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凱德商用赴港上市

http://stock.hexun.com/2011-10-24/134504134.html

10月18日上午8點半，嘉德置地集團（CATL.SGX）總裁、凱德商用董事長廖文良帶領高管團隊現身港交所。當日，凱德商用產業有限公司（下稱凱德商用）在港交所完成二次上市。

　　凱德商用此次以介紹形式登陸港交所，中金香港證券及摩根大通擔任聯席保薦人。據香港股份登記冊顯示，截至10月18日下午6時，股份過戶代理人已接受第一批次轉移股份共9691.3萬股，約佔公司已發行股份的2.5％。

　掛牌當日，凱德商用股價收報7.79港元，總成交3.13萬股，涉及金額244萬港元。由於不涉及發行新股或融資，凱德商用總裁林明志說，「對今日的股價表現沒有太大期望。」

　　2009年11月，作為嘉德置地商業地產運作平台，凱德商用在新加坡交易所分拆上市，由嘉德置地控股65.5％。截至目前，凱德商用共持有新加 坡、中國、馬來西亞、日本及印度五個國家96個商業地產項目，資產總值約265億新元，總面積約733萬平方米，為亞洲最大的商業地產開發商。

　　《財經》(博客,微博)記者瞭解到，在新加坡IPO之前，凱德商用曾將香港上市列入計劃，但考慮到市場透明度及投資者接受程度的因素，最終將IPO地點選在新加坡。

　　9月中旬，林明志接受《財經》記者專訪時表示，此番重新登陸香港資本市場，二次上市主要是為下一步發展奠定基礎，凱德商用42％的資產位於中國內地，希望能更加貼近國內市場，也讓香港的投資者熟悉凱德商用，融資時能有比較強的認知。

　　一位業內人士坦言，國內開發商提出向凱德學習，但並不應把目光只關注在如何融資和運用金融工具上。目前金融市場整體環境不完善，想在境內用好金融工具目標仍然遙遠。

　　「融資只是手段和過程。凱德是真正認真在做商業地產，這才是值得好好學習的——國內開發商做商業地產大多是噱頭，目的各有不同，卻不是在追求商業地產本身的盈利。」該人士說。

　　拓寬融資渠道

　　2009年11月，凱德商用在新加坡分拆上市，首次公開招股吸引到1.7倍的超額認購，共籌資20.2億美元，創下新加坡IPO市場16年之最，並衝入該年度全球十大IPO。

　　「凱德商用需要一個好的融資平台進行長遠投資。如果沒有融資平台又要不斷進行拓展，就會破壞（嘉德）集團的資金平衡，造成整個集團的運行不暢。」林明志對《財經》記者說，「上市後仍會與私募基金等機構投資者合作。」

　　「之所以要單獨上市，主要是考慮到商業地產業務佔用的資金量比較大，而我們看到的市場機會又比較多，需要用募集到的資金儘量爭取更多的市場機會。」一位嘉德置地高管解釋說。

　　商業地產的特點是，一個商場從計劃到完成需要兩年至三年，而從建成到實現穩定收益又需要兩年至三年，這就提高了開發商的資金門檻。凱德商用在新加坡上市前雖然與基金和信託有著良好的合作渠道，但仍難滿足其對大量資金的迫切需求。

　　新加坡上市後的兩年間，凱德商用加快擴張步伐，共以209億元人民幣收購了11個商業地產項目，其中七個位於中國。而凱德商用投資項目中，有26個處於開發階段，仍需大量資金支持。

　　9月30日，對於此次赴港上市的原因，凱德商用透露，公司需要大量的資金維持現有業務營運並擴大經營。計劃利用公司內部現金流量及資源、發行新股本所得款項及借款等為上述所需提供資金。

　　「（在香港上市後）又多開闢一條融資的渠道，兩邊都可以融資。」林明志說。但他表示，現在募資不是一個好時機，公司仍有充足的現金，也並不著急募資。「這個市場情況，融資沒必要，我們不需要錢。股價賣得這麼便宜，工作人員會很辛苦。」

