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利益擺不平 一品大廈都更案暫停 連戰加持也過不了關的都更案!

2011-1-17  TWM




整合長達三年,全台灣最受矚目的「一品大廈」都更案,最近傳出觸礁消息。都市更新究竟是房價鍍金保證?還是處處考驗人性的雙面刃?為何連全台灣名人齊聚、住戶水準最整齊的一品大廈都更案,也面臨破局困境?

撰文‧梁任瑋

擁有前副總統連戰、國泰信託集團理事主席蔡辰男、新光金控董事長吳東進等知名住戶、坐落北市大安區敦化南路燙金地段的一品大廈豪宅,兩年多前開始進行的都更計畫,如今面臨難產危機!

這個全台灣房價金額最高、住戶水準最整齊、最具有代表性的都更案觸礁,幕後到底有什麼無法克服的難題?

「很麻煩啦,我如果搬家,買比這裡貴的覺得划不來,比這裡便宜的地方我不見得想住。」一位住在一品大廈二十多年的老住戶說,整合近三年的都更計畫由於許多 住戶無法達成共識,重回原點。據了解,一品的住戶都更同意比率一直停留在六八%,無法突破都更法令規定的四分之三私有土地及合法建築物樓地板面積的比例人 同意門檻 (七五%),一品大廈住戶透露,已暫時不申請都更,「等瓜熟蒂落再說。」

採都更模式保有原容積

這個擁有最多資源、全國最受矚目的都更案為何受挫?其實與目前所有正在進行的都更案面臨同樣的問題:有錢人也過不了人性這一關!

由於一品大廈一九七八年興建完成時,尚未實施建築容積率管制,總容積率約五三八%,但法令規定容積率僅為三○○%,若依建築法實施重建,居住面積會愈蓋愈小,唯有以都市更新模式申請更新改建,才能保有原容積,因此兩年前,一品大廈就確定重建後面積不會縮水。

隨著都市更新議題愈炒愈熱,一品大廈的富豪住戶對大樓改建也躍躍欲試,「過去開管委會時都派公司祕書出席的住戶,現在召開都更委員會時都親自出席,為的就是爭取自身權益。」住戶之一、皇家季節酒店總裁李銘松說。

雖然涉及的金額與住戶的身價不成正比,這些富豪還是堅持立場,寸步不讓。攤開這棟全台第一名宅的住戶名單,就可以看出這些各霸一方的名流,絕對不是容易擺平的狠角色。

三十三年前興建一品大廈的蔡辰男表示,因為建材高檔,一品大廈預售時每坪開價六萬元,硬是比區域行情每坪三萬元高出一倍,每戶約一千萬元起跳,因為太奢華,還一度被國稅局盯上查稅。據了解,當時︽中國時報︾創辦人余紀中也曾看過房子,後來考量社會觀感而不敢下訂。

「住習慣一品大廈的人,都不願意賣。」蔡辰男說,最早買的住戶是當時駐薩爾瓦多的大使連戰,經由蔡辰男推薦,連戰只看了一下土地,立刻就向蔡辰男訂了兩戶,兩年後從天母搬到大安區。

反倒是當時興建者蔡辰男一戶都沒有保留。發生十信案後,他才從仁愛路圓環搬到岳父居住的一品大廈,這幾年他再慢慢從中古屋市場買回來,至今已有五戶。二○ 一○年十二月,蔡辰男的弟弟寒舍集團董事長蔡辰洋也透過投資公司買了一戶,蔡萬春一脈的蔡家又成為一品大廈最大住戶。

此外,一品大廈藝人名媛幫有張俐敏、湯臣集團總裁徐楓、鄧美芳、孫凌華與劉桂貞,三、四年前鄧美芳自中古屋市場以一戶三千五百萬元買到一品大廈,算是近年買得最便宜的住戶。房仲分析,去年底一品大廈有一戶以每坪一○五萬元私下成交,若流通到市場價格還會更高。

找上金控降低融資難度

為了避免都更後分配不均,一品大廈管理委員會為此還訂了利益迴避條款,排除有營建背景的住戶參與都更開發。去年還找來十二位建商,每個月輪流由一位建商來 簡報,台面上喊得出名號的上市建商、北市一線豪宅品牌建商無一缺席,號稱全台灣規格最高的都更案。住戶透露,十二家建商經過比案後,最後出線的三家分別是 富邦、樸園與昇陽建設。

但是這些大戶算盤實在撥得太精,建商想賺到一品大廈的錢可說難如登天,「一品大廈每位住戶都是有頭有臉的人物,可以賣多少房價他們比你還會算,建商最後可以分到的利潤真的很少。」一位曾向一品大廈住戶簡報的建商無奈表示。

