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萬科股價大漲背後: 業務重估與地產股補漲效應

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-09-20/1149365.html

伴隨史上最嚴的房地產調控,今年的地產股卻走出了一波波大漲行情。

先是上半年部分香港內房股翻倍上漲,以恒大、碧桂園、融創中國等為代表,其中恒大漲幅更超過了4倍;進入8月以來,房企紛紛發布半年報,萬科、龍湖、保利、金地等業績增長顯著,A股地產股也開始了一波上漲。

進入9月份後,地產股漲幅更加明顯。9月1日至9月19日,A股房地產板塊整體漲幅5.63%,萬科A漲23.85%。

萬科股價上漲的邏輯,首先在於,作為房企銷售第二和轉型先鋒,其良好的業績表現以及城市配套服務體系初步成型,多家機構看好公司發展前景;其次,地產股長期低迷,估值處於低位,在深港通的帶動下,地產板塊開始輪動,整體回暖。

不過,本輪地產股的上漲也明顯分化,在房地產調控作用下,房企業績差異拉大,其中全國性龍頭和一二線區域龍頭更被看好,股價也漲幅明顯。

郁亮定調新十大業務

自8月中旬發布業績預告以來,萬科A股價便呈上升趨勢,據深交所數據顯示,8月16日收盤價為每股21.86元,9月15日的最高價為每股30.22元,近一個月階段漲幅最高達到38%。

9月1日至9月15日這半月,伴隨中期業績會的召開、萬科宣布新的業務分類,旗下十大業務遍地開花,以及各區域公司的城市配套商服務實踐,萬科A加速上漲,漲幅超過24%。

股價離不開實際業績的支撐。據萬科中期業績報告顯示,2017上半年公司實現營業收入698.1億元,歸母凈利潤73.03億元,同比增長36.47%。

克而瑞研究中心報告顯示,萬科上半年36.47%的凈利潤增速,遠遠高於去年的10.4%和前年的0.8%,盈利能力大大提升。

在保持利潤增長的同時,萬科銷售規模持續高速增長。中報顯示,上半年萬科銷售面積1868.5萬平方米,銷售金額2771.8億元,同比分別上升32.6%和45.8%,在16個城市的銷售金額位列當地第一。

此外,萬科已不滿足傳統住宅領域的龍頭地位,近年來其在轉型城市配套服務商上的表現也被業界看好,在其上半年的營業收入中,房地產業務明顯下降,物業管理和其他業務的占比開始上升。

數據顯示,上半年萬科房地產收入655億元,同比減少9.6%;物業服務收入30億元,同比增加69.9%;其他業務則收入12.9億元,增幅達136%。

在8月25日的中期業績會上,萬科董事會主席郁亮提出了新的業務分類,共五種類別十大業務,核心業務為房地產開發、物業管理,優勢業務為商業開發和運營、物流地產,拓展業務為冰雪度假、長租公寓,摸索業務包括養老、教育,潛力業務包括軌道物業、混合所有制改革。

在這些新業務中,萬科在物業、商業地產、物流地產、長租公寓等領域已處於行業領先地位。

被券商和分析機構最為看好的是,萬科的潛力業務“軌道物業”,深鐵成為萬科的基石股東後,將助力其在軌道物業上的擴張。

海通證券指出,作為行業龍頭,萬科在2017年加速發展,銷售或將沖擊5000億,“軌道+物業”模式也將打開萬科估值提升空間。

中信證券分析師陳聰認為,公司董事會換屆之後,事業合夥人機制和包容的管理文化激發公司二次創業。事業合夥人機制克服了此前在規模擴張方面過於慎重的問題,公司拓展的路徑主要是增加單個區域市場的占有率,較之大規模增加新城市數量風險更低,投資的潛在回報率值得期待。

A股地產股輪動

除了自身良好的業績表現和城市配套服務商的轉型成效,萬科股價上漲背後,是地產板塊迎來了輪動。

自今年初開始,受南下資金持續擴大的影響,恒大、碧桂園等較多三四線布局的內房股漲勢明顯。港交所數據顯示,從年初至今,恒大漲幅突破400%,碧桂園也突破了200%。

內房股的漲勢對A股房企產生聯動作用。近一月來,A股地產股漲勢明顯,進入9月開始加速。據東方財富Choice數據 ,9月1日至9月19日,A股房地產板塊漲幅5.63%,其中多只個股漲幅超過10%。

除萬科一月漲幅超30%外,其他龍頭房企如保利、金地,從8月17日至9月19日,漲幅分別為17.2%、16.2%。

龍頭房企銷售數據超預期,無疑為地產股的走強提供了基本支撐。前8月,碧桂園、萬科、恒大三大房企總銷售超萬億,平均每家都過了3000億;另有8家房企銷售超過了千億。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,龍頭房企業績受調控影響不大,依然有較為明顯的同比正增長;在上半年的業績基礎上,多家房企甚至上調了年度銷售目標。

碧桂園銷售目標由原計劃4000億大幅上調25%至5000億;中海由2100億港元上調10%至2310億港元;龍湖由1100億大幅上調36%至1500億;世茂上調10%至880億;富力由730億上調到800億。

銷售增長也讓房企的投資熱度不減。統計局數據顯示,前8月,全國房地產開發投資近6.95萬億,同比增長7.9%;住宅投資4.74萬億,增長10.1%。

中原地產研究中心統計數據顯示,年內主流房企持續積極拿地,截至 8月31日,50大房企合計拿地金額為14910億,與2016年同期的10093億相比,漲幅達到了49%。

與此同時,相較於業績和投資的強勁增長,地產股估值卻較低。Wind資訊統計顯示,地產板塊整體市盈率在17倍左右,為近3年來的低點,配置價值已經開始凸顯。自5月房地產板塊觸及低點後一路受到資金追捧,目前再度創出階段新高,三個多月地產板塊上漲近15%,明顯強於同期股指。

招商證券認為,地產股的相對估值優勢,使行業處於“相對估值底部與行業調整博弈”的時間窗口,地產銷量仍在調整通道,底部在2018第一季度左右,地產股超額收益區間仍需等待,但股藍籌短期估值修複基礎明顯。

此外,近期地產股大漲,也是市場認為經濟數據較差加大未來經濟下滑預期,這其實符合社融規模下滑倒逼利率改善的判斷。

東方證券分析師竺勁認為,這輪行情將具備一定持續性,地產股業績穩定增長及資產價值重估將會繼續被市場所認識。伴隨9-10 月主流開發商推貨量的上升,未來的銷售將有望超市場預期,其中龍頭公司的銷售會好於全國和城市層面的數據。

(來源:21世紀經濟報道 記者:張曉玲黃昱

 

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