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灣仔街市有一間生果店「您想生活」，老闆是打扮新潮的雷若詩（Ruby）和陳慧娟（Cherry）。二人本來是斯文OL，三年前，她們發現灣仔街市大樓招租，但鋪位限售生果，不過租金便宜，故決定創業。

她們搖身一變改穿「牛記笠記」。在果欄，與粗聲粗氣的果販打交道，擸起衫袖抬走一箱箱生果。在街市，「你賣乜我賣乜」、「你賣幾錢，我平過你」，天天與鄰近十間生果店互相搶客。

兩人決定不再困獸鬥，找來日本供應商供貨，亦不再單單賣「士多啤梨蘋果橙」一類平凡貨色，開始搜羅各地的特色生果。另闢財路下，果然成功吸引中高檔客人，在剛過去的中秋旺季賺到十二萬元。

生果店「您想生活」位於灣仔街市大樓的正門口，店外兩個貨架，一個是香蕉、橙等大路貨，另一個則擺放廿元起的中價生果，雪櫃上則是放置了高級超級市場的貨 色，員工穿著日式圍裙，店面還播放音樂，猶如高級雜貨店，與街市格格不入。當有熟客來到，老闆Cherry便會帶客人走進只有數十呎的店鋪內，向他們推介 價格較高的特色水果及雜貨，如哥倫比亞黃金熱情果及成熟時會出現啡色斑紋的印尼綠寶石青芒等，還會提供試食。有闊太說：「可以行入去揀貨，專門為我服務， 好有地位。」不過，對於Cherry及Ruby而言，此做法是為防街市對手跟風。Cherry嘆口氣道：「呢個位置真係困獸鬥！」

街市跟風文化

這個街市內，已經有六間生果店，附近亦有四間，其中兩間正正就在「您想生活」旁邊，正正是「打到正」。起初大家賣的貨品大同小異，都是「士多啤梨蘋果橙」 一類大路貨色。不過，對方較她們早開業，已有一定的顧客群，故開業初期，生意淡薄。她們認為大路生果毛利只有二、三成，打價格戰只會自討苦吃，於是改走中 高檔路線，例如改賣日本桃，賣七十九元一個，毛利達八成。Cherry平日亦會上網搜尋資料，她得知哥倫比亞盛產熱情果，與平日褐紅色的外表完全不同，便 力邀代理代購，原以為極為艱難，但代理與她合作過後，表示只要Cherry提供充足資料，即可指她入貨。她們按其金黃色外表取名為「哥倫比亞黃金熱情 果」。因市面供應少，貨品罕見，現售三十八元兩個，毛利高達一倍。由於附近的樓盤如萃峰、尚匯等豪宅已陸續入伙，故成功吸引一班中產客幫襯。然而，競爭依 然激烈。當初她們引入金黃色、賣六十九至八十九元一個的麒麟果，但行家發現其銷路不錯，現已整個街市都有得賣，價錢相若。Ruby和Cherry於是終日 誠惶誠恐，擔心行家抄襲。記者為產品拍照，她們即時撕下生果上的來貨標籤，攝影師採訪時曾將器材放於兩檔「邊界」，但Cherry顯得十分緊張，馬上拿開 器材。記者從街坊口中打探得知，鄰近的生果店曾安裝閉路電視，監視她們出售的產品，如有新貨，即馬上引進相同貨色。記者向二人求證，她們煞有介事，不欲多 談，只是皺着眉頭道：「唔想講，多一事不如少一事，你話我哋敏感都好啦，我哋真係步步為營，每件貨都搵得好辛苦，但係行家就咁引入相同產品，我哋會失去特 色，價格又會大跌。」記者見到，除了一般貨色外，她們大部分貨品都無標價。Cherry解釋，一來避免價錢太高會嚇走普通客，「我哋兩個親自同客人解釋隻 生果嚟自邊度，有咩特色，就算價錢高啲，客人都可能會買。」二來亦是免得同行跟其價錢賣，造成惡性競爭。鋪頭雖然以「高級水果」為招徠，但店內仍出售大路 產品。Ruby嘆道：「唔可以唔入呢啲貨，總會有客想食，而且成間鋪都係擺貴嘢，無人會行埋嚟。」

