如何尋找地產公司裡的成長股（三） 那一水的魚
http://xueqiu.com/2074020838/22625700先看一組數據：
07年-11年，以及2012年3Q淨利率同比上漲：
64.18%；30.33%；64.43%；67.56%；50.02%；35.79%；
110.81%；-16.74%；32.15%；36.65%；32.15%；41.74%；
101.31%；50.35%；57.19%；39.8%；32.74%；10.21%
不要跟我講地產調控，房地產走不下去了云云，以上數據涵蓋了兩次地產調控年份，結果又如何呢？優秀的公司注定優秀……
某些人將酒類股票的投資視為投資神話，無意於貶低，有興趣的可以將以上三支標的公司，與某個酒類公司的利潤增長情況進行對比。
沒錯，以上三家公司均為房地產公司，從上至下分別為榮盛發展、萬科、保利地產。
重申一下我在本系列一、二中的觀點：
看好這樣的房地產公司：
1、合理利潤下的快周轉。在系列二用一個簡單的模型來說明這個問題，現在回頭想想，仍然覺得複雜了，下面用簡單的文字再說明一遍：
房地產預售制度的特殊性，允許商品在生產週期的前1/3時（也要看公司快周轉的能力，這裡的快周轉，主要指資金的快周轉，也即預售回款前那一段時間的長短）
，買家就付清了全部商品的價格。
很少有哪個行業能享受這樣的特殊待遇，造船行業，生產週期7年以上比比皆是，但付款是按照進度來付的。
或許保險行業是一個例外，巴菲特的浮存金？這本身就是一個資金鏈，把前面付出成本需要指出的鏈條，跟後面客戶買房交付的房款的鏈條，鏈接在一起，即功成！
等待房價上漲（土地價格）而賺取差價的開發商，無法享受到這種近似於複利般的滾動指數型上漲。
2、不看好一線城市的所有地產項目，以及部分房價較高的限購二線城市。比較看好低價二線城市、以及三四線城市的，小戶型剛需項目。
我對城市的定義為：北上廣深為一線城市；
大部分省會城市，以及部分高房價的大型城市（多為沿海）叫二線城市；
小部分低房價，不發達的省會城市，以及其他百萬人口城市叫三線城市；
其他廣泛的地級市城市叫四線城市。
首先來看評估房地產泡沫的幾個指標：
租售比：即按收租的模式，多少年收回成本。業內通常認為15年是一條分界線。
房價年家庭收入倍數：房價等於年家庭（兩口）收入的倍數，也即不吃不喝不花多少年能買房。通常認為10年是一個分界線。
空置率：這個不多解釋，電表也好，水表也罷，晚上亮燈也行……
第一個指標租售比，是用來衡量投資的，超過一定界限，被認為只有靠更傻的傻瓜來接盤，才能獲取收益（也即投機）；
第二個指標房價年家庭收入倍數，用來衡量購買能力的，購買能力一旦過高，即已超出購房者購買能力。
第三個指標空置率，是用來評估存量房屋用於居住的百分比，前兩個指標只與價格掛鉤，這個指標與存量房掛鉤。
還有一個指標，現在用不到，以後也許會用到，就是一手房/二手房成交比。我們知道在米國，現在的房地產成交大部分已經是二手房成交，這個指標是用于衡量房地產行業朝陽/夕陽行業的一個標準。
我認為：1、房價過高的城市，在第一、二指標都嚴重顯示泡沫的情況下，不適於介入。且這些地區是調控的重災區。（跟我辯論說一線城市房價沒泡沫，三四線城市才泡沫多的，我不再解釋。）
2、我強調的是，看好低價二線城市、以及三四線城市的，
小戶型剛需項目。
3、部分三四線城市，本輪調控以來，出現了一哄而上的局面，我並非一概看好！
2012年三季度以來，有報導部分房企逃離三四線城市，重回一二線城市。我想說這並不影響我的判斷。首先，這是一部分企業的選擇，這個世界上也並不是說有許多人往東走，那麼往東走就是對的。2007年我還在河南的時候，河南本土最大的開發商建業，就已經開始把重心往河南的地級市發展。萬科深入二三線城市的時候，又是什麼時候？是上一輪調控前！而本輪調控以來，當大部分房企都醒悟過來的時候，情況又如何呢？
為什麼有的房企一窩蜂的往熱點地區擠破了頭，而有的房企有戰略性地佈局京滬高鐵沿線的三四線城市呢？
我所知道的，不管在哪個地方，房價越高，小戶型越受青睞，當房價超過5000元/平米時，最好賣的戶型是90平米左右三房。這也是萬科的主力戶型。
另外一個重要的原因：A地塊，一個是1.5W的樓面地價，0.5W的建安及其他成本，2.5W的售價；
B地塊，1500元樓面地價，3000元建安及其他成本，6000元售價；
你認為A地塊的售價容易達到，還是B地塊？
房地產形勢不好的情況下，A地塊容易出現價格跳水，還是B地塊？
兩點：
1、在A地塊的城市，縮減成本而帶來競爭優勢的努力，往往被高高在上土地價格所磨滅。對於成本控制能力強的房企，在B地塊這樣的城市，才能獲得比其他開發商更強的競爭力。
2、假如A、B地塊都是3年開發完畢，那麼A地塊所獲得的利潤只有土地成本的1/3，B地塊的利潤則剛好與土地成本相同。（未考慮所得稅）。
也就是說，通過三年的開發，B地塊的利潤已經足夠再買一個B地塊，而A地塊的利潤只能買到三分之一個A地塊繼續開發。
你認為，開發A地塊與開發B地塊的公司，哪個會成長快呢？