ZKIZ Archives


投資客打死不退 6大妙計

2012-2-20  TCW




政府打房,雖然把成交量打下來 了,交易價格還是撐在高檔,其中一個指標,就是投資客的三十六計,上有政策、下有對策,各自有過冬的手法。

妙計一 找親友週轉有土地漲勢 撐房價,堅持不殺出

「你知道我投資房市多久了嗎?八、九年耶!」這位才三十出頭的胡姓企業小開最嘔的是,他近九年的買房經驗抵不過一紙奢 侈稅的法案!

二○一一年,政府史無前例喊出奢侈稅之前,胡姓小開陸續買下十多間台北市中山區和士林區的房子,兩年內不能賣,他被套住的資 產,高達五億元。奢侈稅實行半年多來,即便家境優渥的他,也開始覺得吃力,偶有數十萬元的資金缺口,只能先向親戚朋友週轉,跑銀行軋三點半。

但 他仍不願意殺出,「原物料,像麵粉漲,你有聽過麵包在跌的嗎?房子的原料就是土地,土地在漲,房價不可能下跌,更何況麵粉再種就有,土地不會再生!」

妙 計二 薪水ㄍㄧㄥ得住口袋深的高薪族,先用老本繳利息

在台北中正區和新北市汐止各有一個投資物件的創投業老闆,以及被大直豪宅套牢的一位 宏達電經理人,因為他們自住的房子不用再繳貸款,光靠月薪就可以應付房貸利息,「投資的(房子)就先放在那裡,也不擔心。」

「台北市核心 區域,房價終究是會漲上去的,除非財務真的有問題,否則都會ㄍㄧㄥ住;而且買氣低迷,只有成交量大跌,並非房價真的跌,」一位建築經理公司詹姓主管說。

就 跟股市下跌散戶先賠一樣,奢侈稅上路半年多,出局的,是口袋淺的小型投資客,特別像在推案量大的「三(峽)、林(口)、淡(水)」三大頭號危險區域,投資 客為了殺出,開價已經先跌了兩成至三成;現在還能留下來的投資客,都有一定實力,而且越是往中正、大安、信義、中山等易漲難跌的核心區域聚集,他們大多只 是被奢侈稅「凍」到而已。

妙計三 以租養賣倒貼一點利息,先收租金避風頭

就算是實價課稅,投資客也看準,實施的時點還有 得吵,因為「實價課稅是把我們子孫以後的稅都一次收完了,你看房價假設以前五十萬一坪,現在(漲到)一百萬一坪,實價課稅,政府一次就把中間的漲幅課完 了,你想想,以後還能漲多少?」創投業老闆說,而且「政府要是真的把房價打趴,景氣也就垮了!那時候,口袋都夠深的人絕對還會再加碼,最後受惠的還是有錢 人!」

現在因為奢侈稅動彈不得的投資客,他們先前大多是用人頭借房貸,前兩年不用還本金,以現在平均房貸利率約一‧八八%、一千萬元的房 價來試算,每一個月利息約一萬五千六百多元,而大台北公寓房租一個月租金一萬五千元來看,過去炒短線投資客,只要倒貼一點利息,改為出租,「以租養賣」避 風頭,還有機會等待房市盤整過後的漲幅。

而財力更雄厚的投資客,甚至連租都不租,特別是全新的豪宅物件,就怕出租會折舊,「出租,裝潢的 錢就白費了。」南港房仲界都知道有一位補教界名師,在南港經貿園區和重陽重劃區投資超過十間房子,只把二手中古屋拿出來租,全新的物件,甚至是毛胚屋,寧 願原封不動放著養蚊子。

妙計四 乘機撿便宜找低於市價房子,等下一波多頭

房市成交量低迷,但中實戶以上等級的投資客並沒 有打退堂鼓,「我現在還是持續在找房子,只要低於(成交)行情就買,我說過,我看的是現金流,」不到三十五歲、戴著斯文的膠框眼鏡,穿著皮衣,陸易(化 名)在北中南都會區,目前手上還擁十多個物件。

尋找低於市價的標的,再透過裝潢把房屋分割出更多套房出租,創造現金流,聽起來簡單,卻是 陸易在六年內,累積上億身價的致富公式。過去在醫療業服務的他,平均月薪六萬元,不想再領死薪水,二○○六年,他剛踏進房市,「那時候租金收益都在一○% 以上,最好(的案子)還有一五%,」他說。

扣掉房貸利息還有一五%收益,等於買房不到七年就可以百分之百回收成本,名下又多一筆不動產。 但隨著房價越漲越高,「跟六年前比起來(房價)漲了一倍,現在投資報酬率只有八%,」陸易說。像他最近買的松山區公寓頂加,要價約一千二百萬元,他分割成 七個套房出租,一個月房租共八萬四千元,一年報酬率約八‧四%,但這樣的公寓頂加,幾年前還不到一千萬,報酬率都是一○%以上。

除了長期 收租,過去他也兼做短線,進出商辦。因為商辦較難分割出租,加上壽險業搶標大台北商辦大樓,租金收益率差,只有二%左右,所以他買商辦只為賺差價。像四年 前的總統大選,他大膽在選前進場,投票前剛買下中山區一整層、一百七十多坪精華地段三角窗的商辦空間,一買一賣,一個多月的時間轉手就賺了一千多萬元。 「馬英九剛當選那幾個月,房價漲的比我預期的還要多很多,當然就要賣啊,」他說。