了解果欄行規

能夠賣特色生果，入貨最緊要。當初二人無經驗，直踩油麻地果欄取經。但果欄在深夜運作，果販以男性為主，打扮斯文的兩人明顯格格不入，故當初常碰 釘，Ruby說：「果欄行規係無得問價，我哋唔知走去問，佢話你玩嘢，唔買就過主，又試過有人亂講，話五百九十蚊一箱，但明明市價只係三百蚊，真係唔知點 入貨。」開業初期經常「入貴貨，買爛貨」。為了盡快摸熟果欄運作，Ruby首兩年日日在不同時段到果欄觀察，終發現晚上十一、二點果欄一開就是最佳的入貨 時機。「有特色嘅生果數量唔多，果欄得幾份，所以要早啲去爭，又叫老闆有靚貨就即時call我。」她笑着道。他們曾經在果欄取得外型似雞蛋，淡粉紅色的荷 蘭蛋茄，以及細小如車厘茄的紐西蘭迷你奇異果。不過，平日零售商入貨以一箱為單位，箱內的貨品質素參差，行規不容許「換貨」，不過她們卻靜雞雞換，「早啲 去可以揀番啲靚貨出嚟，價錢會高啲，換貨靜靜雞就OK，唔好咁蠢走去問老闆，亦唔可以將啲爛貨擺晒喺同一箱，件貨賣唔出，老闆就會好難做。」她們亦認清每 間行的運貨日子，「若然星期四返貨，星期五就唔會入嗰間公司嘅貨，唔夠新鮮。」Cherry說。日子有功，果販們眼見這兩個後生女風雨不改走到果欄，有特 色貨時，會主動提醒二人盡早落訂，亦樂於教授入貨竅門。「有果販曾經在運送過程中換貨，老行家提醒我哋揀貨後要馬上包好，自己寫上店名，方便利用筆跡確認 送抵鋪頭嘅係我哋揀的貨。」Ruby感激道。

從代理商取貨

然而，生果由果欄負責送貨，但經常出現「不準時」、「送錯貨」及「整爛貨」等情況。她們決定力攻中高檔市場後，先購入小量日本水果測試反應。Ruby自信 道，「特登用幾百蚊買一個日本瓜返嚟擺，話俾人知我哋呢度有日本嘢賣。」二人為鋪頭塑造「特色水果店」的形象，果真有代理商主動走上門力邀合作。對 此，Ruby亦摸不着頭腦，「我問番原因，佢哋覺得喺街市入面有高級特色生果店好特別。」Ruby表示，透過代理商攞貨，賬面成本反而增加一至兩成，原因 是來貨品質高，損耗較少。採訪當日，Cherry發現送抵店鋪的日本桃有毀壞，代理商馬上派日籍經理了解事件，又承諾換貨。「果欄唔可以退貨，退多幾次佢 就會唔同你合作，又唔可以成日格價，價錢好唔穩定，代理商服務和品質比較好，價錢貴啲都值得。」為增加新鮮感，Ruby和Cherry自行到不同國家搜羅 當地水果。去年二月，她們前往突尼西亞購入當地名產鮮椰棗，鮮椰棗是天然風乾而成，口味似蜜餞，大受歡迎，但後來因成本過高，最後改為從以色列引進同類產 品。不少客人都知道鋪頭與日本代理商相熟，便會要求代為購入心水食品，Ruby和Cherry亦會照做，店鋪已有兩名店員，但兩人仍堅持每日看鋪，捉緊任 何一個與客人打好關係的機會，平日甚至連外傭也不放過，將快要損耗的生果以五蚊一大份售予她們，減低損耗開支。

