華置料去年度純利最多跌47%
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GS(14)@2018-02-12 07:16:25【明報專訊】近年積極投資的華人置業（0127）發盈警，預期去年全年度純利按年下跌37%至47%，收入減少55%至65%。不過，集團瘋狂掃入的恒大（3333）股份帳面盈利「大賺」，截至去年底止未變現公平值收益高達99億元，惟根據現行會計制度，相關收益不會計入集團損益表內。
連環沽售物業 租金收入挫
華置解釋稱，預期盈利下跌，主要由於近年連環出售多項出租物業，拖累租金收入下跌34%至44%，同時集團去年買賣物業銷售亦較前一年度減少，應收遞延代價所產生的名義利息收入，以及持作買賣的上市投資及財資產品所得收入，通過其他全面收益以反映公司值計量的金融資產而產生的收入，以及投資物業公平值變動收益均告減少所致。按華置2016年度純利約63.6億元計，去年度純利估計約33億元。
不過，集團近年與創辦人劉鑾雄的太太、大股東「甘比」聯手入市狂掃恒大股份，單計目前集團手上持有的恒大股份，去年度未變現公平值變動收益已高達99億元，加上盛京銀行（2066）已變現公平值收益21億元，公司期內全面收益總額或錄得3.73倍至3.83倍的顯著上升。
恒大股份帳面「勁賺」99億元
不過，根據現行會計制度，上述相關收益不能直接計入損益表內。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0895&issue=20180209
長實趙國雄：明年樓價最多跌三成 二按樓納米樓「高危」 跟其他發展商唱反調
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GS(14)@2018-12-05 07:59:48https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9593&issue=20181205
【明報專訊】近年少有投得大型地皮，以及今年未有推出大型新盤的長實（1113），對本港明年樓市悲觀，與其他大型發展商持相反意見。長實執行董事趙國雄昨表示，集團早已看到中美貿易戰對經濟的負面影響難免，且會愈來愈嚴重，去年便大手沽出住宅新盤套現達500多億元，創歷來紀錄，並認為明年經濟會較今年更差，料明年樓價可跌25%至30%。
明報記者 陸振球、林尚民、甘潔瑩
事實上，今年長實賣樓不多，暫僅售出逾500伙，套現約135億元，為五大發展商中售出單位及套現金額最少（見圖）。
趙國雄表示，今年集團雖沒有開售大型全新樓盤，但去年集團以402億元沽出中環中心的資金將可在今年入帳。他又指出，雖然香港迄今加息幅度輕微，但過去數年樓價急升和巿民收入追不上，供樓負擔其實正在加重， 估計中美貿易戰對樓巿的影響明年將更明顯，尤其已承做二按及納米樓更是高危。他亦表示，3年前與近年看淡樓市的湯文亮對樓巿看法意見分歧，但現在則變得一致。
長實今年暫沽500伙 套135億
對於剛完成的「習特會」，趙覺得中國其實勝了一仗，因應承美國增加採購農產品等其實是數月前已備了的方案，美方沒有取得新的成果，中國卻多了90日的時間作部署，中國人通常是有了着數反不會高調，才予人以為中方蝕底了。
相對長實看淡，其他多家大型發展商對明年樓市卻持正面態度。今年售出3300伙套現近500億、勢成今年賣樓王的新地，集團副董事總經理雷霆早前就表示，過去兩年本港一手市場成交量高，樓市回氣一段時間屬正常現象，相信待明年農曆新年後，樓市將重新活躍起來。
