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賣樓套現投股債 靜待低價再入市

1 : GS(14)@2016-01-25 01:52:33

2016-01-01 HJM

筆者放售元朗物業後,取得約260 萬元現金,其中60%買中電債券、30%買股票和10%為現金,部分股票為高息股。但求比持有單一元朗物業賺取更高收益,同時亦更為穩健,還可靜待股樓急挫後沽出價值穩定的債券,低價入市。

筆者在8 月初放售了元朗物業。清還銀行按揭、扣除交易費用後,取得約260萬元現金。

收租回報僅2%

先看收租回報。物業售價503 萬元,而月租為11300 元,每年135600元,一般財經節目會推算租金回報為2.69%。可是這尚未扣除每月管理費982元,差餉/ 地租月均616 元,物業稅月均1310元﹝表一﹞,扣除過後,每月實收8392元,剛好只有2%。以上還沒有計算樓宇維護費(樓齡已屆17,3 年後可能要支付大修費用)。筆者實在認為其他投資的回報較好。物業已售,一大筆現金到手,如何進行穩健投資呢?

大額開戶賺迎新獎賞

筆者發現有些銀行大額開戶會有獎賞,不妨先行賺取。筆者選擇了花旗銀行,投入新資金150萬元便可獲現金回贈2200 元,開立各種服務還可再獲900 元現金或超市現金券。而最吸引的還是買股免佣,把那260 萬元投資股票,免佣隨時省下幾千元,長遠也划算﹝表二﹞。

筆者放棄了收租,也想找一些定期收入以作替代,保險公司的年金可能適合。一般人買保險都是月供或年供,但像筆者這種突然有筆收益,其實可以選擇一次性付款,稱為「一次整付」,往後不用再付保金。友邦建議筆者一次整付13 萬美元(約100萬港元),第六年起就可每年領取8100 美元(每月5231 港元),一共59年,直至筆者100 歲。經紀聲稱那相當於年均回報約4%,此項計劃稱為「簡愛.延續」保障計劃2。

保險公司年金頗吸引

保誠的類似計劃稱為「雋陞」儲蓄保障計劃,經紀聲稱那相當於約6% 年均回報,他建議在第19 年、筆者55 歲時才開始提款,每年提取31600 美元(每月20408港元),一共26年,直至80歲。

其實提款與否純屬個人決定,保單持有人可以選擇繼續滾存收益。最重要是到底年金保單能帶來多少「總紅利」。根據兩份計劃,同樣一次整付13萬美元,到保單第25年,假如一分錢也不提取,友邦保單的「現金價值」將達437868 美元,而保誠的紅利則更高達645896美元﹝表三﹞。不過紅利目標只屬估算,並非保證。而紅利也分為保證和非保證部分。若只追求保證紅利,這些保單就難言吸引。

縱使以上年金計劃不無吸引力,但筆者並沒有買入,因為保單在最初幾年取消,通常會有懲罰,而筆者希望保存彈性,靜待股災樓災,到時入市賺取的就是100%回報。

利息相對較高的企業債券是另一個選擇。花旗銀行游說筆者買債券,筆者選擇了中電的債券,它於2015年發行,2025年到期,票面息率3.125%。筆者甘於接受這個回報率,並靜待股樓急挫後沽出價值穩定的債券,低價入市。

企債回報可達九厘

在《信報月刊》2015 年11 月號的樓市專題中,投資者莫惠芬(Fanny)稱買入債券的回報可達八九厘,筆者不肯定Fanny 買入哪種債券,但要做到這個回報,其實可以憑藉槓桿。花旗便介紹了這種「增值投資組合」服務,其網站亦有詳細介紹。以筆者買的中電債券為例,它的息率是3.125%,假設筆者買了一個單位的債券。然後花旗願意以這一個單位為抵押品,給筆者借錢多買兩個單位。而借貸成本為L + 1.4%。L 是LIBOR(倫敦同業拆放利率),現時為0.19%,因此總借貸成本為1.59%。當筆者借了1.59%,買入第二個中電債券的單位時,這個單位的回報就是3.125%-1.59%=1.535% 。由於筆者可借貸額外買入兩個單位,因此付一個單位債券的成本,就有三個單位的債券收息,總共收取的債息為3.125% + 1.535%+1.535% = 6.195%,於是買債券也能獲取頗高回報,兼且看來穩健,又具備流動性。