　　《財經》記者瞭解到，凱德商用赴港上市計劃於今年初提出，4月底通過股東大會審議，此後進入港交所審批流程。

　　「如果要用錢的話，四個月的股東審批，六個月的港交所審批，接近一年的時間，怎麼會等得及。做長期的項目肯定要想得遠一點，為下一步鋪路。」林明志說。

　　而在業內人士看來，凱德商用赴港上市的另外一個原因是，新加坡交易所自身的侷限已難以滿足凱德商用加速擴張的需要。該人士認為：「新加坡交易所的估值較低，周轉率不高。而香港是全球房地產估值最高的地方，從交易量來看，香港也會比新加坡要大很多。」

　　近半年間，凱德商用股價不斷下跌，在一定程度上反映出投資者對其贏利預期遠不如從前，凱德商用必須做出未雨綢繆之舉。

　　截至10月18日收盤，凱德商用股價已從6月1日的1.63新元跌至1.24新元，與2009年IPO時的發行價2.12新元相比，已跌去大半。8月，公司股價曾在短短20天之內，一路從1.43新元跌至1.14新元，隨後又在數十日之內衝回1.36新元。

　　林明志對《財經》記者表示，股價下跌主要原因是金融市場出現波動，歐美投資者遇到問題之後急需套現，而淡馬錫賣出一部分股票則是正常的機構投資行為，不代表對中國市場的判斷，「最近它們又買了一部分股權。」

　　他同時介紹，公司手頭擁有現金約6.26億新元，銀行可用貸款20.91億新元，公司資金壓力並不大。若將資本負債率提升至30％，便可滿足目前的發展。另外，中國市場六成項目可於明年獲得現金流入。

　　「這是為下一步發展做一個平台，不能到需要用錢的時候再去做。」他說。

　　貼近內地

　　中國市場日益重要的地位是凱德商用選擇「更加貼近中國市場」的重要原因。

　　2008年，凱德商用在中國市場的收入佔當年總收入的28％，2009年則僅為20.1％。到2011年底，凱德商用60％的淨資產值將來自中國，目前已運營的購物商場淨資產值為40％。截至三季度息稅前盈利貢獻為35％。

　　凱德商用披露的數據顯示，其持有中國內地35個城市的55個商業地產項目，總建築面積超過490萬平方米。其中，40家購物中心已經開業，其餘將在兩年至三年內陸續開業。

　　林明志認為，中國住宅市場的調控降溫政策，將使商業地產市場反映更加理性化的估值和價格，為凱德商用提供更多項目收購的機會。按照計劃，未來3年－5年，凱德商用在中國內地的購物中心將增加到100家。

　　10月19日，凱德商用發佈三季度業績公告。凱德商用三季度收入比上年同期增長了57.3％。但是，贏利同比下降30％。凱德商用在財報中分析，今年收入增長主要來自收購馬來西亞皇后灣廣場所得的租金收入，以及來自基金管理實體的貢獻和較高的物業與項目管理費。

　　相對於新加坡租金收入5％至6％的增長速度，中國租金收入增長往往可以達到15％至20％，潛力巨大，這也為凱德商用未來增長提供了巨大的想像空間，凱德商用也將中國業務確定為未來發展的主力。

　　凱德商用統計數據顯示，中國的購物中心平均出租率為96.6％，截至今年上半年，購物中心收入同比增長22.2％，達到6.8億元人民幣。今年下半年將有三間購物中心開業，通常開業一年便可實現收支平衡。

　　林明志表示，雖然政府進行宏觀調控，但公司資產以商業地產為主，並不會受到太大影響。收緊銀根的政策會使貸款利率增加，但物價上漲帶來的租金收入增幅，足夠應付還貸壓力。另外，物業增值和商場逐漸落成營業後產生的現金流，將會支持公司的正常發展。

　　與此同時，凱德商用的購物中心位於西部包括成都、重慶及德陽等地，二三線城市收入增長將會與公司長期投入息息相關。林明志認為：「西部城市消費力強勁，租戶生意理想，購物中心租金收入亦可以有增長。但這些地區雖然地價便宜，仍需長時間培養人流。」

　　然而，商業地產與宏觀經濟密切相關，經濟波動時，商業地產資產規模大、流通性差的特點，將會使開發商面臨更大的挑戰。

　　對於如何規避這樣的風險，林明志認為，資金管理是重中之重，高價拿地是商業地產的死穴。「與住宅不同，商業地產投資額比較大，又需要專業運營經驗，在這個領域裡很難找到接盤的下一個開發商，而散售的商舖又會帶來更多的問題。」

