老樓周記：爆唔爆煲都要防範
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GS(14)@2017-06-10 13:26:28荃灣海之戀不足三周便賣出900多伙，急急腳趕推售新一期愛炫美。日前首批已簽約的近500伙首批單位之中，只有五伙撻定，這批應是在金管局收緊非用家和非本地客後首批住宅買家，據講個別已轉用發展商提供的一按八成按揭，但仍有少部份買家選擇撻定，也非完全是對後市冇信心，反而是因為個人財務未能過到銀行或金融機構這一關。據老樓相熟的一間較知名的財務機構所說，賣廣告時所指不需要現身或入息證明，但只限於小額借貸而已，只是短期應急之用，若果以前有借有還的話，貸款紀錄良好再借絕對無問題，但對於大額如樓按，動輒數百萬而言，也不會完全沒有抵押或資產審查便可以貸出款項，仍需要經過有條件的審查，因此不是有身份證便可借錢那麼着數。那麼究竟撻定的原因是甚麼呢，一名大型發展商同老樓講，除了負擔能力距離太遠之外，還有在購買後與家人商量後被反對，除非不理會其他人意見，否則靠家人才能付出首期或資助，總會意見多多，但大嗱嗱數十萬元可以隨意放棄，他們也摸不着頭腦為何有這個決定，世間上真的一樣米養百樣人，不會完全單一方向，有人看好也有人看淡。正如刻下樓市存在泡沫，有部份人話快爆煲，勸人不可在現時高位接火棒：亦有人認為不同97年泡沫爆破，因從利息低企和低槓桿下大跌機會不高，總有不同意見人士。無論是否樓市泡沫爆破，風險意識甚麼時候都要有。劉兆昌資深地產傳媒人
http://www.HKLau.com本欄逢周五刊出
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
http://hksar20.appledaily.com.hk
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170609/20049339
買樓「靠父幹」 標普：港樓難爆煲
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GS(14)@2017-06-21 07:42:48【明報專訊】雖然香港樓價持續高企，但評級機構標普企業評級部門總監Matthew Chow認為，由於有逾六成香港家庭已還清按揭貸款，這些父母有能力為下一代置業提供支援，故香港的樓價暫難「爆煲」。
逾六成家庭還清按揭 貸款比例可控
Matthew Chow於昨日的電話會議中表示，香港目前的樓價處於極高水平，市民對按揭貸款的負擔能力愈來愈低，然而，本港家庭資產負債表維持強勁表現，超過六成家庭已經還清手上按揭貸款，因此這批父母有能力為下一代置業作出支援，令貸款比例維持在可控水平。
雖然標普預期香港樓市短期內不會出現調整，但也提醒投資者要留意中國及美國的經濟情况，因兩地與香港經濟關係密切，外圍的經濟事件可對香港樓市造成衝擊，又指出香港樓市對上一次下跌，便是因為環球金融危機所導致。
Matthew Chow亦提到，中國樓巿受中央推出限制措施及收緊融資渠道影響，預料樓巿將於今年下半年至2018年逐步放緩；今年成交量料跌5%至10%；他又表示，今年首5個月內地樓盤成交量持續上升，主要由三四線城巿所帶動，反觀一線城巿則錄跌幅，隨着三四線城市經濟增長減慢，加上人口流失，將影響當地樓巿成交量。
三四線城市經濟增長放緩 內房交投料減
標普亦認為，投資者要留意其他亞太區的樓市風險，同時將樓市風險排名由第4位升至第3位，風險水平則由「中性」上調至「增加」；標普指出，雖然亞太區多個城市均有推出措施嘗試令樓市降温，但樓價持續高企，家庭收入升幅已追不上家庭負債的升幅，認為區內樓市風險有上升趨勢。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6640&issue=20170621
一日兩誕公屋王景林邨呎價$15,359 老翁為仔還債鳳德邨呎價$15,476 四按爆煲放售
