摸魚手札：借發展商錢買新盤的人，都係賭命的人
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GS(14)@2017-06-11 16:07:51某樓市新盤改了俗名，大家群起嘲笑，成功把注意力轉移了，亦把新盤一些極危險的焦點都模糊了。樓市新盤，好比股市抽新股，「新屎坑三日香」是傳統智慧，因為所有的marketing、roadshow攻勢都係一下子排山倒海而來，所以大家見到新聞報道很多人排隊狂搶，地產經紀打交，多少都是有一點的羊群心理。魔鬼在細節，其中一個吸引買家，尤其是年輕人買新盤的原因，在於賣新盤的地產商往往做埋融資角色，提供一個比銀行更寬鬆的按揭成數比例，又或者放輕壓力測試要求等，代價當然就是付更高息率。因為金管局對銀行放貸有要求，金管局怕樓市爆煲，銀行有太多壞賬，所以在現行壓力測試下，加息3厘後的供款佔入息比率上限為55%等。坦白講，地產商提供的融資方案是比較吸引，也是把一些在金管局壓力測試以外的購買力逼出來了。好啦，講一些簡單入門的商業邏輯和經濟概念。如果銀行借錢比你買樓，呢種交易涉及的單位只有3方，買家、地產商和銀行，這種合約關係相對簡單，因為本質上是「明買明賣」，只是由第三方借錢，好易明。再細心想通一點，如果地產商借錢比你買樓，呢種合約關係係幾耐人尋味。學理上嚟講，呢種財技叫vendor financing。金融世界也有這種vendor financing，以前大台有幾任買家曾想搵大股東邵博士買殼，邵博士也有考慮過借錢讓新買家買殼頂手。至於下場如何，請參考歷史。
Vendor financing有種神奇邏輯迷思，好簡單，發展商係商業機構，自然以追逐盈利為目標。如果發展商自己真係睇好樓市，點解佢唔囤積居奇，等樓價再上更高時才放售，以獲取更大利益。何苦要借大錢畀你班年輕人買家去上車，「咁益你哋」，難道發展商突然做好人，開善堂嗎？這也是傳統智慧呢，嫁女仲要貼大床，咁新娘有幾靚女，你都心中有數吧？所以，發展商借錢畀買家不是「明買明賣」，是「對賭」。經濟學對vendor financing的傳統解釋是「買家和賣家對資產的預期有落差」，所以才有「對賭」安排，發展商其實係把未來樓價的風險轉嫁給消費者。做幾個沙盤推演就明，如果樓市升，只買一個新盤的買家不會享受到樓價升幅，只是賺了層樓，要買2個單位以上才會享受到樓價升幅。加上現在首置的設定，新上車的人很少連買幾層樓，但假如樓市無爆，呢類合約關係勉強相安無事。假若樓價跌，那班買家自然是負資產囉，還不止，當初借錢畀你買樓班「好心」發展商也有權利call你loan。如果找不到數，樓盤也不是變了「銀主盤」哦，因為銀行收樓才叫「銀主盤」，別忘記，那些負資產的樓因為當初向發展商做抵押買入，所以理論上是完璧歸趙回到發展商手裏。想真的，這不是衍生工具式的對賭，是甚麼？別忘記，到時call loan的決定時機，是掌握在發展商手中耶。這種合約安排，還要幾高息呢。某程度上，新盤的vendor financing比銀行的accumulator更恐怖，因為發展商是必贏，一方面他們套了現，每期還款好比穩定收息；另一方面，一有風吹草動，又可以吃埋你層樓。這種發展商做莊，年輕人做閒的對賭，我不信所有買家都是盲的，我覺得還是有人了解這類合約本質，只是無可奈何咁解。因為vendor financing在莊家眼中是對賭，但閒家眼中，這是預支未來購買力的「延期支付」而已。因為年輕人已經輸無可輸，反正上樓無望，倒不如奮身一博，博到就贏層樓，博唔到就破產，幾年後又是一條好漢。我不反對別人買新盤，因為每人人生軌迹不同，可能突然有置業需要，也總有人比較risk averse。只是請看清楚，借發展商錢買新樓不是置業安居，而是賭命。要解決樓市高價上市問題，核心重點是增加供應，而不是高價賣樓，再以高按揭成數借貸跟買家「對賭」，這樣只是把賭局弄大，吸引更多人參與這個賭場。不爆還好，一爆就是推更多人落海，這絕不是核心解決上車問題的良方。渾水專業投資者、上市公司執行董事、90後
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97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