至於今年賣出單位數目僅次新地的會德豐地產（0020），集團常務董事黃光耀亦認為，雖然現時樓市踏入鞏固期，但明年樓市仍然十分樂觀，因本港失業率低，經濟增長不錯，樓市亦有強勁的需求，故相信明年初樓市會逐漸釋放購買力，屆時市場將轉趨活躍，樓價亦會平穩向上，惟升幅或遜今年，料升幅小於一成。
一太料明年樓價下跌5％至10％
另外，第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示，中美貿易戰、加息等因素，影響準買家入市意欲，當市場不明朗因素消退後，市况始重拾升軌，預計明年中小型住宅及豪宅樓價均下跌5%至10%。正因二手樓價下跌，發展商未來推售新盤將貼市價開售。
陳又指出，樓市前景不明朗，發展商出價投地亦見保守，預計地價明年將較今年為低。目前政府推售的官地規模較大，中小型發展商未必冒險將大量資金投放於單一地皮之上，反而會選擇風險較低的市區舊樓進行併購。
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GS(14)@2018-12-05 08:00:08https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1683&issue=20181205
【明報專訊】去年賣樓破紀錄的長實（1113），對比其他主要對手，今年無論賣樓及買地都相對較少，今年到目前為止只推出淺水灣道90號一個全新樓盤，僅涉及11間洋房；而已獲批預售樓花同意書的中半山波老道項目，迄今仍未有任何新消息，估計要到明年才會推售。
換地未見積極 洪水橋項目涉300伙
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事實上，撇除近兩年多投得的地皮，長實現手持4個主要項目可供推售，其中波老道21號一、二期，前者提供115伙，後者則有66個單位，雖然首期在今年4月份已批出入伙紙，兩期亦已於今年9月獲批預售，但適逢樓市回調，至今仍未推出市場。此外，長實年初曾明言會在今年內推出的市建局深水埗海壇街項目，以及將軍澳日出康城第8期項目，同樣未有任何「動靜」，其中提供876伙的海壇街項目，今年9月才申請預售，相信最快明年才有機會推出，估計提供約1430伙的日出康城第8期，更是至10月為止仍未申請預售。
此外，近年長實亦甚少成功投得地皮，過去兩年多只兩度「得手」，包括2016年9月以19.53億元投得沙田九肚山麗坪路住宅地，項目佔地67,802方呎，可建樓面244,093方呎，每方呎樓面地價約8001元。
多個項目重建商廈
至於近年最矚目的地皮，則是今年9月奪得的港鐵黃竹坑站第3期物業發展項目，商住總樓面約150萬方呎，補地價涉約129.71億元，每方呎補地價8614元；其中約50.59萬方呎商場，落成後須交還港鐵。補地價項目方面，亦只有去年以4.3億元完成元朗洪水橋地皮補地價，可建樓面約13.9萬方呎，每方呎樓面補地價約3112元，預料提供約300伙。
不過，長實系內近年亦有多項重建商廈項目，如中環和記大廈將於明年展開重建，預計於2023年落成，重建後的和記大廈樓面超過49萬方呎，樓高約41層，並設185個停車位，集團旗下兩個位於紅磡雙子酒店海韻軒及海灣軒部署先後向屋宇署入則申請重建為商廈，總樓面面積逾220萬方呎。
《8014金融大爆破》作者Dr. Ng：內地班資回朝 港樓最多跌七成
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GS(14)@2019-01-10 07:50:17https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5598&issue=20190110
