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　　「調控現在進入了第二階段，房價下來之後，地價怎麼辦？是該地方政府表態的時候了。」中國房產信息集團研究中心總經理陳嘯天接受財新《新世紀》 採訪時表示，在政府通過強行壓制需求逼迫開發商降價之後，開發商與地方政府在土地市場上的博弈開始了。

　　地方政府陷入兩難境地。一方面，變相放鬆調控托底房價的政策試探統統被中央政府叫停；另一方面，土地市場持續萎縮，地方財政受壓。儘管已採取了 更為積極和靈活的土地出讓政策，市場依然難見起色。

　　「現在地方政府比開發商更著急。」高策地產顧問機構董事長李國平如是說。

成交僵局

　　「土地市場基本僵住了。」陳嘯天對財新《新世紀》記者稱，由於銷售不暢、資金緊張，開發商當前的拿地意願極低。

　　萬科集團總裁郁亮近日公開表示，萬科已進入「冬天模式」，現金為王，要更加慎重地買地，「買地是最費錢的，不能買錯地」。

　　首創置業董事長劉曉光告訴財新《新世紀》記者，「目前樓市仍處於不景氣狀態，首創的策略是保持審慎投資態度，不會輕易拿地。」

　　綠地集團董事長張玉良此前接受財新《新世紀》記者採訪時也強調：「因為銷售不好，7月我們就很少拿地，10月開始明確不再拿地。」

　　中原地產監測的十大標竿房企（保利、富力、恆大、華潤、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商、中海）下半年明顯放慢了拿地節奏。據中原地產統計，今 年7-10月，10家標竿房企僅花費購地款212億元，前十個月購地金額相比銷售款僅佔21%，創下歷史最低值，甚至低於2008年的31%。

　　「一方面是由於政府的土地供應量偏少，優質地塊不多，地價未出現明顯下降；另一方面，由於銷售回款增速放緩，開發商為保證持有較充裕的現金，拿 地比較謹慎。」北京中原地產市場研究總監張大偉分析稱。

　　開發商的謹慎在城市土地出讓的數據上得到了充分體現。據中原地產統計，11月全國35個熱點城市的土地出讓均陷入低谷，流標和中止出讓的地塊達 到了117宗，環比10月的22宗增加了4倍多，流標地塊的規劃建築面積達到1580萬平方米。

　　其中，廣州的土地流拍現象最為顯著和集中。僅11月的上半月，廣州就三度中止了多幅地塊的出讓。原定於11月1日公開出讓的12幅廣州南站地塊 被臨時停拍；11月8日，位於廣州南站核心區的12幅地塊中止出讓；11月15日，原定於11月18日公開出讓的8幅土地，有7幅的拍賣再次被取消，如期 拍賣的天河區廣氮地區地塊則遭遇流拍。這32幅地塊的出讓底價高達187億元，約佔今年廣州土地出讓收入計劃的29%。

　　廣州知名房地產專家、寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同對財新《新世紀》記者分析，廣州出現集體流拍和中止現象，主要原因是拍賣底價定得過高， 推出的地塊底價基本上就是「准地王」級別的。

　　「在市場好的時候可能會賣出去，現在市場這麼不好，就另當別論了。」據韓世同測算，廣州市11月流拍的土地樓面均價達到了5584元/平方米。

　　在一些二線城市，甚至還出現了開發商「退地」的情況。11月2日，濟南市國土資源部門公告出讓的11幅土地，其中9幅因無人申請購買而流拍，另 外2幅以底價成交。這9幅土地都位於濟南市長清區大學科技園片區，包括4幅商業金融用地和5幅居住用地，總面積約855畝。知情人士向財新《新世紀》記者 透露，這9幅地原本是龍湖地產有意購買，已簽訂了前期的熟化協議，並繳納了2億元熟化金，但最後龍湖以「資金緊張」為由放棄了競買，導致土地流拍。

　　北京的情況也不容樂觀。根據北京市土地整理儲備中心的數據統計，1-11月北京全市土地市場共成交經營性用地107宗，合計910.5公頃，僅 完成了全年供地計劃的51.4%。北京今年的土地供應計劃無法正常完成已成定局。

