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經濟放緩與房價狂跌是否死亡交叉?謝國忠:擠破房市泡沫是帖苦口良藥

2012-1-9  TWM

混亂的中國房市,到底對中國經濟有什麼影響?這波房市動盪會持續多久?房市還會再上漲嗎?
《》特別以越洋電話專訪中國經濟學家謝國忠,幫讀者解惑。 撰文•楊卓翰 眼見近來中國房價狂跌,房地產業者倒閉潮一波接著一波,唱衰房市的人也越來越多,其中當屬玫瑰石顧問公司
董事謝國忠最為大膽。他從去年開始就不斷「喊價」,從「一線跌二成五」一路喊到「全國平均跌五成」,儼然成
為中國房市的末日預言家。然而,事實上謝國忠是最看好中國的經濟學家之一。

「中國人老喜歡說誰唱多、誰唱空,但是一切分析都要回歸基本面。」心直口快的謝國忠在接受《》電話 專訪時,分析他對中國房市的最新觀察。「這個房市的泡沫是一定要破的,對經濟當然也有負面影響。但是這個影 響,不一定是件壞事。」

房市跌是好事 這個調整來得剛好!

「一個國家經濟不是說成長得快就是好,成長趨緩就是壞。有些人擔心中國經濟沒辦法承受這波衝擊,但以之前 中國的高速成長,我說,這個調整來得剛好!」謝國忠認為,經濟發展越快速、爬得越高,掉下來就越慘。

而中國政府在高速成長中犯下的最大錯誤,就是讓房市泡沫持續擴大。而房地產對資金的過度需求,也造成企業 信貸利率高漲,甚至超過二○%。泡沫,已經到了不得不破裂的程度了。

「所以說,與其讓房價在最高點的時候崩潰,重創經濟,不如現在用強硬的調控政策,來抑制房價。現在上海、 北京的房價已經跌了二五%,所以在泡沫破裂時,所受到的傷害自然就少了。」換言之,雖然中央的房市調控對經 濟帶來了衝擊,但考慮到中國超過一○%的經濟成長率已有過熱之虞,這波房價調整短期雖然痛苦,但對長遠的中 國經濟,也是一帖苦口良藥。

但是房價下跌,政府收入短少,沒了經濟建設國家怎麼會好?謝國忠反問:「房價跌,那老百姓的消費能力是不 是增加了?當然的呀!」原來,這幾年房價高漲,受苦最多的就是中產受薪階級,「而中國的房地產泡沫和其他地 方不一樣,中國的房地產是政府在收稅,人民買房子的錢都是交給政府的。所以房價跌,就會有一個變相的減稅效 果。」再加上,購屋成本降低,一般家庭就可以在其他的商品投入更多消費。因此,謝國忠認為經濟的動能不會因 此而減少,反而可以將資源轉往中國十二五規畫主力發展的內需產業。在謝國忠眼裡,短期經濟的陣痛是不得不挨 的:「這可能是未來十年,中國內需經濟增長的一個關鍵。」也因此謝國忠認為中國政府不會、也不應該救市。「 很多人以為最近人民銀行調低(儲蓄銀行)準備金率,是緊縮政策轉為寬鬆的跡象,我認為這個機會不大。」謝國 忠特別指出,中國的貨幣政策仍然是以緊縮為大政策方向,因為通貨膨脹仍然是政府頭痛的問題。

救房市是壞事 要將價格調至合理的水準

「中國現在的貨幣供給年增率控制在一五%,如果經濟增長率在八%,那麼每年通貨膨脹還有七%的程度,這是 相當高的,因為現在中國經濟成長沒有那麼快。」所以謝國忠不認為在短期內,政府會改變貨幣政策,甚至是放鬆 銀根來救房市。

他強調,這次中央的調控政策展現了「無比的決心」,不將價格調至合理的水準,是不會停止。大家最關心的是,合理的房價是多少?而這次調整會持續多久?

「一般泡沫崩潰的時候,商品的價格最後會調整到能支持基本面的水準。」謝國忠回答:「以房屋的資產價格來 說,它的基本面由『租金回報率』及『房價收入比』來決定。一般情況下,公寓租金回報率應該在七%;而一平米 的房價,合理價格應該在不超過城市兩個月平均工資的水準。」而現在中國住屋的租金回報率僅僅不到三%,在一 線城市甚至只有一%,房價也遠遠高出謝國忠的指標。因此,謝國忠認為中國的房市調整還有很長的一段路要走,全國房價腰斬也十分合理。

「至於多久,是要用經驗來判斷的。美國從二○○六年到○九年,調整了三年;香港是從一九九七年到二○○三 年,中間還反彈過一次,總共調整了六年。所以每個地方都不一樣。」不過謝國忠指出了一個基本法則,「在調整 的過程中,波動怎麼走是跟心態有關。例如有些人覺得現在房價很便宜,就去買,這時就會出現一個激盪性的反彈。」


想撿便宜要小心

別只看房價,要看基本面謝國忠接著警告現在想趁著房市出現崩跌時,進場撈底的投資人:「這個反彈要特別小 心。很多人在買房的時候只看相對的房價,卻沒看到基本面。中國的供需不會那麼快恢復正常,整個市場還沒有回 到平衡。我看這輪調整至少三年,也就是到二○一三年才會結束。」「不過就算熬過了這一次調控,我看中國房地 產要上漲還是很困難。」雖然謝國忠認為中國經濟長遠會受惠於房市調整,但是對於房地產本身,他還是持有一貫 的悲觀態度。為什麼?關鍵就是二個字:人口。

原來,中國人口減少的速度,可能比我們想像都來得快。「人口老化會對中國產生很大的影響,人口下降之後,房地產也會變得越來越便宜。」謝國忠甚至斷言,十年之後,中國人口就會開始下降,屆時,也就是房地產上漲的終點,以後房地產趨勢將會是一路向下。