　　林明志表示：「我們跟租戶有很多聯繫，租戶付得起租金，是因為他們拿到了銷售額，這也是因為當地市民能買得起他們的產品，這都是相互掛鉤的。我們能夠知道租戶承受的租金壓力在什麼地方，倒過來算賬，就可以知道我們能承受多少的成本，然後再去做項目。」

　　「凱德商用總負債通常不超過資產的50％。我們的底線是，資產真的貶值一半，我們還是可以支持的。」他說。

　　外資瓶頸仍存

　　林明志認為，目前住宅市場受到政策控制，很多開發商選擇做商業地產。但沒有真正做過商業地產的開發商，很難體會其中的艱辛。

　　「國內開發商跟我們說，凱德的商場很好，他們也能做，但直到開業之後才知道是噩夢的開始。租戶賺不到錢，肯定把壓力都轉移給開發商，開發商又解決不了，騎虎難下。不能退錢，也不能關門。大部分會演變成小產權賣掉，但一旦賣掉會更難管理。」林明志說。

　　一位從事商業地產開發的業內人士對《財經》記者表示，目前國內大多數開發商蜂擁進入商業地產領域，目的並不是在商業地產上追求贏利，有的是為了 圈地，有的是為了暫時躲避資金風險，浪費了大量商業和土地資源。只有凱德商用幾家公司是在認真做產品，但凱德商用面臨的障礙和瓶頸又難以破解。

　　知情人士對《財經》記者表示，從長遠發展來看，凱德一直希望在國內A股上市，能與中國業務接軌，但目前的政策條件仍不允許。「境外上市是次優選擇，即便在香港上市，凱德商用仍然還是外資企業，難以繞過國內限外政策的壁壘。海外上市募集到的資金一樣要經過外匯管理局的審批才能進入中國市場。」

　　一位業內人士指出：外資的好日子已經過去了，外資房地產企業在中國市場的空間正在逐步被壓縮，政策的壁壘難以突破。

　　該人士認為，外資曾為中國房地產市場帶來了很多先進理念，但隨著本土企業不斷壯大，這樣的優勢正在逐漸縮小，而在人民幣升值壓力下，國家對外資的限制短時間內不會放鬆，外資地產企業在市場中的份額已越來越小。

　　林明志坦言，從2007年開始，國家對外資投資房地產便開始嚴格監管，現在愈發嚴格。「政府也在擔心，很多人就是在賭人民幣升值。把錢放進來，隨便買資產，造成資產泡沫。一旦覺得中國經濟不行了，就拋售走人。很多發展中國家都經歷過這種情況。」

　　目前凱德商用在中國運作商業地產項目的流程是，先確立項目意向，然後成立公司。用自有資金付完土地款之後，用剩餘資金進行施工建設，而只有在開工之後才能獲得開發貸款。

　　「外匯管理局會對自有資金進行審批，每一筆進來的錢都要有實際用途才能結匯。這就要跟施工單位談，拿了施工單位的發票才能去結匯。結匯也不能到我們賬戶，要到施工方、收款方的賬戶。就好比我請你吃飯，不能掏錢請你，要把錢打到你的賬戶。」一位凱德商用內部人士介紹。

　　「我們是實實在在做事情，相對來說，審批還容易一些。如果政府部門覺得你在國內投資只是一個短期的行為，就很難得到審批。」林明志說。

　　他認為，人才短缺才是凱德商用感受到的最大壓力。商業地產歸根到底是服務業，國內服務業才剛剛起步，「保潔做得好的人都很缺」。

　　而對於接下來的市場判斷，嘉德置地集團總裁廖文良對《財經》記者表示：「中國施行越來越多冷卻市場的政策，有人問我是否擔心，市場會不會趨於悲觀？我的答覆是，如果中國不推行這樣的政策，我才會擔心。因為這樣會導致泡沫化的情況會越來越嚴重。」

　　「房價很高的時候很難談合作和收購，現在要容易談一些了。商業地產對很多開發商來說是個拖累，希望能趕緊賣掉回流資金，這也給我們帶來好的機會。」林明志說。

　　本刊記者王寧寧、胡采蘋對此文亦有貢獻