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【觀察】住宅街區制若實行 物業管理成本或大幅增加

來源: http://www.yicai.com/news/2016/02/4752413.html

【觀察】住宅街區制若實行 物業管理成本或大幅增加

一財網 吳斯丹 2016-02-22 17:33:00

從城市規劃角度看,封閉住宅逐步開放或是必然趨勢,但推廣街區制不宜一刀切,而要因地制宜、逐步推進,在解決公共交通問題的同時,也要兼顧居住的舒適性。而一旦全面實行住宅街區制,物業管理維護成本將不得不大幅增加。

住慣了封閉式小區的中國居民,或將迎來“被開放”式改造的新居住環境。

2月21日,《中共中央國務院關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若幹意見》(下稱“《意見》”)提出,我國新建住宅要推廣街區制,原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開,實現內部道路公共化,解決交通路網布局問題,促進土地節約利用。

從封閉式小區到開放式街區應循序漸進(網絡資料圖)

從城市規劃的角度來看,封閉住宅逐步開放是必然趨勢,但推廣街區制不宜一刀切,而是要因地制宜、逐步推進,在解決公共交通問題的同時兼顧居住的舒適性。

街區制是城市建設布局的一種形式,它的特點是住宅與商業、服務業緊密結合,不設圍墻,土地私有制國家和我國改革開放早期,大多采用這一方式。街區制的優點在於,增加了公共道路和路網密度,緩解城市交通壓力,但也有一些缺點,如居住區的噪音幹擾將增加、安全有隱患、居住舒適度被降低等。

目前,我國城市社區多以封閉式為主。一方面,由於我國城市居住人口密度很高,多數住宅小區的容積率隨之走高,治安、停車等方面壓力巨大,不得不采用封閉式管理模式,以保證居住環境的安全和舒適度。另一方面,過去政府傾向於大面積出讓土地,缺乏街區制規劃,開發商在土地使用權期限內自主投資開發,小區公共空間與設施均歸業主所有,封閉式管理也就由此形成。

但按照《意見》要求,不僅新建住宅要實行街區制,已建成的住宅小區也要逐步打開,這存在一定的執行難度,如已建成住宅小區公共空間的產權問題、開放後帶來的安全隱患問題等。

萬科物業管理公司的中層管理人員告訴《第一財經日報》記者,一旦小區開放,安全隱患將會上升,業主會不同意的。

“小區開放之後如何繼續保障同等的安全?必須要加大物業管理投入,這意味著成本將大大增加,而這些成本皆由業主承擔,有多少業主會願意為別人買單呢?”上述萬科中層管理人員說。

單從改造已建成小區來說,一些小區的道路並不具備承擔公共交通的條件,這部分的改造成本與後期維護成本已較高。而開放之後,每一棟樓都是出入口,都需要配備至少1名安保人員,人力成本隨之大增。以一個有10棟樓的小區為例,假設原先只有4個出入口,按照三班倒的機制需配備12名門衛;開放後,原先的出入口撤銷,在每一棟樓設立一個出入口,需要再增加18名門衛。

因此,從封閉式小區到開放式街區不應一步到位,而是要循序漸進。有人建議從原來的全封閉式先過渡到適度封閉,做小尺度社區,即將今後出讓的土地進行分割,小面積出讓,在這些分割的土地之間增加路網密度,而建設的小區依然可以封閉管理。

事實上,在國外,有許多國家意識到街區制的缺陷,開始推廣適度規模小區制,有利於兼顧公共交通和居住品質。

編輯:王佑

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