謝國忠戳破中國房價不墜的迷思,幾乎為它判了死刑,但中國經濟卻有喘息的機會。中國能否度過這次難關,端 看當局者能否咬緊牙根,勇敢地戳破這吹了十幾年的房地產泡沫。

巴曙松:中國房地產面臨史上最大洗牌產業弱化、整合 將是2012年的大戲對於因這波房市調整而倒閉的房地產業 者,「溫和調整」可能無法形容他們看到的景象。但是,雲霄飛車正要往下疾行!伴隨著泡沫破裂,「中國的房地 產也將面臨大規模的洗牌,進入中國房地產史上第一次真正的大調整。」中國國務院發展研究中心金融研究所副所 長巴曙松說。

他指出,中國房地產的高成長模式已經開始轉變,「過去十多年,開發商藉著寬鬆的信貸和較低的利率,以高槓 桿操作,仰賴地價與房價的上漲而獲利。」今天,面對政府嚴厲的調控手段,開發商也面臨了惡果:賣不出去的房 子,以及高財務槓桿帶來的巨大風險。

「到去年10月,九大一線城市還有5000萬平米的可售面積!」這麼龐大的庫存量無法消耗,結果只有一個:降價。巴曙松預測,未來幾年一線城市降幅最高將達3成,銷售額也會大大減少。因此,今年上半年的房地產投資甚至可能負成長,導致房地產在中國經濟的地位持續弱化。

而政府信貸緊縮的政策下,小型企業融資困難,也將逼迫產業進行整合。他預測,未來中國房地產不但會「以大 整小」的模式整合,「過去十幾年過度擴張的大型企業,可能也會因為無法消耗庫存土地而被洗出局。」中國房地 產龍頭綠城集團就是一例。

至於市場期待,政府因為房地產衝擊經濟穩定而將調控由緊轉鬆的情況,巴曙松也不否認這個可能性。「但是,考慮到房地產未來的經濟地位越來越輕,恐怕也很難看到為了救市而政策急轉彎。」也就是說,這波房地產的結構性轉變,將是2012年擋不住的一場大戲。
謝國忠 現職:玫瑰石顧問公司董事經歷:摩根士丹利亞太區首席經濟學家學歷:麻省理工學院經濟學博士

經濟 放緩 房價 狂跌 是否 死亡 交叉 謝國 國忠 擠破 房市 泡沫 是帖 苦口 良藥
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你們在中國創業擠破頭!2.5億人口的她卻還是處女地

來源: http://www.iheima.com/project/2015/1120/152867.shtml

導讀 : 這就是印尼,一塊沒有經歷過PC時代的洗禮,就直接跨入了移動互聯網時代的創業處女地。也許,這里將會成為創業者們可以發掘的又一處金礦。

i黑馬 周路平 11月19日報道

雅加達街頭,一輛摩的停在路邊,司機拿出口罩和綠色頭盔,等在路邊的乘客穿戴完畢,在擁堵的車流中穿插飛馳、暢通無阻。這是印尼本土一家打摩托車軟件的應用場景,這家公司的估值已經超過10億美金。

在這里,出行、電商、手遊是這個國家發展最快的行業。在這里,摩托比汽車多,安卓機比蘋果機多,社交激情超過購物熱情。這就是印尼。一塊沒有經歷過PC時代的洗禮,就直接跨入了移動互聯網時代的創業處女地。

如今,中國的創業者們也來這里發掘新的機會。在電商、出行、手遊等移動互聯網領域,和印尼本土企業一同掘金。也許不久後,這里會是中國創業者們發掘的又一處金礦。

在雙十一國內電商激戰到白熱化的時候,i黑馬踏上了印尼的國土,在這個東南亞人口最多、面積最大、從最東到最西需要飛行7個小時的島國,i 黑馬實地考察了5天,將為你講述中國創業者到底為何選中了印尼。

印尼創業:似8年前中國,機會遍地

當下的印度尼西亞是八年前的中國:人口紅利顯著、經濟增速迅猛、城市病隱現。更為關鍵的是,這里同樣在歷經互聯網的變革,並且有著自己的特征和脾性。

在這里,手機是安卓的天下,三星占比超過40%,中國的聯想、oppo、小米都有不錯的銷量,蘋果只占很小份額。

在這里,社交熱情比購物的熱情高昂,Facebook、BBM、whatsapp早已占據了大片江山。

在這里,摩托車比汽車多,同時深受另一個島國——日本的影響,90%以上的摩托和汽車來自日系品牌。

……

以上,是印尼給i黑馬的最直觀印象。

與中國截然不同,印尼的互聯網沒有經歷PC時代,直接跨入移動互聯網時代。根據UC公布的數據,印尼78%的移動互聯網用戶沒有電腦,“每月流量超過500MB的用戶達到了71%。”UC印尼負責人鐘偉對印尼市場感慨,“電腦不是生活的必要元素,但智能手機是。”

這個市場的還有一個特點曾經讓全世界震驚。在一項關於全球最活躍Twitter城市調查中,前十名有兩個來自印尼,雅加達居首,萬隆第六。人們對社交的熱衷超乎外人的想象。UC統計的數據顯示,擁有智能手機的用戶幾乎人手一個社交軟件,而安裝了購物軟件的用戶只有3.1%。人們社交的熱情顯然高於購物的熱情。當然,這其中也有很多客觀因素的存在,譬如物流、支付等不發達制約了電商的發展。

“印尼現在相當於中國的2007年,(中國)做風投最好的時候也是2007到2008年。”印尼投資機構ConvergenceVentures(CV)李國棟對i黑馬表示,他從2012年進入印尼從事早期互聯網風險投資。言下之意,這個全世界人口排名第四的國家,正處在一個投資的黃金時期。

“印尼遍地都是機會。” UC國際事業部負責人Kenny Ye說,他同樣負責印度市場的開拓。他認為隨著印尼智能機出貨量的遞增,互聯網創業的機會將越來越多,只是物流、在線支付、網絡信用等方面還需要長期培育。

印尼掘金的原住民與外來戶

Nadiem Makarem(納迪恩·馬克瑞恩),印尼版滴滴“Go-Jek”創始人,畢業於哈佛商學院,操一口純正的美式英文。在我們到來之前,他已經成為了當地的創業明星,公司估值號稱已過10億美金。

