ZKIZ Archives


雅居樂反映內房問題? 林智遠Nelson Lam

2014-05-15  NM
 
 

 

電影《大隻佬》中,劉德華飾演的了因在領悟因果時,有一段對白:「如是因,如是果,昨日因結成今日果,任何力量也改變不了。」最近,不同分析員紛紛「關注」內房企業,包括下調目標價,彷彿如哥倫布發現新大陸一樣。其實,在內地調控政策的「因」種下時,內房企業現在的「果」不是早已預期了嗎?

股價表現一向不是本欄的關注點,財務報表是基礎分析,是嘗試找尋數字中反映的弦外之音。今天,試試分析雅居樂(3383),看看可否反映內房企業面對的問題!如是因,如是果,不可忽略資產負債表雅居樂2013年營業額354億元人民幣(下同),對比2012年上升55億元或19%,但因毛利率由42%下降至36%,和銷售及成本上升56%,毛利和除稅前利潤也只增長少於2億元或2%。雅居樂和部分內房企業,都相信是透過壓縮毛利率、加大營銷開支,從而增加銷售。然而,分析收益表中的業績,往往忽略了資產負債表中反映的財務狀況,甚至是風險。所謂因果,是有因才有果,假如業績是「果」,財務狀況就是「因」!在雅居樂2013年的綜合資產負債表,可以看到幾點「因」要留意。

待售物業大增

首先,雅居樂的存貨「持作銷售已落成物業」不斷上升,達130億元,比2012年上升65%,更是2011年的2.6倍,可是銷售成本同期兩年只上升1.2倍。存貨多了,來年銷售可增多;反之,物業已落成,是否賣不出,存貨故此大幅增加?又或是銷售速度跟不上建築速度?其次,貿易及其他應收款項上升88%,當中貿易應收款項更上升1.6倍,反映壓縮毛利、加大營銷開支外的可能慣常促銷方法:延遲買家付款限期,應收款所以大幅上升。同時,收購土地使用的預付款也上升2.4倍,是否反映雅居樂仍積極購地?又或是收購步伐減慢而積壓的款項?無論怎樣,以上數字變化,都令到雅居樂2013年得個「做」字,即有利潤,而沒有經營活動現金流入,經營活動現金卻是流出99億!要承擔這龐大現金流出,雅居樂亦都係一個字:「借」!

酌情遞延等於永久?

雅居樂的借款主要是票據和銀行借款,一年間上升超過124億元或50%,2013年終達370億,當中還未包括2013年初,發行的45億元「永久資本證券」。根據雅居樂解釋,所謂永久資本證券是「並無屆滿日期,而分派金額可由本公司酌情遞延派付」,因此永久資本證券沒有分類為負債,只分類為股本工具,並列作權益。分派金額可由企業「酌情遞延派付」的證券,是否就是國際和香港會計準則第32號中「沒有交付現金的合同義務」,可列作權益?「酌情遞延」等同「沒有合同義務」?等同「永久」、「天長地久」?想怕是會計問題,也是文字訓詁問題!《大隻佬》的了因解釋「如是因,如是果」的體會,接著是這樣說:「佛,只著力一件事,當下種的因。」財務報表分析的目標也應是這樣,同時,大家也不可忽略資產負債表的財務狀況!

林智遠Nelson Lam

執業資深會計師,會計專業發展基金主席,最愛與太太旅行,出名講talk及撰寫大學會計書,其著作已被翻譯成不同語言。目標以淺易簡單的方法,使牛頭角順嫂也能看懂會計數字和陷阱。

 
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=99223

Next Page

ZKIZ Archives @ 2019