ZKIZ Archives


楊書健﹕通脹稍高 要看房託續租期

1 : GS(14)@2018-02-27 08:03:45

【明報專訊】恒生指數在2月初的跌浪,一個星期之內下跌了3000點,是歷史上最大的單周跌幅,坊間已經將之命名為「黑色一星期」。以百分比計算,恒指一度下跌了10%,國指跌幅稍高於恒指。今次跌浪之前,中資股升幅顯著,因此跌幅較大亦算合理。不過在芸芸板塊中,房託的跌幅卻比較輕微。標準普爾的香港房託指數,在「黑色一星期」的跌幅只有5%。就算計及澳洲、日本、以及新加的GPR/APREA亞太區房託指數,跌幅亦是約5%。當然,單周升跌並不等於長期走勢,但是房託該星期的表現,卻似乎印證了長期投資房託的智慧。

新能源興起 高薪未必引發通脹

房託始終是股票,短期升跌的方面的確很容易受大巿波動所影響。「黑色一星期」的觸發點是美國時薪增長高於預期,令巿場擔心出現高通脹,繼而加快聯儲局的加息速度,降低所有資產的估值。不過,這個邏輯並非必然。例如新興能源逐漸成熟,高效能汽車已經令歐、美、日等地的燃油使用量連續幾年負增長或增幅緩和;在部分城巿,太陽能發電已經滿足了五分之一甚至更多的能源需求。人工智能開始取代白領工序,將紓緩勞工巿場的需求。換句話講,高時薪未必會引致高通脹。

而且,美國總統特朗普一方面減稅,一方面尋求投資1.7萬億美元到基建,將增加美國政府的負債,反映他幾十年來「高借貸、高增長」的營商哲學。這種理財哲學能否奏效、是否合適是另一個課題,但短中期之內,對他最有利的經濟環境應該是通脹稍高,利率略低,從而降低借貸的實際成本。

房託背後是收租地產,面對自己一套的基本面。在發達地區,商業地產的租金和通脹水平掛鈎。只要經濟環境仍然穩定,通脹愈高,則加租速度愈快,房託的淨收入和派息率亦會每年增加。在利率上升周期之中,假如加租升幅夠快,樓價反而會升,支持房託股價。自2001年日本通過房託法律之後,亞太區房託表現最好的幾年,正是2003至2007年之間的加息期。那幾年的每年總回報,平均達兩成以上。自1970年,在美國有正式的房託指數之後,一共有25年巿場處於加息期,當中有20年房託錄得正增長。因此,經濟榮華,通脹稍高,反而對房託有正面影響。

加息期房託多錄正增長

在加息期之中,個別房託的吸引力在於它的加租速度。部分資產,例如物流物業,行規傾向使用長期租約,巿場租金升幅再高,對租金收入的影響還是有限。酒店則處於光譜的另一端,租約以日計算,因此對租金反應比較敏感。諸如商場和寫字樓等資產,則在乎每一件資產的管理層取態如何。分析師研究房託或收租股時,都會關注「平均租約到期日」(WALE,Weighted Average Lease Expiry)。加租期之中,投資組合應縮短WALE,以盡量增加租金收入。

安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1372&issue=20180226
楊書 書健 通脹 稍高 要看 看房 房託 託續 租期
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=349002

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019