【明報專訊】《8014金融大爆破》作者、去年2月已預測股市及樓市面臨「清算日」的資深投資者Dr. Ng，本周再次接受專訪。他認為中美貿易戰將持續多年，衝擊內地及本港經濟，本港就業情况因此惡化，打擊港人的買樓能力及意欲，加上估計大量北水將班資回朝，撤離香港，沽貨套現將加劇樓市跌勢，故他預測本港住宅樓價最多可以下跌60%至70%；而他個人目前亦沒有持有任何本港物業，「我的實際行動證明自己真的看淡樓市」。
記者在《Money Money》137期（去年2月26日出版）封面故事首次訪問Dr. Ng，當時美國10年期債券孳息率逼近3厘，而Dr. Ng指出，由聯儲局2009年量寬（QE）買債向市場泵水造成的金融及經濟亂象已經接近「清算日」，美息將會急升，勢對股巿、樓巿等造成衝擊，建議持盈保泰，盡量持有現金，而他本人則已買入受惠息口上升的浮息債。
該訪問見報後，美國10年債息曾在去年10月升至約3.25厘後始回落，昨日報約2.7厘，而恒指在去年1月底率先見頂後，港樓及美股於下半年亦開始回落，可見Dr. Ng當時測市準確。Dr. Ng的著作《8014金融大爆破》，8014乃是將近代4個金融危機的年份數字加在一起，即1997＋2000＋2007＋2010＝8014，意為即將或已開始的金融危機，殺傷力等同上述4次危機的總和或更甚，而8014的諧音亦猶如「發完實死」。
言行一致 個人沒持有港樓
Dr. Ng去年10月23日以「樓價最恐怖會跌七成」為題在傳媒發表文章，列出美國聯儲局持續加息及中國被全世界圍堵等八大不利因素，料本港住宅樓價最多可以下跌60%至70%，堪稱全城最看淡港樓的分析，該文章在網上亦惹起廣泛討論。
正修讀特許金融分析師第三級考試（CFA Level 3）的Dr. Ng，本周一在銅鑼灣禮頓山豪宅會所再接受專訪時表示，他近月發表看淡樓市的觀點，是經過細心分析的由衷之言，而目前他亦沒有持有任何本港物業，可見公開言論與個人投資部署屬一致。Dr. Ng又透露，去年下半年他已沽清浮息債，現時揸重現金及黃金，更向記者出示資料，顯示目前在私人銀行敘做1年期美元定期，息率高達3.48厘，利息收入料足夠繳付豪宅租金有餘。
美國去年7月起先後向500億美元及2000億美元中國產品分別徵收25%及10%關稅，以貿易戰作把柄收拾中國，Dr. Ng透露，他今次預測樓價大跌，主要基於中美對峙將戳破內地經濟泡沫的假設。「自從中美兩國開打貿易戰後，對內地經濟帶來重大不利影響，近日公布的內地經濟數據，包括經理人採購指數（PMI）、工業生產利潤及零售銷售均並不理想，尤其是高端消費下滑嚴重，而我相信這只是經濟轉壞的開始，因為大家也知道貿易戰並非未來一兩年便會打完，不論徵收10%或25%關稅也好，對內地毛利率偏低的製造業也帶來很大打擊，若民企及外資工廠老闆因此決定將廠房搬離中國，在供應鏈環環相扣的情况下，搬廠會帶來連鎖效應，隨着廠房一家又一家逐步撤離，很多工人也會失去工作。
「過去10年中國經濟增長是由樓市興旺製造出來的，過程中政府在農村向農民收購大量土地後再轉售予發展商興建住宅，這樣做美其名是『城鎮化』，卻為日後社會問題埋下伏線，因為當目前在城市工作的農民工日後被工廠裁退後，他們回到農村可能已無地可耕，如何謀生也是問題。另外，近年內地一二線城市樓價之高，不少家庭是集合多名家庭成員的財力聯名才可勉強買樓，假如隨着內地經濟轉差及樓價下跌，其中一名家人又失業難以供樓，便可能出現斷供及負資產的情况，影響銀行資產質素，一環扣一環，拖累經濟進一步下滑。」
盜竊知識產權若屬實 不利華科技發展
有分析認為，中國經濟近年已轉型至由科技創新引領增長，減少對出口的依賴，故可緩衝中美貿易戰的衝擊，但Dr. Ng指出，根據美國政府的說法， 中國歷年來以不同方式盜竊美國及其盟友的知識產權，是中國科技高速發展的最重要原因，他認為若美國的指控屬實並且日後阻止中國再這樣做的話，對中國科技發展將帶來重大不利影響，「盜竊是最容易的，因為這樣做不需要自己花長時間研發也可以取得科技成果，而有些人相信，如果日後不可以再盜竊，中國科技很難再高速發展」。
