漲幅最快，年均漲幅超過15%，2011年之後房價從普漲過渡到結構性上漲，6年累計漲幅為40%(中國指數研究院公布的百城房價加權指數)，盡管後期漲幅趨緩但累計漲幅遠超美國上一輪房地產牛市，如北上深三地房價的累計漲幅估計在15倍以上。此外，這些年來居民房貸余額的增速在不斷加快，2016年新增居民房貸達到4.96萬億元，城鎮居民用於購房的支出占當年城鎮居民可支配收入總額的23%，工、農、中、建四大行60%以上的貸款是居民房貸。居民購房加杠桿如此之迅猛，是否有點美國當年次貸膨脹的味道呢?

居民部門大比例舉債購房的時候，其消費能力和需求就會減弱，故CPI已經連續兩個月在1%以下，這就是所謂的按下葫蘆浮起瓢。所以，切勿低估時滯效應，社會經濟是一個大系統，投資與消費往往此消彼長。當你註意到有幾種資產價格泡沫泛起時，實際上泡沫早已擴散了，能夠實行管制的，只是大系統中的很小一部分。

（本文來源：微信公眾號lixunlei0722；原題為“可怕的時滯”）

廣東：穩定房價是保持廣東競爭力的大事

房價的高低對一個城市的競爭力有著深遠的影響，過高的房價反過來往往會降低城市的競爭力。因此合理的房價對保持一個地方的競爭力十分重要。

房價對保持廣東競爭力至關重要

根據南方日報報道，17日上午，廣東省委書記胡春華主持召開會議，分析第一季度全省經濟運行情況，強調要以習近平總書記對廣東提出的“四個堅持、三個支撐、兩個走在前列”為統領，堅持穩中求進工作總基調，全力以赴做好今年經濟工作。

會議強調，要堅持穩中求進工作總基調，認真分析當前經濟形勢，毫不松懈地抓好今年經濟工作，保持良好發展勢頭，確保經濟運行在合理區間。

其中，在房地產市場方面，會議強調，要加大房地產市場調控力度，建立標本兼治的長效調控機制，把穩定房價作為保持廣東競爭力的一項大事抓好抓實。

廣東體改研究會副會長彭澎對第一財經分析，近幾年在一線城市中，廣州的樓市一直是價格窪地，房價遠低於其他三個一線城市，不過這反過來成為廣州的一個優勢，近兩年包括富士康、GE、思科的國際巨頭紛紛布局廣州，較低的房價和地價之下，生活和生產的成本也比較低，這也是吸引這些巨頭進入的一個關鍵所在。隨著這些企業的進入，未來一兩年廣州經濟將明顯提速。

對廣州而言，在中心市區大力發展三產的同時，現代制造業也仍有較大的發展空間。3月1日，廣州增城，全球最大電子專業制造商富士康公司投資的10.5代8K顯示器全生態產業園破土動工。這一項目投資總額達610億元，是廣州改革開放以來單筆投資最大的先進制造業項目，也是目前全球最先進的顯示器項目，年產值規模將達到千億元。

生產和生活的成本比較低，也吸引了大量外來人口進入。廣州市統計局公布數據顯示，2016年廣州市常住人口首次突破1400萬人，達1404.35萬人，比2015年末增加了54.24萬人，增量居四大一線城市之首。

相對穩健的房價，對廣州的可持續發展是非常重要的，它可以為城市發展實體經濟留足空間，為吸引人才留下充足籌碼。這也是過去一兩年，即使廣州庫存較高、業界呼籲廣州應該松綁限購的時候，廣州也仍然沒有放松限購的原因所在。

作為第一經濟大省，制造業、實體經濟一直是廣東稱雄多年的重要支撐，包括佛山、中山、東莞等地都是我國重要的制造業大市。不過近幾年，隨著珠三角地區的房價節節走高，生產和生存成本也不斷提高，實體經濟也面臨著較大的壓力。

“房價炒高對實體經濟十分不利。最近接觸的不少珠三角企業家都感嘆說搞實體企業搞了幾十年，在各自領域內已經是佼佼者，但日子還沒有村里的炒房者好過。”彭澎說，聽任房價上漲，炒房比搞實業劃算的話，會極大挫傷這些搞實體經濟者的積極性。

珠三角限購圈升級

實際上，即便是長期被稱作是一線城市房價窪地的廣州，去年四季度以來，廣州房價也經歷了一輪迅猛的“補漲”，市區不少地段房價上漲幅度超過50%甚至更高。

根據國家統計局18日發布的70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，3月份，廣州新建商品住宅價格環比增幅達2.5%。在70個城市中，排名第二，在15個一線和二線熱點城市中領跑，房價仍面臨較大的上漲壓力。

“即使出臺了嚴厲的限購舉措，但是廣州房價還是有較大的往上走的動力。”彭澎說，一方面，廣州作為價格窪地，確實存在補漲的空間。另一方面是，隨著思科、GE等大企業的進入，人口流入，廣州的發展也被外界廣為看好。

在這樣的勢頭之下，3月17日晚上11點，廣州市政府辦公廳《關於進一步完善我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》。主要內容包括本市戶籍成年單身(含離異)人士在本市限購1套住房;非本市居民連續繳納社保年限由三年變5年;實行認房又認貸。新政一出，一下子刷爆了廣州市民的朋友圈，一夜之間，無數購房者都受到新政波及。