因一品大廈住戶要求分屋面積不得比重建前還小,以每戶室內面積一百坪計算,重建後至少要蓋一四○坪才分得回原面積,所以一品大廈住戶不希望與建商合作共同 開發;而傾向直接與有金控公司背景的建商合建,可以解決營造費用的融資問題,最後沒有被任何人賺走錢,金控公司賺利息、建築師事務所賺規畫費、營造廠賺管 理費、代銷公司賺銷售獎金,可說是算得最精的都更案。

一切算盡還是過不了關

雖然萬事俱備,但是最後還是卡在住戶本身的利益問題,協商了二年多,還是無法達到七五%的同意門檻,住戶們都累了。

據了解,因為生活機能太方便、住戶各個身價不菲,一品大廈不同意都更的住戶有三種類型:第一種是上了年紀的老住戶,認為好處是第二代拿,根本沒有都更意 願;第二種是剛重新裝潢完的住戶,不願已投入數百萬元重新整修的房子泡湯;第三種則是認為都更後的房產價值,至少有二.八倍,若現在一品大廈每坪房價有一 百萬元,都更後的權利變換價值,每坪至少應有二八○萬元行情,但現在還無法達到。

房地產都市更新的世界,是人性最大的試煉場,忍受得了孤寂的人可以享受富貴的果實,但過程中也會遭遇各種欲望、誘惑的干擾,讓人性貪念逐漸膨脹。對於房價已站穩每坪百萬元的一品大廈豪宅來說,也得面臨同樣的考驗。

名流齊聚

一品大廈知名住戶

姓名 身分 戶數

蔡辰男 國泰信託集團理事主席 5 寒溪投資 寒舍集團董事長蔡辰洋 1

連 戰 前副總統 3

李銘松 皇家季節酒店總裁 3 吳東進 新光金控董事長 2 貿聯開發 中航董事長彭蔭剛家族 1

湯臣開發 藝人徐楓 1

陳飛鵬 南僑集團副會長 1 林博正 前明台產險董事長 1 翁大銘 華隆集團負責人 1


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股市也过情人节

http://www.yicai.com/news/2011/02/675069.html

个星期一(2月14日),西方传统的情人节就要到来了。浓厚的节日气氛即便在中国已经能够明显感受到,更何况是美国呢?

在这个节日中,关于礼物和消费的话题其实并不比爱情要少,甚至有时候礼物的贵贱已经成为了衡量爱情的一个标准。

据统计,美国消费者的节日花费达到157亿~186亿美元,这当中包括买礼物以及去餐厅吃饭。另据美国国家零售业协会的调查,今年的情人节,每个美国人的平均花费将达到116~125美元。

在一笔不小的开销之下,爱不仅是一个很美好的词,同时也是一个昂贵的词。不过,对于大多数人来说,这些钱他们还是觉得值得花的。

在这样一个浪漫的节日中,让一个沉浸在浪漫时刻的人去思考是否能从中获利的确是有些匪夷所思,但自从情人节从一个简单的传统节日演变成大型的商业实 践之后,所有的商家都难免会在快要过节的时候炒作一把。而在消费日趋旺盛的2011年,这个节日更可能会成为销售行业业绩的催化剂,因此,市场中许多具有 “情人节概念”的股票也将受益。

不可否认,很多投资者都认为,这些重大节日的消费给上市公司的营业额带来的提升早就已经反映在其股价之中,而受事件驱动的消费激增极少能对某一个公司的股票带来明显的利好行情。

然而,事情也并非都遵从这样一个逻辑。尤其是像情人节这样的节日,受消费利好影响的公司很有可能会持续受到市场的关注。如果消费者的开销呈上升趋 势,那么公司也同样会得益于这些消费支出。一旦出现这样的情况,则很有可能会给公司的营收带来惊喜。尤其是这种预期一旦产生,股市股价上涨成为现实的可能 性就越大。因此,这些具备情人节概念的行业和股票仍然值得投资者关注。

在这个以爱情为主题的节日中,最受瞩目的必然是鲜花、巧克力、钻石等浪漫的消费。

鲜花

鲜花行业是在情人节里最应该受到重视的一个行业,因为,该行业上市公司年收入的三分之一都来源于这一时期的销售。正是由于这一行业所独有的周期性特征,情人节也就必然成为了这些公司股价上涨的主要动力。

在这当中,最值得关注的当属花卉销售公司1-800-FLOWERS.COM以及联合在线(United Online)。

1-800-FLOWERS.COM是目前美国最大的网上花卉和礼品销售平台,主要通过网络销售渠道驱动销量,并利用互联网新技术提升业务技术和品牌价值。它的表现可以说是美国花卉销售的一个缩影。

作为最专业的花卉销售公司,1-800-FLOWERS.COM公司的股票这几年的表现一直不尽如人意,与其基本面相比处于被低估的状态。而然,就在今年1月份,由于该公司减少推广活动,利润的提高导致其最新一季财报业绩优于预期,财报公布后,其股价一度暴涨13%。