　　房地產開發企業推遲繳納土地出讓金也成為趨勢。一家在成都拿地的開發商告訴財新《新世紀》記者，當地國土部門多次上門催繳土地款，但他們的原則 是不當出頭鳥，周邊的企業不交，他們也不交。據他透露，綠地的成都公司也是以資金緊張為由拖延繳納土地款的時間。

地方「托市」

　　土地交易的低迷直接導致了各地土地出讓金的大幅下降。據中國指數研究院統計，截至11月28日，全國監測的25個大中城市土地出讓金合計 9501億元，同比減少1172億元，降幅達11%。

　　各大城市中，上海是惟一土地出讓金超過千億元的城市，達到1191億元，但與去年同期相比，也減少了13%；北京市前11個月的土地出讓金總額 為920.7億元，同比下跌14.4%，其中住宅類土地出讓金收入僅為372.6億元，與去年同期相比下跌幅度高達51.4%。

　　大連則成為降幅最大的城市，前11個月的土地出讓金總額為499億元，僅為去年同期的一半。另外，無錫、南京、武漢等城市的土地出讓收入也分別 下降了34%、29%、21%。

　　「土地出讓金的大幅下滑，已給地方財政帶來非常大的壓力。」李國平告訴財新《新世紀》記者，重壓之下，地方政府開始採取多種措施推動土地市場的 成交，此前北京市住建委已經召集開發商進行座談，要求開發商加大拿地投資力度以及更多參與保障性住房的建設。

　　11月，北京市國土局還採取了一系列措施，包括降低競買保證金比例、放寬付款進度、減少保障房配建面積、降低交易起始價格、分割地塊上市等，以 鼓勵更多企業參與拿地。11月9日，北京土地儲備整理中心取消了豐台區郭公莊車輛段項目四期F2公建混合住宅用地配建部分；11月23日，又下調了順義區 後沙峪鎮地塊及平谷區馬坊鎮地塊出讓起始價，降幅分別達8.9%和15%。

　　地方財政情況較好的北京還「能扛得住」，一些二三線城市情況已非常窘迫。「下面一些地方，財政撥不出醫保的錢，還有拖欠教師工資的情況。」某省 會城市一家大型國企開發商告訴財新《新世紀》記者，「現在市裡、區裡的領導，都會來找我們去拿地，托一托底。」

　　該開發商透露，他們在11月份剛拿下的一幅建築面積達90多萬平方米的土地，就屬於「政治任務」——「市委書記親自拍的板，不拿也得拿。但那個 地方很偏，還都規劃的是商業，根本不知道怎麼做，只能先拿了放那裡再說。」

　　陳嘯天也證實，這種「國企托底」現象在二三線城市很普遍。「在資金允許、力所能及的情況下，我們還是要去拿的，不拿的話，政府也hold不住 了。」該國企開發商透露，「拿地之後，政府在別的方面也會有所照顧。如果以後市場好了，別人拿不到的地，政府也會給你。」

地價博弈

　　然而，在陳嘯天看來，地方政府「托市」的這些手段，對緩解當前的土地僵局並沒有實質性作用。

　　「現在的主要問題是，房價下來了，地價還沒有松，房價與地價不匹配。」陳嘯天認為，必須要將土地成交價格實實在在降下來。但中國土地勘測規劃院 副總工程師鄒曉云表示，目前地方政府下調出讓底價的空間有限。每一幅土地出讓底價的確定，主要包括兩部分：一是土地的拆遷、整理成本，二是政府的土地收 益。拆遷整理的成本是剛性的，有彈性能夠調整的只是政府土地收益這部分。要下調地價，就要求地方政府放棄一定土地收益，與開發企業一樣，「以價換量」。

　　陳嘯天分析說，各地方政府現在之所以遲遲未動，也是擔心出現「房價與地價」在博弈中雙向失控的問題，即房價一跌再跌，地價也一跌再跌，最終開發 商反而更不敢拿地了，造成局面失控。

　　「開發商也是看預期的，如果預期房價穩定或上漲，地價合適的時候就會拿地。」李國平認為，需要先穩定房價，然後適當調整地價，才可以打破現在的 土地僵局。

　　陳嘯天也認同這樣的看法，他表示，房價已經在築底，地價需要適當鬆一鬆，可能下調的幅度會小於房價下調幅度，但需要「供求雙方達到一個新的平衡 點」之後，開發商才會重新出手買地。