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離上海最近的樓市窪地？嘉興搭車“滬嘉同城”攬上海客

在“寸土寸金”的上海周邊，嘉興是一個稀罕的存在——多年如一日的房價，不僅難與蘇州等地市比肩，甚至還不如其下轄的縣級市。

上海出臺“史上最嚴”的樓市“3·25新政”後，4月滬上新房成交量相較3月份近乎腰斬。被限購者的恐慌情緒開始外溢，很快波及上海外圍，嘉興也是受益者之一。

然而，嘉興是一個典型的去庫存城市，滬上樓市的波瀾到了嘉興，總是泛不起多大水花：支柱產業的缺乏、人口導入的不足，以及前幾年過大的土地供應量和政府的安置房建設，使嘉興的房價依然在窪地徘徊。如果說價值決定價格，未來的嘉興樓市有多大空間?會有哪些機遇?如果上海到嘉興的城際地鐵開通，嘉興會是下一個佛山嗎?

多年“火”不起來的嘉興

上海“3·25新政”的蝴蝶效應十分明顯。

嘉興商品房在線銷售備案管理系統數據顯示，3月，嘉興市本級成交各類商品房約3164套，日均成交102套，總成交金額約257429萬元;整體成交量環比(1301套)猛漲143.20%;同比(1832套)上漲72.71%，創下近九年來的同期新高。

3月到5月，嘉興樓市連續3個月成交突破3000套，這是2009年至今，嘉興樓市史無前例的一個里程碑。

嘉興市位於杭嘉湖平原腹心地帶，是長江三角洲重要城市之一，與滬、杭、蘇、湖等城市相距均不到百公里。然而，就是在這樣一個區位優勢明顯的地方，樓市多年來卻一直不溫不火。此次，上海“3·25新政”的效應使得銷量大幅上升，但均價還在7000多元徘徊。

這一均價，與周邊的滬、杭、蘇等大城市的房價不可相提並論。即使與寧波相比，嘉興這些年樓市的爬坡也十分緩慢。新湖中寶(600208.SH)旗下的嘉興新湖中房置業有限公司(下稱“新湖中房”)銷售經理王贊春告訴《第一財經日報》記者，2007年～2008年，嘉興市本級的樓市均價是4000多元，寧波市本級的樓市均價在4500多元，差距並不明顯;然而，現在寧波市本級的樓市均價已達2萬多元。

一位當地的房地產開發商劉先生(化名)告訴本報記者，嘉興市也經歷過2009～2010年的溫州炒房團，那波行情拉動比較大，主城區的房價基本都在萬元以上，但炒房團撤走後，市場就慢慢回落了。到了2013年，又來了一波行情，那一年劉先生所在公司的銷售額超6億元。而2014年和2015年的情況就相對不那麽好了。目前，嘉興市的庫存去化周期在15～17個月左右。嘉興市因為前幾年土地供應量大，現在很難通過推地價的方式來推動房價。總體上來說，嘉興市場比較平穩。

“2009年那波行情，是由於當時浙江省對嘉興市的規劃倡導，提出作‘上海的後花園’，另外一個原因是上海到嘉興的高鐵建設，吸引了嘉興市民紛紛投入樓市。”新湖中房營銷總監水浩峰告訴記者，當時整個嘉興只有南湖區板塊被稱為“上海的後花園”，因為離高鐵近，南湖板塊瘋漲，最高漲至1萬元出頭。2008年均價從原先的四五千漲到7000多元，2009年到了頂峰。

從2010年年初開始，為遏制房價過快上漲，國家相繼發布了若幹房地產調控政策，4月份更是密集發布了4大調整政策。緊接著，嘉興也出臺了相應的限購政策。

水浩峰告訴記者，當時他在做旭輝廣場的酒店式公寓產品。該公寓位於嘉興市戴夢得購物中心旁邊，可稱是市中心最好的位置。3月底，他們開出的300套全部賣完了，而4月15日他們開盤的300多套，只賣出170多套。而這170套的購買者里，嘉興本地居民只占到10%，之前嘉興本地居民一般能占到70%，這說明嘉興本地居民持續性的消化能力在減退。同時，在限購政策的影響下，整體去化量從原先的95%以上降到了65%，而且這65%的去化量中有九成是溫州投資客，然而因為限購政策出臺，這些投資客沒有一個能簽合同的，除非能轉換成一次性付款。

缺乏支柱產業

嘉興樓市多年來不溫不火的原因何在?

