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如何尋找地產公司裡的成長股(三) 那一水的魚

http://xueqiu.com/2074020838/22625700
先看一組數據:
07年-11年,以及2012年3Q淨利率同比上漲:
64.18%;30.33%;64.43%;67.56%;50.02%;35.79%;
110.81%;-16.74%;32.15%;36.65%;32.15%;41.74%;
101.31%;50.35%;57.19%;39.8%;32.74%;10.21%

不要跟我講地產調控,房地產走不下去了云云,以上數據涵蓋了兩次地產調控年份,結果又如何呢?優秀的公司注定優秀……

某些人將酒類股票的投資視為投資神話,無意於貶低,有興趣的可以將以上三支標的公司,與某個酒類公司的利潤增長情況進行對比。

沒錯,以上三家公司均為房地產公司,從上至下分別為榮盛發展、萬科、保利地產。


重申一下我在本系列一、二中的觀點:
看好這樣的房地產公司:
1、合理利潤下的快周轉。
在系列二用一個簡單的模型來說明這個問題,現在回頭想想,仍然覺得複雜了,下面用簡單的文字再說明一遍:
房地產預售制度的特殊性,允許商品在生產週期的前1/3時(也要看公司快周轉的能力,這裡的快周轉,主要指資金的快周轉,也即預售回款前那一段時間的長短),買家就付清了全部商品的價格。
很少有哪個行業能享受這樣的特殊待遇,造船行業,生產週期7年以上比比皆是,但付款是按照進度來付的。或許保險行業是一個例外,巴菲特的浮存金?
這本身就是一個資金鏈,把前面付出成本需要指出的鏈條,跟後面客戶買房交付的房款的鏈條,鏈接在一起,即功成!
等待房價上漲(土地價格)而賺取差價的開發商,無法享受到這種近似於複利般的滾動指數型上漲。



2、不看好一線城市的所有地產項目,以及部分房價較高的限購二線城市。比較看好低價二線城市、以及三四線城市的,小戶型剛需項目。

我對城市的定義為:

北上廣深為一線城市;
大部分省會城市,以及部分高房價的大型城市(多為沿海)叫二線城市;
小部分低房價,不發達的省會城市,以及其他百萬人口城市叫三線城市;
其他廣泛的地級市城市叫四線城市。

首先來看評估房地產泡沫的幾個指標:
租售比:即按收租的模式,多少年收回成本。業內通常認為15年是一條分界線。
房價年家庭收入倍數:房價等於年家庭(兩口)收入的倍數,也即不吃不喝不花多少年能買房。通常認為10年是一個分界線。
空置率:這個不多解釋,電表也好,水表也罷,晚上亮燈也行……

第一個指標租售比,是用來衡量投資的,超過一定界限,被認為只有靠更傻的傻瓜來接盤,才能獲取收益(也即投機);
第二個指標房價年家庭收入倍數,用來衡量購買能力的,購買能力一旦過高,即已超出購房者購買能力。
第三個指標空置率,是用來評估存量房屋用於居住的百分比,前兩個指標只與價格掛鉤,這個指標與存量房掛鉤。


還有一個指標,現在用不到,以後也許會用到,就是一手房/二手房成交比。我們知道在米國,現在的房地產成交大部分已經是二手房成交,這個指標是用于衡量房地產行業朝陽/夕陽行業的一個標準。

我認為:
1、房價過高的城市,在第一、二指標都嚴重顯示泡沫的情況下,不適於介入。且這些地區是調控的重災區。(跟我辯論說一線城市房價沒泡沫,三四線城市才泡沫多的,我不再解釋。)
2、我強調的是,看好低價二線城市、以及三四線城市的,小戶型剛需項目。
3、部分三四線城市,本輪調控以來,出現了一哄而上的局面,我並非一概看好!

2012年三季度以來,有報導部分房企逃離三四線城市,重回一二線城市。我想說這並不影響我的判斷。首先,這是一部分企業的選擇,這個世界上也並不是說有許多人往東走,那麼往東走就是對的。2007年我還在河南的時候,河南本土最大的開發商建業,就已經開始把重心往河南的地級市發展。萬科深入二三線城市的時候,又是什麼時候?是上一輪調控前!而本輪調控以來,當大部分房企都醒悟過來的時候,情況又如何呢?

為什麼有的房企一窩蜂的往熱點地區擠破了頭,而有的房企有戰略性地佈局京滬高鐵沿線的三四線城市呢?

我所知道的,不管在哪個地方,房價越高,小戶型越受青睞,當房價超過5000元/平米時,最好賣的戶型是90平米左右三房。這也是萬科的主力戶型。


另外一個重要的原因:

A地塊,一個是1.5W的樓面地價,0.5W的建安及其他成本,2.5W的售價;
B地塊,1500元樓面地價,3000元建安及其他成本,6000元售價;
你認為A地塊的售價容易達到,還是B地塊?
房地產形勢不好的情況下,A地塊容易出現價格跳水,還是B地塊?

兩點:
1、在A地塊的城市,縮減成本而帶來競爭優勢的努力,往往被高高在上土地價格所磨滅。對於成本控制能力強的房企,在B地塊這樣的城市,才能獲得比其他開發商更強的競爭力。
2、假如A、B地塊都是3年開發完畢,那麼A地塊所獲得的利潤只有土地成本的1/3,B地塊的利潤則剛好與土地成本相同。(未考慮所得稅)。也就是說,通過三年的開發,B地塊的利潤已經足夠再買一個B地塊,而A地塊的利潤只能買到三分之一個A地塊繼續開發。

你認為,開發A地塊與開發B地塊的公司,哪個會成長快呢?
如何 尋找 地產 公司 裡的 成長 一水 的魚
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