此後3月30日，廣州出臺新政規定，居民家庭新購買的住房，須取得不動產證滿2年後方可轉讓或辦理析產手續;企事業單位、社會組織等法人單位新購買的住房，須取得不動產證滿3年後方可轉讓。同時房地產開發企業銷售商服類物業,銷售對象應當是法人單位。

在土地供應方面，廣州市國土資源和規劃委員會表示，廣州將繼續加大房地產用地供應規模，努力實現供需平衡。2017年全市計劃供應5.8平方公里住宅用地，新增住宅建築面積不少於1200萬平方米。2017年1-3月，全市供應各類國有建設用地5.9平方公里，同比增長59%，其中，住宅用地供應1.5平方公里，同比增長74%。“我們將根據房地產市場供求情況，及時有效增加住宅用地供應。”

不單是廣州，同處珠三角的珠海、佛山、惠州等地也紛紛加入到限購、限售的大軍中。比如，4月8日，珠海印發《珠海市人民政府辦公室關於進一步做好我市房地產市場調控工作的通知》，珠海限購範圍升級至“全市”及“所有戶型”，非本市居民購房從需要1年個稅或社保改為5年。同時規定在取得不動產權證滿3年之後才能上市交易或轉讓。

惠州緊隨其後，在8日晚發布《關於進一步完善我市房地產市場監督管理工作的通知》，9日起在惠州新購買的商品住房(含新建商品住房和二手住房)須取得不動產權證滿3年方可轉讓。

4月10日深夜，東莞發布樓市調控新政，進一步升級限購政策：4月11日零時起，在東莞市行政區域內購買住房的，須取得不動產權證滿2年後方可上市交易。非東莞市戶籍居民無法提供購房之日前2年內在本市逐月連續繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的,暫停向其銷售新建商品住房。

自3月以來，珠三角的中山、佛山等城市也相繼出臺了樓市新政。目前，珠三角地區已經形成了嚴密的限購圈。

“穩定房價對保持廣東競爭力確實非常重要。”中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經分析，按照市場規律，應該是產業發展起來後才帶動房價上漲。但現在不少地方是房價先上漲起來，遠超過了產業所能承受的能力。“產業發展需要有成本基礎，如果提前發展房地產，就容易導致產業生存成本過高的問題。”

張大偉說，本輪調控中，很多城市開啟限售，對保持房價穩定十分重要。當然，房價穩定的一大核心還是貨幣信貸，特別是進入房地產行業的信貸，如果不管住信貸，調控政策就會事倍功半。

熱點城市新建住宅漲幅全回落 調控升級二季度房價將趨穩

國家統計局18日發布了2017年3月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據，3月份一二線城市新建商品住宅價格同比漲幅繼續回落。

3月市場價格仍處高位

數據顯示，3月份，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅繼續回落，環比總體平穩。從同比看，3月份15個城市新建商品住宅價格漲幅均比上月回落，回落幅度在0.2至6.0個百分點之間。

擴展到70個大中城市看，3月份70個城市中有24個城市新建商品住宅價格漲幅比上月回落，比2月份增加4個，回落城市中18個為一二線城市。

不過，由於基數的關系，即去年熱點城市房價呈現逐月走高的態勢，因此雖然3月價格有同比漲幅回落的壓力。但目前熱點城市房價仍然處於高位，穩房價的挑戰仍然不小。

從環比看，70個城市中有8個城市新建商品住宅價格比上月下降，10個城市漲幅回落，其他城市漲幅略升。其中，環比漲幅超過1%的城市有20個。其中海口、廣州、三亞、廈門和韶關五個城市的房價環比增幅最大。當然，包括揚州、安慶、洛陽、南昌和貴陽的增幅也較大，位列前10位。

在二手房市場，與2月份相比，今年3月份70個大中城市中，價格下降的城市有2個，上漲的城市有64個，持平的城市有4個。而在2月份，價格下降的城市有11個，上漲的城市有55個，持平的城市有4個。這說明，2017年3月份房價上漲的城市數量有所增加，而下降的城市數量有所減少，市場仍然偏熱。

中原地產首席分析師張大偉對第一財經分析，3月份房價上漲，有幾個主要因素。首先是，目前“金三銀四”的熱點時期，從房產交易看，3月是慣例的高峰期。往年3月，市場都會在春節後有所升溫，即使在調控周期，3月也相對是短期的成交高點。

其次，盡管調控不斷收緊，但是影響樓市走向最重要因素之一的信貸依然處於寬松階段。數據顯示，2017年一季度居民戶中長期貸款額度達到了1.46萬億，相比2016年同期上漲了32.7%。

第三，此前部分城市的調控只是從減法做文章，沒有解決供需進展的局面。2016年930各地調控政策主要特征是“降油門”，一二線城市虛火轉移到了周圍區域，而在周圍區域炒作後，投資需求又回歸到一二線城市。從全國市場看，2017年3月份庫存數據跌到最近17個月的最低值。尤其是一二線熱點城市，供求關系緊張的格局沒有緩解。

廈門市房地產中介行業協會副會長王崎對第一財經分析，供應問題十分關鍵。比如廈門房價高企的一大原因在於，這幾年廈門的土地供應一直嚴重不足，在信貸寬松的情況下，房價上漲壓力大。所以在收緊調控的同時，還是應該增加有效供應，滿足市場需求。

二季度將趨穩

張大偉認為，2016年10月前房價上漲的核心原因是資金潮下的資產荒，930調控只是抑制了部分投資，所以在短期平穩後，市場在今年2、3月重新升溫。也正是如此，從3月17日開啟全國新一輪升級版調控潮，明顯抑制了市場的升溫幅度。