這個印尼的互聯網“獨角獸”Go-Jek其實是一款打摩托車軟件。其提供的服務除了打摩的,包括運貨、送餐、購物等等,“滿足人們所有的需求”。Go-Jek把共享經濟帶到了印尼本土的摩托車市場,利用社會閑散的摩托車資源服務於普通工薪階層。Nadiem表示,入駐的車主全部都是自由職業者,而非雇員。

低廉的價格受到了當地白領階層的歡迎,他們願意支付10元左右的價格支付打摩的費用,而不用遭受堵車之困。在雅加達,一個工薪階層的收入普遍在2000-3000元人民幣之間。

Go-Jek的成功得益於雅加達龐大的摩托車用戶。作為當地最主要的出行工具,摩托車已經占領了大街小巷,人們戴著頭盔,夾雜著轟鳴,在狹小的汽車縫隙之間往來穿梭。除了越南和中國,很少國家有如此壯觀的街景。

盡管這只是印尼的獨特市場,Go-Jek也開始有了競爭對手。Grab Taxi創始人是Nadiem在哈佛商學院的同學,現在兩人多了一層對手的身份。Grab Taxi從出租車起家,覆蓋整個東南亞出行市場,近期也盯上了印尼的摩的市場。2014年5月,Grab Taxi獲得了中國在線旅遊公司去哪兒網的投資;同年12月,日本軟銀集團向GrabTaxi投資2.5億美元,成為其第一大股東。而Go-Jek也傳出被紅杉資本註資的消息。為了爭奪市場,兩家已經在價格上進行補貼,拉攏司機與乘客。不過Nadiem透露,以後將逐漸減少對摩托車主的補貼力度。

印尼的電商同樣走在了其它行業的前面。Hendrik Tio是土生土長的企業家,年近50,1999年開始做線下門店,售賣3C電子產品和服裝。隨著移動互聯網浪潮到來,轉型創辦B2C電商品牌“Bhinneka”,目前整體銷售額60%來自線上,40%來自線下。

Bhinneka在雅加達自建了物流團隊。“印尼與中國不一樣,基礎建設不一樣,物流也有很大的區別。” Hendrik Tio說的區別是印尼島嶼遍布,導致物流建設的落後。Bhinneka不得不在雅加達之外選擇與第三方的物流合作,甚至也在利用Go-Jek的摩托車和貨車配送能力。

印尼本土的C2C電商平臺bukalapak同樣選擇與第三方物流合作。它的平臺做法與淘寶相當類似,對中小賣家進行評分評等級。之前的人們喜歡在社交網絡上售賣產品,bukalapak相當於為這些在社交媒體賣東西的小商家提供賣貨平臺,也對消費者提供質量保障和售後服務。目前,bukalapak平臺上已經有50萬個賣家,累計交易用戶300萬。這些賣家之中20%有線下店鋪, 80%賣家是沒有店面的家庭主婦等人群。

而在電商領域,也有中國創業者的存在。B2B電商平臺Wook與本土to C 做法不同。它一端連接中國的工廠和3C品牌,另一端連接印尼線下零售店。創始人許龍華來自中國,他看中這里的市場和機遇。他對i黑馬表示,印尼市場直接to C還不成熟,中國的C2C或者B2C電商之所以能夠成功,關鍵在於中國發達的工廠和制造業,實現了F2C(工廠到個人),省去了大量中間環節。

與別人不同,在上海做Wi-Fi的周培轉入印尼市場,更多出於競爭考慮。國內Wi-Fi市場全免費策略,使得很多初創公司難以為繼。目前,周培的龍默升科技覆蓋了雅加達上百家商超。他為這個初級市場提供的Wi-Fi服務,有兩種做法:一種是沒有寬帶的用戶,通過內置SIM卡實現上網,商超免費,大企業客戶則需要承擔一定費用。另外一種是沒有寬帶也不內置SIM卡,只提供Wi-Fi盒子,用戶連接後直接下載盒子內的應用,省去手機應用的下載流量。他的盈利來自於廣告和大客戶的安裝使用費用,“沒想到廣告主對於我們的渠道這麽信賴。” 這一點也令周培感到意外,目前已經開始有多家企業投放他的Wi-Fi彈屏廣告。

除了創業公司的進入,嗅覺靈敏的中國互聯網巨頭們也開始遠渡重洋。2013年3月,騰訊旗下產品微信進入印尼市場;2013年,百度在雅加達開設辦事處;2014年10月,阿里旗下公司UC正式在印尼落地,囊括瀏覽器、應用商店、UC聯盟三項業務。UC瀏覽器在正式進入印尼市場之前,已經有了14%的市場份額。一年之後,這個數字增長到49%;2015年10月,京東低調尾隨其後。

外國企業念“本地經”

夜晚十點,赤道附近的雅加達北部海岸,依舊停滿了汽車和摩托。盡管印尼的人均收入水平不高,但這並不妨礙人們在這里享受著習習海風和抒情音樂。

讀懂這里的文化和脾性,成為外來企業本地化的一項重要內容。

五年前,許龍華還是TCL江蘇區域經理,離職後第一次來到印尼便決定要留在這里。如今,他創辦的B2B電商平臺Wook在印尼當地員工超過300人,這個數量還在增加。

這里的生活理念的確讓他印象深刻。曾有當地員工問他借200塊錢,給老婆看病。許龍華當時很是驚訝,他原本以為這位天天抽15元一包香煙的員工相當富裕,後來發現這里的人們並沒有儲蓄存錢的習慣。超前消費的理念也經常令人頭疼,沒到月底便個個囊中羞澀,幹活沒心思。“政府也要求按時發放工資,絕對不能拖欠,最多不能超過每月的3號,不然沒人幹活了。”許龍華說,有些公司甚至想出了按周發放工資的方法,增加發放次數。

創辦wook之前,許龍華曾成立非凡品牌,主營3C配件,尤以充電寶為主。這是他經過長時間調研確定的方向,印尼智能手機開始普及,而充電設備卻並不充裕,精準的定位為他撈得印尼第一桶金。也積累了豐富的本地運營經驗。譬如他發現當地喜歡塑膠材質的充電寶,因為印尼天氣炎熱,金屬容易發燙。譬如這里的人們估計也不會買羅永浩的賬,因為他們不喜歡白色和黑色,而更加青睞鮮艷的顏色,跟他們的穿著一般。