除了前幾年土地供應量過大之外，劉先生告訴記者，他認為嘉興市沒有可以拉動當地經濟和導入人口的支柱產業，土地出讓占地方GDP比重較大。當年市場行情好的時候，劉先生的公司6個億的年銷售額給當地稅收就貢獻了6000萬，而市場行情不好時，相應的稅收就一落千丈了。此外，政府大量的安置房也拉低了房價。

嘉興市的房價不僅低於周邊城市，還低於其下轄的幾個縣(包括縣級市)。中國房產超市網顯示，就住宅均價而言，2016年5月，海寧為8754元/平方米，桐鄉為 7336元/平方米，平湖為7277元/平方米，嘉興為6535元/平方米，嘉善為6452元/平方米，海鹽為5277元/平方米。

究其原因，劉先生告訴記者，這五個縣的總體經濟實力都要比嘉興強，它們都有自己的支柱產業，比如海寧有皮革城，桐鄉主打絲織品、羊毛衫，平湖有服裝產業，嘉善有膠合板、箱包產業，海鹽有秦山核電。而由於行政體制的原因，這5個縣在財政上都有較大自主權。

劉先生說，海寧的房價高於嘉興還有一個原因，海寧的土地供應量是有計劃的，因為它有自己的支柱產業，不完全依賴房地產。目前，相比嘉興樓市各類商品房7000多元的均價，海寧的均價達到了1萬元左右，高的有1.4萬～1.5萬元。

嘉興又稱“禾城”，水系發達，歷來以農業為主。十二五期間，嘉興市政府在產業結構調整上也做了努力，三次產業結構從5.5∶57.7∶36.8調整為4.0∶52.6∶43.4。2015年，實現地區生產總值3517.1億元，增長7%。然而在工業上，傳統制造業仍占多數。

業內人士告訴記者，目前，在嘉興，輪胎、棉紡、化工等高汙染和勞動密集型產業較多，雖然近十年嘉興也引進了一些新型制造業，比如小米手機加工廠、做航空配件的臺資企業敏實等，但畢竟是少數。上海目前在轉移一部分產業，嘉興還處於對接的過程中。

根據《嘉興市人民政府關於印發〈中國制造2025嘉興行動綱要〉的通知》( 嘉政發〔2016〕14號)，在制造業領域，嘉興市將重點提升發展智能終端、智能照明、智能制造裝備、農林機械、汽車及零部件、精品紡織、品牌女裝、皮革制品、化工新材料、光伏新能源等十大產業鏈。

上海易居房地產研究院總監嚴躍進對記者分析，嘉興靠近上海，但區位優勢並沒有顯現，房地產市場比較平淡。實際上，浙江省的整個經濟發展在杭州和寧波之間這條線，而嘉興這一帶相對來說缺乏重點。而從土地規劃上來講，上海經嘉定到蘇州這一帶，當時是作為工業區來開發的，但是上海的另外一個方向，即從松江到金山、奉賢這一帶是按照傳統的農用地來開發的，所以很多產業也沒有進去，因而影響了嘉興整體的房價和人口導入。

正是由於嘉興市人口導入不足，外來開發商的日子似乎並不好過，競爭相當激烈。目前，萬科、世茂、恒大等大型開發商都已進駐嘉興。業內人士告訴記者，這些開發商習慣了在全國經常開個900套、1000套的日光盤，但這在嘉興卻不行，開盤賣200套已經是“創紀錄”的。世茂當初借著“上海後花園”的概念，在靠近高鐵的紡工路那邊拿了一塊地，結果項目滯銷。

大型開發商在嘉興當地的品牌影響力實際上並沒有那麽大。因為嘉興人見過了上海、杭州等地好的住宅，對舒適性、配置要求、戶型要求、整體規劃、景觀園林等住宅品質要求很高，然而他們所能承受的房價與之又不成正比。開發商做這些高配置都是需要成本的，但較長的去化周期讓開發商又很難在短期內回籠資金。而開發商一旦降低標準，就會引來業主維權。相對而言，本土開發商會在一開始就把財務成本、去化周期等算得很清楚。