例如，二線城市中房價最高的廈門，今年以來房價再度走高，3月份無論是同比還是環比漲幅均位列前茅。為了遏制這種勢頭，3月24日，廈門出臺調控新政，其中規定新購住房需取得產權證後滿2年方可上市交易。由此開啟了樓市限賣的先例。據統計，目前至少已有14個城市加入到限售的大軍中。

張大偉說，“限賣”，正成為當前各地樓市調控的新思路，也成為本輪從3月開始的全國多城市調控新特點。預計未來還有更多的城市將執行落實這一新調控措施。一定年限的房屋被限制轉讓，可以有效的降低投機行為。

在3月創造歷史調控力度的政策影響下，預期二季度樓市走勢會趨向平穩。國家統計局城市司高級統計師劉建偉介紹，據調查了解，3月18-31日，北京市新建商品住宅日均成交套數減少，二手住宅日均購房資格申請量下降，住宅交易三方合同成交筆數銳減。

中原地產研究中心統計數據顯示，4月截止日前全國40大熱點城市數據實際市場成交量跌幅超過5成，市場影響遠超過2016年的930調控。預計2季度房價降溫表現也將遠超過2016年4季度。

張大偉認為，良好的經濟開局，給了樓市調控比較寬裕的空間。這也是從3月開始全國超過40個城市再啟房地產新一輪調控的重要原因。在本輪政策調控之後，必然會進一步制約購買力有限的人群入市。受此影響，預計二季度住宅市場表現將會極大受限。

國家統計局新聞發言人毛盛勇17日表示，因為新一輪調控措施是3月17日以後陸陸續續出臺的，對於房價，還有其他房地產方面指標的影響，有可能在4月份乃至以後陸續有所顯現。

易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進認為，3月份開始全國各地調控政策紛紛收緊，這說明房價上漲的潛在壓力依然存在。包括增加外來人口社保的繳納年限、實施認房又認貸等政策，都有助於降低投資投機購房需求的比例。後續隨著政策效應的釋放，部分城市房價過熱的現象也有望減少，二季度全國70城房價指數走勢也有望處於平穩運行的區間。

無錫實施房價限漲令：商品住房價格備案後1年內不得調高

據中國江蘇網報道，4月28日晚，無錫市發布《關於進一步加強商品住房價格管理的意見》，決定即日起加強市區商品住房價格管理，商品住房價格備案後1年內不得調高。

《意見》出臺是為了落實黨中央、國務院關於房地產工作的決策部署，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位，遏制無錫市區房價過快上漲。

《意見》提出：一、商品住房銷售前應向價格主管部門申報備案價格，申報備案價格高於2016年10月份所在區域商品住房成交均價的，房地產開發企業應提交有法定資質的第三方機構出具的商品住房成本評估報告，價格主管部門根據成本情況，通過比價或組織論證等方式，指導企業合理申報價格並審核確定備案價格。

二、申報價格備案的商品住房規模不得低於3萬平方米(尾盤除外)，且價格備案後1年內不得調高，同一項目分批報備的，後一批次申報備案價格不得高於前一批次備案價格，且前一批次辦理商品住房預售許可證後尚未出售(無法提供認購書和收取定金電子憑證)或者涉嫌捂盤惜售的項目，後一批次價格備案不予受理。

三、房地產開發企業在取得商品住房預售許可證後10天內，應一次性公開全部準售房源及經價格主管部門備案的每套房屋價格。

無錫市物價局有關負責人表示，各級價格主管部門將嚴格執行市政府文件精神，盡快出臺相關配套實施細則，進一步加大商品住房市場價格監管力度，遏制市區房價過快上漲。

青島限地價競房價細則：房價最接近出讓人設置價格者拿地

5月4日，青島市國土資源和房屋管理局發布了《國有建設用地使用權網上拍賣出讓公告》的補充公告，公告稱當網上土地競價達到最高限價後轉為網下現場競商品房銷售價格，若到現場參與競房價單位達到兩家或兩家以上，由最接近出讓人設置的商品房銷售價格的競買人拿地，正反差價相同情況下由報價低者拿地。

以下為全文：

《青島市國土資源和房屋管理局國有建設用地使用權網上拍賣出讓公告》(青土資房 告字〔2017〕405號)的補充公告

依據《青島市國土資源和房屋管理局國有建設用地使用權網上拍賣出讓公告》(青土資房告字〔2017〕405號)，網上土地競價達到最高限價後，轉為網下現場競商品房銷售價格，現將《網下現場競商品房銷售價格操作程序》公告如下：

一、所有網上拍賣報名成功參與競買、且同意國有建設用地使用權以土地最高限價成交、並有意向參與商品房銷售價格競價的競買人，均可參與網下現場競商品房銷售價格報價。

二、參與競價單位的法定代表人或委托代理人應持企業法人營業執照原件、委托書原件、身份證原件及競買保證金繳款憑證等證明材料於2017年5月11日14:00前到達青島高新區創業中心B區328室報到，過時未到視為放棄土地競買權。