而周培轉入印尼市場之後,曾常常為員工效率苦惱。雅加達是著名的堵城,相較於北京上海,堵車程度有過之而無不及。通常規定9點上班,加上堵車遲到、吃早飯、做禱告的時間,上午幾乎無法幹活。一天下來,每位地推人員平均只能完成10個Wi-Fi的安裝量,而安裝的時間只需要十分鐘,大部分耗費在了交通和員工自身的積極性上。周培幹脆讓業務員上午不用到公司,直接去客戶處安裝,減少路上的時間消耗。

做遊戲分發的Indofun創始人李宗磊則從一開始就將產品印尼化,除了使用印尼語,他還專程返回杭州,指導遊戲制作人員如何將印尼元素植入遊戲,包括制作了印尼形象的卡通人,界面風格和邏輯設計都根據印尼當地習慣進行改動。

BBM是印尼最受歡迎的即時通訊軟件,在中國風靡的微信只排在當地的第五名。由於印尼用戶對社交軟件的熱衷,利用社交媒體進行營銷也成為當地互聯網企業最為常用的做法。不過,相比於國內互聯網公司的工於心計,這里的營銷充滿了初級階段的味道和風格。Go-Jek創始人告訴i黑馬,他們之所以能在印尼獲得如此高的曝光度,除了社交媒體的廣告傳播,基本上依賴於口碑。另外,印尼無處不在的摩托車再次出場。Go-Jek給摩托車司機配備了綠色頭盔和外套,車主本身就是一個個移動廣告。而諸如Google、Facebook、Twitter等國際互聯網巨頭早已成為當地公司網絡營銷的渠道。Hendrik Tio透露,在Google上,“三星”這個關鍵詞,每點擊一次的費用高達5美元。而電視與戶外廣告牌依舊有市場。尤其是電視,這是偏遠地區接收信息的最重要渠道。

創業桎梏:基礎設施之痛

在雅加達市中心,有一段裸露的鋼筋和水泥墩,與周圍的高樓反差強烈。這里原本規劃了一條輕軌,用以緩解城市擁堵難題。不過在1997年東南亞金融風暴沖擊下,這一切隨之化為幻影。近20年過去,爛尾的輕軌成了那個時代最好的記憶。

“20年前的雅加達與現在的雅加達並沒有太大改變。”李麗娜是在當地長大的華人姑娘。當其它城市和國家都在進行擴張時,她發現雅加達一直在維持現狀。一個很好的例證是,雅加達作為印度尼西亞的首都和東南亞的經濟中心,容納了1200萬人口,尚未開通地鐵和高鐵。

印尼被譽為“千島之國”,大小島嶼總量超過17000個,這是旅遊的福音,卻成為了電商和互聯網的障礙。從印尼最東端的巴布亞省飛到最西端的雅琪需要7個小時。而尚在移動互聯網起步期的印尼根本沒法滿足全國鋪設光纜的需求。其連接網絡的方式是在各個島上建信號塔,居民用手機上網。這也是印尼互聯網能夠直接跳躍PC時代的客觀因素。2014年整個市場27%的是智能機,手機出貨量每年以20%的速度增長,預計在2016年年底達到1億臺。

除卻市政建設方面的痛點,移動互聯網自身的問題也異常突出。做遊戲分發的李宗磊對於在線支付有著切身體會。李宗磊在印尼待了11年,今年從電信出來創辦了遊戲分發平臺Indofun。然而,用戶的付費習慣卻受到了支付工具的制約。在Indofun的10個付費用戶中,6個通過運營商支付,3個銀行轉賬,還有1個購買點卡。這種支付方式非常不便利,以銀行轉賬為例,需要輸入該公司的代碼到櫃臺或者ATM機上辦理;代價也相當高昂,運營商要從中分走40%,銀行要分走20%,點卡要分走15%。其直接的結果是,支付成功率只占到有付費意願用戶的百分之一。

還有一組數據或許能更為清晰地表明這個市場在支付環節的薄弱。印尼有8000萬個銀行賬戶,實際對應的人數只有1000萬;有1200萬個信用卡賬戶,實際擁有信用卡的人也只有300萬。相比於2億多人口的國家,這點用戶數還有太多需要提升的空間。

不過,並不是所有人對支付問題都無法容忍。在Go-Jek創始人看來,支付會成為障礙,但不是當下關註的重點,當下應該更加關註如何將規模做大。

互聯網技術人才的缺乏同樣是印尼互聯網浪潮的短板。印尼並不缺乏大學,據悉,印尼的大學數量已經達到了3000所。不過印尼的大學與國內人們的認知存在差異,“一兩棟樓就是一所大學,人數平均也就上千人。”李宗磊高中畢業後到印尼留學,當時進入的是華商捐建的總統大學,每年入學人數不到200人。據他介紹,印尼很多大學沒有宿舍,規模很小。而互聯網所需要的計算機專業學生,印尼每年只有一萬人畢業,遠無法像印度一樣,滿足國內甚至國際市場的智力輸出。

這種人才匱乏在企業的具體做法上體現得尤為明顯。幾乎所有在印尼的中國互聯網企業,都把開發團隊放在國內。“收的簡歷就沒幾個靠譜的。”許龍華抱怨,他在印尼組建了一支接近300人的隊伍,主要是市場和地推人員。他原本打算在當地也建立一個技術團隊,沒能實現,最終把50多人的研發和采購團隊放在了深圳。與Wook一樣,李宗磊的Indofun和UC的研發團隊全都放在國內,在當地基本還是運營和市場人員。

這個國家面臨的所有機遇和挑戰有著特殊和共性之處,當地政府也開始意識到新局勢的到來,專門成立了創意經濟部。而來自中國的創業者們,相比於老一輩辛苦打拼的華僑,新一批有著互聯網思維的華僑也將在這里重新開始耕耘。

註:印尼當地的貨幣為印尼盾,為方便理解,文中全部按人民幣匯率進行了換算。

你們 中國 創業 擠破 破頭 2.5 人口 的她 她卻 還是 處女地 處女
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你們在國內創業擠破頭,這20家公司卻在國外樂開花