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來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170611/20051601
經濟客艙：買新iPhone衝破嘅關口
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GS(14)@2017-09-17 16:29:13無論你是否「果粉」，也會被蘋果公司iPhone十周年吸引，也好想知道新iPhone有乜咁巴閉。過去10年來，iPhone除咗係智能手機，也可以是炒炒賣賣商品。
iPhone售價當然需要留意，今年有機會成萬蚊才買到。每年推新iPhone，新機較舊型號售價平均高約15%。若將iPhone定價最高嘅256GB iPhone7Plus、官網顯示每部售8,288港紙計，新iPhone售價提高兩成後，即係每部買貴千六蚊左右，一萬有找。定價高、貨源少，促成今次iPhone炒價理由，但同時亦是吸納不到更多用家嘅理由，因為今次可能是消費者衝破不到嘅心理關口。例如平日光顧嘅茶餐廳，凍飲加一蚊變加兩蚊，「即刻問點解貴咗嘅」。假如新iPhone定價接近或過萬港紙，可能呢個心理關口，未必咁輕易衝過，又不如去買兩部其他牌子嘅智能手機，甚至足夠買到二人同行嘅台北機票。這樣比較或者不算中肯，但很好奇iPhone面世10周年後，以新iPhone定價怎樣計算出各國民眾嘅平均購買力。記得iPhone6推出，有份分析報告話過香港人工作51.9小時買得起iPhone，台灣人就要69.2小時，內地人就要217.8小時。網上時不時有貼文，話男友買唔起iPhone被阿媽子看不起，傷害咗小女生嘅弱小心靈。女生向男友渴望送部iPhone冇乜大問題，相比要求一個名牌包包、鑽石戒字或者一層樓，相對上是否已經退而求其次？
Captain Cool
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來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170911/20148819
財經評論：買新盤貼錢受難
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GS(14)@2017-09-17 17:33:49香港地樓價越升越貴，但越貴仍然越有人買。在香港買樓，是一項貼錢買難受的活動，每個手執數百萬元首期的買家，要經歷一早到場、露天酷熱下排隊、等足全日等多種煎熬，都仍然未必可以買到心頭好。上月25日荃灣全．城滙第一日賣樓，近萬人在荃灣如心廣場外排隊等入場，當日天氣酷熱，就算之後入到去售樓處有冷氣和有茶點招待，但抽到頭籌的散客買家，都要由早上11時開始排隊，去到下午2時才有得揀樓，最快3時才完成整個買樓過程。如果屬前籌幸運兒，尚可以值得花4、5個小時去買心頭好。但買樓當日，有不少市民，在售樓處待足7、8小時，到揀樓一刻才知道單位揀無可揀，白走一趟。重點是首日賣樓是星期五，相信有不少準買家是特意請假去排隊。全．城滙最平的單位都要500多萬元，即準買家有最少超過100萬元首期才有資格入市，要數千名「百萬富翁」一齊去等「抽獎」，是難得一見的場面。去到上周，有4伙撻定單位重售，仍有1,300名準買家輪候等買樓，場面誇張。不過，就算之前多麼辛苦、等了幾多個鐘都好，下一次再買樓時都是從頭再來過。香港發展商從來都未有好好對待這班「米飯班主」，上次買不到樓的向隅客，下次再來都不會有特別優待和優惠，但買家依然繼續前往售樓處發「置業夢」。其實，倒不如向向隅客提出，每排一次隊，下次再到場揀樓，如成功入市可多1%折扣優惠，向隅兩次就有2%等如此類推。因為每次發展商加推的單位，加價幅度都不只此數字，因此扣完向隅客折扣，實際仍會多賺，兼箍實一班買家下次再來排過隊。記者：程俊華
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170914/20152730
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