三、若準時到場參與競價單位僅有一家，則直接由該單位以土地最高限價成交出讓國有建設用地使用權，且本次土地拍賣不再限定商品房銷售價格，商品房銷售價格按相關規定執行。

四、若準時到場參與競價單位達到兩家或兩家以上，則現場開始競商品房銷售價格。每個競價單位出席競買現場的人數不得多於3人。

五、由主持人宣讀《競買須知》。

六、由出讓人將其設定的商品房銷售價格密封後現場交予公證處保管。

七、商品房銷售價格現場限時報價，主持人宣布可以報價後競買人需於30分鐘內提交報價。每個競買人只有一次報價機會，所報價格加蓋本單位公章後交予主持人。

八、競買人報價需以阿拉伯數字形式，精確到小數點後兩位，小數點後最後一位數不得為0。不符合上述報價要求的視為無效報價，規定時間內未提交有效報價的視為自動放棄競買資格。

九、若有兩家或兩家以上競買人報價相同，則主持人告知相同報價的競買人再次報價，直至各競買人的報價均不同為止。最終各競買人的有效報價由主持人現場確認。由主持人現場宣讀各單位報價。

十、由公證處現場宣讀出讓人設置的商品房銷售價格。

十一、由最接近出讓人設置的商品房銷售價格的報價單位成交國有建設用地使用權。若報價正反差價相同且均為最接近出讓人設置的商品房銷售價格，則以報價較低的競買人成交。主持人現場宣布成交結果，確定土地競得人、土地成交價格(即土地最高限價)及商品房銷售價格。

十二、由公證處致公證詞。

十三、若現場出現異常情況，出讓人有權中止現場競價。

備註：1、商品房銷售價格是指拍賣出讓住宅用地上的商品住房(不包含人才公寓)的平均銷售價格，該價格最終以出讓人設置的價格為準。拍賣出讓宗地上的商品住房銷售價格按有關規定執行，但網簽平均銷售價格不得高於該價格。

2、競得人應持《商品住房銷售價格承諾書》與出讓人簽訂國有建設用地使用權《成交確認書》。

3、轉為現場拍賣由出讓人委托中介機構主持拍賣會，拍賣費用10萬元由競得人支付。網下現場競買過程由中介機構負責全程錄像。

青島市國土資源和房屋管理局

2017年5月4日

雄安新區臨時黨委書記：讓低房價成為新區的核心競爭力

4月1日當晚，設立河北雄安新區消息發布後，雄安新區臨時黨委和籌備工作委員會幾十名工作人員就連夜進駐新區展開工作。一個多月來，臨時黨委和籌備工作委員會如何開展工作?對外界關註的拆遷、房價、吸引人才等問題是如何考慮的?就新區熱點問題，河北省常務副省長、雄安新區臨時黨委書記袁桐利近日接受了新華社記者的專訪。

管控工作總體平穩　規劃取得階段性進展

新華社記者：4月1日以來，雄安新區如何貫徹落實黨中央決策部署?各項工作開局如何?

袁桐利：設立雄安新區，是以習近平同誌為核心的黨中央作出的一項重大的歷史性戰略選擇。我們以習近平總書記重要講話和指示批示精神引航定向，多次召開新區臨時黨委會議、籌委會全體幹部會議認真傳達學習，推動工作開展。通過召開新區四級領導幹部大會、新區駐村工作組學習培訓會議，準確把握“國家大事”的深刻內涵、“千年大計”的高點定位、“全國意義”的戰略地位、“主體責任”的千鈞分量。

一個多月來，我們全力以赴抓好落實，各項工作有力有序有效推進：

——管控工作總體平穩。4月1日後實施了更為嚴格的全面公開管控，按照“全部受理、逐一甄別、公開公示、合規即辦”要求辦理落戶，暫停和凍結了所有在建項目、嚴禁新開工項目，嚴厲打擊炒車炒牌行為，新區沒有出現未建先亂、搶栽搶種等現象。

——房地產市場秩序穩定。對所有房地產項目全部凍結。開展了違法占地和違法違規建設、房地產市場專項整治，查處違法違規行為2138起、拆除違建194處，關停了全部176個售樓處和中介機構，規範二手房租賃市場秩序，嚴防炒房炒地等行為。

——規劃編制有序深入推進。按照中央和省委、省政府要求，委托一流規劃編制機構，加快編制新區總體規劃、起步區控制性規劃、啟動區控制性詳細規劃、白洋澱生態環境治理和保護規劃，目前已取得階段性進展。聘請頂級專家組成規劃評議專家組，對規劃進行咨詢、評估和論證，確保編制出高水平的規劃、不留歷史遺憾。

——組織領導堅強有力。省里成立了新區規劃建設工作領導小組，組建了新區臨時黨委、籌委會。從4月1日起，新區臨時黨委、籌委會即接管了三縣的幹部、人事、黨務和社會穩定工作，開始行使規劃、建設、國土、項目等管理事權。群眾工作紮實開展。三縣557個村全部派駐了工作組，摸清底數、宣傳政策、了解訴求，引導群眾支持新區建設。目前，新區規劃建設各項工作紮實開展、總體平穩。

建立完善工作機制 穩紮穩打抓好落實

新華社記者：外界十分關註新區臨時黨委、籌委會工作，內部機構如何構成?如何分工合作開展工作?