來源: http://www.iheima.com/news/2016/0320/154788.shtml

導讀 : 移動互聯網的誕生是一場席卷全球的革命,引發了經濟結構的巨變,也抹平了國界的限制,讓越來越多的中國創新公司站在了世界舞臺的聚光燈下。

i黑馬 楊博丞 3月20日報道

一個新的“大航海時代”來臨了。中國的移動應用產品們,正在集體“揚帆出海”。

移動互聯網的誕生是一場席卷全球的革命,引發了經濟結構的巨變,也抹平了國界的限制,讓越來越多的中國創新公司站在了世界舞臺的聚光燈下。

騰訊和百度等巨頭在海外已經打開一片天地,獵豹、APUS等也不甘落後。也有不少中小互聯網公司,雖然在國內名不見經傳,卻已經“一枝紅杏出墻去”。和原來的C2C(Copy to China)相反的一股潮流正在湧動。

世界那麽大,我想去看看

“只要有能力,一定要出海。”

這是魔漫相機創始人黃光明曾在創立之初的發言。黃光明認為,海外機會很多,是一片大藍海,自己有必要去看看。

廣闊的海外市場對於移動互聯網創新公司來說,具有著強烈的吸引力。

在“出海”這條路上,不斷有新的“航海家”出現。比如獵豹。

“先海外,後中國”。傅盛在2013年提出“邊緣化”戰略,以“邊緣產品+海外市場”切入,繞過中國巨頭之爭,在一片廣闊新天地中深耕未來。

前天,獵豹移動發布2015年Q4及全年財報。2015年第四季度,獵豹移動營收為11.33億元人民幣,同比增長92.3%。其中,獵豹移動海外收入占總收入比重的50.0%,占移動收入比重的75.7%。移動端的月度活躍用戶規模為6.35億,78.6%的移動月度活躍用戶來自海外市場。

APUS桌面創始人李濤也曾判斷,相比國內這麽多互聯網公司擠破頭的血海,海外市場機會更大,競爭也更小。

“從全球移動互聯網發展的角度來看,(海內外市場)出現了巨大的信息差,或者說是巨大的信息不對稱,這是一次非常巨大的機會。把今天中國很多的技術、產品、理念甚至商業模式,複制到海外市場上去,沒可能不成功。”

早在2014年,中國就已有早期“出海者”,其中不乏互聯網巨頭。

“Are you OK?”

想必了解小米的朋友們都知道這句“雷氏”英語,這是雷軍在2015年4月印度小米發布會上的經典臺詞,別開生面地秀了一把英文,把全世界人民都逗樂了。

2014年,小米手機正式“出海”,第一站是新加坡。而印度則是小米的下一個“出海”目標。

雷軍對於小米“出海”也很有信心。他說,小米進軍的國家基本都滿足三個條件:智能手機市場即將抵達臨界點、社交網絡服務高度成熟、具備良好的電子商務基礎設施。

微信是騰訊出海的“金牌”。馬化騰經常不止一次談到微信國際化問題。他認為,微信是騰訊國際化的唯一機會。

微信於2012年正式發布海外版,隨後迅速席卷東南亞。據騰訊2015年用戶數據報告顯示,早在去年第一季度,微信每月活躍用戶已達到5.49億,用戶覆蓋200多個國家、超過20種語言。

而百度出品的Du speed booster和Du battery saver,現在在國際應用市場下載量均已過億,百度日語輸入法更是打敗了眾多日本本土產品,成為國民級輸入法。

2014年7月17日,百度正式進入巴西,百度葡語版搜索在巴西正式上線提供服務,成為中巴加強技術創新領域合作的一個重要標誌。

2016年2月27日,新浪微博也同樣進軍巴西,巴西總統羅塞夫不僅成為微博上又一位國家元首,同時也是第一位開通微博的女性國家元首。

為什麽要“出海”?

這些公司為什麽要做一把當代的“鄭和”?其實原因很簡單。

對於中國互聯網巨頭們來說,當國內市場的人口紅利已不再成為爆發式增長的內驅時,就必定要爭奪海外市場這塊蛋糕。這也是公司實現國際化的必經之路。

而除了這些巨頭之外,隨著近年來移動互聯網創業的爆發,國內競爭越來越白熱化,面對越來越多的技術水平強大、也已經紛紛明白過來互聯網模式怎麽玩的對手,移動互聯網公司們日益增長的競爭壓力可想而知。因此,尋找新的爆發點就成為眾互聯網企業的迫切需求。日漸開放的環境,讓他們的眼界也更為開闊,因此,海外市場開拓也成為不少公司“兵家必爭之路”。

而這些在國內競爭土壤中誕生的公司,擁有富有創新能力、戰鬥力,也極具行動力的團隊。只要有合適的機會,他們不憚於在海外與全球開發者競爭。

此外,國外相對更透明的規則和競爭機制,對於國內多年來掙紮於單挑和群鬥的企業也頗具吸引力。

這些公司出海的方向,除了東南亞等地,現在歐美市場也是它們進發的目標。出海公司們的產品,也從以前的基礎工具類產品為主,逐步向社交、內容類擴展。

但要出海成功,也並不是那麽容易。李濤認為,“出海”去發展必須要充分尊重和理解當地的文化。本土化不是一個簡單的翻譯過程,而是在理解文化差異的基礎上捕捉用戶痛點。

中國企業在海外市場,面臨著“高門檻”問題,其中有兩點需求尤為突出:一是消除語言和文化隔閡,二是一定要找到當地的合作夥伴。前者可以幫助國內公司快速熟悉海外市場,後者則可以幫助它們快速適應當地文化和法律。

不過,更具有競爭意識、本地化服務意識的中國互聯網企業們,也將會在全球擁有更多的機會。

只要產品足夠好,不管是在國內還是海外,都能找到屬於自己的一片天地。而這些出海成功的產品們,也紛紛找到了自己的一套打天下的方法。

誰在花開海外?