開業資料03/09

租 金$30,000 #入 貨$150,000裝 修$100,000雜 項$50,000總投資$330,000 #兩個月上期，一個月按金

營業資料09/12

營業額$480,000租 金$10,000入 貨$250,000人 工$65,000 ^雜 項$35,000盈 利$120,000^兩名老闆，兩名全職，一名兼職

一點意見

九龍城永富售賣高級水果廿年，以「方形西瓜」聞名，董事陳錦輝直言生果行業毛利低，損耗大，生意難做，但「您想生活」的租金便宜，是極大優勢，他提出以下 意見：1. 市場競爭大，特色生果路線正確，行內抄襲情況未能避免，應集中火力搜羅更多特色貨，利用傳媒報導，多加宣傳，塑造特色水果店形象。2. 為所有貨品標價，讓顧客清楚知道店內提供大眾化至貴價生果，減低購物時的不安感。3. 提早將一般貨品降價出售，賺回成本價。4. 網絡未見店鋪資料，必須盡快設立網站。

上市十年的領匯，上月改名領展（0823）之後不夠十日，即大鑼大鼓宣布，有廿六年歷史、位於港島 東公屋的小西灣街市翻新後重開，旋即成為焦點，皆因新街市有不少話題之作，當中最有綽頭的攤檔叫i-Chicken視像買雞，飲食節目主持盧覓雪都去做 騷。翻新後的小西灣街市，無濕無臭又光猛，有貴價西班牙火腿賣，更可用八達通付款，負責替領展管理的外判商建華集團，近日成為街市界茶餘飯後的話題紅人。 建華集團這間名不見經傳的企業，由身家高逾七億的豬肉大王文卓培、文景華兩父子，以及同樣做豬肉生意的「摩登街市佬」凌偉業持有。他們替領展管理街市，原 來手握揀選商戶進場及決定租金的生殺大權，翻新街市前就瘋狂加租踢走一眾小商戶。與此同時，建華集團不只做管理，在全港有超過五百個賣豬、牛、魚、雞的零 售點。本刊調查發現，建華董事持有的肉檔，原來都有進駐領展街市，換言之，相關人士「又做管理又做商販」，其一條龍模式卻被經濟學者及小商戶質疑，領展街 市的租金是否公平公正釐定，甚至有機會操控商販合謀定價。隨着領展陸續翻新更多街市，豬霸愈養愈肥，小商戶注定冇運行。

小西灣街市內必到「景點」i-Chicken，檔位有個大屏幕，直播五分鐘車程距離、由食環署管理的柴灣街市海記雞檔現場。客人在小西灣這邊可「隔mon 揀雞」，i-Chicken店員用對講機跟海記聯繫，海記那邊聽到，便拿起隻雞高舉在鏡頭前，客人要三百六十度環迴睇雞都無問題，「六十八蚊一斤，你落柯 打半個鐘之後，隻雞就會劏好晒洗乾淨送過嚟。」店員聲稱開業未夠一個月，每日賣出三、四十隻雞，「小西灣街市無活雞牌，有咗呢個就方便街坊。」不過有其他 雞販透露：「我哋一日都賣唔到幾十隻，佢講個數我唔知點嚟。鍾意買生雞嘅人，就係貪有得親眼見到隻雞又有得揀，睇電視根本唔係嗰樣嘢，小西灣的人都習慣去 柴灣買，領展就算叫我哋合作，我都唔想同人做騷。」i-Chicken曝光後，曾被質疑概念抄襲十年前一班中學生的防禽流感發明。

