隨著一線城市和二線核心城市樓市的熱銷，這些核心城市的去庫存周期不斷縮短，房價面臨著上漲的壓力。

庫存連跌4月

截至2016年1月底，易居研究院智庫中心監測的50個城市新建商品住宅庫存總量為37005萬平方米，環比減少0.4%，同比減少3.8%。2015年下半年開始，全國50個城市庫存總體呈現下滑態勢，而到了2016年1月份繼續出現下滑。目前庫存規模已出現連續4個月環比下跌、連續6個月同比下跌的態勢，說明相對全國水平，這50個城市在去庫存方面效果更佳。

2016年1月，50個城市中，有19個城市庫存出現了同比增長現象。其中廣東茂名、山西太原和山東濟寧3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到56.2%、55.3%和47.9%。同時，50個城市中，有31個城市的庫存出現了同比下滑，其中蘇州同比跌幅最大，為44.8%，這和蘇州房價總體上漲的態勢是密切關聯的。

截至2016年1月底，50個城市中，一、二、三線新建商品住宅庫存總量分別為3264萬、28180萬和5561萬平方米，環比增幅分別為-3.9%、-0.3%和1.1%，同比增幅分別為-12.9%、-2.6和-3.6%。可以見一線城市的庫存減少最大。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《第一財經日報》分析，一線城市在2015年庫存規模持續下滑，去庫存效果遠遠好於其他城市。從2016年1月份的數據可以看出，庫存繼續出現環比和同比雙雙下滑的態勢。對於一線城市來說，後續增加供應的迫切程度將加大，否則供應不足容易加快房價上漲的節奏。

尤其是，春節之後，北上廣深等一線城市樓市再度火爆，各地“日光盤”頻現，甚至上海各交易中心再現排隊搶房熱潮，出現“恐慌性”購房。其他城市比如合肥、南京、杭州等部分二線城市，樓市也開始回溫，春節之後亦現“日光盤”行情。

在廣州，此前開盤即“時光”的萬科山景城，節後迫不及待地加推，開盤半小時就被搶光。位於萬博商務區內的大型綜合體項目奧園國際中心，蓄客半年之久，27日迎來公寓的首次開盤，截至當天中午，去化已近9成。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，歷經多輪“救市”政策之後，市場需求被激活，上述核心城市的樓市去化速度提升，去化周期也逐步縮短，市場基本面快速好轉。在這樣的市場背景下，“自住需求+改善需求”兩股力量入市，導致上述城市出現“日光盤”的現象。同時，不少購房者擔心樓市後期供應不足、房價反彈上漲而繼續惶恐入市，甚至導致局部市場買漲不買跌的行情出現。

相比之下，三線城市1月份新增供應量為350萬平方米，而新增成交量為292萬平方米，新增供應量略大於新增成交量，這導致庫存出現小幅上升。總體上看，三線城市的去庫存任務依然需要加快完成。

張宏偉分析，盡管當前少數熱點城市出現“日光盤”，但樓市整體上仍然面臨去庫存的壓力。對於仍然有較大去庫存壓力的城市尤其是三四線城市而言，仍然要堅持“以價換量”去庫存。

核心城市上漲壓力大

在衡量去化速度的存銷比方面，2016年1月份，50個城市新建商品住宅存銷比為12.4，這也意味著市場需要用12.4個月的時間才能消化完這些庫存，該數值相比2015年12月份12.2個月擴大了0.2個月。

盡管如此，從歷史數據看，目前該存銷比數值大體相當於2013年9月份的水平。存銷比處於歷史低位，這是近期房價持續上漲的市場邏輯。2016年上半年預計該指標總體上會在低位徘徊，也意味著後續房價將繼續上漲。

這50個城市中，一、二、三線50個城市新建商品住宅存銷比分別為8.6、12.2和18.5個月。相比2015年12月份8.8、11.9和18.3個月的數值而言，一線城市的去化速度有所加快，而二三線城市的去化速度有所放緩。

嚴躍進分析，一線城市已連續13個月存銷比數值低於12，這也是近期一線城市房價出現比較明顯上漲的原因所在。同時，新房市場的去庫存周期較小，相應房價上漲的壓力可能會轉嫁到二手房市場上。二線城市的邏輯和一線城市類似，其存銷比連續七個月低於14個月，房價上漲幅度相對也較大。相比來看，三線城市的存銷比較高，去庫存壓力相對較大。

從50個城市的具體數值看，北海的存銷比數值最高，為32個月。另外，類似淮南、煙臺的存銷比也比較高。這三個城市均為三線城市，且去庫存周期都超過了兩年的水平。相比而言，蘇州、南京、合肥、南昌和鄭州的存銷比較小。此類城市近期房價上漲總體比較明顯。

具體數值看，存銷比大於14個月的城市包括北海（32）、淮南（27）、煙臺（26）、呼和浩特（24）、烏魯木齊（23）、茂名（21）、海口（21）、三亞（20）、濟寧（19）、荊門（18）、西安（18）、長沙（18）、蘭州（18）、常州（18）、大連（18）、西寧（18）、沈陽（18）、銀川（17）、無錫（17）、貴陽（17）、哈爾濱（17）、溫州（15）、成都（15）、天津（15）、馬鞍山（15）和長春（15）。總體上看，此類城市去庫存周期較長，房價容易下跌。

而存銷比小於14個月的城市包括重慶（14）、南寧（13）、九江（13）、石家莊（13）、昆明（13）、青島（13）、寧波（13）、太原（12）、福州（12）、南通（12）、杭州（10）、廣州（10）、北京（10）、廈門（10）、珠海（9）、武漢（8）、濟南（8）、深圳（7）、上海（7）、鄭州（7）、南昌（7）、合肥（4）、南京（4）和蘇州（4）。

嚴躍進說，對於一些重點城市而言，目前幾個月庫存量在持續萎縮，去庫存周期也遠遠低於12個月的水平，此類城市後續房價上漲的幅度或加大。對於後續的重心或不在去庫存方面，而在於增加供應。