1、Kika

Kika成立於2014年,堪稱是中國移動互聯網出海先鋒。

Kika旗艦產品Kika Keyboard是下一代輸入法鍵盤應用,它支持全球70多種語言,擁有約1600個Emoji表情以及海量的貼紙及GIF。Kika上線一年,即在全球140個國家用戶破億。目前,Kika用戶總數達1.3億,MAU達到400萬。在中國,Kika一度也被形容為“專給老外用的輸入法”。

2月23日,Kika宣布已完成B輪2億元融資。Kika 創始人兼CEO胡新勇表示,這筆融資將用於繼續深耕海外市場,實現日活躍用戶的億級突破、Kika品牌的樹立以及新業務領域的探索進發。

Kika在海外市場正在做得越來越大。根據GooglePlay官方統計,目前在英語類的輸入法中,Kika在第三方輸入法中占據了60%的市場份額,成為Google Play全美排名第一的鍵盤應用。

“在全球70億人口中,中國僅占據了15億,還有55億在海外,所以海外市場的機會遠遠大於中國,國際市場其實正是一片巨大的藍海。”胡新勇說。在他看來,下一個30年,將是移動互聯網公司走向全球化的時代。

2、獵豹移動

獵豹移動原名金山網絡,繼承了金山多年的安全技術積累和可牛影像的互聯網基因。

站在中國互聯網的坐標系上看,獵豹移動算是一家“出海”成功的企業。截至去年第四季度,獵豹移動海外收入已經占到總收入的一半。在中概股紛紛回歸的今天,獵豹也仍然在堅持自己的海外戰略。

獵豹的玩法很獨特,一開始便采取了“海外+移動”的戰略,並聚焦資源打造Clean Master這款單點突破的“爆款”產品,而後延伸形成“一帶多”的移動工具產品矩陣。

為了讓獵豹成為一個有持續增長和盈利能力的公司,傅盛在近日表示,獵豹除了持續加強在美國和中國市場的移動商業化進程外,還繼續註重在印度市場的用戶獲取。

3、APUS

APUS Group由原360副總裁李濤離職於2014年6月創立,他曾是獵豹移動的主要競爭對手之一。APUS的主要產品包括APUS桌面、APUS加速、APUS應用雷達等。

APUS以“移動互聯網+海外+中國”的組合模式出擊,半年內便擁有了1億全球用戶,並成功實現兩輪融資,首次融資金額達到1億元人民幣。

在APUS創始人李濤看來,目前國內競爭已十分慘烈,任何一項服務都有幾十甚至上百家公司在競爭,但反觀一些海外市場,如巴西、俄羅斯、東南亞等市場卻正在興起,相比中國互聯網落後2年至5年,應用供給量卻不到中國的1%,這正是中國公司的機會。

因此,從一開始,APUS就瞄準了海外市場。它的產品也針對海外用戶做了精準定位,對用戶APP使用習慣進行分析,了解當地文化,並未當地定制產品。APUS桌面產品小、快、簡單,能在低內存手機上快速運行,滿足了大部分用戶的需求。截至2015年12月底,APUS用戶系統用戶量超過3億,APUS產品集群用戶量超過6億。

4、Musical.ly

Musical.ly(媽媽咪呀)是首個登頂美國iOS榜單的國人團隊短視頻類應用。2015年7月,它超越了Facebook,Youtube,Instagram,登上了全美 iOS 總榜的第一,並且在美國社交網絡上迅速引起了熱烈討論。

Musical.ly是一款集合了社區+視頻+音樂的App,用戶可以通過自己導入的視頻和樂庫中的音樂,快速創建一個15秒的music video,分享給朋友。然而,這款應用卻在美國青少年中得到了積極反響。目前,據musical.ly的公開數據顯示,其用戶數已達2000萬。

國內市場競爭激烈、同質化行業趨於飽和,而海外市場用戶已經形成付費習慣、營銷成本相對簡單,以及海外對知識產權比較尊重,這些都促使musical.ly將目標放在了海外市場。

而在團隊策劃早期,Musical.ly團隊就發現,美國青少年有大量閑暇時間,課外活動豐富,而且富有創造力。結合了美國青少年對“音樂”和“視頻”的喜愛,Musical.ly決定做一個以音樂為基礎、娛樂性較強的短視頻社區。

為了消除文化差異,Musical.ly要求新入職運營員工必須先做內容運營,了解美國青少年的喜好和流行趨勢,並和種子用戶建立直接溝通渠道,獲得第一手產品反饋和最新流行元素。現在,Musical.ly估值已經達到1億美元。

附:20家最值得關註的“出海”移動應用公司

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你們 國內 創業 擠破 破頭 20 公司 卻在 國外 開花
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新租房時代(下):政府操盤的人才公寓和高端別墅 為何都擠破了頭?

來源: http://www.iheima.com/zixun/2017/0901/164932.shtml

新租房時代(下):政府操盤的人才公寓和高端別墅 為何都擠破了頭?
棱鏡 棱鏡

新租房時代(下):政府操盤的人才公寓和高端別墅 為何都擠破了頭?

這篇解讀政府主導下的房屋租賃市場。

來源 | 棱鏡(ID:lengjing_qqfinance)

文 | 郭亦非

 編輯 | 楊顥

編者按:隨著中央的力推,或許,租購並舉將重構中國樓市。郁亮評價說,此舉的意義不亞於1998年房改。據此,騰訊財經《棱鏡》推出上下兩篇重磅報道,全面解讀“新租房時代”。上篇講述市場化主體入局後的模式與困局,下篇解讀政府主導下的房屋租賃市場。

劃重點:

1. 張江高科技園區人才公寓試水已經十多年,在具體操盤上,由張江園區管委會負責規則制定、補貼認定、監督等職能,國企張江集團則負責開發運營的重任。

2. 張江人才公寓采用“兩定”(定樓、定人)“兩限”(限價、限期)的實施辦法,由於價格比市場價便宜一半以上,排隊在一年以上。

3. 金橋開發區操盤的碧雲國際社區,盡管都是“只租不售”的高檔公寓和別墅,也因為外資公司雲集而供不應求。2013年社區的運營狀況顯示,4平方公里國際社區的效益已與23平方公里產業園區收益相當,彰顯出強勁潛力。

4. “上海租賃住房試點前期定向給市屬區國企,地價為市場化的20%到30%,後期才要面對市場化競爭。”

