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資本偏愛“土豪”項目 社區養老院急需土地、稅收政策扶持

經過多次反複考察之後，王大爺把80歲的老伴送到社區養老院照顧。由於子女在國外，老伴生活不能自理後，一直都是由他來親自照顧。隨著年事漸高，王大爺感到已經力不從心了。

好在這家名叫寸草春暉學知園的養老院就在他家小區附近。白天，王大爺會溜達到養老院，陪著老伴聊聊天、讀讀報，晚上再回家休息。這樣，不僅他身上的擔子輕松了許多，而且老伴也能得到更加專業的照顧。

當少子化與老齡化共同浮現，一旦家中出現失能半失能的老人，對整個家庭的影響是非常巨大的。當居家養老難以為繼之時，嵌入式、社區化的小型養老院成為老年人的首選。

雖然有龐大的潛在客戶群，但社區養老院發展並沒有想象中那麽蓬勃，各路資本最青睞的仍然是高端養老社區和養老地產等“土豪”項目。

第一財經記者在調查中發現，社區養老機構的主力民辦養老院普遍面臨著融資難、留人難和老年人支付能力不足等問題。與這些相比，最讓社區養老院經營者“吃不消”的還是快速上漲的房租地租。

寸草春暉養老護理院董事長王小龍對第一財經記者直言不諱地說，房地產方面的快速上漲，使像養老這樣的民生行業面臨著巨大的成本壓力；國家出臺的一系列優惠政策，也難以抵消房租上漲對養老行業的不利影響。

社區養老院對接剛需

全國老齡委公布的最新數據顯示，截至2017年底，我國60歲及以上老年人口達2.41億人，已占全國總人口的17.3%——而國際標準占比為7%。僅2017年，新增加的老年人口就超過1000萬人。

北京、上海等大城市老齡化程度全國領先。以北京為例，截至2016年底，全市60歲及以上戶籍老年人口約329.2萬人，占戶籍總人口的24.1%，其中，16.49萬確定為失能老年人。

從統計數據來看，雖然我國老齡人口總數不小，但低齡活力老人占到主體；80歲以上高齡老人有2600萬，只占11%。對於絕大部分低齡活力老人來說，居家養老是最好的選擇。

然而，正如美國外科醫生阿圖·葛文德在《最好的告別》一書中說，老年是一系列連續不斷的喪失，所有的喪失最終會積累到一個點。到這個點時，老人們的身體和精神就沒有能力獨自應付生活的日常要求。

王小龍表示，一旦老人不幸成為失能半失能者，居家養老就會變得不太現實，當老人身體需要護理而家庭難以承擔時，入住養老機構就會成為剛需。社區養老機構的定位就是家里沒法照顧的老人得到及時救治，並輻射居家養老。

7年前，社會保障科班出身的王小龍和5位清華同學共同投資1000萬元，在北京成立了一家社區型養老機構。王小龍的博士論文關註的便是“融合式養老”，他認為不能簡單把居家、社區和機構養老分割，而是要把它們有機融合，寸草春暉就是“機構-社區-居家一體化養老模式”的實踐。

從2011年至今，寸草春暉已經在北京連開了六家連鎖養老院。在僅靠口碑相傳之下，每家新開的養老院在半年之內就會滿員，幾家老院早已出現了排隊的情況。

這就是剛需的力量。雖然每月7000~13000元的費用（根據護理等級不同費用不同）對於老人來說不能算是便宜，他們的養老金並不足以支付這個價格，但在不得已的情況下，他們本人和家屬仍然會籌資入住養老院。

第一財經記者走訪的北京另一家社區養老機構——優護萬家養老照料中心也在不到一年的時間內住滿了80%的床位。

優護萬家養老服務有限公司創始人兼CEO段萱在接受第一財經記者采訪時表示，社區嵌入式、護理型的小微養老機構應該是未來發展的一個方向，這些小微機構應該獲得政府更多的支持，而各地在政策上不應再鼓勵資本投資養老地產，當前，在養老地產上已經有了極大的浪費。

2013年之後，各級政府連續發文支持養老產業的發展，養老產業也成為投資的風口之一。王小龍說，資本的傲慢在養老行業中體現得淋漓盡致，大資本熱衷於投資看起來高大上的硬件，並不註重對老年人真實需求的研究。他在與一些投資基金接觸的時候還發現，這些基金仍然是看重養老機構的硬資產，但對於養老機構運營團隊重要性的認可度嚴重不足。

物業成本居高難下

無論是王小龍還是段萱，他們都認為在北京城區想要找一個像樣的場所來開社區養老院太難了。

優護萬家目前只有二里莊一個養老照料中心。段萱對第一財經記者表示，她的目標是要將優護萬家做成連鎖品牌，但現在苦於還沒有找到合適的地方。

段萱認為，包括賓館、學校等很多地方都有閑置的，政府可以盤活這些閑置地產，鼓勵養老護理機構的發展。

王小龍對第一財經記者表示，從經濟的角度來說，養老院有200~300張床位規模效應是最好的，但這就需要有上萬平方米（使用面積）的地方。“在北京城內想找這麽大的地方，幾乎就是不可能的。”他說。

寸草春暉連鎖養老院床位都在50張左右，使用面積在1000~2000平方米之間，有些是公建民營，和街道辦事處合作的。由於公建民營資源有限，王小龍想要建新院時還是要通過市場來租，但最近這些年來，租金上漲的速度之快讓人咋舌。

所有人都在分擔租金飛漲的成本，包括不得不入住養老院的那些年邁的祖輩父輩。

王小龍認為，養老機構本來就是微利，如果不是租金上漲，機構能夠維持7%的利潤，也算不錯了。但這幾年下來，租金就漲了20%，民辦養老機構獲得的政府補貼，根本不夠填補房租上漲的差額；成本上漲了，養老院的價格也只能跟著漲。

“如果房租不這麽漲的話，民辦養老院也能壓縮20%~30%房租成本”，王小龍說。

今年初將父母從燕郊一家養老院轉入寸草春暉後，中國社會科學院經濟研究所研究員朱玲把為父母選擇養老院的經歷發在社科院經濟學微信公眾號上，引發了讀者對於養老的深思。

朱玲的父母原來住在燕郊的一家養老院。由於父母護理等級比較高，今年初與養老院續約時，入住養老院的費用每月平均達到了15110元，若父母二人入住，一年總計約需36萬元。

由於燕郊探望不便，朱玲將父母轉回了家附近的位於亞運村的首開寸草春暉學知園，由於沒有遊泳池等公攤設備的費用，父母二人入住的價格一年約為29萬元，也省下了7萬元。

即使是29萬元，對於絕大部分老人和家屬來說，也是難以承受之重——如果僅靠養老金，顯然遠遠不夠。

段萱對第一財經記者表示，老年人支付能力不足，也是制約養老行業發展的一個重要問題。破解這一問題，既需要政府盡快推出長期護理保險，也需要老年人轉換觀念，如果居家養老難以為繼，可以考慮將房屋出租，用租金支付養老院的費用。

朱玲認為，政府應該激勵多種民辦公助方式，對社區養老院實行稅收優惠。城市的民辦社區養老院多租地而建，地租昂貴且不斷上漲，這就需要城市政府制定相應的政策規定，在成規模的居民小區，像留置幼兒園區域一樣，為社區養老院留下空間。

具體措施上，朱玲建議對於按照市場平均水平出租社區養老院用地的企業，采取稅收抵扣措施；此外，鼓勵退休人員眾多的機構或企業，拿出部分土地與專業照護機構合作建立社區養老院，以緩解當前養老照護的燃眉之急。

責編：黃賓