證監主席：同股不同權防走後門 籲港交所交代細節 提保障投資者方案
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GS(14)@2017-06-08 00:29:07【明報專訊】港交所（0388）新板諮詢在即，證監會主席唐家成接受本報訪問時說，首先要解決如何避免已經上市的公司「走後門」，他舉例「恒基、長江」以分拆的方式「同股不同權」上市，並非市場所樂見。他亦指證監已經容許一帶一路企業在主板上市，預計在新板的諮詢文件中不會出現。證監關注港交所能否就同股不同權提出相應的保護投資者的措施，例如在大股東賣盤，新買家是否能繼承特權，而特權又是否應設有時限等。他強調汲取兩年前的教訓，今次會做好與港交所及市場的溝通工作。
明報記者 余慕恩、高志堅
新板的設立目的是吸引高科技及新經濟企業，即使限制只有新上市的公司可擁有不同股權架構，唐家成認為仍需解決如何防止已上市的公司分拆業務變成同股不同權，「大家也不希望見到香港全部公司都變成同股不同權」。另外公司的規模也是考慮之一，「是否大公司得，小公司就唔得呢？但將來小公司有可能發展為大公司」。
「是否大公司得 小公司唔得」
他又稱，不同股權的制度原則上讓科企創辦人可以在起步階段為公司長遠發展推動構思，同時達到集資需要，但「10年後是否仍然容許呢？」控權股東賣掉股份後又應如何處理？這些都是需要討論。他又引新加坡作例子，指同類的諮詢談了好一段時間尚未有定案，「魔鬼都在細節裏」。
同股不同權科技股 未經下跌周期
唐家成表示，各地交易所紛紛考慮容許同股不同權公司上市，是因美國納斯達克開了先例，紐約交易所即跟隨。他稱：「如果不是美國容許，點會有同股不同權？」這是競爭的產物，但他承認香港需要提升競爭力，不過他認為股東無權插手決策，對公司長遠發展是否好事，仍是未知之數，尤其是有同股不同權的科技股仍未經歷過下跌的周期，「做得好無人理你，在低潮才能見效果」。
至於在放寬股權架構後科企會否來港，唐家成說仍然存疑，港股估值偏低，行業類型亦較狹窄，集中金融及地產行業，相信科網企業會考慮。
設新板需處理創業板問題
港交所在2015年就同股不同權發出第二階段諮詢文件後，突被證監剎停，引來市場極大迴響。唐家成指今次會確保溝通足夠，讓市場明白監管機構的想法，相信類似的事情不會再發生。他表示，隨着社會改變，監管機構的角色亦應該更進取，他引述證監早前發出的一帶一路基建工程公司上市指引，稱「明顯我們有意推動市場發展」，未來亦會站得更前與市場溝通，運用所授予的權力盡量令市場及從業員了解要求。
唐家成認為，設立新板意味着創業板的問題亦需一併處理，例如檢討創板股份轉主板的要求，以及創業板的定位是否有變。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9510&issue=20170605
細節未明 債券通料初期慢熱 境外投資者關注國際評級稅務法規
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GS(14)@2017-07-03 22:48:56【明報專訊】千呼萬喚，債券通將於今日啟動，預計可讓外資更方便地進入境內銀行間債市。但銀行界人士認為，中國債市的對冲工具尚未完善，而國際評級機構仍未能進入境內市場，加上外資對內地法律普遍不了解，未有處理債券違約的經驗，因此相信債券通的啟動主要帶來象徵意義，外資反應會較慢熱，而且主要投資國債及政策性銀行債券，對企業債的戒心仍然很高。
明報記者 廖毅然
渣打大中華及北亞區金融市場部主管陳銘僑表示，外資對於嶄新的債券市場，主要有三大關注點，包括對冲工具是否足夠及成熟、企業財務狀况是否透明及一旦債券違約時處理方法。然而，中國雖早已全面開放銀行間債市，現時再推出債券通，外資對於上述三大範疇仍然未有足夠信心。
他又預期，債券通啟動後，下半年外資流入量只淨增1000億元人民幣；倘若中國債市獲納入主要指數，才會有顯著提升。
渣打：下半年外資淨流入1000億