千元生果禮盒

除了i-Chicken，小西灣街市還有一對「I」字頭的果菜檔，但個I有幾高科技，喬布斯在生可能都未必答得出。首先，門口的I Fruit其實是個廿四小時生果自動販賣機，好哋哋的新鮮生果要放入密封機器，話要方便上班族深宵來買。旁邊有人睇檔的攤位，則賣八十八元兩個韓國黃金 桃、三百八十八元一個日本哈密瓜、過千元禮盒裝日本紅寶石提子之類的高檔貨。另一檔I Vege，賣的是比本地和大陸菜貴的墨西哥羅勒草、秘魯蘆筍、荷蘭黑番茄、以色列黃車厘茄等，但那個I字究竟代表乜卻無人知。翻新後的小西灣街市，牆身、 地板都鋪上五顏六色階磚，天花燈照得場內非常光猛。行入街市不覺有異味，地板不見有垃圾，就連賣魚範圍都通爽。六十個檔位設計統一，招牌是字款一樣的燈 箱、價錢牌一律電腦打印，再無手寫發泡膠牌。貨物都擺放整齊，場內檔位均可用八達通付款，有免費Wi-Fi及手機充電等服務，又有街市DJ定時嗌咪幫檔位 減價促銷，並有公正磅防呃秤等。街坊都話，街市煥然一新，價錢亦跟翻新前差唔多，「但遲啲會點，就真係要放長雙眼睇吓先知。」

五百個銷售點

領展用了二千五百萬元翻新小西灣街市，實際營運及租務安排，外判予建華集團負責，公司沒有網頁，但提起董事長文卓培，街市商販都會立即「啊」一聲，「佢係 豬肉大王，一日攞成五百隻豬喺多間鋪賣（現全港每日屠宰約四千六百隻豬），喺美孚、荃灣青山道、元朗有好多豬肉檔，佢花名叫黐線培，好躁底成日鬧人。」已 經一把年紀的文卓培，在豬肉商販圈中無人不識，近年將生意交予其長子文景華，並由年僅四十多歲的生意拍檔凌偉業，負責對外宣傳。凌偉業與大家樂主席陳裕光 是好朋友，上週他應陳的邀請，以建華集團總監身份替香港市務學會主講營運街市，講座單張提及，建華由一九九○年起，賣豬、牛、魚、家禽，現全港有超過五百 個銷售點，並代辦大型超市的鮮肉管理。建華二○一二年首次泊得領展碼頭，先後成為香港仔華貴邨和馬鞍山耀安邨街市的承辦商，最觸目是去年開始管理領展用一 千五百萬元翻新的天水圍天瑞街市，率先引入街市DJ嗌平價，又成立物價監察委員會，邀請建制派區議員郭強及周永勤加入，如商戶獅子開大口抬價，若多次口頭 警告無效，公司會出警告信，甚至律師信。

決定租金租客

建華聲言監察價格，但具體方式未有透露，本刊調查發現，其管理領展街市手法，有主導價格及租金之優勢。（一）經營多間肉店建華文卓培及凌偉業有個豬肉王 國，本刊翻查商業登記記錄，發現小西灣街市內五檔賣肉的，原來有四檔都由凌偉業以不同公司名義持有，雖然它們表面上各有不同招牌（包括：冠華鮮肉、利豐鮮 肉、新界佬、牛丸哥哥）。記者問凌偉業，i-Chicken可是他的，他答：「是。」當記者進一步查詢，建華在全港領展街市有幾多銷售點，他卻拒絕透露。 有商販稱，早就知道許多檔都屬建華集團：「新界佬、利豐、順乜順物，農夫豬又好，其實都係佢，佢自己做埋，無競爭，點定價都得，消費者都係要幫襯佢。」

（二）生意拍檔進場同屬建華管理的天瑞街市，魚檔名字琳瑯滿目，例如：天瑞鮮魚、海城鮮魚，但兩者原來都屬同一個老闆、由中匯農漁業集團香港有限公司持 有，其中一名股東及董事梅俊豪，跟凌偉業是生意拍檔，一同開公司。（三）街市變連鎖店小西灣街市內的店名，大部分極之普通，但它們其實是連鎖式經營，例 如：賣元寶蠟燭香的廣同興香莊，全港有六間分店；I Fruit、生記水菓、細美水菓，都由富凌有限公司持有；百匯海鮮、朝聯海產、利邦海產、順豐海鮮，則同屬聯發海產公司。（四）主宰租務大權街市充斥連鎖 店，情況猶如領展商場近年大舉引入連鎖食肆、化妝品、時裝店的翻版，皆因財雄勢大的企業，才有能力承租美輪美奐的場地。今次領展引入建華管理街市，無晒臭 味又有得用八達通的方便消費背後，卻暗暗掀起大戶稱霸的爭議。

