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李曉佳﹕「立米樓」當道 港府進退維谷

1 : GS(14)@2017-12-10 20:34:41

【明報專訊】「納米樓」今天常見於傳媒以至網上評論，筆者粗略統計，此詞大約在2015年興起，在主流報章雜誌，當年有17篇文章出現「納米樓」，翌年增至50篇，來到2017年，截至昨日已有590篇文章談及此詞，或多或少反映「納米樓」現象愈演愈烈。不過，筆者大膽預言，「納米樓」勢將過氣，取而代之的是「立米樓」。面對樓市問題日益惡化，政府汲取施政報告淪為樓價推手的教訓後，只能獨沽一味靠增加（無論虛或實的）供應解困。

代理：置業看平面過時 應有立體概念

早前港島西一個樓盤實用面積僅200餘呎的「納米樓」定價過千萬，普羅大眾嘩然之際，唯獨地產代理最鎮定，一張代理製作的宣傳單張顯示，該樓盤樓底特高（相對而言），達3.5米，以港人平均身高1.73至1.77米計算，垂直計可容納二人。原來宣傳品想點出，今時今日買樓不是看平方呎，而是計立方米，即使平面面積計近乎不人道，如以立體概念看，夠高度建閣樓，實際可用空間隨時倍翻。

「立米樓」橫空出世，今年上任的特首林鄭，卻是進退維谷。林鄭10月中交出首份施政報告當中大談置業階梯，有「綠置居」、「白居二」恒常化及「港人首置先導計劃」，忽然間「上車」似乎不是夢。然而政府很快便發現，這些美好願景落到發展商及代理口中，反而成為催谷銷情的最佳手段。根據中原樓價指數，施政報告出爐後三周，港島樓價累升6%，九龍漲2.27%，新界東亦升1.95%。

加辣減辣 政府都無運行

有官府中人私下說，目前樓市氣氛下任何招數都會被解讀成利好樓價的措施，「減辣」固然會被視為放寬調控，助長炒樓，即使再「加辣」，亦只會減少二手樓供應，及令想置業的年輕人更難上車，令可提供高成數按揭的發展商議價能力更強，無殼蝸牛將任人宰割。

原本林鄭如意算盤是透過全民（尤其是年輕人）置業，化解前朝遺留下來的社會戾氣，甚至提出研究准許市民提取強積金作首置首期，來給予市民希望。不過財經事務及庫務局長劉怡翔上月底在立法會上已表明，以強積金供款置業的建議在社會意見不一，反對意見指或會違背強積金本身協助市民退休的原意，亦擔心一旦樓價大跌，會令市民賠上積蓄，兼違反政府調控樓市的方向，反映政府內部風向已轉，助市民置業需要三思再三思。

樓市只剩「增加供應」救命索

回看「立米樓」元兇之一，是按揭成數大減，目前400萬元以下樓宇才可透過按揭保險借九成按揭，600萬元或以上自住物業按揭成數低於八成。為了遷就變相「縮水」的首期，想置業的人士只能「向下」尋求解決方法，簡單而言就是愈住愈細和愈住愈遠，又或直接向發展商借首期，結果又是令發展商議價能力提高，惡性循還下樓市死結愈勒愈緊。

其實政府心知肚明放寬按揭成數才是緩解樓市扭曲之道，業界亦一早有聲音要求放寬九成按揭至600萬元以下物業，畢竟400萬元住宅已近乎絕迹。可惜政府目前已陷入「減辣又死加辣又死」的兩難境地，連置業階梯這種遠期支票都可以為樓市火上加油，官府中人都投降，覺得為政者根本無招可出，最後僅剩下「增加供應」這條救命索，而在供應真正達到政府宣稱的願景前，港人只有自求多福。

[李曉佳 財經澡堂]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7694&issue=20171207

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「納米樓」當道 慳位家俬大熱 睡牀書桌「共享空間」

1 : GS(14)@2018-01-28 14:38:10

【明報專訊】香港的新樓愈起愈小，若是一家幾口，即使已放棄設置廚房和洗衣機，要放置足夠的睡床和書桌，也不容易。至於內地的大城市，亦正在步香港後塵；按照內地2012年8月生效的新版《住宅設計規範》，最小套型住宅的使用面積只需不小於22平方米。有家俬業者就想到，在香港和內地引入整合書桌或梳化的新款「壁牀」（Wall Bed），實行讓多種家俬「共享空間」。

窩居（香港）有限公司共同創辦人陳家和表示，他本來從事保險業，已有大約10年之久，並晉升至中層，旗下的團隊有數十人。但即使如此，說起房子的面積，他也像大多數香港人般無奈，「我的房子的實用面積只是167方呎，即使加上20多方呎的窗台，也不到200方呎，但已經要410萬元」。