陳銘僑續稱，投資者在買入債券時，需要對冲匯價及利率風險。但現時外資若要在境內進行買賣衍生產品進行對冲，簽署的是中國銀行間市場交易商協會（NAFMII）協議，與海外的國際掉期及衍生工具協會（ISDA）標準有異。因此，部分機構投資者會擔心，一旦交易出問題，處理方法會與海外慣常做法不同。所以，儘管中國早讓外資在境內進行回購及利率掉期等操作，但外資仍普遍在境外市場對冲。
匯豐環球投資管理債券投資管理董事孫樂衡表示，一旦在境外做對冲，就未必能百分百對冲風險，而且境外的對冲成本可能較高。
匯豐：缺國際評級 不敢投資企業債
境內外的分野還體現於評級標準方面，由於主要的國際評級機構現時仍不能在內地開展獨資業務，孫樂衡認為，這導致外資一直以來只涉足國債市場，除非本身有資源自行評估內地企業的財務狀况，否則在沒有國際評級機構的協助下，不敢貿然投資企業債。
今年初中美兩國領導人會面後，中方同意在本月開始讓美國評級機構在內地開設辦事處。陳銘僑認為，內地評級機構的問題主要在於透明度低，背後的計算方式與國際標準不同。若果能夠開放評級機構這一範疇，對外資進入境內債市是打了一支強心針。
摩通：債券通僅提振市場情緒
摩根大通私人銀行亞洲固定收益、貨幣及大宗商品部執行董事張宇表示，外資的主要憂慮還在於對中國法律的不熟悉（見另稿），因此即使去年已開放境內債市，境外機構的持有量佔整體只有不足2％，沒有預期般大幅提升。她預計，債券通的意義主要在於提振市場情緒，多於帶動實際投資需求。
王冬勝：長遠吸外資內地發人幣債
匯豐銀行副主席兼行政總裁王冬勝認為，債券通是推動中國債市持續發展及邁向全球化的催化劑，亦能夠鞏固香港國際金融中心的地位，有助刺激內地投資者對定息產品的需求，長遠能吸引更多海外機構在內地發行人民幣債券。內地債市亦對於「一帶一路」沿線國家來說也具吸引力。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5950&issue=20170703
新交所推同股不同權對撼 細節擬季內公布 「短期內」掛牌
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GS(14)@2018-01-28 15:08:43【明報專訊】港交所（0388）上月訂下同股不同權公司下半年來港的目標，新加坡交易所亦不怠慢，拍板讓不同股權架構公司上市，並將於數月內制定條例，讓雙重股權架構的公司「短期內」於星洲市場掛牌，預料將趕上香港於下半年為此類公司開綠燈，與香港正面對撼。但有分析認為，港股市場在交投量、上市規模及市值方面都較優，新加坡未能成為對手。
明報記者 余慕恩
新交所上周五舉行業績發布會，首席執行長羅文才指已決定容許同股不同權公司上市，以滿足新經濟的需要，並非單單為初創公司而設。新交所計劃在季內完成改例的諮詢，預計不久將來有首間公司上市掛牌。
新加坡金管局表示歡迎決定，同時指注意到市場人士對雙重股權架構企業的風險關注，會檢討新交所將提出的保障措施。
研究設「日落條款」
事實上，新交所去年2月就同股不同權諮詢市場，推出時間甚至早於港交所，但至今仍未公布結果。翻查新交所文件，當時已就同股不同權提出了一系列的保障措施，部分與上月港交所公布總結的條文相似，包括「1股最多10票」、轉讓股份及持股董事辭任將失去特權、額外企業管治要求等。至於為股份特權設時限的「日落條款」，新交所亦有在諮詢文件中提出是否需要強制設定 ，港交所則以美國市場沒有類似規則為由，決定不包含在內。
港交所亦有為同股不同權公司設明確門檻，符合新經濟定義的公司需有100億元市值及10億收入，旨在吸引內地獨角獸科技公司上市。港交所上月中發表總結後，總裁李小加表示農曆新年後將會發表改例諮詢，預計下半年可迎來首隻同股不同權新股，主席周松崗亦指有約10間內地新經濟企查詢上市詳情。
搶先接受作「第二上市」
至於接受同股不同權公司作第二上市，新加坡交易所已較港走先一步，允許這些公司的掛牌申請，惟至今仍未出現首宗案例。
分析：內企較了解港市場