可是,筆者最後也沒有做槓桿那一部分。因加息在即,L 也會逐漸增加,所得回報就不再如此吸引。更擔心的是,一旦槓桿部分出現負回報,又或加息後導致原有債券不再吸引(票息相對太低),市場將會爭相拋售這些債券,尤其低息環境已久,投資世界已不知為債券做了多少倍槓桿,到時那種爭相踐踏的情況,或會觸發連環斬倉,令債券價值如滾雪球般下滑。

債券基金首次認購費5%

為什麼筆者孤注一擲買入中電債券,而不選擇一籃子債券,更能平衡風險與回報?事緣那中電債券一個單位也要20萬美元,筆者根本沒有資金再買另一個單位,不可能買入多種債券來組成債券組合。(部分債券入場費較低,但根據花旗給筆者的列表,最低也要7萬美元)。

如果真的想做一個組合,資本有限的你也許只能選購債券基金。可是基金的管理費為每年1%,首次認購費需要5%,將對債息收入構成嚴重打擊,風險與回報恐怕並不吸引,情況有點像MPF。假如你通過保險公司購買巿場上的基金,保險公司可能會額外收取每年1.5% 的「行政費用」以及1% 的「投資組合管理費用」,連同基金本身的1% 管理費,筆者買的債券要派超過6% 債息,收益才不過與中電債券看齊。然而6%以上的債券,意味風險較高,故筆者寧可選購上述的中電債券。

三類高息股

債券是不會怎麼增長的,今天以100元買入債券,到期日公司也不過把100元的本金償還給你。增長部分要寄望股票。同時持有股票與債券,亦是一個較均衡的組合。考慮到原有的物業也只是想收取定期收入,故筆者亦傾向打高息股的主意。一家公司如要定期派發股息,必定具備定期收入,而且負債並不沉重,該等收入毋須償還巨額利息。地產(收租)股、房地產信託基金和公用股都屬此一類別。然而今天不少地產股的盈利數字均包含「物業重估」數字,難以衡量它的經常性收益,故筆者選購地產股時,會特別重視它的租金收入而非盈利數字﹝表四﹞、﹝表五﹞、﹝表六﹞。租金收益和本港土地儲備並不反映企業業務的全部,因它們仍可能有酒店、通訊等業務以及內地土地儲備。

部分地產股縱然以經常性收入計算的市盈率不算吸引,但因坐擁大量土地儲備,亦可能於未來帶來龐大的潛在現金收益。另一方面,雖然新鴻基地產的股息較弱,甚至被質疑5 年未加股息,可是由於它持有元朗大量土地,恰巧筆者售出的正是元朗物業,假如筆者看錯了,元朗地價長升長有,那樣仍可通過持有新地間接得益,有點安慰作用。這是作為賣樓的一種對沖。

總結而言,筆者放售物業後,把那筆資金分配為60% 中電債券、30% 股票和10% 現金。買入的股票部分選自上表,也有其他的,以及部分美股,就是每樣一點點,但求比持有單一元朗物業賺取更高收益,同時亦更為穩健。、

記得家父曾說,應盡量考慮怎樣運用資金,對家庭最為有益。誠然,在個人收入有限的情況下,投資收益確能作為補貼,它會影響派發家用的能力,收益較高,家用自然較可觀。身為家庭支柱,努力工作之餘,對於投資也實在未敢輕忽。

謝冠東

作者畢業於中文大學翻譯系,東東網上字典創辦人(www.kwuntung.net ), 中大EMBA 專欄作者。自幼在沙田長大,2008 年起在深水埗租屋自立,2010 年約30 歲在元朗上車置業,2015 年換樓買入荃灣物業。對房地產別有興趣,每天收看now TV《樓市每日睇》,務求足不出戶,亦能認識18 區大小宅邸。曾於《信報財經月刊》、《獨立媒體》及《立場新聞》談論置業心得。
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