一場百萬人才爭奪戰正在中國的一二線城市間激烈展開。這背後,除了薪水、戶口、工作機會之外,要讓人才有歸屬感,“居者有其屋”也頗為重要。面對兇猛高企的房價,地方政府試圖自己出手構建一個規模龐大的住房租賃市場,讓以房為家的中國人逐漸接受“住有所租”的時代。

這其中,盡管並未被列入首批12個開展住房租賃試點城市名單上,但上海動作依舊敏捷。

8月7日,《張江科學城建設規劃》獲上海市政府正式批複,這座被譽為中國“矽谷”和“藥谷”的高科技園區升級為城區。根據規劃,未來新增920萬平方米的住宅中,90%以上用於租賃。

事實上,為了破題人才“留滬難”,早在2000年前,政府操盤下的張江人才公寓即已試水,這種租金低廉、配套健全、只租不售的過渡住房成為吸引人才的樣本,隨後陸家嘴金融城人才公寓等相繼出爐。

張江模式之外,緊鄰張江的金橋出口加工區也開始推行針對園區高管、外籍人士的碧雲高端社區,同樣由政府操盤、只租不售、供不應求。這二者模式涵蓋了從低端到高端的租房人群,在席卷全國的“租售並舉”新時代,為各地提供了可借鑒的樣本和經驗。

緊俏的人才公寓

理工科背景、工作勤奮、薪水豐厚、拙於表達,作為一名典型的“張江男”,IT軟件工程師林升剛剛拿到了湯臣豪園三期人才公寓的鑰匙。不過,此時距離他去年畢業入職後申請人才公寓已經一年有余。

這間20多平米的房間成了林升在上海“暫時”的家。這里離他單位不足2公里,三室一廳的戶型,每個臥室都配有家具、空調及衛生間,客廳配有公共洗衣機及廚房。

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張江湯臣豪園人才公寓入住及退住流程

強大的租金優勢造成現在人才公寓處於“千軍萬馬過獨木橋”的爭奪狀態。以林升入住的湯臣豪園小區為例,他住的臥室最小,每個月只需交付1000元的租金,其他兩個室友租金不超過1500元。而鏈家網上一處3室1廳的房子租金報價在8200元/月,這比市場價格要便宜一半以上。

“現在人才公寓全靠排隊,少則一年,多則一年半,而且住滿兩年就得搬走了。”林升告訴騰訊財經。

根據《上海市張江高科技園區人才公寓管理辦法》中的官方解釋,這種“人才公寓”是指由園區統籌、專項用於園區生活配套、專門提供給園區相應人才居住的短期租賃過渡性周轉公寓,采用“兩定”(定樓、定人)“兩限”(限價、限期)的實施辦法。

沒有年齡限制,只要滿足單位的工商註冊地、財稅戶管地在張江,以及本科以上學歷、與單位簽訂一年及以上的用工合同,即可申請入住。人才公寓按照按一人一間配置,人均建築面積30-35平方米的(含公用面積),租金原則不超過1000元/月,最多可以入住兩年,期滿後租金可以按市場價格再延期一年。在申請流程上,是個人申請、企業確認、輪候排隊、選房入住、園區管委會備案。在具體操盤上,張江園區管委會負責規則制定、補貼認定、監督等職能,國企張江集團則負責開發運營的重任。

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張江人才公寓的歷史可以追溯到2000年初,當時還是一片蠻荒之地的張江高科技園區為了把人才從城區、高校吸引過來,開始試水人才公寓。隨後其公寓規模及類型不斷拓展,目前已擁有創業公寓、高科苑、天之驕子等9個人才公寓,可供出租的體量為17萬平方米,共2861套住房。

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每棟人才公寓樓內,一樓都安排了管理處,負責物業管理

當然,作為市場上的稀缺資源,龐大的人才公寓體系里也不乏違規操作現象。

2015年夏天,從東北某大學畢業後,宋恒入職了位於張江的一家公司,隨後就申請到了一間湯臣豪園三期的人才公寓,但入住資格卻被老員工頂替,和公司交涉無果後,宋恒選擇向物業管理處舉報,隨後冒名入住的老員工被清退。

宋恒告訴騰訊財經,除了清退之外,該公司並未受到任何懲罰措施,包括補繳政府的租房補貼,以及取消其補貼資格,後來他還被公司克扣了數千月的獎金。

騰訊財經發現,在上海市人民建議征集網上征集平臺上,2017年6月5日,也有市民來信投訴張江創業公寓存在著申請資格審查不嚴、申請排隊等候者管理無序等問題。該封信舉例稱:“有些在上海有房產的申請者(甚至不止一套房產),成功申請後將人才公寓出租賺取差價。同一申請者最多可以住3年,但是長住3年以上的大有人在,不乏已經居住超長達5年以上的申請者。”

不過,該投訴信內容真實性目前無從考證。

“只租不售”的國際社區

意欲趕超北京中關村、深圳南山的張江,要實現從園區向城區的蛻變,對於人才的渴求更為旺盛。這其中,除了要滿足林升、宋恒這樣的青年人群住房需求外,也迫切的要為各類高端人才提供多樣化的住房選擇。

官方資料顯示,目前,整個張江已集聚各類人才36萬人,其中外籍人才4300余人、歸國留學人員7500余人、各類高端人才400余名,中國工程院院士、科學院院士24人。

同屬於浦東新區,5公里之外的金橋碧雲國際社區,同樣是“只租不售”的房子,這里或許可以成為張江住房短板的補充樣本。

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碧雲國際社區曾獲得過“中國人居環境範例獎”,4平方公里社區內配套齊全

成片的綠地,幹凈的馬路,歐美建築風格,騎車的外國小孩,走在碧雲4平方公里的社區內,這里四處散發著異國情調。作為獲得過“中國人居環境範例獎”的碧雲社區,密集分布著超市、運動會所、醫院購物中心、餐廳、咖啡館、教堂、銀行等生活配套設施,這里有還德威、協和兩所英美國際學校以及上海有名的平和雙語學校,中歐國際工商學院也坐落於此。