妙計五 花錢養人頭建立做保信用,應付房貸金檢

奢 侈稅上路後,雖然短線不能做了,陸易卻認為「奢侈稅是好事,可以把(短線)投機的和菜籃族洗出去,」因為房價再持續上漲,只會墊高他長期收租的購置成本。

事實上,政府打房以來,像陸易這樣的投資客還是能見招拆招。

二○一○年中起,當中央銀行祭出選擇性信用管制,限制房貸成 數,他就特別為了申請銀行貸款,重簽一份買賣契約,把真實的成交價灌水,拉高購屋價格,那麼即使貸到的成數只有七成,因為總價以少報多,也能貸到相當於原 本購入價格的八成;當財政部加強查稅,過去買房可以都登記在同一人名下,為了避稅,他從親戚、朋友到透過房仲介紹開始找人頭;當金管會加強對銀行房貸金 檢,以前不管月薪是否負擔得起,都可以貸得到房貸,而且毫無關係的陌生人也可互相做保,後來統統不行,他還得多花一筆錢培養人頭的信用;當央行再次降低第 二屋放款成數到六成,他買房甚至直接用現金一次付清,再用修繕或個人投資等名目轉貸出來。

上有政策,下有對策,不過這些對策也墊高了陸易 養人頭的費用和資金運用的時間成本,所以,去年底,他同時開始向親朋好友募資,把朋友都拉進來做包租公,每個投資單位五十萬元,報酬率八%。並且朝向多角 化經營,由收租跨足經營旅館,租下台北市整棟商辦大樓準備改建旅館。

妙計六 轉入觀光業賺陸客商機,改建旅館收現金

同樣 看到觀光飯店業商機的,還有台中商辦投資客、一位年約四十歲的中小企業葉董事長。

從金融業轉戰房地產的這位董座,二○○六年競標不良資產 起家,沿著台中最熱鬧的文心路和中港路標下商辦大樓,也曾在景氣將走出金融風暴低谷時,一個月內,買進台中兩個商辦物件,連過戶都還沒辦完,又有買家追價 轉手賣出去,獲利逾五百萬元;六年內,他累積超過五億元身家,目前手上握有逾三千坪商辦以及住宅空間。

政府這一系列出招,奢侈稅斷了他短 線操作空間,而銀行緊縮限貸、實價登錄,他也受到牽制。他還記得,買第一間商辦,銀行沒到現場看過,就直接給他八成額度,即使後來放款成數降到七成,還是 可以墊高鑑價金額,或是用修繕名義的信用貸款,讓總貸款成數達到八成;甚至,把大坪數分拆成兩半各自申貸,讓貸款金額控制在分行經理的權限之內。現在隨著 主管機關金檢力道加強,銀行申貸難度增加,得各憑本事和管道,實價登錄又讓鑑價難有模糊空間,這位董事長也暫停購置新的物件。但真正讓他縮手的原因,其實 不是這些政策,而是房價本身。

過去房價還有上漲空間,做短線,就算租金報酬率只有二%至二‧五%,要貼一點銀行利息也還是可以做,因為他 看的是房價在兩個月內的上漲空間。現在,房市漲多盤整,短線看不到上漲空間,長線收租,又因房價位於高檔,租金報酬率也不划算,這位董事長轉而看上陸客商 機,準備把買下一年的大樓改建為旅館,來創造更多現金流。

樂見政府打房厚底子炒家,都在等斷頭再進場

暫停出手,不代表不 買,這一波政府打房,也讓投資客之間出現汰弱留強的現象,留下來的投資客,都在等房價下滑,再伺機進場。「我要等(台中房價)實跌兩成再買,」這位董座 說。

先前他出過價的標的,現在主動降價一成回頭找他買,他還是按兵不動。以房貸成數八成來看,等到房價實跌兩成,等於投資客的自有資金全 部賠光,還要倒貼利息,就會有斷頭壓力。

政府這一系列的打房措施,在房地產業者的眼光看來,其實是「出手的時機剛剛好」,房價已經連續漲 了八年,搭配民氣對高房價的抗性,以及歐美資金動能緊縮,現在正是房價整理的時點。而且政府打房的任何措施,都一定會有漏洞,經過這番淬煉,有實力的投資 客還是打死不退。

【延伸閱讀】投資客再進場4大誘因

誘因1:房價實跌2成,同行大出清 對房貸成數7成的投資客來說,房價實跌2成(低於成交行情2成),等於投資客的自有資金也只剩3分之1,房貸8成,只要實跌2成,等於自有資金全部賠光, 就會急著出售。

誘因2:房貸利率漲到3%,且維持半年以上 房貸利率由目前平均2%左右漲到3%,代表利息以及現金週轉壓力升高5成,一旦維持超過半年,投資客斷頭殺出的機會大增,就可以撿便宜。

誘 因3:租金報酬回升,改當包租公 假設房貸利率不變,以目前台中住宅(整間)租金報酬率2%,房價要下跌3成,租金報酬率才能超越房貸利率。

誘 因4:整棟建物總價不超過土地價值 當整棟大樓價值1億5,000萬元,而基地面積市值也值1億5,000萬元,等於買地免費送地上物,還能利用建物創造現金流,同時期待土地再升值,就可以 出手。

整理:葉代芝

 


PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=31498

Next Page

ZKIZ Archives @ 2019