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深圳開始試點商品房現售 成本最終或轉嫁給購房者

一方面，現售制度將減少土地市場的競爭，維持土地價格的相對平穩，降低開發商的拿地成本;另一方面，現售制度拉長開發周期，擡高資金成本，最終或許將轉嫁給購房者。

（視覺中國圖）

深圳有關部門的一紙說明，拉開了我國商品房預售制度改革的大幕。

5月3日，深圳規劃和國土資源委員會(下稱“深圳規土委”)在官方微博上發布了一則《我市開展商品房現售試點工作》的說明。這則說明寫道：為深化改革，進一步規範房地產市場，深圳市在全國範圍內率先探索商品房預售制度改革，開展商品房現售試點。

值得註意的是，上述試點有著住房和城鄉建設部、廣東省政府的合作作為背書。這意味著一旦深圳試點取得成效、形成一定模式，或將向其他有條件的城市推行。

實行了22年之久的商品房預售制度如若改變，將對中國內地房地產行業帶來地震式的洗牌效果。

預售制度改革啟幕

深圳規土委稱，在房地產市場發展初期，商品房預售制度有利於加快商品房供應、滿足群眾住房需求，在促進房地產市場快速發展方面發揮了重要作用。但在實踐中，也出現了一些問題，例如“貨不對板”、“虛假宣傳”、“質量瑕疵”等，甚至有開發企業因資金鏈斷裂導致項目爛尾，損害購房人的合法權益，影響了社會穩定。

出於促進房地產市場健康有序發展的目的，深圳出臺了商品房現售的試點工作。

但這並不是深圳的單一行動，該項試點工作有更為深厚的背景。深圳規土委稱，此次商品房現售試點是根據《住房和城鄉建設部 廣東省人民政府共同推進城鄉規劃建設體制改革試點省建設合作協議》(下稱《協議》)開展商品房預售制度改革的有關規定，按照廣東省住房建設廳開展商品房現售試點工作的有關要求推出的。

《第一財經日報》記者查詢發現，《協議》是廣東省政府與住房和城鄉建設部在2015年4月8日簽署的。根據協議，雙方將以部省合作的方式，共同推進城鄉規劃、新型城鎮化規劃建設、綠色建設體系、住房制度、現代建造、行政管理等方面的改革，將廣東建成國家城鄉規劃建設體制改革試點省，努力為全國住房城鄉建設改革和發展創造經驗。

由此不難看出，深圳試點商品房現售，其目的是為全國的商品房制度改革提供先試先行的經驗。

廣東省住房和城鄉建設廳一位不願透露姓名的官員對《第一財經日報》記者表示，深圳在全國範圍內率先探索商品房預售制度改革確有其事，且僅有深圳一個城市作為試點。不過，由於方案仍在制定中，因此住建廳目前尚不清楚此項改革的具體內容。

從歷史的角度來看，商品房預售制度降低了房地產開發的門檻，是中國房地產市場飛速發展的重要推動力。但經過20多年的發展，房地產市場整體上已趨於飽和、成熟，去庫存成為當下最緊迫的任務，以加快商品房供應為目的的預售制度到了需要改變的時候。

在預售制度之下，很多開發商強調“快周轉”，一個項目從拿地到預售，最短的只需5~6個月，多數保持在8~10個月之間。但換成現售制度，從拿地到銷售的周期將延長至3年左右，甚至更久。換言之，同樣一筆資金，在預售制度之下3年可以做3個項目，獲取3個項目的利潤，但在現售制度之下只能做1個項目，少了2個項目的利潤。

哪些相關配套需要同時啟動

“我委將對試點項目進行跟蹤采集數據，分析對市場產生的影響，並在對試點經驗總結的基礎上進行政策研判。” 深圳規土委稱，目前，深圳市仍按照國家和省市商品房預售制度的相關規定開展商品房預售審批工作。

深圳市房地產研究中心主任王鋒對《第一財經日報》記者表示：現售制度能不能推廣，還得看試點的效果。但就目前深圳房地產市場的現狀來看，供求關系緊張，供應效率更為重要，要及時滿足市場需求，而現售制度會放緩供應節奏，影響供需關系。

中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌接受《第一財經日報》記者采訪時也表示，深圳試點商品房預售制度改革是決策者從規範市場的角度出發，是為了更好地保護購房者利益，讓市場更加透明。“一個成熟的市場應該逐步走向現房，並且從毛坯房走向成品房，只是這中間有個過程，國家要一步步往前推。不過，在推進的過程中要密切註意供求關系，若供不應求的矛盾加劇，會造成短時的市場波動從而影響房價。”