目前,碧雲社區居住著近2000戶外籍家庭,許茜一家也是其中一員。

六年前,許茜的丈夫作為外籍高管被派到張江某著名生物醫藥公司開展業務,全家從紐約搬至上海,住進了碧雲花園一期200多平米的大平層。“主要考慮到三個孩子的上學,所以選擇了碧雲,而且這邊生活配套齊全,離張江也很近,老公上下班方便。”許茜告訴騰訊財經,兩個孩子每年50萬元的學費以及同樣近50萬的房租均由丈夫的公司所報銷。

法國國際廣播電臺曾在2010年記錄下碧雲別墅的建築細節:“在碧雲社區的房屋里,廁所方向是根據歐美的習慣朝南而建,浴缸沿窗擺放。煤氣竈臺的高度設計為85-90厘米高,比亞洲標準高出5厘米,以適應歐美人的身材特征。”

如此考究、適宜的社區自然引來外界追捧。

8月13日,該社區租售中心工作人員對騰訊財經稱,目前,碧雲有大約1200套房子,其中,145平至600平的複式公寓租金在2.8萬至6萬元不等,250平至525平的碧雲別墅租金在5.8萬至8.5萬之間,每年租金都在漲,每次漲幅最高10%。“現在整個社區只有一套145平米的公寓空著,你如果想租別的房子只能排隊等著,可能至少要到年底學生放寒假才有空房。”

“價格沒有商量的余地。”這位工作人員強調。

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英美兩所國際學校入學門檻頗高,除了學費貴之外,還要求父母一方為外籍人士

和張江人才公寓類似,碧雲社區的產生也是基於對外招商引資的契機。

《浦東時報》曾記錄,1990年,金橋獲批國家級經濟開發區,在對外招商過程中,金橋做了一項調查:如果金橋有一處風景如畫,生活同樣和國際接軌的城市花園,你願意來這里生活和工作嗎?得到的結果是肯定的。 不過,當時碧雲還是一片農田,從交通到生活配套設施,全都是零。反對建設的聲音不絕於耳。時任上海金橋出口加工區開發股份有限公司總經理楊小明力排眾議,拍板決定建設。於是,碧雲別墅作為首批建設的建築被納入規劃之中,隨後確定了“只租不售”的經營模式。

該報道稱,“只租不售”的運營模式確保了園區開發者持續而穩健的收益,2013年社區的運營狀況顯示,4平方公里國際社區的效益已與23平方公里產業園區收益相當,彰顯出強勁潛力。

騰訊財經試圖了解更多關於碧雲社區運營近況,但並未得到金橋公司的回應。

國企先入,民企跟上

無論是張江人才公寓,亦或金橋碧雲社區,不難看出,這兩類“只租不售”的公租房運營模式都帶有強烈的行政底色——園區管委會規劃統籌+國企開發運營。在全國12城試點“租售並舉”的房市新時代,上述兩個模式是否還有樣板意義呢?

上海張江平臺經濟研究院院長陳煒對騰訊財經表示,二者均有值得借鑒的經驗,並且政府已經在做規劃。“地方政府下了很大決心,犧牲了土地財政收入來換取產業發展,拿地建設的國企也犧牲了企業利潤。”

曾在上海生活多年的德國商業銀行亞洲高級經濟學家周浩,曾在一篇專欄中感慨:“過去數年,很多地方政府都對公租房十分熱衷,但真正形成氣候的,似乎不多。個中原因很複雜,但對於依賴土地財政的地方政府來說,將大量的土地用於公租房建設,經濟賬似乎也算不過來。” 不過,他稱陸家嘴人才公寓是“一個相對獨特的項目”,事實上,陸家嘴人才公寓比張江人才公寓還要晚5年。

盡管認可“直租不賣”的土地未來會繼續複制人才公寓的模式,不過,中原地產首席分析師張大偉對騰訊財經表示,純粹從市場的角度來說,人才公寓是過去福利社會的產品,是地方為了吸引人才的福利房,由政府來托底,未來市場推廣的樣本應該是共有產權房,以及企業運營的租賃房。

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夜幕下的張江高科園,年輕人的標配——711、星巴克、健身房

事實上,就在今年7月初,上海率先推出2幅純租賃住房土地引發關註,這兩宗位於張江和嘉定的土地分別被張江集團、嘉定新城兩家國企以掛牌底價摘得,樓面價分別為5568元/平方米、5950元/平方米,這一成交價比之前一年的附近宅地樓面價降低80%以上。

出讓合同中明確規定:該項目應優先為園區內各類創新創業人才提供居住配套服務,對園區重點科研單位、高校和重點企業引進的全球頂尖科學家、高級專家和領軍型人才等重點高端人群給予重點保障。同時規定租約原則不超過6年,租金水平不高於市場同類水平。

陳煒拿其中的張江地塊舉例稱,“這塊地位置非常好,靠近迪士尼,很多企業都想拿,但現在張江地方政府的思路是國企盡快做起來,做出規模形成示範效應,民企再跟上,兩三年之內基本還是以國企為主導。”

某大型房企上海區投資部高管表示,張江科學城就是上海的雄安新區,政府供應租賃性用地,指定當地的國企進行開發,開發後的物業只能由特定的人群租住。由於政府供應的租賃性用地只有市場價的二三成,市場上的開發商也有意進場,但由於特定的土地出讓條款被拒之門外。按照政府的規定,前期租賃房的開發由國企操盤,後期不排除讓市場化房企介入。

“下半年上海市的商品房供地前景堪憂,一般房企基本上拿不到地了。”他表示。

不過,盡管看起來拿到“直租不賣”土地是賠本賺吆喝,但民企已經嗅到了未來的前景。

上海萬科長租公寓負責人對騰訊財經表示,相較於龐大的租賃需求,政府提供的人才公寓數量仍相對有限,且設置相應的入住門檻。大部分人依然需要通過市場化的方式解決住房問題,泊寓(長租公寓品牌)提供的產品、服務和內容對市場具有一定的吸引力。在未來,萬科也希望能參與到張江科學城人才公寓的運營管理當中去,輸出專業開發和管理能力。

(註:出於隱私考慮,文中林升、宋恒、許茜三人均為化名)

(騰訊財經孫春芳對此篇文章亦有貢獻)

“新租房時代” 人才公寓
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租房 時代 政府 操盤 人才 公寓 高端 別墅 為何 都擠 擠破 破了 了頭
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