联合在线是美国的另一个电子商务平台,而它的鲜花业务也非常值得关注。该公司拥有一个非常有名的网上鲜花商店,名字叫做FTD.com。在其利润构 成中,FTD.com这一部分的业务就占据联合在线公司总收入的40%,占公司年收益的60%。这一数字表明,如果FTD.com的业务量上升,必然引致 联合在线公司的营收的上升。

除此之外,联合在线目前正采取一系列的商务运作措施,而这些举动很有可能给公司带来全新的面貌。

在2008年时,联合在线的营收额曾经遭到过致命打击,因此目前的利润边际之大对于投资者来说是该公司股票的另一个诱惑力。

首饰

珠宝公司蒂芙尼(Tiffany)在刚刚过去的一年里,在营收增长强劲的支撑之下,股价实现了57%的上涨,其抢眼表现是所有投资者难以回避的,这一趋势能否持续受到了一些投资者的质疑。

然而,在今年的情人节前夕的这段时间里,该公司的首饰依然热卖,据美国零售联合会的预计,蒂芙尼公司2011年情人节假期的珠宝销售额将较去年同期增长5亿美元,增长幅度达20%。

对于蒂芙尼公司来说,情人节对于它只是方程式中很小的一个变量而已。除了品牌声誉和不断创新的设计给它的业绩增长提供了动力之外,发展中国家当前对于奢侈品的旺盛需求才是投资人看好的投资理由。

蒂芙尼公司经常出现在华尔街顶级的对冲基金经理的投资组合之中,比如说约翰·罗杰斯就持有该公司股票。此外,它也是备受华尔街推崇的消费热门股。市场的普遍预期是该公司2011年甚至2012年都会有持续的上涨行情。

巧克力

人们在情人节中肯定会买的东西就是巧克力,而他们钟爱的肯定是到处可以见到的牌子——好时(Hershey)。

该公司的一大特点就是依赖于季节性的糖果销售,特别是美国传统的四大节日(万圣节、复活节、圣诞节还有情人节)。在这些节日中,该公司往往是零售分销商的促销策略的受益者。

对于现在的好时公司来说,促销已经起着至关重要的作用。随着大宗商品的涨价,该公司最主要的原料——可可的价格也随之上涨,而公司急需通过情人节的促销活动将其一部分上涨的成本转移到消费者的头上,从而避免利润受到挤压。

虽然在四大节日中,情人节是最不受到好时公司重视的一个节日,但是今年对于该公司来说却是意义重大。因为,在 2011年的第一个需求旺季中,作为行业的领头羊的好时公司的销售业绩是支撑其全年业绩的一个重要的风向标。如果本月的销售数据增长强劲,将给公司股价来 带连续的增值机会。

餐饮

不难发现,情侣们总是喜欢在情人节这一天在餐馆享用晚餐,因此这一天对于餐饮行业无疑是一个大日子。得益于节日消费的良好业绩,达登餐饮得以在餐饮行业中脱颖而出。

该公司是北美最大的多品牌、全方位服务餐饮公司,其旗下拥有众多知名品牌可在情人节这一天供情侣们选择。在全美49个州中,达登旗下的饭店也是随处可见。达登餐饮以经营休闲餐厅为主,与全球拥有最多连锁快餐店的百胜 (YUM!) 有所区别。

该公司一直被看成是可以在全美范围内获得成功的比较高端的餐饮品牌,而且它的口味和卫生也做得十分好。

在此需要对投资者提个醒,对于餐饮行业的投资,最好是在该公司的食物已经到了你的胃里的时候再做决策。

百货商店

百货连锁商店Nordstrom是美国高档的奢侈品零售商,而在情人节这个节日消费高峰中,也将迎来为伴侣选购礼物的客流高峰。该公司旗下的商场销 售物品包括皮鞋、服装、香水等。而该公司最引以为傲的是他们超一流的服务水平。他们总是陪伴在客人的旁边帮助其挑选自己心仪的礼物。

除了高档的一线百货商店,该公司还经营着一系列Nordstrom的打折商品商店用于处理其一线商店中的过季商品。与蒂芙尼公司一样,该公司在此前的经济危机之中曾遭遇了巨大的打击,而目前该公司股票价格已经开始迅速回升。

结语

很明显,当前消费者的态度的改善已经开始推动了近期一系列节假日的消费上升,在今年的情人节中,消费持续升温的预期仍会继续。3月初,以上提到的消费类企业就会开始陆续在财报中公布其今年年初的销售和盈利情况,我们可以拭目以待。

正如情侣们期待与自己的另一半共同度过这个浪漫的节日一样,以上提到的这些公司在迫不及待地开始迎接情人节的来临。对于情侣们来说,鲜花和爱情代表着浪漫,而这些公司的股价大涨则是华尔街式的另一种浪漫。


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