袁桐利：根據工作需要，我們成立了黨政辦公室、黨群工作組、協同發展組、規劃建設組、城鄉統籌組、政務服務組、平臺建設組等7個專項工作組，分別負責新區規劃建設的相關工作。按照中央要求，圍繞省委、省政府部署的重點任務，臨時黨委、籌委會嚴格責任落實，對有關工作進行了分解，確保事事有人抓、有人管。明確時間節點，對新區規劃建設的各項重點工作，區分輕重緩急，確定了4月底、上半年、10月底、年底前以及需要長期抓好的工作，確保規範有序開展。實行新區臨時黨委委員和各專項工作組組長每日例會制度，謀劃工作、解決問題。建立與省直部門、保定市和三縣的工作機制，共同推動工作開展。

新華社記者：河北省委九屆三次全會對新區規劃建設做出部署，下一步如何謀劃推進?

袁桐利：省委九屆三次全會是在雄安新區開局起步關鍵時期召開的一次重要會議，對新區規劃建設進行了安排部署。我們將緊緊圍繞迎接、宣傳、貫徹黨的十九大，深入學習貫徹習近平總書記系列重要講話和重要指示批示精神，堅持穩中求進工作總基調，把要防患於未然、不要掉以輕心、更不能走彎路的要求貫穿始終，提高政治站位，堅持問題導向，做好群眾工作，加強嚴格管控，提升規劃水平，精心細心用心，有力有序有效推進，堅決系好第一顆扣子，以功成不必在我的精神境界，穩紮穩打，不急不躁，追求質量，善作善成，做到思想認識穩、工作推進穩、政策措施穩、社情輿情穩，確保管控好、穩得住、不出事，確保雄安新區規劃建設開好局、起好步。目前，我們已制定了新區2017年重點工作安排，確定了加強管控、規劃編制、民生保障等10個方面29項具體任務，逐一明確牽頭領導、責任部門、完成時限，精心組織實施。

讓低房價成為新區的核心競爭力

新華社記者：在新區規劃建設中，對房地產、人才、改革創新等機制方面有哪些創新設想?

袁桐利：對這些新區規劃建設中的重點難點問題，我們將堅持解放思想、與時俱進，全面深化改革，積極探索創新，穩紮穩打、有序推進。

在房地產上，堅決落實“房子是用來住的、不是用來炒的”要求，管住新區及周邊市縣房價地價，對新區土地出讓情況進行清理整頓、分類處置，以改革創新的辦法研究制定適合新區發展需要的住房保障體系，不搞大規模土地批租、不搞土地財政，嚴格限制商品房開發，讓低房價成為新區吸引創新要素的一個核心競爭力。

在人才引進上，著眼一流人才來建設一流新區，制定特殊人才政策，在引進、使用、管理等方面打破常規，廣泛推行聘任制，科學設計薪酬制度，建立創新成果市場化激勵機制，吸引國內外高端人才到新區創新創業。

在改革創新上，把體制機制創新擺在與規劃編制同等重要的位置，統籌研究謀劃，精心組織實施，努力成為最有勇氣創新的城市，成為吸引北京乃至全球有夢想年輕人的一塊熱土，成為鼓勵打破常規而且最能夠寬容犯錯和失敗的地方，加快形成創新要素加速流動的良好創新生態。大力推進行政管理體制改革，組建精簡高效統一的管理機構。創新投融資體制，以市場化方式多渠道籌集建設資金。深化“放管服”改革，凡是市場能調節的經濟活動一律取消行政審批。全方位深度對接北京，推進教育、醫療、社保等基本公共服務均等化，增強新區的競爭力和吸引力。

新華社記者：對拆遷、規劃、環保等問題，新區打算如何推進解決?

袁桐利：在拆遷安置上，嚴格落實國家有關要求，研究制定統一規範的政策，解決好群眾搬遷騰退中的現實問題，讓老百姓得到更多實惠、共享新區建設成果。規劃建設小企業聚集地，合理安排企業搬遷時序，力爭使企業生產不停頓、市場不丟失、利益不受損、工人不下崗。

在規劃上，按照習近平總書記提出的“世界眼光、國際標準、中國特色、高點定位”要求，以“創造歷史、追求藝術”的精神，高標準高質量組織規劃編制，展現雄安水平、雄安標準、雄安高度，確保把每一寸土地都規劃得清清楚楚再開工建設。搞好城市設計，以工匠精神打造城市特色風貌、留下千年傳承。

在環保上，堅持生態優先、綠色發展，嚴格劃定開發邊界和生態紅線，著力做足水的文章，修複和保護好白洋澱生態屏障，規劃建設帶狀森林綠色屏障和生態綠廊，構建藍綠交織、清新明亮、水城共融的生態城市。

史無前例！55城160次調控！樓市降溫，房價真要降了？

今年以來，房地產調控政策出臺的次數之多、力度之大，超過了以往。截至目前，全國已有超過55個城市發布了各種調控政策160多次。其中，北京從3月17日至今，一個多月的時間就出臺了十多項政策。那麽，這一個多月過去了，現在北京樓市交易情況到底如何？出現了哪些變化？樓市要變天？趕快看看！

4月份北京二手房網簽環比減35%

自今年“3.17”樓市調控政策實施以來，北京新房市場降溫明顯。根據有關中介機構公布的數據，2017年4月，北京全市新建商品住宅共網簽2767套，同比2016年4月下滑48.9%。與此同時，二手房交易則出現了比較大幅度的下降，4月二手住宅共成交16794套，環比下降35.12%。

北京市房地產業協會秘書長陳誌：我們通過收緊金融杠桿使得你自身的購買沖動或者叫購買的這種，想利用杠桿啊做這種過渡的這種投資，超越自身的承受能力的這樣的冒險，得到抑制。

