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高盛：2015年中國房地產將會企穩

來源: http://wallstreetcn.com/node/212370

高盛發布最新報告對2014年中國的房地產形勢進行了回顧，高盛預計2015年按揭利率將會進一步下降，房地產下行的趨勢將會得到遏制。房地產銷售和房價與2014年大致持平，而且隨著房地產投資的降溫，地產部門對GDP的貢獻將大幅降低。

以下為高盛的分析：

中國房地產現狀

中國房價持續下滑。根據國家統計局12月發布的70個城市房價數據，雖然跌幅有所收窄，但幾乎所有城市11月新房價格都環比下跌。同比來看，平均房價較去年下降了3.6%。

房地產固定投資沒有任何複蘇的跡象。11月房地產開發投資單月同比增長7.6%，創2009年5月以來最低水平。1-11月新開工面積同比降-9%，比1-10月份進一步下滑。而且，1至11月在建面積也從上個月的12.3%降至10.1%。

政府放松按揭貸款利率的努力和意願正在加強。中國央行和銀監會宣布下調放貸利率已有近兩個月，雖然幅度有限，但銀行的按揭發放正在穩步提升，越來越多的銀行開始下調利率。而且，一線城市之外的所有地方政府普遍松綁限購也有效地限制了土地市場的進一步下行。那些取消限購的城市，11月的土地出讓金收入同比僅下跌5%，較10月的下跌17%大為好轉。（那些此前沒有限購的城市的土地市場依然低迷）

整體來看，這些變化顯然有助於提振購房情緒。央行11月21日宣布非對稱降息，房地產交易量隨之一振，11月環比增16%。不過，由於房地產庫存依然很高（我們追蹤的11個城市的平均庫存為18.3個月），房價複蘇依然遙遙無期。

2015年展望

按揭利率將會更低。自明年1月1日其，所有現有的按揭利率都會根據央行11月21日的降息進行下調。在其他條件不變的情況下，高盛預期按揭利率每向下浮動10%，對於購房者的支付能力而言就相當於房價下降1%。

開發商庫存降低，財務壓力減輕。高盛預期固定資產投資增速將進一步放緩，大多數城市的房價將繼續疲軟。到了2015年下半年，高盛研究覆蓋的200多個城市中約有一半城市的庫存壓力將會降低，房價也會隨之企穩。高盛預計2015年房地產銷售和房價與2014年大致持平。

房地產部門對GDP的貢獻降低。雖然政府的扶持政策將會使開發商的現金流壓力減小，高盛仍然認為在高庫存和“影子信貸”萎縮的情況下，房地產建設活動會降溫。廣義房地產對真實GDP增長的貢獻將由2014年的1個百分點降至2015年的0.3個百分點。

下圖為高盛對中國一、二、三線城市今年房價變化和庫存的總結（點擊放大），除了廈門，其他城市的房價均出現不同程度的下跌：

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