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調控四月寒冬乍現： 環京樓市最高降幅達38.4%

燕郊素有樓市“晴雨表”之稱。調控僅4月，環京樓市便上演了一出從癲狂到冰冷的兩重天格局。（視覺中國/圖） 

自3月21日開始，河北省三河市先後出臺了兩次調控政策，致使環京樓市迅速降溫，已逐漸跌回去年10月水平。

燕郊素有樓市“晴雨表”之稱。調控僅4月，環京樓市便上演了一出從癲狂到冰冷的兩重天格局。

在河北省三河市燕靈路口兩側，這里仍然是排著滿滿的樓盤銷售中心和中介店面。與調控前不同的是，如今前來咨詢者寥寥無幾。有中介無奈地告訴21世紀經濟報道記者，“近期咨詢房情的人有是有，但少了很多，因為大家知道自己不符合標準，來了也沒用。”

自3月21日開始，河北省三河市先後出臺了兩次調控政策：第一次是廊坊區域出臺的限購政策，對非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低於50%，包括新建商品住房和二手住房；6月6日，隸屬於廊坊市的三河市再次出臺“補刀”政策稱，非本地戶籍居民家庭能夠提供當地3年以上納稅證明或社會保險繳納證明的，限購1套住房，包括新建商品住房和二手住房。

由於主流購房者均是來自北京的“北漂”，兩重政策讓行政區劃隸屬於河北省廊坊市三河的燕郊樓市陷入了冰冷局面。中介轉行或者裁員，投資者拋售，房價逐漸跌回2016年10月水平。而調控前，21世紀經濟報道曾親臨感受到這里的瘋狂。

冰冷如冬：轉行或關門

與調控前房源遭遇瘋搶不同的是，時隔4個月之後，21世紀經濟報道記者再次來到燕郊樓市，並切身感受到瘋狂之後的冰冷。

在燕郊著名的“售樓處一條街”兩旁，記者看到，部分銷售中心已經上鎖歇業；在一個仍開放的銷售中心里，有大約十位銷售人員坐在室內玩手機、閑聊；還有開放的銷售中心中甚至空無一人，只留有三位工作人員。

“如今購房的人很少，只需要留兩個值班的就足夠了。”一位銷售人員告訴21世紀經濟報道記者。銷售人員賈宇（化名）告訴記者，由於銷售員業績提成占薪資比重較大，因此一些銷售人員在銷售淡季選擇轉行。

受限購限貸調控政策的影響，以燕郊為代表的樓市出現了明顯的房源滯銷、房價下降現象。對於非本地戶籍居民家庭，銷售人員給出的建議是，購置商住兩用公寓；或轉移至調控政策寬松的城市。

中介公司是最直接感受樓市冷暖的群體。調控政策經過一段時間消化後，即使目前樓市略有回暖，但成交量仍然不高。中介人員顧正（化名）回憶道，“中介公司經常交流業績。在限購政策到來之前，每個中介公司的每個店面能有一天一單的業績。如今一個公司所有店面加起來也才一天一單。”據稱，其公司興達置業目前的收入難以維持30多家店面的成本，6月份公司營業處於虧損狀態。

知名中介公司鏈家房產感受也非常明顯。一名中介人員告訴21世紀經濟報道記者，“燕郊鏈家地產在6月份大約成交50-60套，7月份到目前為止僅成交29套，平均每天1-2套成交。在去年同期，燕郊鏈家地產每天就可出售10-20套房，旺季時銷售大廳里每日客戶量都達到140多號。”

主動裁員，或者留不住人。這是燕郊中介公司面臨的現狀。顧正告訴21世紀經濟報道記者，他也準備離職，另謀職業。“不然就餓死在燕郊街頭了。”21世紀經濟報道記者了解到，最高峰時期有800位員工的燕郊某中介，如今人員縮水一半，只有400多人。

房價正降回2016年10月水平

廊坊市政府2017年6月2日的公告：要進一步完善工作機制，建立房地產調控聯席會議制度。要努力把房價穩定在2016年10月水平上，確保環比不增長。從21世紀經濟報道記者調研情況看，燕郊樓市正逐漸接近這一目標。

據房天下網燕郊房價走勢圖顯示，今年4月燕郊房價為29645元/每平米，達到今年最高。隨後，燕郊房價便一路下降，7月房價為26934元/每平米。這只是房天下顯示的整體房價區域，包含了各類房源。而具體到樓盤，房價跌幅則更為明顯。