而從各大房地產中介公司的實際簽單量來看，成交量普遍下滑幅度在70%左右，有近三成小區的門店出現了零成交的情況。而像北京市場上最大的中介鏈家，“3.17”政策出臺後的7周時間里，成交量出現了7連降，其中4月第四周，成交量僅為調控前高峰水平的11%。

中國指數研究院常務副院長黃瑜：那一定程度的管控，強制性的讓大家冷靜，讓這個市場稍微冷卻一下，當然最終也是希望一定程度上然後通過這種調控來改變一些預期，然後讓大家更加理性地去面對市場。

此外，北京銀監局發布的監測數據，4月第二周至第四周，北京市個人住房貸款審批數量分別為4456筆、3944筆、3188筆，周環比連續下降。“3?17”新政實施後完成網簽的房貸為11.85億元，其中有9.76億元為首套房首次貸款，占比達到82.4%，政策落地效果明顯。

北京部分小區二手房報價降低

在北京大街小巷里盤踞著大大小小的中介門店，這些門店被看作是北京二手房市場的晴雨表。隨著近期政策的陸續實施，北京二手房交易量明顯下降，這使得市場買賣雙方的心態，發生了很大變化。

據介紹，房產中介帶看量的下滑，也使得買賣雙方的話語權發生一定變化：新政出臺以後，業主坐地漲價的情況沒有了，買方議價空間大大增強。

雖然議價空間大了，但真正出手的人少之又少。近期，北京鏈家主動開展了店面的合規整治工作，啟動了部分門店的關閉，據初步統計已關閉近87家門店，主要包括三類：商住小區的中介門店，一層居住類改商業出租的門店以及主營高價二手房的門店。

而北京市場其他一些中介公司的門店，目前也紛紛關閉了一些商住小區附近的門店。以北京的商住房小區北京像素為例，圍繞該小區周邊的10余家中介門店目前都已被關閉。

北京市房地產業協會秘書長陳誌：（北京）對二手市場做了一些規範，更多地我們是從規範市場秩序這個角度來的，從這些制度上看，我想這個北京吧，這個應該說由於前一段時間在過熱，那麽再加上有些人呢蓄意，在蓄意炒作，那麽這樣的一個現象的話，應該會在未來得到抑制。

北京增加土地市場供應力度

與以往調控不太一樣的是，在抑制炒房、去杠桿的同時，北京還在加大供給側改革、增加土地市場供應上加大力度。先在3月迎來了土地供應高峰，後在4月迎來了土地成交高峰，可以說，北京土地市場也正在房地產市場的調控上不斷發力。

進入2017年以來，北京供地節奏不斷加快，而且相當數量都是以自住房為代表的保障房、政策房用地。據統計，2017年4月，北京涉及居住類用地成交11宗，較3月多出9宗，這一成交量是2015年12月以來的單月最高值。此前16個月里，北京單月的宅地成交數量從未超過5宗。

國務院發展研究中心市場經濟研究所劉衛民：我們仍然鼓勵它的土地推出速度，能夠為後續的供求基本平衡，創造更良好的市場環境。比如說最典型的像北京這樣的熱點城市，那麽它（以前）供求偏緊，所以現在我們已經看到北京市的土地供應速度要與往年相比明顯加快。

根據北京市規土委的統計，今年以來，北京市土地市場持續加大住宅用地供應力度，截止目前，土地市場共推出普通商品住房用地共23宗，約166公頃。其中，累計成交10宗集中建設自住型商品房，規模在87萬平方米，而且供應地塊區位優勢明顯，基本都位於軌道交通沿線等交通便利的區域。

北京市房地產業協會秘書長陳誌：我們在今年又增加了自住房和保障房的供地，從這個角度來說，我們更多的是把發力的或者是供給的調整方向，轉為中低價位，轉為普通老百姓，轉為市場的這個剛需端。那麽我想通過這一系列的、系列性的組合性的這樣的一種多因素推進，我們的市場應該是會起到一個相對平穩發展的一個效果。

統計局：4月份房價漲幅回落的城市增加

國家統計局今日發布了2017年4月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。對此，國家統計局城市司高級統計師劉建偉進行了解讀。

一、15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落，9個城市環比下降或持平

4月份，因地制宜、因城施策的房地產調控政策繼續發揮作用。從同比看，15個城市新建商品住宅價格漲幅均比上月回落，回落幅度在0.7至7.4個百分點之間。從環比看，9個城市新建商品住宅價格下降或持平；5個城市漲幅回落，回落幅度在0.2至1.1個百分點之間。

二、70個城市中30個城市新建商品住宅價格同比漲幅回落，31個城市環比下降或漲幅回落

從同比看，4月份70個城市中有30個城市新建商品住宅價格漲幅比上月回落，比3月份增加6個，回落城市中23個為一二線城市。初步測算，一線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續7個月回落，4月份比3月份回落2.8個百分點；二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續5個月回落，4月份比3月份回落1.0個百分點；三線城市新建商品住宅價格同比漲幅略有擴大，4月份比3月份擴大0.4個百分點。

從環比看，4月份70個城市中有23個城市新建商品住宅價格漲幅比上月回落，比3月份增加13個；7個城市由上月上漲轉為持平或下降；3個城市降幅擴大。

高房價時豪搶地胃口大開 如今周邊項目清倉大甩賣

每經記者 杜冉樂 唐潔

今年1月，由胡潤研究院與萬國置地聯合發布的全球房價指數顯示，合肥房價由於漲幅超過40%，位居2016年全球房價漲幅第一。

但去年下半年以來，合肥樓市開始從嚴調控，政策不斷加碼，該市房地產市場因此又陷入沈寂。

▲圖片來源：視覺中國（圖文無關）

彼時被卷入這股火熱洪流的那些一擲千金拿下高價地的房企們，比如安徽本土唯一上市房企合肥城建，目前就面臨著較為嚴峻的高價地困局。不久前，該公司對外發布的一季報除了披露當期業績下滑之外，一處不易被外界覺察的表述更是讓人吃驚：