立信德豪會計師事務所董事林鴻恩表示，假設在新交所提出的企業管治要求與港交所大致相同，料內地公司將會選擇來港。他指香港受惠國策，內地公司亦熟悉港資本市場的運作；論新股市場估值、超購規模，港勝新加坡一籌；上市公司股份的流通量、交投規模亦遠較新加坡大。單單因為亞洲有另一交易所讓不同股權公司掛牌，並不能對港造成威脅。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2625&issue=20180123
梁惜君：買村屋留意細節 小心估價不足
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GS(14)@2018-02-04 20:58:01【明報專訊】筆者最近收到陳小姐的電郵提問，希望在新婚置業及退休保障的安排上得到專業意見。在此先恭喜陳小姐好事將近，相信買樓上車絕對是現今準婚年輕人的願望清單上最想而又最難做到的一項，「與其交租幫人供樓，不如自己買樓」應該是很多人的心聲。評估過陳小姐所提供的資料，她跟未婚夫的計劃進展得十分理想；買樓是重大投資，必須了解清楚當中細節，尤其是購買村屋。陳小姐希望知道投資及財務安排上有甚麼要注意的地方；另外，由於她跟未婚夫都不諳股票，想知道一些風險不太高的投資建議。
貨比三家 了解銀行按揭成數
筆者身邊都有不少客人朋友提過想買村屋，主要因為呎價較低。新樓只能買到劏房般的單位，但同樣價錢已可購買約700方呎的村屋，有些更連花園或天台，但很多人都未必清楚買村屋要注意的地方，例如買村屋是否不能做按揭等問題。村屋承做按揭確實比私樓有更多限制，以前銀行對村屋按揭業務比較嚴謹，但現在很多銀行連同按揭保險計劃亦能批出八成按揭。買家要注意的反而是估價不足的問題，由於村屋成交量較低、物業質素參差、物業位置等原因，銀行對村屋估值資料不足，所以估價普遍謹慎；加上現時樓市升勢持續，業主叫價大幅高於估值亦時有發生。有些銀行會對村屋業務特別積極，有助買家更易上車，除了建議要貨比三家外，亦可向不同銀行查問按揭成數、利率、年期及估價審批等問題，市面上亦有按揭轉介公司可免費為客人一次過比較不同銀行的按揭計劃。筆者建議買家可先向銀行查詢按揭事宜或預先按揭批核，否則付了訂金才發現按揭借不足而要撻訂就欲哭無淚了。
此外，因村屋較易有僭建、業權或路權爭議等問題，這都會影響日後物業升值甚至易手問題。曾有買家購入了一層二樓村屋後，地下業主拒絕將二樓糞渠接駁到化糞池，令買家有廁去不得，所以買樓不能只貪便宜，一定要先做足功課，了解清楚圖則樓契，亦應委託有較豐富村屋交易經驗的律師處理。
假設500萬元的單位，如能承做八成按揭，首期即是100萬元。雖然陳小姐已有100萬元積蓄，而一年後亦可多儲17萬元，但結婚淨支出預計20萬元，按筆者經驗，通常結婚支出最後都會比預算時多，買樓除了計算樓價，還有經紀佣金、印花稅、律師費、裝修費用等，再加上提及過村屋可能出現估價不足的問題，所以應預留更多預算。
投資強積金 善用盈餘
至於買第二層樓作投資這個問題，陳小姐與未婚夫現在每月盈餘14,000元，若明年以兩成首期買500萬元村屋，以後供樓比租樓每月要多付約4500元。由於陳小姐預計未來二人加薪幅度有限，另外還打算生小孩及請工人，屆時每月盈餘應所剩無幾。當然這只是暫時推算，具體計劃仍未落實，筆者認為他們未必適合選用一些彈性低的儲蓄或投資計劃，建議陳小姐可考慮現階段先繼續將每月盈餘做一些彈性較大的投資計劃，例如利用強積金特別自願性供款投資股票基金，待計劃落實後再作部署。強積金自願性供款的好處是每月供款可由僱員自行決定，可隨時停供及提取，較適合陳小姐的個案。
根據積金局數據，過去17年股票基金累積回報達1.48倍，利用平均成本法每月投資亦可將風險減低。陳小姐及未婚夫二人本身已有強積金戶口，可解決陳小姐不想額外花時間研究股票的問題。市場上亦有強積金持牌顧問可為打工仔的MPF提供專業投資意見，但始終錢是屬於自己的，先求知再投資，千萬別只依賴他人意見亦切勿盲目跟從。
康宏理財服務有限公司聯席董事
[梁惜君 理財信箱]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6243&issue=20180130
