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地產估值低迷加速洗牌 險資大鱷潛入28公司

來源: http://www.yicai.com/news/2014/12/4058142.html

今年以來A股和H股上市房企中,前十大股東為險資的數量達到28家,這一數字在2013年為17家。

2008年、2011年以後,房地產行業的第三個冬季正在逐漸蔓延。

“現在必須要有白銀時代的思維,這一次的調整可能更持續”;“集中度相比前幾年幾乎翻番,那些多元化進入房地產行業的,基本上都開始退出了”。對於此次調整,分析師們如是認為。

數據顯示,僅2 014年12月22日當天,A股市場共有256家公司停牌,房地產行業停牌13家,僅次於制造業和批發零售業,位居第三;A股市場中因“籌劃重大資產重組”停牌的公司有112家,地產行業有8家,占據7%比例。

今年以來A股和H股上市房企中,前十大股東為險資的數量達到28家,這一數字在2013年為17家。

從萬科總裁郁亮的“白銀時代”論點,到而今不少上市房企高管一致認同行業集中度越來越高的趨勢可以發現:房地產行業的分化與整合,開始加速。

市場集中度18%,並購是新常態

“實際上房企整合一直都在蔓延,但今年以後變化可能會更明顯一些。”億翰智庫上市房企研究中心主任張化東表示。

根據億翰智庫此前跟蹤地產行業銷售金額前十大上市公司的市場份額數據顯示,今年前十一個月以來,行業集中度加速提升,前十大的銷售金額市場份額從2013年的13%提升到如今的18%,而該數據在2010-2012年期間一直位於10-12%比例之間。

“今年市場大行情下滑的情況下,大型開發商還是有10%-20%的增長,跟整個市場是完全反過來的。”其總結道。

明源地產研究院資深研究員周孝武持有類似的看法,“根據目前情況來看,我預計今年前十大的份額至少15%,甚至會到15%-17%之間”,其認為,前十強在目前幾萬家開發商的市場環境之下,已經擁有了不少資源,這是行業集中度進一步提高的表現之一。”

集中度提高的其中一個表現,便是行業整合。

今年以來明顯表現出的大規模行業整合,是“因為今年的房企,整體來說比去年過得要艱難得多,就是日子不好過導致的並購進一步發展。周孝武表示。

根據Wind統計顯示,今年以來截至2014年12月25日,房地產行業完成並購和正在籌劃並購的案例有203起,根據不完全統計涉及交易金額達1886億元。而在2013年有200起籌劃並購的案例,涉及金額1083億元,今年同比2013年並購金額增長七成。

這一數據在2012年以前,都並未過千億,在2012年當年,出現152例並購,交易總計453億元。

面對這一現象,前述研究員平靜道,“今年可能確實出現的次數多一點,但這應該是一個常態,也應該是未來的一個新常態。”“我們總裁之前也一直談過,地產行業隨著現在的發展,市場分化、企業分化、城市間分化,房地產集中度應該會越來越高。目前來看已經看得到這個趨勢表現出來。”華南一家中型房地產公司內部人士向記者回憶道。

其繼續表示,在早期,房地產行業沒有門檻,任何企業都可以進入,而隨著現今這一行業趨勢的出現,專業化、產品差異化的企業會更有優勢,這也是中型房企的競爭基礎。

第三波並購浪潮可能會更持續

回望今年的房地產並購市場,在年初市場下行的情勢下,房企間整合的形式、目的各異,也算是一番波瀾壯闊。

根據前述資深研究員周孝武表述,在此前2008年、2011年兩次地產行業寒潮中,就已經陸續出現行業性調整。

“並購潮應該是在2008年就有了,就是每一次行業陷入低谷的時候,會出現很多地產企業退出、調整、轉移。那麽一些優秀的房企從中看到機會,就會出手。所以每一次行業下行都會出現並購調整的大浪潮,但現在必須要有白銀時代的思維,這一次的調整可能更持續。”

今年的行業調整不同往次,這是業內人士的普遍看法。

“這次下行通道的並購可能跟前幾次不一樣。往年來說,大部分的主動權在賣方企業,就是賣方有選擇地退出,並非全盤抽離。但今年大部分要並購的企業,出發點是覺得在地產行業的發展空間不大了,所以選擇全面退出。”張化東認為。

前述人士綜合分析,往年主要的並購方式,是收購方為了進入比較看好的區域市場,通過收購,以相對便捷快速的方式介入。

以龍頭房企萬科為例,在2005年3月,萬科在浙江市場受讓當地頭把交椅的南都集團通過中橋基建持有的在上海、江蘇南都70%權益,和浙江南都20%權益,共耗資18.58億元,當時創下國內房地產企業最大宗購並案例紀錄,正憑借於此,萬科打入此前尚未涉及的浙江地產市場。

而如今,則主要是股權合作形成更好的互補競爭力的模式。

就在前不久,綠城中國[20.98%]長達七個月的出售股權事宜在出現一系列變化後終於落定。原本與綠城合作的融創中國[0.29%]退出交易,收購方此番換成中交集團。

“中交是有資金、有實力,但是地產運營能力尚且不是很強;綠城的班子還是不錯的,尤其在高端產品上的口碑和品質是業內公認的。”一位房地產業內人士評價道,“中交願意收購,實際上就是跟綠城的進一步合作。這是合則兩利的事情,也是未來房企合作的一個方向。”

類似的案例包括世聯行近年來為了開拓P2P平臺,而購買世聯信貸71%股權等跨行業整合行為。

對於前述華南中型房企而言,他們今年有兩起合作開發行為,其中一起與大型地產商的合作,目的在於做財務投資人,將項目開發、運營權利交給大型地產商完成;而另一起則是與地方開發商合作,以大股東的身份主導產品開發。“對我們而言算是一個試水,形式可以靈活多樣,關鍵更好地整合資源。”該人士表示。

險資入股28家房地產前十大股東

除前述的跨界轉型之外,不少地產公司也通過引入新股東的方式,進行不同細分領域的布局和轉型。

“現在並購重組有一個比較大的趨勢,是保險公司在股權層面的介入。”張化東總結道。

而險資的入駐,無論是對險企還是房企而言,對於各自在養老領域的擴張都能帶來幫助。

統計顯示,今年以來,A股與H股上市房企的前十大股東名單中,出現了險資身影的地產公司共有28家。據記者初步統計,其中中國人壽保險成為8家房企前十大股東,中國人保壽險成為5家房企前十大,為險資企業中進駐地產最多的兩者。包括遠洋地產、榮盛地產、金融街、外高橋等在內的企業也在名單之列。而僅“萬保招金”而言,目前已有8家險企進駐成為前十大股東。

“險資有非常充沛的資金來源,也不會過多幹涉地產企業的運營。近幾年來,平安保險旗下子公司平安不動產的活躍,遠洋地產與中國人壽的合作等,成功案例越來越多之後,應該會有更多的房企和險資進一步效仿。”周孝武表示。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為,就目前險資企業資金投向來看,大多數險資企業都有進軍養老地產的計劃,或者已經開始在養老地產領域布局。不排除今後險資會利用房企在房地產領域的優勢開展養老地產市場的布局工作。


(編輯:張瑜)

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