公司預計上半年凈利下滑50%至100%！

上半年或觸及盈虧臨界點

此前，合肥城建給外界一種“小打小鬧”的地方國資房企印象，但隨著去年首單高價地落袋，其一舉成為業內矚目的焦點。該房企一位高層彼時告訴每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者：“手上已經沒現貨了。”

按公司公告，上述地塊的土地款由合肥城建自籌解決。值得一提的是，去年市場上資金成本較為便宜，促使上市房企加杠桿拿地，一時間地王頻出。記者梳理發現，2016年合肥城建先後拿下3個高價地，拿地金額約61億元，數量與金額均創下歷史之最，年初至今卻暫未拿地。

公開資料顯示，2016年4月，合肥城建以1490萬元/畝的價格拍得肥西［2016］6號地塊，樓面價10159.19元/平方米，總價27.15億元，溢價率292.11%。

時隔兩個月後，合肥城建又以1665萬元/畝的價格競得瑤海區E-1606號地塊，樓面價9990.10元/平方米，總價20.19億元，溢價率261.96%。

不過，合肥城建對搶高價地的沖動並未因為當地從嚴調控而有所減弱。2016年11月，合肥城建以1625萬元/畝的價格競得蜀山區W1607號地塊。總價14.05億元，溢價率212.3%。其中A地塊住宅樓面價11072.73元/平方米，B地塊住宅樓面價9744.0元/平方米。

而在去年8月與12月，合肥城建分別向渤海銀行、興業信托借款6億元、12億元，年化利率5.8%、5.3%，期限均為2年。去年5月、6月與11月份，合肥城建向華夏銀行、建設銀行貸款融資總額3.23億元。截至去年年底，合肥城建授信額度50億元，融資余額30.38億元，融資成本區間為5.3%~5.8%。

記者註意到，合肥城建因今年一季度融資增加而導致財務成本劇增5210.9萬元，同比增幅897.4%，今年一季度實現凈利4285.8萬元，同比下滑接近40%。

面對即將到來的半年報，合肥城建表述說，其凈利潤預計同比去年的7010.4萬元下滑50%~100%，這意味著該房企如果遭遇盈利能力最壞情況的話，可能會觸及盈虧臨界點。

合肥城建對外解釋說，與上年同期相比，營業收入規模變化不大，由於銀行借款增加較多，財務費用上升，導致2017年1~6月利潤下降較多。

未入市樓盤周圍已有開發商虧本拋售

▲圖片來源：視覺中國（圖文無關）

每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者近日實地調查發現，合肥城建去年拿下的三個高價地項目，目前已經被圍擋圍了起來，但並未確認項目具體入市時間：

瑤海區項目地段位於瑤海區半塔路以西、襄水路以北，記者在項目現場並未看到有工人施工。

蜀山區項目盡管已挖好地基，也未見有工人施工。

肥西項目從拿地到目前為止，已經有超過一年的時間，現在工地正在建售樓處。

巨額的融資成本與當前周圍均價直逼拿地樓面價的現狀，成為目前合肥成城建所面臨的現實問題。以合肥城建去年拿下的瑤海區項目為例，該地塊擬定項目名稱為城建琥珀東華府。據悉，瑤海區是合肥市的四大老城區之一，目前在進行舊城改造。

記者了解到，合肥當地的購房者更傾向於環境較好的濱湖新區，瑤海區的地緣客戶主要來自於瑤海區和肥東縣兩個區域。以前，這兩個區域的客戶足以消化瑤海樓市的供應，但去年限購以後，肥東縣部分居民因沒有購房資格而被擋在了瑤海區外面。整體而言，限購使得瑤海失去了肥東的一大批客源。

在琥珀東華府周圍，距離最近的在售樓盤為同屬安徽本土房企的文一地產旗下“文一錦門學府里”項目。記者查閱資料發現，該項目在合肥市物價局的備案價為12000元/平方米，而此項目拿地樓面價就已經高達10050元/平方米，溢價率264.13%。

文一錦門學府里項目售樓處的一位客戶經理宋早楊告訴每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者，公司為解決目前資金鏈緊張的問題，在虧本銷售。該項目有包括合富輝煌在內的兩家代理公司以及文一自身的銷售團隊一起進行銷售。宋早楊表示，後面該項目還會繼續加推新樓盤。

與合肥城建同在困局中的“難兄難弟”，還包括新城和安徽建設兩家。比如，新城控股旗下的新城桃李郡對著城建琥珀東華府，當時其拿地樓面價9001元/平方米，溢價率185.76%，目前處於待售；安徽建設的項目目前還未定名，拿地樓面價為12179.72元/平方米，溢價率286.7%。