鏈家地產APP的成交數據顯示，星河皓月一套2室1廳的住宅在7月成交價為25489元/平方米，而在3月份時，這一類戶型的成交價格均在30000元/平方米以上，降幅逾15.1%；首爾甜城7月某套3室2廳的住宅成交價為24824元/平方米，在3月份時的同戶型住宅則以34000-36000元/平方米的價格成交；降幅為27.0%-31.0%；天洋城4代2室1廳在7月的成交單價為25907元/平方米，3月同戶型住宅成交單價大多為30000元/平方米以上；降幅在13.6%以上；福城上上樓五期某2室1廳在7月以19218元/平方米成交，而3月份時，同類型住宅的最低成交價為24284元/平方米，最高價為30383元/平方米；降幅為20.9%-36.7%；福澤禦園7月2室1廳的成交價為19091元/平方米，3月同戶型成交價為25000-31000元/平方米。降幅為23.6%-38.4%。

也就是說，根據21世紀經濟報道記者不完全樣本數據計算，該區域最高跌幅約為38.4%，最低跌幅約為13.6%。

據匯福悅榕灣銷售人員表示，目前匯福二手房為30000元/平方米左右，而在6月之前，匯福二手房房價為34000-35000元/平方米。不僅如此，匯福悅榕灣不限購的二手公寓也出現降價。在今年6月以前，該小區二手公寓單價為17000-18000元/平方米，高峰期甚至會達19000元/平方米。如今，掛牌價僅為15000元/平方米。

“樓市動蕩，業主急於出售，於是出現了降價。”該銷售人員表示。

這樣的情況不僅出現在三河市燕郊鎮，緊鄰這里的大廠回族自治縣、香河縣等環京城市房價在調控後均出現下降。房天下網的數據顯示，香河區域4月份房價均價為18332元/平方米，為今年迄今最高，7月為16979元/平方米，下降7.4%；大廠區域的房價在今年3月居高，為24502元/平方米，而7月為19520元/平方米，降低了20.3%，為北三縣中房價降幅最大的縣。

由於北三縣新盤房源不多，21世紀經濟報道了解到，開發商普遍選擇觀望不降價。

調控直指“七寸”

燕郊樓市之所以遭受如此重創，主要是因為先後出臺兩次針對外地人限購限貸政策。而這兩次政策，對於主要客群以北京工作“北漂”為主的燕郊，屬於雙重打擊。

3月21日是廊坊區域針對廊坊市主城區（含廣陽區、安次區、廊坊開發區）、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣和永清縣區域出臺。政策規定，非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低於50%，包括新建商品住房和二手住房。燕郊隸屬於三河市，恰列其中。

6月6日，三河市再次“補刀”。非本地戶籍居民家庭能夠提供當地3年以上納稅證明或社會保險繳納證明的，限購1套住房，包括新建商品住房和二手住房；對已擁有1套住房，或者無法提供3年以上本地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地戶籍居民家庭，暫停在本地購買住房，補繳的納稅證明或社會保險不得作為購房有效憑證。

首付比例提高對非本地購房者帶來購房資金壓力，而針對當地納稅或者社保證明的要求則直打“七寸”。絕大部分在燕郊置業的北京客群，在河北省燕郊納稅和社保的可能性非常低。而這自然帶來成交量銳減，進而導致房價下跌。

另外，由於燕郊房價在調控前漲幅過高，對於投資客而言拋售也不意味著虧損，只是賺得較少。以首爾甜城為例。調控前，該小區最高成交價達到38000元/平方米，如今在鏈家網上顯示的該樓盤在售房均價約為28000元/平方米。一些投資客當時購入價格為7000-12000元/平方米不等。

不過，嚴厲調控之下也有“對策”。針對非本地戶籍人群，21世紀經濟報道記者了解到，目前中介市場上主要對策有三種：第一種辦法為“等”。客戶可以預先購房，簽訂第三方協議，同時開始交本地社保，等社保三年期滿則可以進行房產登記，或者等什麽時候政府政策松動後即可過戶；第二種辦法是“暗”。有銷售人員告訴記者，如果能夠全款購置二手房，他們“可以想辦法”，協助提供已交三年社保的證明；第三種辦法為“繞”。即二手房交易可以選擇暫時不過戶，直接進行公證，如此便不涉及買賣。

不過，這三種辦法並不受法律保護，風險均較大。

（來源：《21世紀經濟報道》）