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GS(14)@2017-08-03 07:59:54■鑽石山鳳德邨天價單位業主被指遭財務公司逼賣樓還債。陳善南攝
【本報訊】樓市重現瘋潮，一日內兩誕公屋王。昨早將軍澳景林邨先傳出易手，呎價15,359元破全港最貴公屋紀錄。惟景林邨只做了半日公屋王，隨即被鑽石山鳳德邨每呎賣貴117元再破紀錄，呎價15,476元。兩宗天價成交，各有賣樓故事。景林邨公屋王業主86歲老翁賣樓入住老人院，目的是為兒子還債。而鳳德邨單位天價成交，有指業主四度將公屋抵押予財務公司借貸，惟資不抵債，被財務公司逼賣樓套現還債。記者：朱連峰 黃嘉銘
■將軍澳景林邨昨做了半日公屋王，呎價紀錄隨即再被打破。黃耀興攝
政府公佈樓價指數連升15個月，新界更創下史上首宗呎價達1.5萬元的公屋王，為將軍澳景林邨景桃樓高層28室，屬開放式一人公屋。差餉物業估價署資料顯示，全屋實用面積14.2平方米，即153方呎。昨早傳出單位以天價易手消息，連地價以235萬元易手，每呎15,359元，打破藍田公屋德田邨今年5月創下的每呎15,030元紀錄，成全港史上呎價最貴公屋王。有「將軍澳樓王」之稱的天晉，近期個別二手成交呎價約1.6萬元，景林邨直逼「天晉價」。新買家為本地投資收租客，料每月收租8,000至9,000元。
■景林邨公屋王業主鮑伯昨受訪時稱「唔知個仔搞乜」。
■將軍澳景林邨公屋王屬開放式一人公屋，不設任何間隔。
86歲業主：搬去老人院
景林邨公屋王的賣方是一名86歲姓鮑的老翁，於2013年4月以租置身份向房委會以13.85萬元買入公屋，料扣除補地價後，賬面獲利逾100萬元。不過鮑伯並非看淡後市沽樓，而是賣樓幫兒子還債。記者昨黃昏到公屋王單位直擊，隔住鐵閘見到有一名長者在屋內，他稱姓鮑、86歲，行動自如，他剛正在睡覺，只願睡在床上受訪。鮑伯承認單位已賣出，表明不知單位是創新高價賣出，是兒子找代理賣的，10月9日交樓，住了此單位約4年，自己獨居；至於賣出單位套現的錢是給兒子還債，之後會搬去元朗老人院生活。他語帶不滿指「唔知個仔搞乜」，本身住在上水老人院，幾年前以10多萬元買入此單位，但現時又要住老人院。但他稱沒不開心或不捨，因住過老人院，不擔心適應問題。
記者昨同時直擊公屋王樓下低4層，單位面積164方呎的景桃樓高層27室，是市場目前僅有一伙劏房戶型放盤，而且屬鎖匙盤。單位「一眼睇晒」，亦沒裝修可言，由大門到窗戶13步走完。窗口旁空間可放置6呎長4呎闊的床。單位有獨立廚廁，好過不少私樓劏房盤，但浴室無淋浴間，洗澡時需站於馬桶旁。廚房亦只可容納一個人站在內。景觀方面，單位外望同區私樓新都城樓景及學校，感覺算開揚，而且廳、廚、廁都有窗，頗為通風。伯伯為仔賣樓，網民反應不一。有網民予以同情，「伯伯，我好欣賞你為仔仔無言的付出，無私的愛，希望你在老人院生活得開心」、「老人家真慘！」亦有網民則鬧爆兒子不孝。
鳳德邨業主借貸年息42厘
景林邨只是做了半日公屋王，紀錄同日被鑽石山鳳德邨打破。富誠地產陳錫金表示，銀鳳樓低層53室，實用面積126方呎，剛以195萬元連地價易手，呎價15,476元，打破景林邨造出的每呎15,359元紀錄，成全港最貴公屋王。鳳德邨的天價成交，業主被指因資不抵債，遭財務公司逼賣樓套現還債。土地註冊處資料顯示，業主1999年僅以9.69萬元買入單位，買樓首期僅4,845元。於2013年3月至2016年10月期間，業主四度將公屋抵押予財務公司借貸，每次借貸不斷提升，由5萬、7萬、12萬元，到最後一次的65萬元，年息介乎25.2%至42.08%，令單位淪為「四按」公屋王。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170803/20110315
老樓周記：資金流走樓市爆煲