美國副貿易代表格里什（Jeffrey Gerrish）本周率團訪華，與中國副總理劉鶴為首的代表團會面，磋商中美貿易戰的可能停火安排。Dr. Ng分析，雖然中美兩國可望達成某些協議，例如中國向美國增加採購大豆等農產品，但他認為，美國最顧慮的三大問題，一是中國盜竊美國知識產權，二是中國強迫美國在華企業技術轉移，三是要求中國跟着美國的意願改革世界貿易組織達至公平貿易，即使是次兩國能夠就此達成協議，美國也需要一段時間觀望中國是否落實協議，「所謂『你有張良計、我有過牆梯』，即使文字可以寫到天花龍鳳，但亦一定有漏洞」。Dr. Ng相信，美國現已向中國徵收關稅規模會維持，藉此「鍊住中國條頸」，再觀察上述三大問題有否改善，故內地經濟增長難免持續放緩。
內地空殼公司撤港 甲廈住宅租金受壓
近年本港及內地經濟聯繫愈來愈緊密，內地資金對本港樓市的影響力亦愈來愈大，既然Dr. Ng認為中國經濟將受貿易戰重擊，故他預測本港經濟及樓市亦會被拖累大跌，「本港的進出口很大程度來自中美貿易互動，若日後中國對美國出口大減，對本港貿易及物流公司均有很大不利影響，這樣的話，香港經濟便會開始下滑，失業率亦開始上升。另外，過去一段時間很多內地企業來港開設空殼公司，因此將很多資金調來本港，聘用大量內地員工，並且租用不少甲級寫字樓，但這類公司普遍沒有實質業務，隨着內地經濟出現問題，我知道有些內地公司已在收縮業務，例如本來租用寫字樓由3層變1層，並且將部分員工調返內地，令本港寫字樓及住宅的需求均減少，結果是空置率上升，租金及估值掉頭下跌」。
Dr. Ng又說，過去不少內地富豪買入本港豪宅，推動樓價升浪，「香港樓其實是內地人炒起而已」，惟隨着目前內地經濟下滑，他相信內地人若有需要班資回朝，可能出售港樓套現，北水沽貨亦會增加港樓下跌壓力。
明報記者 葉創成
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GS(14)@2019-01-10 07:50:35https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6081&issue=20190110
【明報專訊】聯儲局主席鮑威爾上周五晚上在美國經濟學會周年大會表示，若縮表在金融市場引發問題，將毫不猶豫地調整縮表步伐，市場憧憬當局放緩收水，引發通脹預期，利好風險資產，至今不論美股、港股及油價均顯著向好。
不過，Dr. Ng批評，聯儲局在上月19日議息會議才表明，「縮表以自動駕駛方式進行」（The central bank's balance sheet wind-down is on "autopilot"），意味每月減債500億美元的步伐仍會持續，但作為該局主席鮑威爾僅半個月後，卻在非官方場合發表與議息聲明相當不同的言論，做法並不恰當，「到底可能暫緩縮表是鮑威爾的個人意見，抑或是聯儲局的整體共識？若是後者的話，過去10多日美國經濟到底出現什麼問題，令聯儲局改弦易轍？」
注視儲局月底會議 確定官方立場
Dr. Ng相信，聯儲局在本月29日至30日舉行的議息會議，將就是否可能暫緩縮表清楚交代。他分析，若當局決定堅定不移維持每月減債500億美元的步伐，市場對暫緩收水憧憬落空，環球股市料即掉頭向下；若當局確定鮑威爾的觀點，指會觀察金融市場的狀况來調整縮表步伐，環球股市短期料會進一步亢奮向好，但他認為屆時反而屬沽貨良機，因為聯儲局不能按計劃縮表，正正反映美國經濟轉弱，衰退風險增加，中長線不利環球股市。
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