“股神”巴菲特有一句經典的話：“只有在退潮之際才能知道誰在裸泳”，如今再次品讀，引人深思。

每經編輯 李凈翰

高房價時豪搶地胃口大開 如今周邊項目清倉大甩賣

每經記者 杜冉樂 唐潔

今年1月，由胡潤研究院與萬國置地聯合發布的全球房價指數顯示，合肥房價由於漲幅超過40%，位居2016年全球房價漲幅第一。

但去年下半年以來，合肥樓市開始從嚴調控，政策不斷加碼，該市房地產市場因此又陷入沈寂。

▲圖片來源：視覺中國（圖文無關）

彼時被卷入這股火熱洪流的那些一擲千金拿下高價地的房企們，比如安徽本土唯一上市房企合肥城建，目前就面臨著較為嚴峻的高價地困局。不久前，該公司對外發布的一季報除了披露當期業績下滑之外，一處不易被外界覺察的表述更是讓人吃驚：

公司預計上半年凈利下滑50%至100%！

上半年或觸及盈虧臨界點

此前，合肥城建給外界一種“小打小鬧”的地方國資房企印象，但隨著去年首單高價地落袋，其一舉成為業內矚目的焦點。該房企一位高層彼時告訴每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者：“手上已經沒現貨了。”

按公司公告，上述地塊的土地款由合肥城建自籌解決。值得一提的是，去年市場上資金成本較為便宜，促使上市房企加杠桿拿地，一時間地王頻出。記者梳理發現，2016年合肥城建先後拿下3個高價地，拿地金額約61億元，數量與金額均創下歷史之最，年初至今卻暫未拿地。

公開資料顯示，2016年4月，合肥城建以1490萬元/畝的價格拍得肥西［2016］6號地塊，樓面價10159.19元/平方米，總價27.15億元，溢價率292.11%。

時隔兩個月後，合肥城建又以1665萬元/畝的價格競得瑤海區E-1606號地塊，樓面價9990.10元/平方米，總價20.19億元，溢價率261.96%。

不過，合肥城建對搶高價地的沖動並未因為當地從嚴調控而有所減弱。2016年11月，合肥城建以1625萬元/畝的價格競得蜀山區W1607號地塊。總價14.05億元，溢價率212.3%。其中A地塊住宅樓面價11072.73元/平方米，B地塊住宅樓面價9744.0元/平方米。

而在去年8月與12月，合肥城建分別向渤海銀行、興業信托借款6億元、12億元，年化利率5.8%、5.3%，期限均為2年。去年5月、6月與11月份，合肥城建向華夏銀行、建設銀行貸款融資總額3.23億元。截至去年年底，合肥城建授信額度50億元，融資余額30.38億元，融資成本區間為5.3%~5.8%。

記者註意到，合肥城建因今年一季度融資增加而導致財務成本劇增5210.9萬元，同比增幅897.4%，今年一季度實現凈利4285.8萬元，同比下滑接近40%。

面對即將到來的半年報，合肥城建表述說，其凈利潤預計同比去年的7010.4萬元下滑50%~100%，這意味著該房企如果遭遇盈利能力最壞情況的話，可能會觸及盈虧臨界點。

合肥城建對外解釋說，與上年同期相比，營業收入規模變化不大，由於銀行借款增加較多，財務費用上升，導致2017年1~6月利潤下降較多。

未入市樓盤周圍已有開發商虧本拋售

▲圖片來源：視覺中國（圖文無關）

每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者近日實地調查發現，合肥城建去年拿下的三個高價地項目，目前已經被圍擋圍了起來，但並未確認項目具體入市時間：

瑤海區項目地段位於瑤海區半塔路以西、襄水路以北，記者在項目現場並未看到有工人施工。

蜀山區項目盡管已挖好地基，也未見有工人施工。

肥西項目從拿地到目前為止，已經有超過一年的時間，現在工地正在建售樓處。

巨額的融資成本與當前周圍均價直逼拿地樓面價的現狀，成為目前合肥成城建所面臨的現實問題。以合肥城建去年拿下的瑤海區項目為例，該地塊擬定項目名稱為城建琥珀東華府。據悉，瑤海區是合肥市的四大老城區之一，目前在進行舊城改造。

記者了解到，合肥當地的購房者更傾向於環境較好的濱湖新區，瑤海區的地緣客戶主要來自於瑤海區和肥東縣兩個區域。以前，這兩個區域的客戶足以消化瑤海樓市的供應，但去年限購以後，肥東縣部分居民因沒有購房資格而被擋在了瑤海區外面。整體而言，限購使得瑤海失去了肥東的一大批客源。

在琥珀東華府周圍，距離最近的在售樓盤為同屬安徽本土房企的文一地產旗下“文一錦門學府里”項目。記者查閱資料發現，該項目在合肥市物價局的備案價為12000元/平方米，而此項目拿地樓面價就已經高達10050元/平方米，溢價率264.13%。

文一錦門學府里項目售樓處的一位客戶經理宋早楊告訴每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者，公司為解決目前資金鏈緊張的問題，在虧本銷售。該項目有包括合富輝煌在內的兩家代理公司以及文一自身的銷售團隊一起進行銷售。宋早楊表示，後面該項目還會繼續加推新樓盤。

與合肥城建同在困局中的“難兄難弟”，還包括新城和安徽建設兩家。比如，新城控股旗下的新城桃李郡對著城建琥珀東華府，當時其拿地樓面價9001元/平方米，溢價率185.76%，目前處於待售；安徽建設的項目目前還未定名，拿地樓面價為12179.72元/平方米，溢價率286.7%。

“股神”巴菲特有一句經典的話：“只有在退潮之際才能知道誰在裸泳”，如今再次品讀，引人深思。

每經編輯 李凈翰