記者以商戶身份向領展查問租小西灣街市店鋪，職員指已交承辦商負責，着記者向建華查詢。建華職員則說：「是啊，租鋪都由我們負責。」更向記者報價，一個二 百多呎鋪位月租三萬五千元、四百呎則要近八萬元。有過渡到新街市的舊商戶指，目前百餘呎的鋪位，月租約四萬元，「以前個檔面積幾乎是現鋪的兩倍，月租才五 萬餘元。」她承認街市翻新後「靚咗」，人流亦有增加，所以希望「補得番」。

踢走街坊商販

建華一方面出任管理商，有權控制租金上落，但與此同時又引入關連零售店，租金制訂是否公平公正受到質疑。凌偉業回覆本刊時聲言，他有份經營的攤檔，進場並 無租金優惠：「做街市同做豬肉都唔同公司，係唔同人做，大家都要交數。你《壹週》同《蘋果》都同老細，但唔同部門，大家交條數都唔同。」記者質疑建華一條 龍有壟斷之嫌，他就反駁肉檔並不是自己做晒，「牛肉都唔係我哋做，有公開招租，都有租俾人做。」建華公關回應，會因應檔位位置、行業及檔戶營運能力，參照 市場水平訂租，但拒絕透露與領展合作條款。領展回覆本刊內容與建華相同，沒有回答如何監察建華。有街坊透露，小西灣街市翻新前，約有四十八檔，如今九成人 已離開，成功過渡的大約只有四、五檔。有前商販指：「當日話要入新街市，租金至少加三成，有的加一倍；入場要俾數萬元裝修費；之後每個月要俾一千元宣傳推 廣費；檔位規定要裝八達通機，管理公司會在交易抽佣1.5%。咁多錢要俾，我哋小商戶根本頂唔順，只能夠投降。」有街坊亦感嘆：「我識得啲商販，辛辛苦苦 捱咗廿幾年捱大啲細路，如今被踢走之後就出去幫人打工，或者被迫退休，佢哋有老中醫、有賣香燭。而家個街市變到賣貴嘢，擺到好靚咁樣，但超級市場都有啦， 有檔賣有機菜，好似仲貴過city'super，公屋街市唔應該係咁。」

豆腐霸權爭議

管理小西灣街市的建華集團，旗下零售網絡不單只賣豬、牛、雞、魚，近年還積極擴充其他食品零售，較為人熟悉的包括：豆腐主義、包點先生、 QunQunPan麵包店等，都有租用領展商場。其中最惹火的豆腐主義曾被網民大舉抨擊，因它在深水埗的分店，開正在老字號公和豆品旁邊，一度開大喇叭推 銷，以「鄉下人」來形容「唔識揀」的街坊，被炮轟衝着老店搞「豆腐霸權」，經傳媒廣泛報導之後才停止。此外，法庭記錄顯示，凌偉業持有的肉食公司，曾被指 控無牌經營。有業內人士指，「豬霸」會向食環署街市持牌人租肉枱營運，比開街鋪節省不少租金。

