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保利23億吃下中航地產 價值不如一塊地？

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-10-30/1048802.html

原標題：價值不如一塊地 保利23億吃下中航地產

自今年7月6日晚，保利地產和中航地產雙雙發布停牌公告後，時隔三月，雙方的地產業務整合終於有了新進展。繼10月上旬保利地產在其官網發布《關於重大事項進展的公告》後，10月18日中航地產也發布了相關公告。

根據公告，中航地產擬通過協議轉讓方式，向保利地產出售房地產開發業務相關的資產與負債，標的資產預估值合計為23.23億元，涉及中航地產及其下屬企業合計持有的10家房地產項目公司股權及1個房地產項目在建工程。在地價飆升的年代，這對保利而言這似乎是個不錯的標的，但真實情況又是怎樣？

價值不如一塊地？

23.23億元的收購價，在樓市火爆的前三季度，中航地產的價值甚至不如一塊中等熱度的地塊。依據公告，保利收購的標的資產主要分布在成都、昆山、貴陽、南昌、九江、贛州、惠州、嶽陽、新疆等9個城市，待開發土地面積約150萬平方米。保利以如此優惠的價格拿下中航地產，在央企整合增效的大背景下，雙方的結合政策意味頗為濃厚。

相比於保利，無論是業內還是集團內，中航地產的體量均略顯嬌小。2015年，中航地產合約銷售金額為49.03億元，合約銷售面積為29.31萬方，合計55.19億元營業收入也僅有35.91億元來自房地產板塊。進入2016年，在樓市大火的情況下，中航地產中期毛利率僅為15.75%，同比還減少了5個百分點，凈利潤率為-0.21%，中期營業收入則為25.38億元。

不僅如此，中航地產的財務狀況也並不樂觀。據克而瑞研究報告顯示，期內中航地產長短期債務比和現金短債比分別為1.47和0.30，較去年同期均有了不同程度下滑，凈負債率居高不下，維持在200%以上。

相比於全年營收可達3800億元的中航工業集團來說，中航地產的業務規模以及經營情況都難言良好，此次被中航工業集團剝離出去，也屬意料之中。

而作為收購方的保利，近年業績一路上揚，且勢頭頗為兇猛。2016年1至6月，保利地產實現營業總收入551.50億元，同比增長30.24%，毛利率則超過中航地產一倍，達到了32.60%；在剛剛過去的9月份，保利地產實現銷售額201.5 億元，同比增長72.5%；實現簽約面積153.4萬平方米，同比增長68.9%；截至9月底，保利地產今年新增項目總地價約698億元，權益地價471億元。在今年年初的中國房地產500強榜單上，保利也牢牢占據著第四名的位置。

不過有業內人士向記者表示：“本次並購有點強扭瓜藤的意味，即中航未必想賣，而保利未必想買，但在央企整合的大背景下，這筆交易依舊進行，政策的因素要更大一些。”對此記者曾致電保利地產投資者關系部門，但對方並未就此做相關回複。

樓市降溫後，保利是否會消化不良？

此前保利地產的公告顯示，“經初步估算，該潛在交易事項涉及房地產項目約70個左右，交易標的金額不超過公司凈資產的15%”。而在本次交易中，保利收購的房地產項目只有11個，未來保利是否還會收購中航旗下其他的地產業務，現在還不得而知。

但值得註意的是，中航旗下的地產項目大多位於二三線城市，這對保利地產來說，吃下去容易，消化可能未必會一帆風順。

在房地產領域，中航地產是以商業地產為核心，兼以綜合開發經營，其中“中航城”是中航地產主力開發的城市綜合體，“九方購物中心”是中航城的核心產品。從2011年起至今，贛州、成都、深圳龍華、九江、昆山、深圳華強北等6家九方購物中心相繼開業運營，總營業面積約為68萬平方米。同時，物業管理業務也是中航地產主要收入來源之一。2015年中航地產物業管理業務實現營收17.7億元，占當年公司營業收入的1/3左右。

另外，從克而瑞研究報告提供的收購標的資產對應項目來看，目前中航地產有未開發項目六個，待開發部分面積為150萬平方米，除成都天府新區項目有32萬平方米外，其余的112萬平方米均位於貴州、江西、新疆、江蘇等地的三四線城市。記者查閱中航地產2015年年報發現，當年地產板塊收入35.9億元，其中江西、江蘇、廣東、貴陽四省的收入占比達89.35%。但通過毛利率對比，記者發現，地產板塊毛利率最高的項目位於深圳市（毛利率87.3%）、其他省（99.02%），但這兩個地區貢獻的收入僅為地產板塊總收入的4.24%，而營收占大頭的江西等省份，毛利率僅為22.7%。不難看出，中航地產高價值資產在營收中占比較低，而占營收大頭的項目不僅遠離一線城市，還面臨著毛利率偏低的窘境。

相對應的，保利地產今年上半年的毛利率為32.60%，維持在過去三年的平均水平。在接手中航地產這批項目後，尤其是在樓市政策收緊的大背景下，保利要想真正消化掉這些去化難度大的二三線項目，對銷售毛利率也許會造成一定沖擊。從這個角度來看，保利雖然以優惠價吃下了中航地產，土地儲備方面得到了加強，但未來這些項目也會給保利帶來不小的去化壓力，處理不好，還會有變成包袱的可能性。

目前，保利地產與中航地產的“結婚證”正在等待上級部門核發。中航地產表示，若協議轉讓方式未能得到國務院國資委批準，公司將采用在產權交易所公開掛牌方式出售上述資產與負債。喜宴雖在承辦中，不過雙方八字卻未必合拍，也難怪有業內人士分析稱：中航地產，保利未必想買！