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GS(14)@2017-10-09 03:31:06越近下月施政報告，便有更多內幕消息流出，市場訊息混亂，個別投資者就因為太多傳聞未捉摸到樓市後市方向，趁亂出貨，紛創屋苑新高價。有時時勢做英雄、亂市發大財便在亂局出現。月前老樓提及有不少私募基金先後入市及把多年前購入的物業套現，正因現時形勢未明朗化，出貨多於入貨，尤其對於呎價過高的中小型單位避之則吉，因為太多細單位在未來一年入伙，影響回報升值能力；同時特首林鄭月娥計劃推地和首置上車盤，重叠的客源將分薄了購買力，假若手持太多細單位，一旦失去了資金承接，升勢將會斷纜。大好友一面倒看好中港經濟，把資金調入股樓食大茶飯，股市本周已開始出現小震倉，過去一年升得急的板塊獲利回套，等待下一次機會，相信在年底前恒指會試衝3萬點2007年時的高位；至於樓市呢，在下月美國聯儲局縮表後三個月，會試試個底，可能有半成左右的跌幅，若然資金流走的速度快過跌幅，便是第一輪大跌市開始。發展商亦明白到樓市到了危險關頭，一方面加快推出手上可售的貨源套現，此外亦加快優惠補地價來作對沖，鑑於補地價的地皮尚要發展五至八年，那時候樓市周期重拾軌道。樓市令人瘋狂程度也是一個警號，當十個人當中十個話升，已開始出現第一個訊號，加上林鄭月娥銳意不斷從多方面途徑增加房屋供應，當去到了個臨界點時，樓市便會爆。劉兆昌資深地產傳媒人
http://www.HKLau.com本欄逢周五刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170929/20167866
租置公屋連環現銀主盤恆安邨業主押樓借百萬爆煲
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GS(14)@2017-10-15 16:27:32【本報訊】物業斷供情況持續，租置公屋成銀主盤重災區之一。目前全港最少有7伙租置屋因業主欠債，淪銀主盤或法院令物業，其中馬鞍山恆安邨連環出現兩伙租置屋銀主盤，其中一伙加按百萬爆煲，另一個單位驚見「12按」。記者：朱連峰
根據世紀21網頁資料顯示，昨再新增5伙銀主盤，若由本月3日起計，短短七天新增銀主盤數量達16伙，住宅屬重災區，佔11伙或69%。早年低價買入的租置公屋亦淪銀主盤，目前最少7伙於市場放售，大部份買入價僅10多萬元，最貴僅66萬元。涉及屋邨包括馬鞍山恆安邨、天水圍天富苑、屯門山景邨、青衣邨、沙田博康邨及元朗朗屏邨。其中恆安邨恒月樓高層1室，實用381方呎，銀主於自由市場開價380萬元，呎價9,974元。上述銀主盤業主原為此公屋租戶，於1999年向房委會以租置身份買入本身租住公屋，買入價20萬元有找，只是16.87萬元，呎價443元，並獲匯豐銀行提供16萬元按揭上會，首期8,700元便能成為業主。租置公屋也變銀主盤，一切因加按而起。該恆安邨公屋業主於2013年至2016年期間，先後三度向銀行及私人財務公司加按及借貸共122萬元；包括2013年10月向「財仔」借貸45萬元，去年5月向信達財務再借20萬元，利息高達38厘﹔之後疑無力還債，去年6月被頒令破產。
朗屏邨現四按銀主盤
另恆安邨恆山樓高層7室，業主亦為租置人士，1998年僅以19.19萬元買入公屋，但在2004年至2015年期間，先後12次向「財仔」借貸共125萬元，每次借4萬至23萬元不等，最終淪銀主盤，明天拍賣，居二市場開價188萬元，較買入價高9倍。朗屏邨亦出現「四按」銀主盤，為悅屏樓高層15室，業主於2006年10月以租置身份買入單位，成交價10.69萬元，呎價僅306元，當年買樓首期2,500元。該公屋曾錄加按及借貸紀錄，包括於2015年2月向香港物業按揭私人借貸5萬元，利息28厘。單位已被銀主收樓放售，自由市場叫價265萬元，居二市場叫價175萬元。環亞物業拍賣董事總經理兼拍賣師曾傑俊表示，銀主盤有增加迹象，目前全港約有100至110伙銀主盤，較過去一年平均徘徊約80至100宗為多，居屋及公屋佔約15%，部份涉及未補地價的租置公屋；未補地價公屋加按屬違法，業主因而向財仔以私人貸款抵押形式借貸，最終無力供款，再由財務公司向法庭申請沒收物業後所出售的物業，俗稱「法院令物業」。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171010/20178123
