按照萬達商業(03699.HK)的公告顯示，再過幾天(8月18日)，萬達商業H股股東和內資股東將匯聚萬達北京總部，商議萬達商業在A股發行方案。

根據此前公告，萬達商業地產將向中國證監會等相關監管機構申請發行最多3億股A股，預計總募集資金不超過120億元。這距離去年7月2日，萬達商業地產因“未更新申報材料終止審核”放棄A股上市的決定，剛好過去一年。

回歸A股惹爭議

對於此次回歸A股的理由，萬達商業稱，公司董事認為發行A股將增強公司的企業形象，進一步拓寬公司的融資渠道及增加運營資金，通過吸引大型機構及中小型投資者來增強資本市場的認可度。同時，A股的發行將有助於公司業務發展、融資靈活性及業務開展，有助於萬達獲得更多財務資源，有利於其長期發展。

按照萬達商業的預期，將在未來1年內完成A股發行工作。萬達商業表示，此次籌集的120億元資金將用於投資南京仙林萬達茂、濟南高新萬達廣場、合肥瑤海萬達廣場、成都蜀都萬達廣場、徐州銅山萬達廣場等5個項目。

至於最終上市地點，萬達商業表示，上交所與深交所均有可能，最終將由董事會授權後根據監管規定或者市場狀況決定。

而對於萬達重返A股，市場上也有多種聲音傳出。

有業內人士認為估值優勢吸引力是其最主要動力，此外也有可能在為未來萬達集團的整體打包A股掛牌上市做準備。

此外，也有評論認為這是一次“借機炒作”，其質疑依據為萬達商業在香港上市時的招股書，按照占股比例推敲，這更像是一場給“自己人”派紅包的資本遊戲，而最終萬達商業只會按照既定的路線圖使內資股在聯交所上市。

萬達商業的股權結構中，可以在聯交所公開上市的H股占比14.41%，而不能在證券交易所交易的內資股占比高達85.59%，主要由控股股東及大連萬達商業地產董事持有。

這樣的股票設計較為罕見。但只要大連萬達商業地產內部審批和中國監管當局批準，內資股可以轉為H股流通。

質疑的聲音認為，轉讓內資股的不確定因素是導致萬達商業H股估值低的一大原因，故不排除借此進行炒作擡高股價嫌疑。

十年曲折上市路

其實萬達的A股上市夢已經計劃了很多年。作為中國最大的商業地產開發商，萬達集團也是國內房企中規模排名前列卻未完成整體上市的公司之一。追溯其十年間的上市之路，充滿曲折與無奈。

2005年，萬達第一次赴港紅籌上市夢碎於國家部委聯合下發的“171號文”。2007年，回歸國內A股IPO的計劃腰斬於為應對2008年金融危機被叫停的A股房企上市的政策。2009年，滿滿信心折回H股上市計劃又因定價分歧流產。時隔3年後的2012年，受限於2010年4月發布的禁止證監會批準囤房囤地房企上市、再融資和重大資產重組的通知，萬達A股之夢再次折戟。一年後，萬達成功收購恒力65%股份，才為2014年底萬達商業香港借殼上市成功鋪下道路。

對於此次萬達重返A股，東方證券分析師竺勁稱，萬達商業此舉可視同IPO，但短期內A股IPO停掉了，所以萬達商業此次A股上市之路會比較長。如果明年是牛市，現在去A股發行，那就是非常合理的一件事情。

“但在A股表現較差背景下，雖然不排除有一些看好A股想回A股上市的想法在里面，但IPO都停掉了，此時回A股的實際意義不強，萬達董事長王健林更多的或僅是想表達一下自身看好A股的態度而已，避免股災。”竺勁如此補充道。

但竺勁也表示，萬達商業或也確實有融資的打算，因為商業地產始終是資金需求量比較大的業務。僅就萬達商業而言，當下也還處於建設及擴張期，還未進入完全的現金流回報期，從這個角度看，肯定是需要一定時間的。

早前也有港股分析師指出，“到目前為止，房地產行業中通過IPO回歸A股的成功經驗幾乎沒有。”挑戰難度可見一斑。

打造多方位融資平臺

事實上，對於萬達宣布重返A股的決定，有業內人士指出，一方面是由於，萬達計劃在10年內建設1000家萬達廣場，這個數量幾乎達到了今天的10倍。

顯然，萬達需要更強的金融平臺來支撐這個計劃。大的框架，已經在今年搭建了一半，它們是萬達商業在H股上市和上海自貿區搭建REITs交易平臺。

而另一方面，數據顯示，萬達融資活動凈現金流連年處於巨額狀態，2012年至2014年分別為185.51億、379億、351.36億元。而且，萬達還有總建築面積高達6790萬平方米的土地儲備，在“18個月內完工和24個月內運營”的硬性要求下，需要大量資金投入。雖然萬達總資產高達5643億元，但截至去年底，一年內應付債務高達2354億元，還有超過1900億元銀行貸款及未償債券。去年末，萬達靠IPO融資288億港元元，對緩解現金流壓力只是杯水車薪。

當然，最根本的原因還在於，萬達的輕資產轉型戰略定位，需要打造多方位的融資平臺。

據萬達集團內部高管透露，一些萬達商業的內資股東希望發行數量、發行對象、發行方式、定價方式、承銷方式等按照央企“A+H”模式，也就是登陸上海證券交易所，其理由是2017年萬達金融總部將落地上海自貿區，加上萬達商業實體項目優質。

不過也有萬達人士預測，基於新任萬達金融的負責人陸肖馬在深交所擔任高管多年，萬達商業登陸深市的可能性較大。

招銀國際分析師也表示，這是萬達開辟融資渠道的表現，一旦成功發行對其資金面的改善會有較大的幫助。在市場前景方面，出於萬達的品牌，市場對其認可度或會比較高。

轉型中的萬達在金融市場的運作可謂是火力全開。公司以良好的業績為背書，通過快錢已經在6月、7月連續發布“穩賺1號”眾籌產品，成功募集資金100億元。

從目前來看，萬達商業若成功登陸A股，萬達的金融板塊將包括：REITs平臺、同時面向境內和境外發行的A+H上市平臺。不過也有業內人士指出，萬達輕資產轉型的戰略定位，需要打造更多的多方位融資平臺，要獲得資本市場的認可，還有很長的一段路要走。