樓市瘋漲 會否重蹈股災覆轍？
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GS(14)@2016-10-02 12:01:03【明報專訊】內地目前什麼經濟話題最火？無疑是樓市。從深圳單價近15萬元（人民幣‧下同）的6平方米「鴿子籠」戶型受熱搶，到上市公司靠賣學區房保殼，再到為了買房排隊離婚，業主惜售寧願花100萬元的代價毀約……種種異象的背後是內地房價的飛速上漲。
首付貸叫停 仍有大量隱性房貸
內地樓市近日再現普漲勢頭。據中國國家統計局最新發布的資料顯示，2016年8月份，中國70個大中城市中，新建商品住宅價格環比上漲的城市有64個，持平的城市有2個。環比價格變動中，最高漲幅為5.6%。值得注意的是，本輪房價上漲很大程度上已可稱之為「貨幣現象」。今年前8個月房貸的新增值已高達4萬億元，佔全部新增信貸的比重為46%，遠高於過去兩年的佔比。貸款新增量大漲，成為剛需以及改善需求入市的重要支撐。
一線城市及二線城市的土地供應，尤其是住宅用地供應的大幅減少，以及由此引發的價格飈升，使得未來住宅預期將進入「量少、價高」的階段，受此影響現售住宅項目價格也出現快速提升。
此外，資金潮下的「資產荒」也對本輪房價上漲起到推波助瀾的效果。雖然內地監管層叫停了所謂的「首付貸」，但現在大量的新型「消費貸」、P2P、居民短期貸款等很大一部分實際上就是隱性的房貸。非理性的瘋狂入市、高度活躍的場外配資，這一切都與去年股災之前股市非常相似。樓市是否會重蹈股市覆轍？
樓市槓桿比去年股市高點高2倍
根據中國工商銀行城市金融研究所發佈的最新報告顯示，內地樓市的槓桿率已經超過2015年股市槓桿率。根據報告的測算，2015年內地的城鎮人口7.7億人，假設每戶家庭為3人，每戶家庭住房面積為80平方米，單位面積商品房銷售價格為6793元/平方米（2015年全國平均水準），由此計算內地商品房的市場價值約為140萬億元。與此相對，6月底，內地個人購房貸款餘額15.4萬億元，開發貸款餘額5.9萬億元。由此可知，地產槓桿率約為15.25%。
報告進一步表示，2015年A股牛市期間，內地股市槓桿資金最高時為4萬億元，對應約50萬億元的市值，槓桿率約為8%。可見，樓市的槓桿率已達股市高點的近2倍，所以居民房貸和房價均高增長的狀態難以長期持續，隱含的系統風險極待化解。
在各種助漲房價的理論中，有一種說法似乎已在內地民眾之間形成共識。該觀點認為，內地存在貨幣超發，為了穩定國內物價，有意推高房價，希望房地產市場吸納超發的貨幣。也正是出於穩物價等考慮，官方不敢輕易打壓樓市，樓價難跌。
如果要想保持自己的財富不縮水，買房子尤其是購買中心城市的房子是最好的途徑。從過去十幾年實際情况看，無論是投資股市、債市，或是從事實業投資，都不如買房子賺得多。該結果進一步強化了上述理論假設，形成一種正回饋。
戳破樓市泡沫 要靠加息
但就經濟規律而言，有收益就有風險，不存在只漲不跌的資產，房地產亦不例外，問題的關鍵在於內地政府的調控決心。縱觀各國樓市泡沫破滅的直接原因都可歸結於貨幣當局的加息，日本、美國都不例外，難道這些國家的決策者都不知道加息對樓市的衝擊嗎？非也。更重要的是彼時若不加息、不刺破資產泡沫，則整個國家經濟將出現系統風險，甚至在國際競爭中被淘汰，實為不得已而為之。
那麼，內地央行何時會啟動加息？目前來看，內部找不到加息的理由，但外部則須看美聯儲。今年初，美聯儲就曾明確今年將至少加息一次，隨着時間的推移，美聯儲加息的窗口只剩下12月份。如果真的實施，是否會倒逼內地同步加息？我們拭目以待。
[馮其十 神州新形勢]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0790&issue=20161002