五大損失個案 魔鬼在細節
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GS(14)@2019-04-04 11:43:05https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7342&issue=20190404
【明報專訊】地產代理監管局投訴及行動部主管陳汝儆（小圖）分享5宗港人購買海外物業蒙受損失後向當局投訴的個案，值得擬買海外樓的讀者參考；尤其是本港買家一般在展銷會獲安排律師簽訂海外物業買賣合約，時間比較倉卒，其實不應心急簽約，應熟讀合約條文，因為「魔鬼往往是在細節中」。
◆個案一
回贈租金回購承諾 悉數不兌現
陳汝儆指出，該局每隔一段時間均會收到關於一些「筍盤」條款最終未能兌現的投訴。他舉例，某4年遠期海外樓花盤，每個單位售價百多萬港元，聲稱在樓盤建築期4年內向買家每年回贈5%樓價，樓盤落成後每年提供8%租金回報保證，其後10年業主若希望賣樓，發展商保證以買入價150%回購。他續說，根據上述條款，連同樓盤落成前4年共20%回贈，加上業主在樓盤落成後持貨14年取得等同樓價112%租金回報，跟着再要求發展商以150%樓價回購，理論上18年投資期內可取得相等於樓價282%的收入，回報十分可觀。
到底上述看來「完全無得輸」的海外樓盤有何問題呢？陳汝儆回應說，問題在於其發展商是一間空殼公司，當樓盤的單位售罄後，股東便結束該空殼公司，後者向所有買家的承諾即使違約，買家亦根本無從追討。因此，陳汝儆提醒準買家，若市場上出現「筍到不合理」的海外樓盤，便要特別留意提供有關回報保證者是否可靠。
◆個案二
建築期停工 續供款與否兩難
陳汝儆指出，他曾經手某一投訴個案，本港地產代理已算盡責，在消費者購買海外樓花盤後，每隔一段時間便向客戶繳交進度報告，讓客戶掌握樓盤建築進度，但該樓盤仍在建築期途中突然停工，結果該買家須面對兩難局面，到底是停止供款放棄業權，抑或是繼續供款買希望等物業復工？
由於購買海外物業有較大爛尾風險，個別發展商為了提高本港買家信心，會提出分期付款的方案，即每隔一段時間才繳付一部分樓價款項，陳汝儆分析，雖然此舉已對消費者較有保障，但買家須留意「每隔一段時間付款」與「按物業建築期付款」屬不同概念，後者按住宅已完成興建的層數計算，更有保障。
◆個案三
買家取消交易 失數萬留位費
個別海外樓盤的銷售模式是要求買家繳付「留位費」，一段時間後發展商才通知買家是否有樓可買。陳汝儆透露，他曾經收到投訴，買家繳付5000美元的留位費後，獲分配心儀單位，跟着簽訂買賣合約，並且支付訂金，按有關法例設有5日冷靜期，可在5日內取消交易。
該買家在買入海外樓盤當晚與太太研究後，翌日決定與發展商取消交易，雖然可取回訂金，但5000美元留位費卻被沒收，陳汝儆指出，問題的關鍵是買家簽訂合約時沒有留意細節，「留位費的安排白紙黑字寫明在合約上，如果買家沒有就此討價還價便簽約，日後即使取消交易，留位費也追討無門。」
◆個案四
第三方託管資金 有名無實
消費者購買海外樓花盤時，可採用「第三方託管」，例如將樓價20%託管於律師行，而非繳付予發展商，此舉理論上可減低樓盤爛尾風險。但陳汝儆指出，個別第三方託管的安排，純粹條文形式，資金託管於律師行後，律師行可隨時轉交予發展商，對買方完全沒有保障，故他建議買家須細讀有關合約條文。
◆個案五
無法承做按揭 被迫撻訂
地監局收到不少投訴個案，是購買海外物業後無法承做按揭，最終被迫撻訂遭發展商沒收訂金。陳汝儆分析，銀行是否願意批出按揭，不止考慮物業質素，也著重供款者的還款能力，「如果你購買海外物業，本身卻在香港搵錢，當地銀行只熟識物業不認識你，難免對批出按揭有所猶豫；本港銀行了解你的還款能力，卻不清楚你所購買的海外物業，同樣難以批出按揭，這便是你所面對的困難情况」。
[名人樓市論壇]
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