近兩年，當地政府也意識到高庫存的問題。業內人士告訴記者，現在安置房基本停了，去年土地供應量開始減少，主打去庫存。相比前幾年每年推四五十塊地，今年只推20塊左右的地塊。同時在去年國家利好政策的刺激下，嘉興市場的成交量呈現出井噴，但依然在以價換量，價格甚至在往下調，全市均價從2014年的7100多元降到了2015年的7003元。

人口外溢與發展模式更新

劉先生認為，未來嘉興房地產將得益於上海、杭州等周邊大城市的人口外溢效應。一方面是養老的需求，一方面是小孩上學的需求。

按戶籍人口統計，截至2015年末，浙江省老年人口(60歲及以上)為984.03萬人，占總人口的20.19%，其中，嘉興市老年人口84.94萬人，占比為24.30%，老齡化程度居全省之首。2015年末，上海戶籍老年人口(60歲及以上)435.95萬人，占比達30.2%，是中國首個進入老齡化社會的城市。

在養老地產方面，未來嘉興除了滿足本地老年人外，將著眼於周邊大城市的老年人，尤其是上海的老年人群。

劉先生告訴記者，目前在嘉興的梅花洲就有大量的上海老年人，他們一般會把上海的房子留給子女，自己在嘉興養老：一則嘉興的房價比較便宜，二則嘉興有高鐵，往返上海也方便。

浙江大樹置業股份有限公司(下稱“大樹置業”)是嘉興較知名的本土開發商，也在著手開發養老地產。大樹置業副總經理石磊告訴記者，他們要做醫養結合的養老地產，引入專業醫院團隊的技術支持，向康複療養方向延伸服務功能。然而，目前嘉興做上海老年人的養老地產有一個問題——上海和嘉興的醫保還沒互通，連浙江省內部的醫保也還沒打通，這給老年人醫保報銷帶來一定的不便。

上海的人口外溢效應還在於，很多新上海人在上海落不了戶，但他們的子女要入學，這些人就會來嘉興買房落戶。劉先生告訴記者，目前這種情況還是比較多的，因為嘉興的教育資源不錯，有北師大嘉興附中、北大附屬嘉興實驗學校、東北師範大學南湖實驗學校等。

不過嘉興最大的癥結仍是缺乏支柱產業，靠這些方式導入人口終歸有限。

嘉興下轄的嘉善縣離上海更近，在2015年的這波房地產利好政策下，主打上海客戶群的嘉善房子賣得很不錯，尤其是西塘孔雀城，這里曾一度迎來萬人看房團，上海各大中介紛紛搶賣孔雀城，幾十輛大巴同時抵達展示中心考察項目。

近期，有報道稱，上海市新一輪總體規劃(2014-2040)已經漸漸清晰，將確定青浦、松江、嘉定、臨港4個城市副中心。上一輪規劃(1999-2020年)中，上海提出一城九鎮(即松江新城，及朱家角、安亭、高橋、浦江等9個中心鎮)，但由於人口快速增長，上海的空間越來越緊張。

劉先生對記者分析，未來房地產市場將呈現兩極分化，像上海這種特大城市的集聚效應會越來越明顯。如果這一消息屬實，上述4個“新晉”的城市副中心將把上海的產業、交通、人口等往周邊疏解，逐步化解上海供應不足的問題，實現人口外溢，逐步帶動周邊的太倉、吳江、平湖、嘉興等江浙城市的發展。

而近年來長三角地區一體化發展的思路，也已進入中央層面的視野和規劃。

中共中央總書記、國家主席習近平2014年5月考察上海時，明確要求繼續完善長三角地區合作協調機制，加強專題合作，拓展合作內容，加強區域規劃銜接和前瞻性研究，努力促進長三角地區率先發展、一體化發展。