大件家具合二為一 較同類產品突出

陳家和有感香港的居住環境愈來愈狹小，能夠節省空間的家俬必定有需求，於是找來從事家俬業工作約20年的王挺，一起在去年5月成立公司，在觀塘開設樓上舖，計劃銷售各種慳位家俬，尤其是壁牀。壁牀又稱「隱形牀」或者「翻板牀」，是指這種牀平時垂直放置和牆壁平衡，以節省空間；當睡覺時，才將之放下。

不過，香港近幾年盛行「蚊型樓」和「納米樓」，一般的Wall Bed早已有售。因此，窩居引入的是將睡牀與書桌或者梳化整合的新款Wall Bed，可以稱為「摺疊書桌組合牀」、「摺疊梳化組合牀」。在日間時，因為只需使用書桌或梳化，睡牀就垂直隱藏起來；到晚上要睡覺時，放下睡牀，將書桌或梳化完全覆蓋起來。這些Wall Bed的好處是，將家中最佔用地方的睡牀和書桌或梳化合而為一，讓兩者分時段來共享空間，以盡量在小單位內騰出多一點空間。

部件向龍頭採購 惠州廠代工

陳家和及王挺最初只是向內地的家俬廠直接訂購Wall Bed，運來香港銷售。但賣了三四個月後，發現產品質素不是十分穩定，交貨亦不準時。於是，他們改向Wall Bed行業的鼻祖美國Murphy公司，洽商大中華區代理權，向後者購入彈弓和框架等重要零部件。另一方面，在深圳僱用一批家俬設計師，利用Murphy的彈弓和框架來自行研發及設計Wall Bed，再轉交惠州的家俬廠代工。

由於Murphy的各地區代理權是由其英國代表負責洽商，剛巧他以往曾經當過王挺的上司，該公司成功取得信任，首批採用Murphy的彈弓和框架製造，由該公司自行設計的Wall Bed，趕及於去年12月運抵香港，在工展會中展出。從示範所見，該公司的Wall Bed的確非常平穩，不論是拉下還是推上牀板，即使書桌上有水杯，水未有濺出杯外。

雖然工展會的入場者大多是為了買食品，很少人會即場拿兩三萬元出來買家俬，但因為窩居在觀塘還設有樓上舖，不少入場者在工展會看過其攤位之後，都會再到其樓上舖參觀。由去年12月初至今年1月初，該公司已接獲大約40套Wall Bed的訂單，另外還有數十個顧客正等候上門度尺之後才落單，反應不俗。

工展會展銷 1個月接40套訂單

除以上提及的Wall Bed之外，該公司還有其他類型的慳位家俬。例如，有雙格的Wall Bed，售價略貴，約3.2萬元（連牀褥）；亦有兩邊都可以摺疊的設計，一面是書櫃及摺疊的書桌，另一面是摺疊的牀板。但這方案牀需要較平坦的地面，以及在牆邊安裝一條導軌，售價約8萬至9萬元。

該公司亦早考慮過電動升降牀板，惟在試用過台灣的電動部件後，覺得未算理想。該公司計劃，一方面採用更可靠的德國電動部件；另一方面修改設計，令到牀板既可以電動升降，也可以手動升降，萬一真的遇上停電或機件故障，也可照常使用。

陳家和表示，公司將於3月參加廣州家俬展，順道招募內地的經銷商，屆時Murphy也會派出代表到場。雖然內地有些家俬廠不用Murphy的部件，也能夠造出同類的Wall Bed，但他們比較過，覺得那些Wall Bed推上去時要比較用力，質量和外觀還未算很理想。因此，他們很有信心，以Murphy在行內的名氣，首階段至少可以在內地招募到50個經銷商。

內地設旗艦店 擬拓一線城市

他們計劃初期先主力發展北京、上海、廣州、深圳4個一線城市的市場。其中，在深圳和廣州，該公司將會自資或者和經銷商合資開設一家旗艦店作樣板店，估計最快可於5月開業。下一步，會發展約30個二線城市。此外，該公司亦計劃將產品出口到東南亞，新加坡的代理商已接近簽約。在農曆新年前後，就會付運首批數十套Wall Bed到新加坡。之後，還可能開拓馬來西亞和菲律賓市場。香港方面，有劏房經營者有意訂貨；王挺笑說：「當然，我們更希望，將來能夠接到新樓盤的生意。」

明報記者 薛偉傑 攝影 蘇智鑫

[行銷攻略]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4961&issue=20180126

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