手持七億物業

建華集團董事長文卓培，由豬肉買手升呢變成摩登街市大王。拍住他的凌偉業原本做飲食業，婚後才跟賣豬肉的外父入行，後來認識到文卓培，「大家都係投機，可 以話一拍即合。」文卓培父子手頭的物業估值高達七億三千七百萬元，當中逾一億凌偉業有份投資。凌偉業主要負責建華對外宣傳，有商販形容他為人醒目，交際手 腕強，領展更視他為街市佬的「明日之星」。文氏父子與凌偉業的王國自一二年埋得領展堆之後愈做愈大，商販都認識這個「鐵三角」，但他們提起都意有所指： 「對任何事都好，唔好以本傷人，或者用其他手段奪取人哋嘅嘢。」凌偉業則指：「街市裡面，各行各業好多，我哋嘅主張係除非一啲好具競爭性嘅，譬如我哋做肉 食批發係市場最大，我哋會自己做，原因係希望用我哋嘅長處，賣得平啲，用佢吸引番啲人嚟（買餸）。」

翻新陸續有來

繼小西灣街市之後，建華即將接手管理領展大埔太和邨街市、東涌逸東街市及屯門良景街市，將進一步大展拳腳。凌偉業揚言：「第時港九新界都會有，（現時）未 做得切啫。」其中太和邨街市已圍封裝修，上演小西灣街市踢走小商戶翻版，原本賣豬肉的陳先生（化名）稱，建華完全無意讓他續租，「我哋做豬肉，佢個老細又 係做豬肉，所以佢都唔會同我哋傾話租俾我哋做，機會都唔俾。」他向其他舊檔戶了解過，得知租金至少加一倍，個別檔戶甚至加三倍。 領展街市改頭換面，也是街市連鎖勢力發圍之時。今年是領展上市十周年，旗下商場大部分已翻新，但九十個街市當中，只有百分之六完成，首個改裝後的樂富街 市，一三年翻新後人流增加兩成。領展早前宣布，今年起有十個街市陸續翻新，二○一四一五年度街市的租金收入增長為百分之十。除了建華，領展亦有和其他街市 管理商合作，但他們大多是房委會八八年起引入的舊夥伴，它們在管理上不及建華懂得大搞綽頭，難怪建華過去兩年成為領展新寵。

街市地產霸權

街市是草根階層自力更生的平台，在街邊養活了幾代香港人。但時移世易，由大財團營運的街市不過是生財工具，小市民難以跟財雄勢大的企業較勁創業。有商戶感 慨：「以前個年代，上、中、下，每個階層都有搵食嘅天地。回歸後，所有嘢都俾地產商擸晒，連街市都做埋。」中大經濟學系副教授莊太量指，領展是私人公司， 外判給哪間公司管理都得，但如果管理商並非以價高者得方式揀選租戶，而是「造數」優待旗下公司，就違反了公平競爭的原則。最終管理商控制多個街市檔，亦可 能做到合謀定價。本地經濟學者關焯照認為，罪魁禍首是香港政府，「領展呢壇嘢演變成咁，係可以預見嘅，因為政府賣斷咗，佢一定係利益最大化。一定係俾啲有 能力嘅租戶入去，小商戶一定俾佢踢走。」在新世代撐小店的本土意識氛圍下，領展街市勢將成為社會矛盾的焦點、下一個「反霸權」的抗爭戰場。

後記

記者連日到建華集團管理的領展小西灣及天瑞街市採訪，在耳目一新的環境下，卻有另一番體會。每當攝記舉起相機，就有街市保安走來要求停止採訪，之後說： 「你們採訪的話要先聯絡我們職員。」好了，不舉相機，只拿筆記簿記錄，同樣引來保安問候。記者沒答話，保安就採人盯人戰術，尾隨記者觀察一舉一動。又好 了，不拿簿，只握紙仔一張，同樣有人來：「小姐，有乜可以幫到你？」在嚴密監視的環境下，商販都不敢多說話。以往街市三姑問候六婆、順嫂八卦陳師奶那最直 率的真性情與人際互動，幾近消失。一個外表近乎完美的街市，它內裡的靈魂和社會角色，其實更值得人深思。

撰文：吳婉英攝影、攝錄：李育明、高仲明資料：鄭詠欣[email protected]