今年兩會期間發布的“十三五規劃”提出，中國要建19個城市群，長三角城市群就是其中之一。

5月25日，國務院發布關於長江三角洲城市群發展規劃的批複，原則同意《長江三角洲城市群發展規劃》。

交通先行：鐵路新線？城際地鐵？

上海到嘉興將開通城際地鐵的消息已盛傳多年，但至今還未見動靜。如果上海的地鐵開進嘉興，那對嘉興當地包括房地產在內的經濟發展影響，將是非常巨大的。

以國內第一條城際地鐵廣佛線為例，開通之後，越來越多人開始住在佛山、工作在廣州的同城化生活。2015年12月28日，廣佛線通至廣州海珠區的燕崗，廣州和佛山形成了半小時生活圈，從佛山段的金融高新區站出發，25分鐘到達中山大學，35分鐘到達琶洲互聯網集聚區，40分鐘到達琶洲會展。

據媒體報道，今年4月份，在廣佛交界板塊，廣州購房客的比例平均有六成，甚至達到七到八成。

目前，新一輪廣州客西進，正攪動佛山傳統產業、商圈布局。佛山市禪城區城建部門公布的樓市交易數據顯示，禪城3月份的成交量驚人，其中銷售套數環比上升306.51%，同比上升286.67%。

佛山樓市的火爆背後還有廣佛兩地深化產業協作的因素。2009年，廣佛兩市簽署的《廣州市佛山市同城化建設合作協議》，就包括了城市規劃、交通基礎設施、產業協作、環境保護等4個對接協議;2015年8月28日，廣州荔灣區與佛山南海區政府共同簽訂《共建廣佛同城合作示範區框架協議》，也商定兩區將手牽手在區域規劃、產業對接等八方面開啟合作，共建廣佛同城合作示範區，以推進廣佛同城化進程。

佛山市金融高新區定位於輻射亞太的金融後援基地。目前已有渣打、匯豐、恒生等7家港資銀行在佛山設立14家分支機構。截至2015年底，金融高新區已吸引250多家金融機構及知名企業落戶，吸納了2萬多名中高端人才前來佛山就業創業，從而形成佛山區域樓市上升的強勁支撐。

2015年，佛山實現地區生產總值8003.92億元，同比增長5.3%。十二五期間，三大產業比例由2010年的1.9：62.6：35.5調整為2015年的1.7：60.5：37.8。佛山很早就具備了良好的第二產業基礎。

嘉興似乎也有意走金融服務業的路子，目前已開始在做規劃和布局，但如何像佛山與廣州那樣緊密攜手，與上海深化產業協作將會是一次很大的考驗。

《嘉興市人民政府辦公室關於印發嘉興市加快發展現代服務業行動計劃(2016～2020年)》(嘉政辦發〔2016〕13號)提出，要加快金融創新與開放步伐，重點發展總部金融、科技金融、私募金融、互聯網金融等，著力打造長三角南翼科技金融創新中心，積極爭創“開放型經濟”金融服務先行區和“統籌城鄉”金融服務示範區，不斷提高金融服務業增加值比重和對經濟社會發展的支撐能力。到2020年，金融業增加值超過400億元，年均增長12%以上。

上海到嘉興的城際地鐵何時開通目前還是個未知數，但跟嘉興有關的兩條城際鐵路的開工建設已經是板上釘釘的事情了。

根據《浙江鐵路建設“八八計劃”》，通蘇嘉城際鐵路(南通-蘇州-嘉興)和滬乍杭鐵路兩個項目將分別計劃於2016年和2017年開工建設。國家發改委和交通運輸部印發《交通基礎設施重大工程建設三年行動計劃》的通知里，滬乍杭鐵路也赫然在列。

根據目前規劃，滬乍杭鐵路極有可能起自上海金山，經乍浦至杭州，全長80公里，是杭州與上海之間又一條通道，可快速對接上海浦東。嘉興市境內涉及平湖、嘉興港區、海鹽和海寧等地，初步確定鐵路等級為客貨運雙線電氣化鐵路，設計行車速度200公里/小時，不亞於高鐵。

而嘉興港區核心城區，正是嘉興市構建“1640”網絡型大城市的六個副中心之一。該區乍浦鎮濱海港產城統籌發展的步伐，近年來可謂不斷加快。滬乍杭鐵路的建設，或許將給這座城鎮與嘉興註入新動力。