對沖人生：乾升警號小心爆煲
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GS(14)@2017-12-05 01:09:18這幾天波幅相對驚人。星期四港股大跌，看星期三美國大行情，科技股跌緊100點，道瓊斯指數升103點：一念天堂、一念地獄。美國芝加哥波幅指數VIX收報10.7，行情依然看漲。1）聖誕將至，金融尖子學生問，每年的暑假「插班生」何時招募？我建議如果你是名校金融學生，又想回香港實習打滾，最好的方法就是透過你的人際網絡，鎖定「目標人物」，希望搵到一份學到東西的暑期工。至於長工，很多時是透過學校的placement office去招募的。投行新丁的起薪點，根據我的HR友人所指，在香港其實沒有甚麼大變動。基本上，名牌大學畢業後，分析員的起薪點還是在八至十萬美元年薪，「阿穌」Associate起薪點依然是介乎十至十五萬美元，然後再加年尾花紅。香港現在的打工仔有可能成為「低端一族」，因為中產扣除衣食住行供樓後，所餘無幾。2）讓我們回顧科技股「乾升」現象。虛擬貨幣Bitcoin最近「乾升」至1.1萬美元。CNBC「狂人」評論員Jim Cramer話，這個拋物線（parabolic rate）現象難以持久。乾升會否爆煲、幾時爆無人能夠預料，但虛擬貨幣軟件製造商靈機一觸，在二級市場集資一億美元，希望可以發行一隻買賣虛擬貨幣為主打的對沖基金。Arrington XRP資本，將會投資落這些市場：Bitcoin、Ethereum、Litecoin等。Bitcoin創辦人Satoshi Natamoko是否真有其人難以預計，Tesla的創辦人Elon Musk日前否認，他是Bitcoin的神秘創辦人。也請特別留意，一些虛擬貨幣的「交易所」突然爆煲，多國的監管部門開始留意虛擬貨幣的漏洞。
揀股首重流動性
3）相對多人理解的科技股世界，在聖誕鐘快響起前，我們會留意以下股票：亞馬遜、蘋果、科技指數。現在越升越驚，重溫固定波幅策略Collar Strategy，即重貨揸正股時，sell call、long put，再高行使價沽出認購期權，你用賺回來的一家去買價外put，達致以下效果：some upside gain, maximum downside protection。最後，順勢而行、長短均可、風險控制、量力而為，成為不少「人為決定」操作者在盤路上的座右銘。「永遠持有」的公司並不容易，很多IPO龍頭主力股上市不足二十年，能否捱多一個十年是未知數。可以操作的股票，必須有流動性，基本及技術分析是其次，「死股」不會動，這是常識。一撮人等待大調整的來臨，但你永遠沒有水晶球知道調整何時出現。2017年升得太急，提早收爐可算是正常不過。此刻，納斯達克已到6800點，也請留意同一系列的股票，其他連環有關的股權，有沒有可行的對沖或套利策略。乾升市場，風險更大。Happy trading！錢志健資深對沖基金經理
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沙田公屋戶借爆煲破產
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GS(14)@2017-12-18 03:48:05【本報訊】平買公屋又如何，理財不善終破產。呎價超過一萬元的沙田博康邨一個單位業主即使沙士年代僅以16.11萬元做業主，目前市值升至約380萬元，惟六年前開始抵押公屋貸款後，最終走上破產之路，淪落拍賣去還債。
2003年僅16萬買入