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，一線城市及熱點二線城市未來都應該會逐漸從預售制度轉變為現售制度。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，短期內，商品房現售制度不太可能會全面推廣，“這項制度涉及的面太廣，是一項龐大的系統工程，落地需要較長時間”。

商品房現售試點的啟動，大量的相關配套政策與細則也需同時進行。

比如，對於開發商來說，如何加快各項報批審核，如何獲得更為便捷的融資渠道、成本更加低廉的資金，頗為重要。

一名房地產觀察人士甚至表示：“現房現售還需要具備相應的政策環境，就是政府的各項報批審核要簡化流程、加快進程，不然會把開發商給拖死。”

而另一方面，不少實行商品房現售制度的國家與地區都有較為完善的融資體系，尤其是REITs，融資成本相對較低。相比之下，中國內地的開發商融資渠道相對更少，主要以貸款、債券、信托為主，REITs才剛剛起步，融資成本也更高。

“(比如)怎麽保證開發商不出現資金鏈斷裂的問題。賣期房的話資金馬上可以回收，但改為現房(銷售)後這一年多時間不僅無法回收資金，還需要更多的投入，這對房企的要求更高。”顧雲昌分析。

預售資金的成本全部由購房者承擔，按照開盤到交付2年、預售資金年化利率5%計算，利息約2億元。換句話說，預售制度為開發商提供了免費的22億元流動資金，同時能提前鎖定利潤，將回籠的資金用於其他項目開發。

行業或重新洗牌，成本會否轉嫁給購房者

一旦商品房現售制度在部分地區推行，該地區的行業格局重新洗牌將是大概率事件。如果真的要放到全國範圍，影響則更為深遠。

商品房現售制度與預售制度的最大區別就在於，資金門檻會被大大擡高，多數資金實力較弱的中小開發商將被擋在門外。

以往，受益於預售制度，開發商僅需極少的自有資金，通過占用購房者預付的房款，即可實現“空手套白狼”的經營模式。

一般來說，房地產項目開發資金的來源主要是自有資金、貸款、預售制度帶來的資金(下稱“預售資金”)，其中，自有資金、預售資金的規模相當，各占總資金的四成左右。

來看一組國家統計局的數據：2015年，房地產開發企業到位資金125203億元，其中，國內貸款20214億元，利用外資297億元，自籌資金49038億元，其他資金55655億元。在其他資金中，定金及預收款32520億元，個人按揭貸款16662億元。定金、預收款、個人按揭貸款就是預售資金，共49182億元，占所有到位資金的39.3%。自有資金占39.2%，國內貸款占16.1%。

舉例來說，如果一個項目的總投資是50億元，開發商一般只需要有20億元自有資金、10億元借貸及融資作為啟動資金，剩余的20億元來自預售資金。而這筆預售資金的成本全部由購房者承擔，按照開盤到交付2年、預售資金年化利率5%計算，利息約2億元。換句話說，預售制度為開發商提供了免費的22億元流動資金，同時能提前鎖定利潤，將回籠的資金用於其他項目開發。

若實行商品房現售制度，開發商將失去巨額的預售資金的支持，轉而要占用自己的流動資金或通過其他融資方式獲取資金。

“現售制度之下，開發商的負債將會進一步提高，同時，銀行及投資者會更加審視此類房企的還款能力。從這個角度來說，資金實力雄厚的房企更有機會進入商品房現售市場。”嚴躍進表示。

一位開發商人士也對《第一財經日報》記者坦言，如果現售制度全面推廣，將加速行業洗牌。目前土地已經越來越難獲取，現售制度會進一步擡高門檻，中小房企日子將越來越難過。

現售制度還將降低開發商掙錢的速度。過去在預售制度之下，很多開發商強調“快周轉”，一個項目從拿地到預售，最短的只需5~6個月，多數保持在8~10個月之間。但換成現售制度，從拿地到銷售的周期將延長至3年左右，甚至更久。換言之，同樣一筆資金，在預售制度之下3年可以做3個項目，獲取3個項目的利潤，但在現售制度之下只能做1個項目，少了2個項目的利潤。

長遠來看，現售制度對房價的影響則有待觀察。一方面，現售制度將減少土地市場的競爭，維持土地價格的相對平穩，降低開發商的拿地成本;另一方面，現售制度拉長開發周期，擡高資金成本，最終或許將轉嫁給購房者。