土地註冊處資料顯示，沙田博康邨7座中層單位，實用381方呎，原業主2003年2月以折上折優惠購入，未補地價成交價16.11萬元，當時單位市值65.16萬元，變相二五折上車。直至2011年，將公屋抵押向財務公司貸款後，2014年被兩間財務公司追數，舊數未清，2016年再向另一間財務公司借貸8萬元，年息高達42厘，分30期還錢，每期還4,353元。數冚數，當事人今年初宣告破產。單位目前委託環亞拍賣行拍賣，居二市場開價150萬元，自由市場開價343萬元。開價較市價為低，該屋邨最近自由市場成交呎價已突破一萬元，資料顯示，1座中低層11室，實用370方呎，以370萬元成交，實呎1萬元，為該屋邨已補地價新高。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171211/20241273
虛擬貨幣倘爆煲 或累股市
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GS(14)@2018-01-08 01:06:22【本報綜合報道】有大行提醒虛擬貨幣泡沫倘爆破，股市或捲入亂局。比特幣（Bitcoin）及其他虛擬貨幣近日反彈，比特幣現貨昨最多曾彈11%，重上15,000美元，不過富國銀行對虛擬貨幣憂慮未減，指明年需留意有關風險，更擔心股市會受波及。富國銀行股市策略主管Christopher Harvey警告，虛擬貨幣存在大量泡沫，泡沫倘若浮面，將會開始擴散。他擔心屆時會影響到股市，指這是明年需要留意的事，又形容虛擬貨幣可能是有史以來最龐大的泡沫之一。上周初從歷史高位調整的比特幣現貨，上周五一度跌穿11,000美元，其後走勢反覆。據CoinDesk報價，截至本港時間昨晚9時30分，比特幣現貨最多曾彈近11%至15,503美元，但距離月中歷史高位19,783美元仍低逾21%。芝加哥商業交易所（CME）和芝加哥期權交易所（CBOE）1月份期貨，昨分別曾錄6.2%及8.2%升幅，齊齊重上15,000美元。另外，其他虛擬貨幣亦見反彈，據CoinMarketCap數據，以太幣（Ethereum）由平安夜低位計最多累積反彈25%，至昨日的768美元；比特幣現金（Bitcoin Cash）兩日間亦累計曾彈17%，昨曾報3,015美元。
蘋果股價早段挫3%
美股昨聖誕假期後復市，早段個別發展。截至本港時間昨晚10時40分，標普500指數跌1點或不足0.1%，報2681點；道指升16點或不足0.1%，報24770點；納指跌36點或0.4%，報6923點。傳蘋果公司削減iPhone X明年首季定單，蘋果股價昨早段挫近3%，報170.21美元。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171227/20256594
港人壓力爆煲 亞洲「第二」
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GS(14)@2018-01-15 02:29:09【明報專訊】香港人個個生活壓力都好大㗎，尤其係上有高堂、下有仔女要養嘅夾心世代。保誠做咗個「人際關係指數」調查，話住屋同生活安排係呢班人嘅主要憂慮，仲因為咁而成為伴侶嗌交原因，壓力指數係亞洲倒數第二咁話，僅僅贏大陸一個馬鼻咋。
多因生活安排而嗌交
調查話香港每4個成年人就有3個要負責父母日常開支，而同時50%嘅父母每星期畀緊零用錢仔女，雖然身負養咁多人嘅重任，但只係有少過兩成人預計自己老咗會有仔女養，比例係全亞洲最低。咁呢點小琴又理解，無期望，到時養你就會係個驚喜喇，係咪？
講到壓力來源，調查就話居住問題係最大原因，超過兩成人同伴侶就生活安排嗌交，同父母一齊住嘅已婚人士比例更加有26%。咁又唔意外，咁多人住埋間咁細嘅屋，淨係爭廁所都都有排爭啦。
[小琴密語]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7672&issue=20180112
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